บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

WHART ปี 2568: ทรัพย์สินเช่าเพิ่ม 10 เท่า รายได้ค่าเช่าโตต่อเนื่อง พร้อมเป้า DPU กระโดดในปี 2569

หุ้น WHART ปิดปีงบประมาณ 2568 ด้วยผลงานที่น่าจับตามอง โดยมีพื้นที่ให้เช่ารวมสูงถึง 1,980,000 ตารางเมตร — เพิ่มขึ้นกว่า 10 เท่าจากเพียง 167,000 ตารางเมตรในปี 2563 สะท้อนกลยุทธ์การขยายตัวอย่างต่อเนื่องและมีเป้าหมายชัดเจนในการครองตลาดโลจิสติกส์ระดับประเทศ โดยเฉพาะในทำเลหลักอย่างบางนา (61%) และสลลัดบุรี (18%) ที่ยังคงเป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าสำคัญของภาคตะวันออก

“การเติบโตของพื้นที่เช่า 10 เท่าใน 5 ปี ไม่ใช่แค่ตัวเลข — มันคือหลักฐานของความมั่นคงในโครงสร้างธุรกิจ และความสามารถในการดึงดูดผู้เช่ารายใหญ่ที่ต้องการพื้นที่ยืดหยุ่นและมีอายุสัญญายาว”

อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) ปิดปีอยู่ที่ 87.15% — เพิ่มขึ้นจากช่วงต่ำสุดในปีก่อนหน้า และคาดว่าจะปรับตัวขึ้นเฉลี่ยปีละ 1% จนถึงเป้าหมายระยะยาวที่ 90%+ ในปี 2569 โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่สองถึงสาม (Q2–Q3) ที่มีผู้เช่าใหม่ทยอยเข้าพื้นที่กว่า 4% ตามแผนการรับเข้าใช้งาน

“เมื่อ occupancy rate เติบโตขึ้นถึง 90% ค่าเช่าก็เริ่มมี room ในการปรับขึ้นอย่างมั่นคง — และนั่นคือจุดเปลี่ยนที่จะทำให้ DPU กระโดดในปี 2569”

กลไกการเติบโตของรายได้ค่าเช่ามาจากสองปัจจัยหลัก: (1) การเพิ่มทรัพย์สินใหม่ที่มีอัตราการเช่า 100% เช่น WHA Mega Logistics Center (เทพารักษ์ 21) ที่ซื้อเพิ่มอีก 4 ตึก (AL, CU, IV, R) และ (2) การปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยปีละ 1–2% โดยในปี 2569 คาดว่าจะเติบโตเกินกว่า 2% เนื่องจาก occupancy ใกล้เป้าหมาย 90%+ และมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาพร้อมสัญญาเช่าระยะยาว

“การลงทุนในพื้นที่เพิ่มเติม 150,000 ตารางเมตรในปี 2569 จาก WHA Sponsor Pipeline ไม่ใช่แค่การขยาย — มันคือการสร้างฐานรายได้ที่ยั่งยืนในระยะยาว”

ด้านโครงสร้างหนี้ บริษัทจัดการอย่างมีประสิทธิภาพ โดยรีไฟแนนซ์หนี้เดิมที่ครบกำหนดในปี 2567–2568 ด้วยดอกเบี้ยลอยตัวที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง ทำให้ค่าใช้จ่ายทางการเงิน (Financial Cost) ลดลงเฉลี่ย 1.5–2% พร้อมทั้งมีแผนเพิ่มทุนผ่านการเรียกผู้จำหน่ายเพิ่มทุน (additional equity raise) มูลค่า 3,500 ล้านบาท เพื่อรองรับการขยายตัวในปี 2569

“การลดดอกเบี้ย 1.5–2% อาจดูเล็กน้อย แต่เมื่อคูณกับรายได้รวมกว่า 1,980,000 ตารางเมตร มันกลายเป็นเงินสดที่ช่วยเสริมสภาพคล่องและเพิ่มความสามารถในการลงทุน”

สัดส่วนผู้ถือหน่วยของสถาบันการเงิน หน่วยงานรัฐ และประกันชีวิต เพิ่มขึ้นจาก 66% เป็น 67% — สะท้อนความเชื่อมั่นในความมั่นคงของธุรกิจ โดยเฉพาะเมื่อ Core Profit มาจากทรัพย์สินประเภทโลจิสติกส์และโรงงานมากกว่า 90% และมีสัญญาเช่าเฉลี่ยยาวถึง 7–10 ปี (WALE) พร้อม option to renew

เจาะประเด็นร้อน (Q&A)

• มีแผนขายทรัพย์สินเข้ากอง WHA RT ในปี 2569–2570 หรือไม่? ยังไม่มีข้อมูลชัดเจน แต่มีเป้าหมายนำทรัพย์สินโลจิสติกส์เข้ากองรวมกว่า 150,000 ตารางเมตร
• อัตราการขึ้นค่าเช่าในปี 2569 จะเป็นเท่าไหร่? จากเฉลี่ย 1–2% ในปีก่อน ปรับเป็น 2%+ เนื่องจาก occupancy เติบโตสู่ระดับ 90%
• มีแผนรีไฟแนนซ์หนี้ครบกำหนดในปี 2567–2568 หรือไม่? มีแผนเรียกชำระหนี้ และใช้ดอกเบี้ยลอยตัวที่ลดลง ทำให้ Financial Cost ลดเฉลี่ย 1.5–2%
• การปรับขึ้น DPU จะเกิดขึ้นเมื่อใด? มีโอกาสปรับขึ้นตั้งแต่ปี 2569 เป็นต้นไป เนื่องจาก occupancy และค่าเช่าโตต่อเนื่อง
• มีสัญญาเช่าหมดอายุในปี 2569 กี่ตารางเมตร? มีประมาณ 40,000 ตารางเมตร โดย Renewal Rate เฉลี่ยอยู่ที่ 70–80%
• ค่าใช้จ่ายด้าน Maintenance และ Renovation เพิ่มขึ้นเท่าใด? เพิ่มขึ้น 11% จากปี 2564 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 2–3% ของรายได้ต่อตารางเมตรต่อปี
• สัดส่วนรายได้จาก Top 3 ผู้เช่าคือเท่าใด? โดยเฉลี่ยประมาณ 16–17% ของรายได้รวม ซึ่งตัวแรกมีสัดส่วนพื้นที่เช่าประมาณ 10%
• มีแผนลงทุนเพิ่มเติมในปี 2569 เท่าใด? มีแผนเรียกผู้จำหน่ายเพิ่มทุน 3,500 ล้านบาท และมีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 150,000 ตารางเมตร

WHART ไม่ใช่แค่กองทรัสต์ที่เติบโตเร็ว — มันคือเครื่องยนต์รายได้ที่ขับเคลื่อนด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่มั่นคง การบริหารจัดการหนี้อย่างชาญฉลาด และกลยุทธ์การขยายตัวที่คำนึงถึงความยั่งยืน ทั้งในระยะสั้น (เป้า occupancy 90%+ ภายในปี 2569) และระยะยาว (เพิ่ม DPU อย่างชัดเจนในปี 2570–2575)