สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=5541 out_tok=2364 at=2026-08-13T09:03:21 --> # GVREIT กำไรสุทธิ Q3/2569 ลดลง 5.64% เหตุรายได้ค่าเช่าอ่อนตัว ## รายได้-กำไรสุทธิปรับตัวลดลง YoY จากอัตราการเช่าอาคารสาทร สแควร์ที่ลดลงเล็กน้อย ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมลดลงจากการสำรองซ่อมแซมอาคารที่น้อยลง ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โกลเด้นเวนเจอร์ (GVREIT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2569 มีรายได้จากการลงทุน 268.99 ล้านบาท ลดลง 5.97% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีสาเหตุหลักจากอัตราการเช่าของอาคารสาทร สแควร์ที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อย สอดคล้องกับภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปัจจุบัน ส่งผลให้กำไรสุทธิจากการลงทุนอยู่ที่ 168.32 ล้านบาท ลดลง 5.64% ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ทำให้อัตรากำไรสุทธิของ GVREIT ในไตรมาส 3 ปี 2569 ปรับตัวลดลง 5.64% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน มาจาก **รายได้จากการลงทุนที่ลดลง 5.97%** เป็นหลัก แม้ว่าค่าใช้จ่ายรวมจะลดลง 6.51% แต่ไม่สามารถชดเชยผลกระทบจากรายได้ที่หดตัวได้ ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ฝ่ายจัดการระบุว่า **รายได้จากการลงทุนที่ลดลง** เป็นผลโดยตรงมาจาก **อัตราการเช่าของอาคารสาทร สแควร์ที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อย** ซึ่งสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปัจจุบันที่ยังคงมีความท้าทาย ในส่วนของ **ค่าใช้จ่ายรวมที่ลดลง** นั้น ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจาก **การสำรองจ่ายค่าซ่อมแซมอาคารจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปี 2568** ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เกิดขึ้นเพียงครั้งเดียว ทำให้ค่าใช้จ่ายในไตรมาส 3 ปี 2568 สูงกว่าปกติ อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 16.35% ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจาก **การขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน** ตามมาตรฐาน TFRS16 ซึ่งรายการดังกล่าวไม่ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของกองทรัสต์ ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** โดยมีปัจจัยกดดันหลักคือ **อัตราการเช่าที่ลดลงเล็กน้อย** ซึ่งฝ่ายจัดการระบุว่าสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปัจจุบัน การเปลี่ยนแปลงนี้จึงอาจมีแนวโน้มที่จะคงอยู่หากภาวะตลาดไม่ดีขึ้น อย่างไรก็ตาม การลดลงของค่าใช้จ่ายจากการที่ไม่มีรายการสำรองซ่อมแซมอาคารจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปีนี้ ถือเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยลดผลกระทบต่อกำไรสุทธิได้บางส่วน ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิลดลง 5.64% YoY:** อยู่ที่ 168.32 ล้านบาท จาก 178.38 ล้านบาทในไตรมาส 3 ปี 2568 * **รายได้จากการลงทุนลดลง 5.97% YoY:** อยู่ที่ 268.99 ล้านบาท จาก 286.07 ล้านบาท * **ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 6.51% YoY:** อยู่ที่ 100.68 ล้านบาท จาก 107.69 ล้านบาท * **อัตราการเช่าอาคารสาทร สแควร์ลดลง:** เป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อรายได้ * **ไม่มีรายการสำรองซ่อมแซมอาคาร:** ทำให้ค่าใช้จ่ายในงวดนี้ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน * **สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 16.35% YoY:** ส่วนใหญ่เกิดจากการขาดทุนทางบัญชีจาก TFRS16 ## ภาพรวมผลประกอบการ สำหรับงวดสามเดือน สิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 GVREIT มีรายได้จากการลงทุนรวม 268.99 ล้านบาท ลดลง 17.08 ล้านบาท หรือ 5.97% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ไตรมาส 3/2568) ซึ่งมีรายได้ 286.07 ล้านบาท สาเหตุหลักมาจากอัตราการเช่าของอาคารสาทร สแควร์ที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อย สอดคล้องกับภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปัจจุบัน ในขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายรวมของกองทรัสต์อยู่ที่ 100.68 ล้านบาท ลดลง 7.01 ล้านบาท หรือ 6.51% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (ไตรมาส 3/2568) ซึ่งมีค่าใช้จ่าย 107.69 ล้านบาท การลดลงนี้ส่วนหนึ่งเป็นผลจากไตรมาส 3/2568 มีการสำรองจ่ายค่าซ่อมแซมอาคารจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ส่งผลให้กำไรสุทธิจากการลงทุนสำหรับงวดนี้อยู่ที่ 168.32 ล้านบาท ลดลง 10.06 ล้านบาท หรือ 5.64% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีกำไรสุทธิ 178.38 ล้านบาท นอกจากนี้ กองทรัสต์มีการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานเท่ากับ 163.93 ล้านบาท ลดลง 32.04 ล้านบาท หรือ 16.35% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งเป็นผลมาจากการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุน อย่างไรก็ตาม รายการส่วนใหญ่เกิดขึ้นจากมาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 16 (TFRS16) ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของกองทรัสต์แต่อย่างใด ## โอกาส * **การฟื้นตัวของตลาดอาคารสำนักงาน:** หากภาวะตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าปรับตัวดีขึ้น อาจส่งผลให้อัตราการเช่าของอาคารสาทร สแควร์ปรับตัวสูงขึ้นได้ในอนาคต * **การบริหารจัดการต้นทุน:** การควบคุมค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพจะช่วยรักษาอัตรากำไรของกองทรัสต์ได้ ## ความเสี่ยง * **ภาวะตลาดอาคารสำนักงาน:** ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจและอุปทานอาคารสำนักงานใหม่ในตลาด อาจส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าและค่าเช่าในระยะยาว * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรม:** ความผันผวนของมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนตามมาตรฐาน TFRS16 อาจส่งผลกระทบต่อตัวเลขสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน แม้จะไม่กระทบกระแสเงินสดโดยตรง ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **แนวโน้มอัตราการเช่าของอาคารสาทร สแควร์:** การเปลี่ยนแปลงของอัตราการเช่าจะเป็นปัจจัยสำคัญต่อรายได้ในอนาคต * **ภาวะตลาดอาคารสำนักงาน:** การติดตามแนวโน้มอุปสงค์และอุปทานในตลาดอาคารสำนักงาน * **การบริหารจัดการต้นทุน:** ความสามารถในการควบคุมค่าใช้จ่ายของฝ่ายจัดการ * **ผลกระทบจาก TFRS16:** การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง จุดที่ต้องพิจารณาสำหรับ GVREIT คือการบริหารจัดการสินทรัพย์หลักคืออาคารสาทร สแควร์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอัตราการเช่า (Occupancy Rate) และอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) ซึ่งในไตรมาสนี้พบว่าอัตราการเช่าปรับตัวลดลงเล็กน้อย ซึ่งเป็นสัญญาณที่ต้องจับตา เนื่องจากเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อรายได้ของกองทรัสต์ การที่ฝ่ายจัดการระบุว่าสอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในปัจจุบัน ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายของภาคธุรกิจนี้ สำหรับต้นทุนการดำเนินงานนั้น การลดลงของค่าใช้จ่ายรวม 6.51% เป็นผลดี แต่ต้องพิจารณาว่าส่วนหนึ่งมาจากการที่ไม่มีรายการสำรองค่าซ่อมแซมอาคารจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในปีที่แล้ว ซึ่งเป็นปัจจัยที่เกิดขึ้นครั้งเดียว การบริหารจัดการต้นทุนในส่วนของการดำเนินงานปกติจึงเป็นสิ่งสำคัญที่ต้องติดตาม ในด้านฐานะการเงินและกระแสเงินสด แม้ว่าสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานจะลดลง แต่ฝ่ายจัดการได้ชี้แจงว่าส่วนใหญ่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมตาม TFRS16 ซึ่งไม่กระทบต่อกระแสเงินสดจริง ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญที่นักลงทุนควรทำความเข้าใจ ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงิน เช่น สินทรัพย์ หนี้สิน หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E) รวมถึงกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน การลงทุน และการจัดหาเงิน อย่างไรก็ตาม มีการกล่าวถึง "การเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน" ซึ่งลดลง 16.35% YoY โดยมีสาเหตุหลักมาจากการขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนตามมาตรฐาน TFRS16 ซึ่งไม่ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดของกองทรัสต์ ## สรุปท้าย GVREIT ในไตรมาส 3 ปี 2569 เผชิญกับแรงกดดันจากรายได้ที่ลดลง 5.97% อันเป็นผลมาจากอัตราการเช่าอาคารสาทร สแควร์ที่อ่อนตัวลงตามภาวะตลาด แม้ว่าค่าใช้จ่ายจะลดลงจากการไม่มีรายการสำรองซ่อมแซมอาคาร แต่ก็ไม่สามารถชดเชยรายได้ที่หายไปได้ ส่งผลให้กำไรสุทธิปรับลดลง 5.64% YoY นักลงทุนควรจับตาแนวโน้มอัตราการเช่าและภาวะตลาดอาคารสำนักงานเป็นสำคัญ เพื่อประเมินโอกาสในการฟื้นตัวของผลประกอบการในระยะต่อไป