สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=4098 out_tok=3121 at=2026-07-25T23:26:02 --> # PF Q1/2565 ขาดทุนสุทธิพุ่ง 945 ล้านบาท รับผลขาดทุนพิเศษจากการด้อยค่าโรงแรม ## รายได้อสังหาฯ หด 31.5% กดดันกำไรขั้นต้น ขณะที่ขาดทุนพิเศษจากการด้อยค่าสินทรัพย์โรงแรมฉุดผลประกอบการรวม บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2565 มีผลขาดทุนสุทธิ 945.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่ขาดทุน 325 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากรายได้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง และการรับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าสินทรัพย์ของกลุ่มธุรกิจโรงแรม ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้ผลประกอบการของ PF ในไตรมาส 1 ปี 2565 พลิกจากขาดทุนน้อยกว่าปีก่อนมาเป็นขาดทุนสุทธิจำนวนมากถึง 945.2 ล้านบาท มาจาก 2 ปัจจัยหลัก คือ 1) การลดลงของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ 31.5% ซึ่งส่งผลให้กำไรขั้นต้นลดลง และ 2) การรับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ของกลุ่มธุรกิจโรงแรมจำนวน 560 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่ส่งผลกระทบต่อผลกำไรอย่างมีนัยสำคัญ ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น **รายได้อสังหาริมทรัพย์ลดลง:** รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ที่ 1,570.1 ล้านบาท ลดลง 720.5 ล้านบาท (-31.5%) เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินลดลง 365.8 ล้านบาท (-22.5%), รายได้จากการขายอาคารชุดลดลง 59.0 ล้านบาท (-17.4%) และรายได้จากการขายที่ดินลดลงอย่างมากถึง 295.7 ล้านบาท (-90.7%) การลดลงของยอดขายเหล่านี้ส่งผลให้กำไรขั้นต้นลดลง 223.6 ล้านบาท (-32.7%) แม้ว่าอัตรากำไรขั้นต้นจะทรงตัวอยู่ที่ 29.3% (ลดลงเล็กน้อยจาก 29.8% ในปีก่อน) แต่ปริมาณยอดขายที่ลดลงก็กระทบต่อกำไรโดยรวม **ขาดทุนพิเศษจากการด้อยค่าสินทรัพย์โรงแรม:** กลุ่มกิจการได้พิจารณาการด้อยค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ของกลุ่มธุรกิจโรงแรม ส่งผลให้รับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าจำนวน 560 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการที่ไม่ใช่เงินสด (non-cash item) แต่มีผลกระทบโดยตรงต่อตัวเลขผลขาดทุนสุทธิของบริษัท นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มขึ้น 63.2 ล้านบาท (+19.0%) และภาษีเงินได้เพิ่มขึ้น 168.6 ล้านบาท จากการบันทึกสินทรัพย์ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชีของบริษัทย่อยแห่งหนึ่ง ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **มีลักษณะครั้งคราว:** ปัจจัยหลักที่ทำให้ขาดทุนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาสนี้ คือ "ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ของกลุ่มธุรกิจโรงแรม" ซึ่งเป็นรายการพิเศษ (one-time item) ที่เกิดจากการพิจารณาการด้อยค่าสินทรัพย์ ไม่ใช่ผลจากการดำเนินงานปกติของธุรกิจโรงแรมในไตรมาสนี้ อย่างไรก็ตาม รายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมยังคงมีผลขาดทุนขั้นต้นอยู่ 43.2 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงความท้าทายของธุรกิจโรงแรมที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่วนรายได้อสังหาริมทรัพย์ที่ลดลงนั้น มีแนวโน้มที่จะต้องติดตามอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะการลดลงอย่างมากของรายได้จากการขายที่ดิน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการในระยะสั้น หากไม่มีการรับรู้รายได้จากโครงการใหม่เข้ามาทดแทน ## Highlight สำคัญ * **ขาดทุนสุทธิ 945.2 ล้านบาท:** เพิ่มขึ้น 620.2 ล้านบาท เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2564 ที่ขาดทุน 325 ล้านบาท * **รายได้อสังหาริมทรัพย์ลดลง 31.5%:** อยู่ที่ 1,570.1 ล้านบาท จาก 2,290.6 ล้านบาทในปีก่อน * **กำไรขั้นต้นลดลง 32.7%:** อยู่ที่ 459.4 ล้านบาท จาก 683 ล้านบาทในปีก่อน * **รับรู้ขาดทุนด้อยค่าสินทรัพย์โรงแรม 560 ล้านบาท:** เป็นรายการพิเศษที่กดดันผลประกอบการอย่างหนัก * **รายได้โรงแรมลดลง 71.5 ล้านบาท:** อยู่ที่ 189.6 ล้านบาท * **ฐานะการเงิน:** สินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้น 1.67% เป็น 52,890.07 ล้านบาท ขณะที่หนี้สินรวมลดลง 3.46% เป็น 37,116.14 ล้านบาท ส่งผลให้ส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น 2,198.49 ล้านบาท (+16.19%) เป็น 15,773.93 ล้านบาท ## ภาพรวมผลประกอบการ บริษัทและบริษัทย่อยมีผลขาดทุนสุทธิสำหรับงวดไตรมาสที่ 1 ปี 2565 จำนวน 945.2 ล้านบาท (ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่มีผลขาดทุน 525.3 ล้านบาท) เทียบกับงวดเดียวกันของปีก่อนที่ขาดทุนสุทธิ 325 ล้านบาท (ส่วนของผู้ถือหุ้นของบริษัทใหญ่ขาดทุน 230.1 ล้านบาท) โดยขาดทุนเพิ่มขึ้น 620.2 ล้านบาท รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ที่ 1,570.1 ล้านบาท ลดลง 720.5 ล้านบาท (-31.5%) เมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีปัจจัยหลักมาจากการลดลงของรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดิน รายได้จากการขายอาคารชุด และรายได้จากการขายที่ดิน กำไรขั้นต้นจากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 223.6 ล้านบาท (-32.7%) อยู่ที่ 459.4 ล้านบาท ทำให้อัตรากำไรขั้นต้นลดลงเล็กน้อยจาก 29.8% ในปีก่อน เป็น 29.3% ในไตรมาสนี้ ธุรกิจโรงแรมมีรายได้จากการประกอบกิจการโรงแรมลดลง 71.5 ล้านบาท อยู่ที่ 189.6 ล้านบาท และมีขาดทุนขั้นต้น 43.2 ล้านบาท เทียบกับปีก่อนที่ขาดทุนขั้นต้น 116.1 ล้านบาท รายได้ค่าเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 12.2 ล้านบาท (+17.7%) ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารรวมเพิ่มขึ้น 450.0 ล้านบาท (+36.4%) เป็น 1,235.4 ล้านบาท โดยมีค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้นจากการรับรู้ผลขาดทุนจากการด้อยค่าของที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ของกลุ่มธุรกิจโรงแรมจำนวน 560 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายทางการเงินเพิ่มขึ้น 63.2 ล้านบาท (+19.0%) เป็น 395.9 ล้านบาท และภาษีเงินได้เพิ่มขึ้น 168.6 ล้านบาท เป็น 173.8 ล้านบาท กำไรเบ็ดเสร็จอื่นของกลุ่มบริษัทเพิ่มขึ้น 2,973.9 ล้านบาท ส่วนใหญ่มาจากการตีราคาที่ดิน (สุทธิจากภาษี) จำนวน 3,003.7 ล้านบาท เนื่องจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายการบัญชี ทำให้กำไรเบ็ดเสร็จรวมสำหรับงวดเพิ่มขึ้น 2,353.6 ล้านบาท ## โอกาส * **การเปลี่ยนแปลงนโยบายบัญชี:** การปรับปรุงนโยบายการบัญชีสำหรับการวัดมูลค่าที่ดินจากวิธีราคาทุนเป็นวิธีราคาประเมินใหม่ ส่งผลให้มูลค่าสินทรัพย์เพิ่มขึ้น และรับรู้กำไรเบ็ดเสร็จอื่นจำนวนมาก ซึ่งช่วยเสริมฐานะทางการเงินของบริษัท * **การฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรม:** แม้ไตรมาสนี้จะรับรู้ขาดทุนพิเศษ แต่รายได้ค่าเช่าและบริการมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 17.7% ซึ่งอาจเป็นสัญญาณของการฟื้นตัวในบางส่วนของธุรกิจโรงแรม ## ความเสี่ยง * **รายได้อสังหาริมทรัพย์ลดลง:** การลดลงอย่างมีนัยสำคัญของรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่ดิน อาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการในระยะสั้น หากไม่มีการรับรู้รายได้จากโครงการใหม่เข้ามาทดแทน * **ความท้าทายของธุรกิจโรงแรม:** ธุรกิจโรงแรมยังคงมีผลขาดทุนขั้นต้น ซึ่งสะท้อนถึงสภาวะตลาดที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และอาจเป็นภาระต่อผลประกอบการของบริษัท * **ค่าใช้จ่ายทางการเงินที่เพิ่มขึ้น:** การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายทางการเงินอาจกดดันอัตรากำไรของบริษัท * **การรับรู้ขาดทุนจากการด้อยค่า:** แม้จะเป็นรายการพิเศษ แต่การรับรู้ขาดทุนจำนวนมากสะท้อนถึงมูลค่าสินทรัพย์ที่ลดลง ซึ่งอาจเป็นสัญญาณเตือนถึงมูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์บางส่วน ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มยอดขายและการโอน:** ติดตามการรับรู้รายได้จากการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ โดยเฉพาะบ้านพร้อมที่ดินและอาคารชุด เพื่อประเมินการฟื้นตัวของรายได้หลัก * **การบริหารจัดการต้นทุน:** การควบคุมค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร รวมถึงค่าใช้จ่ายทางการเงิน เพื่อลดแรงกดดันต่ออัตรากำไร * **ผลประกอบการธุรกิจโรงแรม:** การฟื้นตัวของรายได้และอัตรากำไรของธุรกิจโรงแรมในไตรมาสถัดไป * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** การติดตามระดับหนี้สินและภาระดอกเบี้ยของบริษัท * **การรับรู้รายได้จาก Backlog:** การบริหารจัดการโครงการที่มีอยู่เพื่อรับรู้รายได้ให้เป็นไปตามแผน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) * **ยอดโอน (Transfer Value):** รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 31.5% โดยรายได้จากการขายบ้านพร้อมที่ดินลดลง 22.5% และรายได้จากการขายอาคารชุดลดลง 17.4% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ต้องเฝ้าระวัง * **Presale:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูล Presale โดยตรง แต่การลดลงของรายได้จากการโอนบ่งชี้ถึงยอดขายที่อาจชะลอตัวในอดีต * **Backlog:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูล Backlog โดยตรง ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินรายได้ในอนาคต * **อัตรากำไรโครงการ (Project Margin):** อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมอยู่ที่ 29.3% ลดลงเล็กน้อยจาก 29.8% ในปีก่อน ซึ่งยังอยู่ในระดับที่ยอมรับได้ แต่การลดลงของปริมาณการขายส่งผลกระทบต่อกำไรสุทธิ * **ต้นทุนก่อสร้าง:** เอกสารไม่ได้ระบุข้อมูลต้นทุนก่อสร้างโดยตรง แต่การลดลงของกำไรขั้นต้นอาจมีส่วนมาจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น หรือการปรับลดราคาขายเพื่อกระตุ้นยอดขาย * **D/E Ratio:** เอกสารแสดงหนี้สินรวมลดลง 3.46% และส่วนของผู้ถือหุ้นเพิ่มขึ้น 16.19% ซึ่งบ่งชี้ว่า D/E Ratio มีแนวโน้มลดลง (คำนวณคร่าวๆ จากตัวเลขที่ให้มา D/E ณ สิ้น Q1/65 ประมาณ 2.35 เท่า) * **กระแสเงินสดจากโครงการ:** เอกสารไม่ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน หรือกระแสเงินสดจากโครงการโดยเฉพาะ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2565 บริษัทและบริษัทย่อยมีสินทรัพย์รวม 52,890.07 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 866.67 ล้านบาท (+1.67%) จากสิ้นปี 2564 หนี้สินรวมอยู่ที่ 37,116.14 ล้านบาท ลดลง 1,331.82 ล้านบาท (-3.46%) ส่วนของผู้ถือหุ้นรวมอยู่ที่ 15,773.93 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2,198.49 ล้านบาท (+16.19%) ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการปรับมูลค่าที่ดินตามนโยบายบัญชีใหม่ หนี้สินสุทธิ (Net Debt) ซึ่งหมายถึงหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยและภาระผูกพันกับนิติบุคคลอื่น แต่ไม่รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า หักด้วยเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสด เงินลงทุนระยะสั้น สินทรัพย์ทางการเงินที่วัดมูลค่าด้วยวิธีราคาทุนตัดจำหน่าย และเงินฝากที่ติดภาระค้ำประกัน ไม่ได้ระบุตัวเลขชัดเจนในเอกสาร ## สรุปท้าย PF ในไตรมาส 1 ปี 2565 เผชิญกับผลขาดทุนสุทธิที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยมีหัวใจหลักมาจากรายได้อสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวลง และการรับรู้ขาดทุนพิเศษจากการด้อยค่าสินทรัพย์โรงแรมจำนวนมาก แม้ว่าการปรับปรุงนโยบายบัญชีจะช่วยเสริมฐานะส่วนของผู้ถือหุ้น แต่ความท้าทายในการสร้างรายได้จากธุรกิจหลักและการฟื้นตัวของธุรกิจโรงแรมยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดในไตรมาสถัดไป