สรุป OPPDAY หุ้น IMPACT

สรุป OPPDAY

IMPACT REIT: เจาะลึก Oppday Q2/2568, โอกาสและการเติบโตในอนาคต

สรุป Opportunity Day ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ Impact Growth (IMPACT REIT) ประจำไตรมาส 2 ปีบัญชี 2568/2569 โดยมีผู้บริหารเข้าร่วมนำเสนอ ได้แก่ คุณวันเพ็ญ มุ่งเพียรสกุล กรรมการผู้จัดการ, คุณจิรเดช สมประสงค์ ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาธุรกิจและการตลาด และคุณศุภวัฒน์ กิจวิมลตระกูล ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

• ความเป็นมาของกองทรัสต์: เริ่มต้นในปี 2541 (1998) ด้วยการสร้าง Impact Arena และ Impact Exhibition Center เพื่อรองรับการแข่งขัน Asian Games ครั้งที่ 13 ต่อมาได้มีการพัฒนา Impact Arena ให้เป็นอาคารจัดแสดงงานและคอนเสิร์ตในร่มที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และพัฒนา Impact Exhibition Center ให้เป็นศูนย์การจัดแสดงสินค้าและการประชุม

• การเติบโตและขยายตัว: ในปี 2543 (2000) ได้สร้าง Impact Forum เพื่อรองรับการจัดงานและการประชุมที่เพิ่มขึ้น และในปี 2546 (2003) ได้ขยาย Impact Exhibition Center จาก 4 ฮอลล์เป็น 8 ฮอลล์ ในปี 2549 (2006) สร้าง Impact Challenger ซึ่งเป็นอาคารที่ไร้เสากลางที่ใหญ่ที่สุดในโลก

• การเข้าตลาดหลักทรัพย์: ปี 2557 (2014) IMPACT Growth REIT ได้เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นกอง REIT กองแรกในประเทศไทย มีพื้นที่รวมทั้งสิ้นประมาณ 490,000 ตารางเมตร

• การพัฒนาล่าสุด: ปี 2566 (2023) ได้รับอนุมัติการก่อสร้าง Skywalk Project เชื่อมต่อระหว่างสถานี Impact เมืองทองธานี กับ Impact Challenger Hall 3 ซึ่งแล้วเสร็จและเปิดให้บริการแล้ว

• การอนุมัติล่าสุด: ปี 2568 (2025) ได้รับอนุมัติให้เช่าอาคารและที่ดินของ Impact Arena กับทาง Impact Live Nation

• โครงสร้างการลงทุน: ลงทุนใน 4 อาคารหลัก ได้แก่ Impact Arena, Impact Challenger, Impact Forum และ Impact Exhibition Center รวมถึงอาคารจอดรถ 2 แห่ง รองรับได้เกือบ 5,000 คัน

• ผู้จัดการกองทรัสต์และทรัพย์สิน: มี RMI เป็น REIT Manager และ Impact Exhibition Management เป็น Property Manager มี บลจ.กสิกรไทย เป็น Trustree

• พื้นที่ให้เช่า: มีพื้นที่ให้เช่าประมาณ 167,000 ตารางเมตร และพื้นที่จัดแสดงงาน 122,000 ตารางเมตร

• การแข่งขันในตลาด: มีผู้เล่นหลัก 4 รายในธุรกิจ MICE (Meetings, Incentives, Conventions, Exhibitions) ได้แก่ IMPACT REIT, BITEC, ศูนย์สิริกิติ์ และไบเทคบางนา โดย IMPACT REIT ยังคงมี Market Share เป็นอันดับ 1 ในปี 2567 (2024)

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

• การเติบโตของการจัดงาน: การมีรถไฟฟ้าเข้าถึง Impact ช่วยให้การจราจรดีขึ้น และมีปริมาณการใช้งานโดยเฉลี่ย 2,000-10,000 คนต่อวัน โดยเฉพาะในช่วงที่มีงานคอนเสิร์ต ทำให้ผู้เข้าชมงานสามารถใช้รถไฟฟ้าได้มากขึ้น

• การเพิ่มขึ้นของงานใหม่: มีงานใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมาบ้างแล้ว และมีการ Booking งานล่วงหน้าของปีหน้า ซึ่งเป็นงานที่มีจัดอยู่ในเมืองอยู่แล้ว และมาจัดเพิ่มเติมที่ Impact

• การปรับขึ้นค่าเช่า: มีนโยบายปรับขึ้นอัตราค่าเช่าพื้นที่ของลูกค้าในทุก 2 ปี ประมาณ 3-10% ขึ้นอยู่กับลูกค้าและการเจรจา ทำให้ ARR (Average Room Rate) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

• การขยายพื้นที่จัดงาน: มีการดำเนินการสร้างสะพานเชื่อมระหว่างอาคาร Challenger 3 กับอาคาร Impact Forum 4 เพื่ออำนวยความสะดวกในการจัดงานขนาดใหญ่ เช่น งาน Thaifex, Motor Show และ Motor Expo ซึ่งจะทำให้ลูกค้าสามารถเชื่อมต่อได้โดยไม่ต้องเดินอ้อมไปทางด้านหน้า คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในเดือนมีนาคม 2569 (2026)

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

• การแข่งขันจากคู่แข่ง: การเปิดให้บริการของ Bangkok Arena อาจเป็นคู่แข่งในส่วนของ Arena เหมือนกัน แต่ Impact Arena มีพื้นที่ที่เหมาะสมกับคอนเสิร์ตขนาดกลางถึงใหญ่ และมีผู้ให้บริการที่เป็น Global Partner อย่าง Live Nation ทำให้ยังมีความแตกต่าง

• ผลกระทบจากเหตุการณ์ไม่คาดฝัน: มีผลกระทบเล็กน้อยจากการยกเลิกงานจัดเลี้ยงประจำปีของบริษัทบางส่วน แต่ไม่ Significant มากนัก

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

• การควบคุมต้นทุน: สามารถควบคุมต้นทุนได้ดีขึ้น ทำให้ Gross Profit Margin ดีขึ้นกว่าปีก่อนๆ

• การบริหารค่าใช้จ่าย: ควบคุมค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ ทำให้ค่าใช้จ่ายคงที่เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีที่ผ่านมา

• การลดค่าใช้จ่ายทางการเงิน: ดอกเบี้ยจ่ายลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้มีผลกำไรมากขึ้น

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

• การเติบโตของรายได้: คาดการณ์รายได้ใน Q3 ใกล้เคียงกับ Q3 ของปีก่อน แต่มีรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากงานที่จัด 2 ปีครั้ง ส่วน Q4 อาจลดต่ำลงเล็กน้อย แต่โดยรวมเชื่อว่าจะมีการเติบโตของรายได้มากกว่าปีที่แล้ว แต่ต่ำกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 8-10% อาจจะต่ำกว่า 5%

• การเติบโตของเงินปันผล: เงินปันผลจะเติบโตตามการเติบโตของรายได้ และจะโตกว่าปีที่แล้ว แต่ไม่ถึง 8-10%

• การลงทุนในโรงแรม: มีความสนใจที่จะซื้อโรงแรมจาก Impact Exhibition Management และอยู่ในระหว่างการพิจารณาและแต่งตั้งที่ปรึกษา คาดว่าจะไม่ทันในปีงบประมาณนี้ แต่อาจเกิดขึ้นในปี 2569-2570 (2026-2027)

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) [เริ่ม Q&A นาทีที่ 47:20]

1. คำถาม: หลังรถไฟฟ้าสายสีชมพูเปิดให้บริการ ส่งผลให้ Traffic ผู้เข้าร่วมงานมากขึ้นหรือไม่ และทำให้ผู้เช่าพื้นที่สนใจการจัดงานมากขึ้นหรือไม่

   คำตอบ (คุณจิรเดช): การมีรถไฟฟ้าช่วยให้การจราจรดีขึ้น มีผู้ใช้งานเฉลี่ย 2,000-10,000 คนต่อวัน โดยเฉพาะช่วงคอนเสิร์ต และมีงานใหม่ๆ เพิ่มขึ้น รวมถึงมีการ Booking งานล่วงหน้า

2. คำถาม: แนวโน้มค่าเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงอย่างไรในอนาคต

   คำตอบ (คุณจิรเดช): มีนโยบายปรับขึ้นค่าเช่าทุก 2 ปี ประมาณ 3-10% ขึ้นอยู่กับลูกค้าและการเจรจา ทำให้ ARR เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

3. คำถาม: มีความกังวลใดเกี่ยวกับคู่แข่งบ้าง เช่น Bangkok Arena ที่จะเปิดให้บริการ และ Impact มีจุดแข็งอย่างไร

   คำตอบ (คุณจิรเดช): Bangkok Arena อาจเป็นคู่แข่ง แต่ Impact Arena เหมาะกับคอนเสิร์ตขนาดกลางถึงใหญ่ และมี Global Partner อย่าง Live Nation

4. คำถาม: ในไตรมาสที่ 4 (อาจหมายถึงไตรมาสที่ 3) อัตราการจองพื้นที่หรืองบประมาณในการจัดแสดงงานมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญหรือไม่

   คำตอบ (คุณจิรเดช): Q3 มีความใกล้เคียงกับ Q3 ของทุกปี แต่มีรายได้เพิ่มขึ้นจากงานที่จัด 2 ปีครั้ง ส่วน Q4 น่าจะใกล้เคียงกัน เพราะมีงานใหม่เกิดขึ้น เช่น งาน Thaifex และ Motor Show

5. คำถาม: ในช่วงที่ผ่านมามีการยกเลิกการจัดงานหรือคอนเสิร์ตเยอะหรือไม่

   คำตอบ (คุณจิรเดช): มีผลกระทบจากงานจัดเลี้ยงประจำปีของบริษัทที่ขอยกเลิกบ้างเล็กน้อย แต่ไม่ Significant มาก

6. คำถาม: การเพิ่มพอร์ตการลงทุนในส่วนของโรงแรมเพิ่มเติมเป็นอย่างไรบ้าง

   คำตอบ (คุณวันเพ็ญ): Impact Exhibition Management มีความต้องการจะขายโรงแรม และทางกองทรัสต์สนใจ อยู่ในระหว่างการพิจารณาและแต่งตั้งที่ปรึกษา คาดว่าจะไม่ทันในปีงบประมาณนี้ แต่อาจเกิดขึ้นในปี 2569-2570 (2026-2027)

7. คำถาม: ตัวประมาณการสำหรับปีนี้เป็นอย่างไร

   คำตอบ (คุณวันเพ็ญ): ตัว Booking ที่ดูแล้ว ไม่น่าจะมีผลกระทบอะไร คาดว่าจะมีรายได้ใกล้เคียงกับไตรมาส 3 ของปีก่อนหน้า ไตรมาส 4 ก็อาจจะลดต่ำลงมาเล็กน้อย รวมทั้งปีแล้วยังเชื่อว่าจะมี การเติบโตของรายได้ในปีนี้มากกว่าปีที่แล้ว แต่ถ้าเทียบกับที่เคยให้ข้อมูลไปเมื่อต้นปีว่าจะอาจจะได้ถึง 8-10% สำหรับปีนี้เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่หลังจากมาดูรายละเอียดแล้วและประมวลสิ่งต่างๆ ก็คิดว่ามีการเติบโตแต่อยู่ในระดับที่อาจจะต่ำกว่า 5% แต่ว่าเติบโตกว่าปี ก่อนแน่นอนเพราะว่าดูจากตัวสองคเตอร์ที่ผ่านมาเราก็มีการจ่ายปันผลได้มากกว่าสองคเตอร์ของปีที่แล้ว

8. คำถาม: แล้วเงินปันผลจะเติบโตขึ้นด้วยไหม

   คำตอบ (คุณวันเพ็ญ): เงินปันผลก็จะต้องเติบโตตามตามตัวคาดการณ์การเติบโตของรายได้เช่นกันคะเพราะนั้นปีนี้เงินปันผลโดยรวมก็จะโตกว่าปีที่แล้วคะแต่ก็ในระดับที่ไม่ได้ถึง8ถึง10%นะคะก็จะต่ำกว่าราวๆเฉลี่ยก็อยู่ ที่ต่ำกว่า5หรือ5%อะไร

9. คำถาม: ในส่วนของพื้นที่ อาจจะมีการ แบบปรับเปลี่ยนหรือว่าทำการเชื่อมขยายต่อไปอีกอาคารเพื่อรองรับงานที่เพิ่มขึ้นอีกไหม?

   คำตอบ (คุณจิรเดช): ปีนี้เริ่มดำเนินการสร้างสะพานเชื่อมระหว่างอาคาร Challenger 3 จากข้างในอาคารไปที่อาคาร Forum 4 เพื่อประโยชน์การจัดงานที่ขยายตัวเพิ่มขึ้นในส่วนของงานขนาดใหญ่ เช่น Thaifex, Motor Show และ Motor Expo ตอนนี้มีการขยายการจัดงานจาก Challenger 3 ไปที่อาคาร Forum 4 แล้วด้วยการที่มีทางเชื่อมไม่เชื่อมภายในอาคารได้เลยก็จะทำให้ลูกค้าสามารถเชื่อมต่อได้เหมือนแบบSeamless ก็คือไม่ทราบว่ามันจะต้องเดินออกไปทำด้านหน้าคาดว่าจะเสร็จภายในเดือนมีนาคม

หัวข้อที่ถามและคำตอบที่ผู้บริหารตอบในคลิป

• Traffic หลังเปิดรถไฟฟ้าสายสีชมพู
• แนวโน้มค่าเช่าพื้นที่
• การแข่งขันจากคู่แข่ง
• การเปลี่ยนแปลงการจองพื้นที่
• การยกเลิกงาน
• การลงทุนในโรงแรม
• ประมาณการปี 2568
• การเติบโตของเงินปันผล
• การเชื่อมพื้นที่อาคาร

โดยสรุป IMPACT REIT ยังคงมีแนวโน้มการเติบโตที่ดี โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการฟื้นตัวของธุรกิจ MICE, การขยายตัวของพื้นที่จัดงาน, และการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม ยังคงต้องติดตามความเสี่ยงจากการแข่งขันและผลกระทบจากปัจจัยภายนอกต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถปรับตัวและรักษาความสามารถในการแข่งขันในตลาดได้