สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3486 out_tok=2207 at=2026-07-25T11:50:47 --> # BOFFICE Q1/2566 กำไรสุทธิก่อนรายการพิเศษลดลงเล็กน้อย รับผลค่าไฟพุ่ง-รายได้บริการเพิ่ม ## รายได้รวมโต 2.23% แต่ค่าใช้จ่ายพุ่ง 7.90% กดดันกำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 1.24% ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ (BOFFICE) รายงานผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2566 มีรายได้จากการลงทุนรวม 230.05 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กำไรจากการลงทุนสุทธิก่อนหักรายการกำไร(ขาดทุน)สุทธิจากเงินลงทุนปรับตัวลดลง 1.24% สาเหตุหลักมาจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ส่งผลต่อผลประกอบการของ BOFFICE ในไตรมาส 1 ปี 2566 คือ **การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายดำเนินงาน โดยเฉพาะค่าไฟฟ้า** ซึ่งหักลอนผลบวกจากรายได้ค่าบริการสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิก่อนหักรายการกำไร(ขาดทุน)สุทธิจากเงินลงทุนลดลงเล็กน้อย 1.73 ล้านบาท หรือ 1.24% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเปลี่ยนแปลงนี้มีสาเหตุมาจาก 2 ปัจจัยหลักที่ฝ่ายจัดการระบุไว้: * **รายได้จากการลงทุนเพิ่มขึ้น 5.01 ล้านบาท (2.23%)**: ส่วนใหญ่มาจากรายได้ค่าบริการสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้น เนื่องจากผู้เช่าลดนโยบายการ Work from Home และกลับมาใช้บริการที่อาคารสำนักงานมากขึ้น * **ค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น 6.74 ล้านบาท (7.90%)**: สาเหตุหลักคือค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะค่าไฟฟ้าผันแปร (Ft) ที่ปรับตัวสูงขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน ประกอบกับการที่ผู้เช่ากลับมาใช้บริการมากขึ้นก็ส่งผลให้ค่าไฟฟ้าเพิ่มขึ้นตามไปด้วย แม้ว่ารายได้ค่าบริการสาธารณูปโภคจะเพิ่มขึ้น แต่การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายค่าไฟฟ้ามีสัดส่วนที่มากกว่า ทำให้กำไรสุทธิจากการดำเนินงานโดยรวมลดลง ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ยังไม่ชัดเจน ต้องติดตาม** เอกสารระบุว่าการเพิ่มขึ้นของรายได้ค่าบริการสาธารณูปโภคและค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้นนั้นสัมพันธ์กับการที่ผู้เช่าลดนโยบาย Work from Home ซึ่งเป็นปัจจัยที่อาจเกิดขึ้นต่อเนื่องได้ อย่างไรก็ตาม ทิศทางของค่าไฟฟ้าผันแปร (Ft) และนโยบายการทำงานของผู้เช่าในอนาคตยังเป็นปัจจัยที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิด หากค่า Ft ยังคงอยู่ในระดับสูงและผู้เช่ายังคงกลับมาใช้พื้นที่สำนักงานเต็มที่ การบริหารจัดการต้นทุนค่าไฟฟ้าจะเป็นประเด็นสำคัญที่ส่งผลต่อกำไรในระยะต่อไป ## Highlight สำคัญ * **รายได้รวมเติบโต 2.23%**: อยู่ที่ 230.05 ล้านบาท จากการกลับมาใช้บริการอาคารสำนักงานของผู้เช่า * **กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลง 1.24%**: อยู่ที่ 138.01 ล้านบาท เนื่องจากค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมากกว่ารายได้ * **ค่าใช้จ่ายพุ่ง 7.90%**: โดยมีปัจจัยหลักจากค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้นตามค่า Ft และการกลับมาใช้บริการของผู้เช่า * **กำไรสุทธิจากเงินลงทุนพลิกบวก**: มีกำไร 4.83 ล้านบาท เทียบกับขาดทุน 1.56 ล้านบาทในปีก่อน ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 1 ปี 2566 BOFFICE มีรายได้จากการลงทุนรวม 230.05 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.01 ล้านบาท หรือ 2.23% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยหนุนหลักจากรายได้ค่าบริการสาธารณูปโภคที่เพิ่มขึ้นจากการที่ผู้เช่าลดการ Work from Home และกลับมาใช้บริการอาคารสำนักงานมากขึ้น อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 6.74 ล้านบาท หรือ 7.90% ซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากค่าไฟฟ้าที่สูงขึ้น ทั้งค่าไฟฟ้าผันแปร (Ft) และปริมาณการใช้ที่เพิ่มขึ้นตามการกลับมาใช้บริการของผู้เช่า จากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ทำให้กำไรจากการลงทุนสุทธิก่อนหักรายการกำไร(ขาดทุน)สุทธิจากเงินลงทุนอยู่ที่ 138.01 ล้านบาท ลดลง 1.73 ล้านบาท หรือ 1.24% เมื่อเทียบกับปีก่อน ในขณะเดียวกัน กองทรัสต์มีกำไรสุทธิจากเงินลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 409.62% หรือ 6.39 ล้านบาท โดยพลิกจากขาดทุน 1.56 ล้านบาทในปีก่อน มาเป็นกำไร 4.83 ล้านบาทในไตรมาสนี้ ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น 4.66 ล้านบาท หรือ 3.37% อยู่ที่ 142.84 ล้านบาท ## โอกาส * **การกลับมาใช้พื้นที่สำนักงานเต็มที่**: การที่ผู้เช่าลดนโยบาย Work from Home และกลับมาใช้บริการอาคารสำนักงานมากขึ้น เป็นสัญญาณบวกต่อรายได้ค่าเช่าและบริการในอนาคต * **การบริหารจัดการต้นทุน**: หากสามารถบริหารจัดการต้นทุนค่าใช้จ่าย โดยเฉพาะค่าไฟฟ้า ได้อย่างมีประสิทธิภาพ จะช่วยเพิ่มอัตรากำไรได้ * **กำไรจากเงินลงทุน**: การพลิกจากขาดทุนเป็นกำไรในรายการนี้ เป็นปัจจัยบวกต่อกำไรสุทธิโดยรวม ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของต้นทุนพลังงาน**: ค่าไฟฟ้าผันแปร (Ft) ที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเป็นความเสี่ยงสำคัญที่กดดันต้นทุนการดำเนินงาน * **การเปลี่ยนแปลงนโยบายการทำงานของผู้เช่า**: หากผู้เช่ากลับไปใช้นโยบาย Work from Home มากขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าบริการและปริมาณการใช้สาธารณูปโภค * **การแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงาน**: แม้จะมีการกลับมาใช้พื้นที่ แต่การแข่งขันในตลาดอาคารสำนักงานยังคงมีอยู่ ซึ่งอาจส่งผลต่อการปรับขึ้นค่าเช่าในอนาคต ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ทิศทางค่าไฟฟ้า (Ft)** และนโยบายการบริหารจัดการต้นทุนพลังงานของฝ่ายจัดการ * **อัตราการกลับมาใช้พื้นที่สำนักงาน (Occupancy Rate)** และแนวโน้มการใช้บริการของผู้เช่า * **การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายดำเนินงาน** เพื่อรักษาอัตรากำไรสุทธิ * **การเปลี่ยนแปลงของรายการกำไร(ขาดทุน)สุทธิจากเงินลงทุน** ในไตรมาสถัดไป ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) ในฐานะทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ BOFFICE มีรายได้หลักจากการให้เช่าพื้นที่อาคารสำนักงานและบริการที่เกี่ยวข้อง การเปลี่ยนแปลงผลประกอบการจึงขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญดังนี้: * **อัตราการเช่า (Occupancy Rate)**: แม้เอกสารจะไม่ได้ระบุตัวเลข Occupancy Rate โดยตรง แต่การที่ผู้เช่าลด Work from Home และกลับมาใช้บริการสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้น บ่งชี้ถึงการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อรายได้ค่าเช่าและบริการ * **รายได้ค่าเช่าและบริการ**: รายได้ค่าบริการสาธารณูปโภคเพิ่มขึ้น 2.23% เป็นตัวบ่งชี้การกลับมาใช้พื้นที่ แต่รายได้ค่าเช่าโดยตรงไม่ได้ถูกกล่าวถึงแยกต่างหาก * **ต้นทุนการดำเนินงาน**: ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น 7.90% โดยเฉพาะค่าไฟฟ้า เป็นประเด็นสำคัญที่ต้องเฝ้าระวัง เนื่องจากส่งผลกระทบโดยตรงต่ออัตรากำไร * **Backlog/การโอนโครงการ**: BOFFICE เป็นกองทรัสต์ที่ลงทุนในสิทธิการเช่า ไม่ได้มีลักษณะการพัฒนาและโอนโครงการเหมือนบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังนั้น ประเด็น Backlog หรือการโอนโครงการจึงไม่เกี่ยวข้องโดยตรง ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาเน้นที่งบกำไรขาดทุนเบ็ดเสร็จเป็นหลัก ไม่ได้ให้รายละเอียดเกี่ยวกับงบแสดงฐานะการเงิน เช่น สินทรัพย์ หนี้สิน หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) รวมถึงกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การลงทุน และการจัดหาเงิน อย่างไรก็ตาม มีการระบุถึง "การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน" จำนวน 4.66 ล้านบาท หรือ 3.37% ซึ่งแสดงถึงการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิที่เกิดจากการดำเนินงานของกองทรัสต์ ## สรุปท้าย BOFFICE ในไตรมาส 1 ปี 2566 เผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะค่าไฟฟ้า ซึ่งหักลอนผลบวกจากรายได้ค่าบริการที่เพิ่มขึ้นจากการกลับมาใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่า ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิลดลงเล็กน้อย แม้จะมีรายการกำไรจากเงินลงทุนเข้ามาช่วยหนุนกำไรสุทธิโดยรวมก็ตาม ทิศทางในอนาคตยังคงต้องจับตาการบริหารจัดการต้นทุนพลังงานและแนวโน้มการใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่าเป็นสำคัญ