บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

INETREIT Oppday Q2/2025: เปิดกลยุทธ์เติบโตยั่งยืนในยุคดิจิทัล

P/E 0.00 YIELD 7.27 ราคา 11.00 (0.00%)

INETREIT Oppday Q2/2025: เปิดกลยุทธ์เติบโตยั่งยืนในยุคดิจิทัล

1. **ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):**

INET และ INETREIT มีความสัมพันธ์กันอย่างใกล้ชิด ทำให้การชี้แจงนักลงทุนต้องควบคู่กันไป ทีม IR จึงเสนอให้ทั้งสองบริษัทพูดในคราวเดียวกัน โดยตอบคำถามในประเด็นที่เกี่ยวข้องกับตนเอง

2. **โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):**

INET มุ่งสู่ยุคแพลตฟอร์มดิจิทัลและการใช้ประโยชน์จากข้อมูล โดย AI จะมีบทบาทมากขึ้น บริษัทอยู่ในบ้านหลังที่ 4 ในช่วงท้ายๆ และมุ่งเน้นการทำธุรกิจคลาวด์ควบคู่กับการลงทุนใน Startup เพื่อลดการพึ่งพิงเทคโนโลยีจากต่างประเทศ

• INET จะลงทุนใน Hightech REIT รวมถึง IDC ที่สร้างขึ้นและขายเข้ากอง REIT
• Data Center ในไทยจะเป็นศูนย์รวมข้อมูลสำคัญในโลกดิจิทัล

3. **ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):**

การลงทุนใน Data Center ขนาดใหญ่มีความเสี่ยง บริษัทจึงศึกษาการสร้างทรัพย์สินที่มี occupancy rate สูง และใช้ประโยชน์จากกองทุน REIT

4. **วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):**

INET REIT ก่อตั้งขึ้นเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับ High Technology และ Data Center ในประเทศไทย โดยการลงทุนใน IDC 3 ที่จังหวัดสระบุรี

• ที่ดินหรือทรัพย์สินยังเป็นที่ดินที่ลักษณะสัญญาเช่า แต่มีการเปลี่ยนเป็นการซื้อเพื่อให้มีความมั่นคงในการต่อสัญญารอบต่อไป
• มีการขยายตึก 2 เข้าไปในกอง REIT มูลค่ากอง REIT น่าจะ 6 พันกว่าล้านบาท และมีแผนการเข้า 2.2 ซึ่งเป็นการพูดถึงการ Full Phase ในช่วง Q4

5. **แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):**

INET ต้องการสร้าง Digital Asset ที่เป็นการเก็บข้อมูลสำคัญทางดิจิทัลของประเทศให้เป็นของคนไทย โดยทรัพย์สินนี้เอื้อให้การลงทุนส่วนใหญ่เป็นของคนไทยเป็นหลัก

• INET REIT มีบางเรื่องที่ได้รับคำถามเยอะ เช่น ปันผลรายเดือน และการเช่าไปเช่ากลับ ทั้งหมดนี้เป็นโมเดลที่เตรียมไว้ให้มี ความคุ้มค่าในการลงทุนในด้านดิจิทัล
• INET มี 4 ตึกที่จังหวัดสระบุรี และเตรียมขยาย IDC4 ที่จังหวัดขอนแก่น

6. **ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [01:08:50]**

สถานการณ์ปัจจุบัน ตลาด IT ดี แต่ยังดีไม่เท่าที่ควร เพราะอาจจะมีความสะดุด โดยเฉพาะเรื่อง Adoption

• Q1 ค่อนข้างดี Q2 เป็นผลพวงมาจากการมีออเดอร์ที่ adopt หรือ implement เสร็จใน Q1 Q3 มักจะดีมากๆ เพื่อแตะกับ Q4 แต่ปีนี้มันคล้ายๆ ตกท้องช้าง Q2 น่าจะมีการชะลอการตัดสินใจพอสมควร โดยเฉพาะเหตุผลความไม่มั่นคงรัฐบาล หรือแม้แต่เรื่องของสงคราม
• ลูกค้าทั้งเอกชนและภาครัฐบางส่วน ภาครัฐจริงๆ ไม่ได้เข้าตรง แต่เข้าผ่าน Software Partner ที่กำลังเปิดตลาดใหม่ เพราะว่ามันมีค้ลายๆ กับจะมีออเดอร์ที่เตรียมเทส เตรียมทดสอบกันจะจบอยู่แล้ว อยู่ๆ ก็ขอชะลอไปก่อน ขอเลื่อนไปก่อน หรือบางโปรเจกต์ ก็เลื่อนภายใต้โครงการในบางกระทรวง

คราวนี้ผมอยากจะถามว่าสิ่งเหล่านี้มันจะเป็นปัญหาที่ค่อนข้างเป็น pattern และค่อนข้างจะลงตัว แต่รอบนี้เราพบว่ามันมีความไม่ปกติอยู่ น่าจะสะดุดอยู่ประมาณสัก Q1 โดยเฉพาะช่วงปลาย Q2 ซึ่งจะส่งผลให้ตัวการติดตั้งการ implement ชะลอไปตั้งประมาณ 2-3 เดือน ส่งผลให้ยอด Q2 กับ Q3 อาจจะดีขึ้น แต่ไม่มากอย่างที่เราหวังแล้วก็จะไปทบยอดอีกทีในประมาณ Q4

• สิ่งที่เคยชะลอในช่วงก่อนหลังจากมีความมั่นคง เรื่องของตัวภาษี Border เรื่องของชายแดน ดูสงบและชัดเจนขึ้น รัฐบาลก็เดี๋ยวมาดูกันวันที่ 29 ถ้ามันมีการเปลี่ยนแปลงไม่เยอะ ก็เชื่อว่า Q4 น่าจะรีบาวด์ได้ แต่ถ้ามันมีพอสมควรก็เชื่อว่าต้องปรับลง แต่ถ้ามันหนักถึงขนาดว่าไม่มีรัฐบาลเลยเนี่ย ก็อาจจะไปนู้นเลย ไปแบบตัวเลขที่คาดการณ์ไว้จาก 120,000 อาจจะเหลือแค่ 100,000 เดียว
• แต่ถามว่าจาก 60,000 กว่าขึ้น 100,000 ก็ถือว่าโต แต่ยังไม่ดีเท่าที่ควร ตอนนี้คงปรับเข้ากับบอร์ดแล้วว่าจะปรับจาก 120,000 ภายใต้การชะลอตัวใน Q2 ที่จะมีผลใน Q3 เหลือ 100,000

ตัวไฟแนนซ์ ตัวรายได้ก็ยังเพิ่มขึ้น 25% ในกลุ่ม Cloud Service Cost เพิ่มขึ้น 37% ทั้งนี้รวมค่าเสื่อมที่เริ่มรับเยอะขึ้นใน Q4 ปีที่แล้ว

• ตัว Margin GP year to year อาจจะ -4 อันนี้อาจจะเป็นเพราะว่าน่าจะยังมีการเติบโตที่ยังไม่รวดเร็วรุนแรงพอ ตัว Net Profit ลดลง 13 แต่ว่าตัว EBIT เพิ่มขึ้น 20 ปัจจัยก็เกิดจาก ตัว Tax

Deferred tax INETREIT ไม่ได้ดี ไม่ได้เป็นภาวะสะสมแล้วเพราะว่าเริ่มเอา Freehold เข้าไปรวมกับตัว Leashold เข้าใจว่า Leashold ได้ Deferred tax สูงกว่าส่วน Freehold จะยอมรับตรงไปตรงมามากว่าตัว Compound annual growth rate ก็ 25.69% เป็นการเฉลี่ยทบต้นในช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา

• หากเทียบความแตกต่างในส่วนของ Cost น่าจะเป็นเรื่องดอกเบี้ย ดอกเบี้ยบ้านเราตอนนี้มีแนวโน้มลง ต้นทุนดอกเบี้ย INET ก็จะดีขึ้นในอนาคต Cloud โตตามที่คุยกัน โคโลลดลง แต่อาจจะมีตลาดโคโลเพิ่มก็ได้ เพราะเริ่มมีลูกค้าที่มีปัญหาจากพวกนิคมอาจจะไปไม่พอ มาติดต่อขอใช้ Utilization แต่อยากกันพื้นที่ไว้ก่อน ช่วงนี้มีตลาดใหม่ๆ เข้ามา มีการมาเช่าโคโลแบบไฟฟ้า 20 กิโลวัตต์ต่อตู้ ก็ผิดปกติอยู่

ให้เป็นการได้ แต่คงไม่กระทบกับแผนธุรกิจ รายได้อื่นๆ ก็อาจจะเป็นรายได้โปรเจ็กต์ทั่วไปอาจจะชะลอลง เพราะงานหลักค่อนข้างหนักช่วงนี้

• การบอกตัวเลข 120,000, 110,000 นักลงทุนมักจะเอาตัวเลข 120,000 ไปคูณ เป็นรายได้ใน Q ทั้ง Q ซึ่ง 120,000 เป็น ณ คล้ายๆ กับ ณ ขณะนั้น มี 120,000 ณ วันที่ 31 ธันวาคม แต่มันอาจจะมีค่ากลางอยู่ค่าหนึ่งซึ่งจะพยายามอธิบายนักลงทุนว่าเวลาไปคิด เอาค่าท้ายเลยไปคูณทั้ง 3 เดือน ไม่น่าจะถูก ก็เข้าใจว่าน่าจะมีเป็น N period BMI กับเป็นค่าถ่วงน้ำหนัก moving average BMI ในแต่ละ Q

ทีมงานได้เริ่มทำให้เห็นว่า แม้สิ้น Q จะเห็นตัวเลขเท่าไหร่ แต่ถ้าเป็นถ่วงเฉลี่ยน้ำหนักต่อ Q คือค่าตรงกลาง ของวันที่อะไร วันตรงกลางของ Q ทั้ง Q มาทำถ่วงน้ำหนักกันในเชิงรายได้เนี่ย ก็จะมี VM ถัวเฉลี่ยทั้ง Q ประมาณเท่านี้ ซึ่งตัวเลขนี้ใช้ในทางธุรกิจ คุยในเชิงเซลล์ออเดอร์

ส่วนตัว Adoption ทางที่มาคุยอัปเดตส่วนใหญ่มักจะพูดถึงเรื่องการไปคูณกับสูตรรายได้ ซึ่งก็ไม่เป็นไรเพราะไหนๆ ก็ทำกันละเอียดแล้ว ตอนนี้คู่แข่งก็คงดู Oppday พอสมควรเพื่อดูว่า Growth ยังไง ขายดียังไง ก็โชว์ไปเลยว่ามีค่าเฉลี่ยเท่าไหร่

ราคาเฉลี่ยไม่เท่ากัน เพราะมีคลาวด์หลายประเภท คลาวด์ทั่วไปเป็น Open Source คลาวด์ หรือ generic

• จะมีคลาวด์บางประเภทที่ เวลาไป migrate ลูกค้าจากระบบ Physical ขึ้น Cloud จะเจอ ลูกค้าบางประเภทที่มีความเป็น Proprietary คือถูกบล็อกไว้ เช่น Oracle, IBM หรือ SAP Hana มีบางเรื่องที่ถ้ามาด้วยการย้ายเข้ามา X86 หรือ Open หรือตัวที่เป็นลักษณะทั่วไป ค่อนข้างจะยาก เพราะมันต้องมี ข้อกำหนดบางอย่างที่จะต้องทำ หรือ Hardware ที่สอดคล้อง จึงต้องย้ายมาขึ้น Cloud ในเงื่อนไขบางอย่าง ซึ่ง Vendor เคย Lockin แล้วกันมีเป็นผู้ให้หลักใน Physical จะตั้งแง่ตรงนั้นด้วย แต่ขายตลาดนี้เหมือนกันเรียกว่า Cloud

เนื่องจากต้นทุนที่ได้มามันแพง ลูกค้าเคยจ่ายแพงมาก พออยู่บน Cloud อยากแชร์ใช้ ก็ยังแชร์ใช้ในการซื้อที่ลักษณะค่อนข้างแพงตามไปด้วย แต่จะ Resource มาพูลกันเพื่อให้ลูกค้าสัก 10 รายมาใช้ ซึ่ง 10 รายนี้ก็มาถัวต้น Cloud นี้ Cloud บาง VM อาจจะเป็นหมื่นเลยก็ได้ สมัยใหม่พูดถึง GPU GPU หน่วยวัดก็อาจจะมีเรื่อง การมี Clock ขึ้นมา แต่ใน 1 VM GPU ตอนนี้ก็เป็นหมื่น ก็เป็น Cloud ที่มีคุณลักษณะเฉพาะ Proprietary หรือต้องมีข้อกำหนด ต้องมีข้อกฎหมายมีรายละเอียด ที่เรียกว่า Cloud

• บางบริการที่ต้องตั้งในไทยเท่านั้น บางทีการมาซื้อในไทยก็อาจจะมีความเจาะจงว่าต้องให้บริการเฉพาะส่วนนี้ก็อาจจะมีความพิเศษ ซึ่งส่วนนั้นแล้วแต่ข้อกำหนดของผู้ให้บริการเดิมว่าจะขึ้นราคา หรือจะควบคุมต้นทุนของ Hardware License เท่าไหร่

VM ในช่วงนั้น เป็น VM ที่เราเรียนตรงๆ เราจะพยายามเชียร์ลูกค้า อย่าให้กลับมาอยู่ที่ลักษณะ Open Open Source Cloud มากขึ้น ซึ่งตัวสีฟ้าที่เป็น 18 15 12 คือ Cloud บาง VM นี่เป็นหมื่นเลย

• Oracle, IBM เป็นผู้ให้บริการเดิมซึ่งเป็นระบบสำคัญ เวลาออกก็คงต้องมี Hardware ซึ่งแพงๆ ตามไปด้วย ก็ให้บริการเพราะลูกค้าต้องการ แต่ว่ากำไรต่ำ ราคาแพงแต่ต้นทุนแฝงออกก็สูง

VM เหล่านั้น ก็ควรจะถึงวันที่ต้องต่อ Hardware บางรายการก็คุยกับลูกค้าตรงๆ เลยว่า ถ้ามาย้ายเข้ามาที่ที่เป็นตัว X86 หรือ Open Source เนี่ย อาจจะต้อง terminate บริการนี้ไป ก็จะเป็นตลาดที่ค่อนข้างราคาแพงหรือจำเป็นเฉพาะลูกค้าบางรายที่มีการใช้งานในพื้นที่สีเขียว ก็จะเก็บไว้ แต่แนวโน้มลดลง แนวโน้มที่เรา Educate ลูกค้าไปก็ลดลง INET น่าจะมีตลาดนี้อยู่กลุ่มหนึ่ง ซึ่งเป็นตลาดในอดีต ซึ่งทำให้เวลานักลงทุนไปคูณสูตร ก็เข้าใจว่ามี 2 ตลาดนี้ ซึ่งได้ Build ทั้งคู่

ตลาดข้างบน Hardware แพงมาก License แพงมาก เงื่อนไขเยอะมาก แล้วก็ต้องไปชาร์จกับลูกค้าแพงเช่นกัน ฉะนั้นพอไปคูณคำนวณรายได้มาก็จริง แต่ต้นทุนทางขวา ต้นทุนสีเขียว จะยิ่งเยอะยิ่งขายยิ่งเยอะยิ่งถูก ข้างบน ก็ค่อนข้างจะมี Fix cost จาก External cost สูงทีเดียว ก็ค่อนข้างจะเป็นตลาดที่จะ Downsize ลง

Financial Performance ปลายปีที่แล้วน่าจะมีกำไร INETREIT ตอนที่ขายไปมีการประเมินมูลค่า ทำให้มีกำไรพิเศษทุกสิ้นปีเสมอจาก INETREIT ซึ่งตอนขายไปก็ราคาที่คิดว่ากำไรดีแล้ว พอไปตีมูลค่า กลับเข้ามาบางที INETREIT จะรู้สึกขายไป INET ขายราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ค่อนข้างควรจะเป็น INET REIT พอได้ทรัพย์ไปก็ประเมินมูลค่า ถือหุ้นอยู่ 20 กว่า ก็กลับมาเป็นกำไรให้อีก วนเป็นลูกโซ่อยู่อย่างนี้

ตอนขายถือว่าขายไปเพื่อควบคุมและบริหารต่อ ตัวที่ขาย เทียบกับต้นทุนที่ลงทุนไปแล้วค่อนข้าง มีกำไรที่ดี มี Cashflow ที่เข้ามาเยอะ Seasonal อย่างนี้สัก 2-3 ปีก็อาจจะขายทีนึงตามอัตราการ Growth ที ก็จะมีธุรกิจตัว INET REIT ตามเข้ามา ขายไปแล้วก็ถือว่า เออ ค่อนข้างกำไรจากต้นทุน พอขายเสร็จ ตัว Software ตัว Hardware เข้าไปเสร็จ พอมี Margin คิดว่าโอเค แต่ทางบัญชีถือเป็นหนี้ INET REIT รับทรัพย์ไป พอสิ้นปีประเมินมูลค่า ทาง EY ทางหน่วยงานต่างๆ ลงมาตรวจ ประเมินมูลค่าก็พบว่ามีกำไร ถือหุ้นอยู่ 20 กว่าก็กำไรตามไปด้วย เป็นอย่างนี้ก็จะกำไรพิเศษหน่อย โดยเฉพาะการเข้าออกกองครั้งแรกๆ แต่ถ้าปีต่อไปไม่มีเข้ากองก็จะเบาลง

INET จะมีช่วงต้น Q ซึ่งจะลงมาตลอด ไม่ว่าจะเป็น Gross Profit Operation Profit หรือ EBIT หรือ Net Profit ทาง INET จะมีรายได้ที่เป็นลักษณะ Recurring สะสมขึ้นเรื่อยๆ บางอย่างเป็นเรื่องการพัฒนาและมีการส่งมอบ คล้ายๆ กับยอมรับว่าใช้ได้จริงก็จะมีจุดส่งมอบ ซึ่ง INET มักจะส่งมอบกันหนักๆ ช่วง Q4 เพราะ Q4 รายได้มันขึ้นแล้วส่งมอบหนัก เพราะช่วงนั้นคือช่วงที่ต้องขึ้นบริการโดยเฉพาะบาง Service สำคัญ โดยเฉพาะภาครัฐ จะไป ลูกค้าซื้อบริการเราไปให้ภาครัฐส่วนหนึ่งกับให้ Platform ภาครัฐส่วนหนึ่ง คลาวไม่ได้เจาะเข้าไปตรง ต้องมีการรับรู้สินทรัพย์ที่ต้องรู้ว่าด้อยค่ามีมูลค่า

ทำสินทรัพย์พวกนี้ เป็น Fixed Asset ไปเป็นสินทรัพย์ Intangible แต่ตัวตนไม่มีตัวตนตัดค่าเสื่อมแ ค่า ตัด ก็พบว่ามันจะมีค่าใช้จ่ายเข้าไปรวมกับเรื่องของเงินเดือน ที่ต้องรักษาคน ให้มีฐานเงินเดือนที่ต้องโดนคู่แข่งฉาบ หรือเอาตัวลูกน้องไปเนี่ย ก็จะทำให้ต้นปีค่าใช้จ่ายเข้า

ในขณะที่ตัวรายได้ recurring เหมือนเดิมเพียงแต่ว่าตัวกำไร รายได้ค่อนข้าง Q1 จะโตช้า เพราะจะรับรู้ในระดับหนึ่งใน Q4 พอเจอต้นทุนที่โตดกว่า รายได้ที่โตไม่เยอะ ก็จะเป็นผลให้เกิดตัวค่าเสื่อม ค่อนข้างสูง ทำกำไรทั้ง 3 ตัวเลขนี้ตกลง เป็นอย่างนี้มาโดยตลอด

แต่กลางปีก็ Q3 ดี Q2 ดี Q2 ดีตั้งแต่ Q2 แล้วก็ดี Q2 Q3 บางทีก็ Q2 ก็แย่ Q3 ก็พอได้ Q4 ค่อยดี มีหลายรูปแบบขึ้นอยู่กับภาวะการ Seasonal เป็นประมาณนี้

ถ้าสังเกตดูเดี๋ยว 2-3 ปี ถ้าไปดู Oppday เก่าๆ จะพูดเรื่องนี้ พอผ่านไปสักพักนักลงทุนรายใหม่เข้ามา ถามอีกว่า Q4 กับ Q1 ตัวกำไรตกลง เป็นด้วยเหตุประการฉะนี้ อยากให้เห็นเป็นความเข้าใจว่าดูทั้งปี Q1 จะเป็น Q ที่รับค่าเสื่อม เงินเดือน และเป็น Q ที่ขยายอยู่ ก็จะมีต้นทุนบางตัวเข้าไป ก็จะเป็นอย่างนี้

ข้อดีในเชิง การทำก็พอรับค่าเสื่อมเข้าไป ตัวในเชิงเงินสดก็จะดีขึ้น เดี๋ยวมาดูรายละเอียด