สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3215 out_tok=1454 at=2026-07-25T17:00:05 --> # IMPACT Q3/2566 กำไรสุทธิหด 31.5% รับค่าใช้จ่ายบริหาร-ต้นทุนการเงินพุ่ง ## ฝ่ายจัดการชี้แจงค่าซ่อมบำรุง-ดอกเบี้ยขาขึ้น ฉุดผลประกอบการไตรมาส 3/2566 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2566 มีสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน 161.2 ล้านบาท ลดลง 74.2 ล้านบาท หรือคิดเป็นการลดลง 31.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยปัจจัยหลักมาจากค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้นจากการซ่อมบำรุงอาคารตามแผน และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตาในไตรมาสถัดไป ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้ผลประกอบการของ IMPACT ในไตรมาส 3/2566 เปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญ คือ **การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการบริหารและต้นทุนทางการเงิน** ซึ่งส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 31.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น 46.8% และต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 45.6% ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ฝ่ายจัดการระบุว่า **ค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้น** เกิดจากการดำเนินการซ่อมบำรุงและปรับปรุงอาคารตามแผนงานและงบประมาณที่วางไว้ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารจัดการสินทรัพย์เพื่อให้ทรัพย์สินอยู่ในสภาพดีและพร้อมใช้งาน ส่วน **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น** นั้น เป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยในตลาด ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อภาระดอกเบี้ยจ่ายของกองทรัสต์ฯ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ จากข้อมูลที่ระบุในเอกสาร **การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการบริหาร** เนื่องจากการซ่อมบำรุงและปรับปรุงอาคารตามแผนงาน มีแนวโน้มที่จะเป็น **ลักษณะครั้งคราว** หรือเป็นไปตามแผนที่วางไว้ ซึ่งเมื่อดำเนินการแล้วเสร็จ ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจลดลง อย่างไรก็ตาม **ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น** จากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นนั้น **มีโอกาสต่อเนื่อง** หากอัตราดอกเบี้ยยังคงอยู่ในระดับสูง หรือมีการปรับขึ้นอีก ซึ่งจะเป็นปัจจัยกดดันผลประกอบการของกองทรัสต์ฯ ในระยะต่อไป ## Highlight สำคัญ * **สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 31.5%** ในไตรมาส 3/2566 เมื่อเทียบกับปีก่อน * **ค่าใช้จ่ายในการบริหารเพิ่มขึ้น 46.8%** จากการซ่อมบำรุงและปรับปรุงอาคารตามแผน * **ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 45.6%** จากผลของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น * ฝ่ายจัดการชี้แจงว่าการเปลี่ยนแปลงผลการดำเนินงานเกินกว่า 20% เมื่อเทียบกับปีก่อน ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2566 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อิมแพ็คโกรท (IMPACT) มีสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานอยู่ที่ 161.2 ล้านบาท ลดลง 74.2 ล้านบาท หรือคิดเป็นการลดลง 31.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า การเปลี่ยนแปลงนี้เป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายในการบริหารและต้นทุนทางการเงิน ## โอกาส เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุถึงโอกาสในการเติบโต หรือปัจจัยบวกอื่นๆ ที่จะส่งผลต่อผลประกอบการของ IMPACT ในช่วงเวลาดังกล่าว ## ความเสี่ยง ความเสี่ยงหลักที่ปรากฏในเอกสารคือ **การเพิ่มขึ้นของต้นทุนทางการเงิน** อันเนื่องมาจากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรของกองทรัสต์ฯ ในอนาคตหากแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นขาขึ้น นอกจากนี้ การซ่อมบำรุงและปรับปรุงอาคารตามแผน แม้จะเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารจัดการที่ดี แต่อาจส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดในระยะสั้น ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยและผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินของกองทรัสต์ฯ * แผนการดำเนินงานซ่อมบำรุงและปรับปรุงอาคารในไตรมาสถัดไป และผลกระทบต่อค่าใช้จ่าย * การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานอื่นๆ เพื่อควบคุมต้นทุน ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) ในส่วนของรายละเอียดเชิงลึกสำหรับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้างนั้น เอกสารที่ให้มาเน้นการชี้แจงผลประกอบการที่เปลี่ยนแปลงไป โดยไม่ได้ลงรายละเอียดเกี่ยวกับมูลค่าการโอน (Gross Merchandise Value - GMV) หรือยอดขายรอโอน (Backlog) ที่เป็นตัวชี้วัดสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม การที่ฝ่ายจัดการระบุถึงการซ่อมบำรุงและปรับปรุงอาคารตามแผนงาน อาจบ่งชี้ถึงการลงทุนเพื่อรักษาสภาพสินทรัพย์ ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงิน เช่น สินทรัพย์ หนี้สิน หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) รวมถึงกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การลงทุน หรือการจัดหาเงิน อย่างไรก็ตาม การที่ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น อาจสะท้อนถึงภาระหนี้สินที่มีอยู่ หรือการกู้ยืมเพิ่มเติมเพื่อใช้ในการดำเนินงานหรือการลงทุน ## สรุปท้าย IMPACT ในไตรมาส 3/2566 เผชิญกับแรงกดดันจากค่าใช้จ่ายในการบริหารที่เพิ่มขึ้นจากการซ่อมบำรุงอาคารตามแผน และต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 31.5% แม้การซ่อมบำรุงจะเป็นไปตามแผน แต่แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่อาจต่อเนื่องเป็นปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตาในอนาคต