สรุป OPPDAY หุ้น GVREIT

สรุป OPPDAY

GVREIT เผยผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2568 โชว์แกร่งเหนือตลาด มุ่งมั่นรักษาศักยภาพการแข่งขันในระยะยาว

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ภาพรวมสถานการณ์ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร พบว่าอุปทานพื้นที่สำนักงานมีพื้นที่รวมประมาณ 6.42 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน 1.7% อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A อยู่ที่ร้อยละ 77 คงตัวจากไตรมาสก่อน ในส่วนของอาคารสำนักงานเกรด B มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยร้อยละ 74 ลดลงจากไตรมาสก่อน 1.6%

พื้นที่เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ มีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 76 คงที่จากไตรมาสก่อน ขณะที่พื้นที่สีลม-สาทร-พระราม 4 อัตราการเช่าพื้นที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนประมาณ 0.5% อยู่ที่ระดับร้อยละ 75

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของตลาดในไตรมาส 2 ปี 2568 พื้นที่เพลินจิต-ชิดลม-วิทยุ อยู่ที่ 1,062 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อน 2.6% จาก 1,091 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่พื้นที่สีลม-สาทร-พระราม 4 อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 971 บาทต่อตารางเมตร คงที่จากไตรมาสที่ผ่านมา

โดยรวมตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ายังคงรักษาความสามารถในการแข่งขันได้ดี เป็นผลมาจากอุปสงค์ที่ยังแข็งแกร่ง สะท้อนให้เห็นได้จาก Total Take-up ที่ประมาณ 200,000 ตารางเมตร และ Net Absorption อยู่ที่ประมาณ 67,000 ตารางเมตร โดย Net Absorption เป็นบวกตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา

อาคารสีเขียวมี Net Absorption เป็นบวกถึง 115,000 ตารางเมตร ในขณะที่อาคารทั่วไปติดลบอยู่ที่ 48,000 ตารางเมตร แสดงให้เห็นว่าอุปสงค์อาคารสำนักงานให้เช่าปัจจุบันให้ความสนใจอาคารเขียวเป็นพิเศษ ซึ่งอาคารที่กองทรัสต์ลงทุนทั้งคู่เป็นอาคารเขียว

กองทรัสต์ได้เข้าลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการอาคาร Park Venture และโครงการอาคาร Sathorn Square โดยมีพื้นที่ในการปล่อยเช่าสุทธิ ณ 30 มิถุนายน 2568 เท่ากับ 99,863 ตารางเมตร มีจำนวนผู้เช่ารวมทั้งสิ้น 169 ราย แบ่งเป็นของอาคาร Park Venture จำนวน 61 ราย อาคาร Sathorn Square จำนวน 108 ราย

ในข้อมูลของอาคาร Sathorn Square นั้น มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย ณ ไตรมาส 3 ปีบัญชี 2568 เท่ากับ 908 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นค่าเช่าเฉลี่ยของทั้งพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ส่วน Retail มีอัตราการเช่าเฉลี่ยเท่ากับร้อยละ 84 ลดลงจากไตรมาสก่อนเล็กน้อย เนื่องจากมีการยกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ในชั้น 39 และ 40 เนื่องจากการชำระค่าเช่าและค่าบริการ ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการจัดการพื้นที่เพื่อปล่อยเช่าต่อไป

อาคาร Park Venture Eco Plex มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ย ณ ไตรมาส 3 ปีบัญชี 2568 เท่ากับ 1,143 บาทต่อตารางเมตร เป็นค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่ Office และพื้นที่ Retail มีอัตราการเช่าเฉลี่ยเท่ากับร้อยละ 96

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2568 ราคาตลาดเท่ากับ 6.5 บาทต่อหน่วยทรัสต์ มูลค่าตลาดหรือ Market Cap เท่ากับ 5,296.2 ล้านบาท มูลค่าสินทรัพย์สุทธิเท่ากับ 8,863.4 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10.8780 บาทต่อหน่วย เงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่ายุติธรรม ณ ไตรมาส 3 ปีบัญชี 2568 เท่ากับ 10,582 ล้านบาท อัตราการเช่าเฉลี่ยรวมทั้ง 2 อาคารเท่ากับร้อยละ 87

เครดิตเรตติ้งยังคงที่ที่ระดับ A- Stable Outlook อัตราผลตอบแทนสำหรับไตรมาส 3 ปีบัญชี 2568 คิดเป็นร้อยละ 8.3 ณ ราคาพาร์ อายุสัญญาคงเหลือเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักหรือ WAULT เท่ากับ 1.40 ปี

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

อาคาร Sathorn Square และ Park Venture มีผลการดำเนินงานที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาดอาคารสำนักงานในแต่ละพื้นที่

ยังคงมุ่งมั่นเติมเต็มผู้เช่าใหม่ อย่างต่อเนื่อง โดย มีการทำ Active Management มากขึ้น ทั้งในแง่ของการรักษาผู้เช่าเดิมตลอดจนการหาผู้เช่าใหม่

ราคาค่าเช่าที่ค่อนข้างสมเหตุสมผล ทำให้ยังคงเชื่อว่า อาคารสาธร สแควร์ ยังคงเป็นหนึ่งในอาคารที่น่าสนใจใน CBD โดยเฉพาะในบริเวณเขตสาทร

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

• การแข่งขันจากอาคารสำนักงานใหม่ที่เพิ่มขึ้นในตลาด
• การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้เช่าที่ให้ความสนใจอาคารสีเขียวมากขึ้น
• การยกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหญ่ในอาคาร Sathorn Square
• เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาอาคาร

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

• ปรับปรุงคุณภาพของอาคารทั้งสองแห่งอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าและเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
• มุ่งเน้นการรักษาผู้เช่าเดิมและหาผู้เช่าใหม่ โดยใช้กลยุทธ์การตลาดที่เหมาะสม
• บริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดผลกระทบจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น
• เร่งติดตามการเคลมเงินคืนจากค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอาคารหลังเหตุการณ์แผ่นดินไหว

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่ายังคงมีแนวโน้มเติบโต โดยเฉพาะอาคารสำนักงานที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (อาคารสีเขียว) ซึ่งสอดคล้องกับเทรนด์ของโลกที่ให้ความสำคัญกับความยั่งยืน

กองทรัสต์ GVREIT มีวิสัยทัศน์ในการเป็นผู้นำในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าคุณภาพสูง โดยมุ่งเน้นการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วย และการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [00:34:38]

1. แนวโน้มการจ่ายปันผล

   บริษัทไม่สามารถชี้นำการลงทุนได้ แต่ในช่วง 3 ไตรมาสที่ผ่านมา จ่ายปันผลไปแล้ว 0.59 บาทต่อหน่วย ซึ่งสูงกว่าช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว 2% และจ่ายตามเกณฑ์ของ กลต. ที่ 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วที่เป็นเงินสด

2. Rental Rate ที่ลดลง

   ค่าเช่าไม่ได้ลดลงมาก เป็นปกติของธุรกิจที่มีการขยับขยายพื้นที่ ลดขนาดพื้นที่บ้างเล็กน้อย อาจมีค่าเช่าที่ขยับได้หลักเศษบาท

3. แผน Refinance ปรับโครงสร้างหนี้

   มีหุ้นกู้ 2,000 ล้านบาทที่จะครบกำหนดปี 2569 จะดูสถานการณ์ตลาดอีกครั้ง เพราะตลาดเปลี่ยนแปลงเร็ว 3 เดือน 6 เดือนก็เปลี่ยนแล้ว ช่วงใกล้ ๆ ปีหน้าจะดูตลาดทุน ตลาดดอกเบี้ย แล้วจัด Structure อีกที โดยมองผลประโยชน์ผู้ถือหน่วยเป็นสำคัญ

4. การประเมินการแข่งขัน

   Supply ใหม่ ๆ แข่งขันกันที่ Location, คุณภาพทรัพย์สิน และราคา ในส่วนของ GVREIT ตอบโจทย์เรื่อง Location ที่ดี คุณภาพทรัพย์สินมีการปรับปรุงให้แข่งขันได้ ส่วนราคาไม่ได้แข่งขันชัดเจน แต่มีความยืดหยุ่นของสัญญาและบริการที่มากขึ้น อาคารที่ได้รับผลกระทบจริง ๆ คือตึกที่ไม่ปรับปรุง ถ้ามาเริ่มปรับปรุงตอนนี้อาจจะช้าไป 1-2 ปี กระทบต่อการรักษาผู้เช่า

5. หนี้สินที่มีดอกเบี้ย

   มีหนี้สินที่เป็นหุ้นกู้ 2,000 ล้านบาท จ่ายดอกเบี้ยเป็น Semi Annual แต่การบันทึกบัญชีในงบการเงินอาจต่างกัน แต่จ่ายดอกเบี้ยปีละ 70 ล้านบาทคร่าว ๆ

6. ทราบแน่ชัดจากไม่ต่อสัญญาปี 2570

   ปีบัญชีจบ ณ สิ้นก.ค. Q1 ของปี 2570 ต่อได้ปริมาณค่อนข้างสูง เกือบครึ่งหนึ่งแล้ว เพราะทำงานแบบ Active ติดต่อล่วงหน้า ส่วนบางรายยังไม่ถึงขั้นบอกได้ชัดเจน เพราะต้องรอการอนุมัติจาก Head Quarter การเจรจา แต่สัดส่วน Park Venture ค่อนข้างต่ออัตราผู้เช่าได้สูง 90% ขึ้นไป ส่วนสาธรก็เช่นกัน

7. Supply ใหม่ ๆ เข้ามามีการแข่งขันประมาณไหน

   Supply ใหม่ ๆ แข่งขันที่ Location, คุณภาพทรัพย์สิน และราคา GVREIT ตอบโจทย์เรื่อง Location ที่ดี คุณภาพทรัพย์สินมีการปรับปรุงให้แข่งขันได้ ส่วนราคาไม่ได้แข่งขันชัดเจน แต่มีความยืดหยุ่นของสัญญาและบริการที่มากขึ้น

โดยสรุป GVREIT ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง แม้เผชิญกับความท้าทายจากสถานการณ์ตลาดที่มีการแข่งขันสูง โดยบริษัทมุ่งเน้นการรักษาศักยภาพในการแข่งขัน การบริหารจัดการต้นทุน และการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วย