บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

SENA โชว์ผลงาน Q2/2568 พร้อมกลยุทธ์ฝ่าวิกฤติเศรษฐกิจ ตอบโจทย์ทุกความต้องการที่อยู่อาศัย

SENA โชว์ผลงาน Q2/2568 พร้อมกลยุทธ์ฝ่าวิกฤติเศรษฐกิจ ตอบโจทย์ทุกความต้องการที่อยู่อาศัย

สวัสดีค่ะท่านนักลงทุน ท่านผู้ถือหุ้น และทุกท่านที่สนใจเข้าร่วมฟังผลประกอบการไตรมาส 2 ของบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ดิฉัน อธิกา บุญรอดชู ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานจัดสรรเงินและการลงทุน จะมาสรุปผลการดำเนินงานและกลยุทธ์ของบริษัทในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ให้ทุกท่านได้รับทราบ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview)

ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ธุรกิจของเสนาฯ ได้รับผลกระทบทั้งเชิงบวกและเชิงลบจากปัจจัยต่างๆ ดังนี้:

• ปัจจัยภายนอก: สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน, หนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น, และสถาบันการเงินที่เข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อ ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค
• ปัจจัยภายใน: การปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสถานการณ์, การพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด, และการบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ ช่วยลดผลกระทบเชิงลบและสร้างโอกาสในการเติบโต

ถึงแม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจจะส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค แต่ตลาดยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักของเสนาฯ

ตัวเลขทางการเงินที่สำคัญ:

• ยอดขายรวม: 8,843 ล้านบาท
• ยอดขายจาก Joint Venture: 2,700 ยูนิต มูลค่า 6,000 ล้านบาท
• ยอดโอน: 2,248 ล้านบาท

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities)

เสนาฯ มองเห็นโอกาสทางธุรกิจในหลายด้าน และมีกลยุทธ์ในการคว้าโอกาสเหล่านั้นดังนี้:

• การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ร่วมกับ HanKyu Hanshin Corp: บริษัทมีเป้าหมายที่จะเติบโตไปพร้อมกับพันธมิตรที่แข็งแกร่งอย่าง HanKyu ซึ่งมีความเชี่ยวชาญในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
• การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด: เสนาฯ มีแบรนด์ที่หลากหลายครอบคลุมทุกระดับราคา โดยเฉพาะแบรนด์ที่อยู่ในกลุ่ม Economy (ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท) ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาด
• การลงทุนในธุรกิจโกดังเพิ่มเติม: บริษัทได้ร่วมมือกับ Mitsubishi Logistics ในการพัฒนาโครงการโกดังในทำเลศักยภาพ (บางนา กม.23) ซึ่งคาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในช่วงปลายปี 2568 และรับรู้รายได้ในช่วงปี 2570

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges)

บริษัทกำลังเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายต่างๆ ดังนี้:

• ความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจ: สภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวนอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและความสามารถในการทำกำไรของบริษัท
• ความเสี่ยงด้านการแข่งขัน: การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้นอาจกดดันราคาและส่วนแบ่งการตลาดของบริษัท
• ความเสี่ยงด้านการดำเนินงาน: ความล่าช้าในการก่อสร้าง, การบริหารจัดการต้นทุน, และการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ อาจส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation)

เสนาฯ มีวิธีการแก้ไขปัญหาและลดผลกระทบจากปัจจัยต่างๆ ดังนี้:

• การปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจ: บริษัทได้ปรับกลยุทธ์ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ โดยเน้นการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด, การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ, และการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้า
• การดูแลลูกค้ากลุ่มเสนา: บริษัทมี 3 โซลูชั่นหลักในการดูแลลูกค้า ได้แก่ การขายตามปกติ, โปรแกรม "LIVNEX" (เช่าออมบ้าน), และโปรแกรม "RentNEX" (เช่าก่อนซื้อ)

บริษัทมีเป้าหมายที่จะดูแลลูกค้าทุกกลุ่มให้สามารถมีที่อยู่อาศัยได้ ไม่ว่าสถานการณ์ทางการเงินของลูกค้าจะเป็นอย่างไรก็ตาม

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends)

เสนาฯ มองว่าแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะยังคงมีการแข่งขันสูง แต่บริษัทมีความมั่นใจว่าจะสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนด้วยกลยุทธ์ที่แข็งแกร่ง, ผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาด, และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ

• วิสัยทัศน์: เป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงได้ และสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าทุกกลุ่ม
• เป้าหมาย: เพิ่มส่วนแบ่งการตลาด, ขยายธุรกิจไปยังตลาดใหม่, และสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้น

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) [เริ่ม Q&A นาทีที่ 30:29]

เนต้าที่จีนกระทบกับเสนาอย่างไร? ปัจจุบันยังจำหน่ายเนต้าอยู่ไหม?

ปัจจุบันบริษัทไม่ได้จำหน่ายรถเนต้าแล้ว เปลี่ยนเป็นแบรนด์อื่นเรียบร้อยแล้ว (Depor) มีผลกระทบส่วนหนึ่งที่ได้ดีลรถกับทางเนต้าไว้เรียบร้อยแล้ว (30 คัน) บริษัทได้นำรถออกมาจำหน่ายต่อ อยู่ในวิสัยที่สามารถบริหารจัดการผลกระทบที่เกิดขึ้นได้ สำหรับลูกค้าที่ได้ซื้อรถเนต้าไปแล้ว กำลัง study ในเรื่องของการดูแลหลังการขาย การซ่อม หรือเรื่องของการดูแลรถ เดี๋ยวบริษัทจะสื่อสารไปยังกลุ่มลูกค้าที่ได้ซื้อรถเนต้าผ่านทางบริษัทไปว่าจะช่วยเหลือดูแลได้อย่างไร แต่หลักๆแล้วทางบริษัทเนต้าจะเป็นดีลตรงกับลูกค้า ในฐานะที่เป็นดีลเลอร์จะดูแลกลุ่มลูกค้าที่ได้จำหน่ายรถเนต้าไปส่วนหนึ่ง

ปัจจุบัน LIVNEX มีลูกค้ากี่ราย และสามารถกู้ได้กี่ยูนิต?

ตอนนี้มีอยู่ประมาณ 1,000 ยูนิต มูลค่าเกือบประมาณ 2,000 ล้านบาท เริ่มทำจริงจังช่วงปี 67 ตอนนี้เราผ่านมา 6 เดือนในปี 68 ซึ่งเข้าสู่ปีที่ 2 ของลูกค้ากลุ่มแรกที่เข้ามา LIVNEX ครึ่งปีที่ผ่านมาเราโอนไปแล้วประมาณ 60 กว่ายูนิต น่าจะทยอยรับรู้รายได้เรื่อยๆในช่วงครึ่งปีหลังของปี 68 แล้วก็ในปี 69 ลูกค้าที่เริ่มตอนปี 67 ก็จะครบสัญญา 3 ปี ในปี 69 น่าจะ จากที่ได้ Forecast ไว้ ลูกค้ากลุ่มที่เริ่มปี 67 น่าจะโอนสักประมาณ 50% ในช่วงของปี 69 น่าจะเห็นชัดเจนตั้งแต่ครึ่งหลังของปีนี้เป็นต้นไป

แนวโน้มดอกเบี้ยลดลง ส่งผลดีของบริษัทอย่างไรบ้าง?

หลายๆ ธนาคารได้ปรับลดดอกเบี้ยไปแล้ว 0.25% ตามอัตราดอกเบี้ยนโยบาย หลักๆผลดีที่ส่งผลกับเราก็คือทำให้ต้นทุนทางการเงินของบริษัทลดลง ในแง่ของการลด MLR ของสถาบันการเงิน แล้วก็สำหรับลูกค้าก็คือมีภาระในการกู้ซื้อบ้านลดลง

คลังสินค้าที่ร่วมกับมิตซูบิชิ มีความคืบหน้ายังไง? เริ่มก่อสร้างแล้วหรือยัง?

จะเริ่มพัฒนาโครงการช่วง Quarter 4 ของปีนี้ น่าจะเสร็จ Quarter 4 ของปีหน้า โครงการอยู่โซนบางนา กม.23 โกดังมีขนาดประมาณ 25,000 ตารางเมตร ตอนนี้เริ่มหาลูกค้าแล้ว ถ้ามีลูกค้าท่านไหนสนใจเช่าโกดังในโซนบางนา กม.23 สามารถติดต่อมาที่บริษัท เสนา ได้ โกดังของเราออกแบบเป็นทั้งโกดังและก็เป็นทั้งโรงงาน พื้นที่สามารถรับโหลดทั้งโกดังและเป็นโรงงานได้ ถนนล้อมรอบโครงการก็ทำให้มีไซส์ขนาดใหญ่ตามไซส์ที่โรงงาน Require จุดเด่นของการทำโกดังรอบนี้คือเป็นทั้งโกดังและโรงงานได้ด้วย สามารถติดต่อได้มาที่บริษัทเสนาได้เลย เดี๋ยวทางเราจะดูแลให้

คิดว่าเป้าโอนกรรมสิทธิ์จะเป็นไปตามเป้าที่วางไว้รึเปล่า?

เราวางไว้ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท ตอนนี้ทำได้อยู่ที่ประมาณ 22% อยู่ในช่วงของความพยายาม ในครึ่งปีหลังจะมีโครงการ Mega Space บางนาที่จะทยอยรับรู้รายได้เป็น Backlog เป็นก้อนเพิ่มเติมขึ้น จะพยายามทำให้ดีที่สุดในช่วงของครึ่งปีหลัง แล้วก็ขายของที่พร้อมขายพร้อมโอน ที่ปัจจุบันมีประมาณอีก 11,000 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีหลังด้วย

ออกหุ้นกู้ช่วงนี้ดีไหม? จะออกได้ครบตามจำนวนไหม? ออกปีละกี่รอบ?

ปกติเราเซ็ตไว้ ออกหุ้นกู้ปีละ 2 รอบ ครึ่งปีแรกกับครึ่งปีหลัง ในเดือนกันยายนนี้เรามีหุ้นกู้ที่จะครบกำหนด 1 รุ่น ซึ่งครบชำระในวันที่ 15 กันยายน ตอนนี้บริษัทได้เตรียมพร้อมการชำระเงินไว้แล้ว 15 กันยายนจะชำระคืนมูลค่า 1,530 ล้านบาท รุ่น SENA259A ท่านผู้ถือหุ้นกู้เตรียมตัวรับเงินคืนได้เลยในวันที่ 15 กันยายนที่จะถึงนี้ แล้วก็ในขณะเดียวกันขายหุ้นกู้ชุดใหม่ โดยคาดว่าจะจองซื้ออยู่ที่ 15-16-17 กันยายน ตอนนี้อยู่ในช่วงของการขายอยู่ อาทิตย์หน้าน่าจะเป็นการยื่น Filing รอบที่ 2 จะเห็นชัดเจนขึ้น ตอนนี้บรรยากาศการขายก็ยังขายต่อได้เรื่อยๆ หุ้นกู้รอบนี้ออกที่ 2 ปีครึ่ง ตอนนี้เลทอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดไปอยู่ที่ 5.7-5.95%

Rejection Rate ตอนนี้มีแนวโน้มอย่างไร?

ตอนนี้ Rejection Rate ก็ Inline ตามตลาด อยู่ในช่วง 40-60% แล้วแต่ Location แล้วแต่แบรนด์ ความสามารถในการซื้อของลูกค้าน้อยลง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของสภาวะเศรษฐกิจ หรือ Household Debt เสนาจะดูแล Support ลูกค้าในกลุ่มของเสนา ลูกค้ากลุ่มไหนกู้ซื้อได้ เราก็จะบริหารจัดการสถาบันการเงินให้ ถ้าวันนี้มีความสามารถในการกู้ต้องรอระยะเวลา 2-3 ปี ก็เข้าสู่โปรแกรม LIVNEX ได้ ถ้าวันนี้ยังไม่พร้อมในการกู้ และต้องการที่อยู่อาศัยก็เช่ากับเราได้ในโปรแกรม RentNEX ตอนนี้ Rejection อาจจะไม่ได้อยู่ในช่วงที่ดีขึ้นมากนัก แต่ว่าอยู่ที่ Developer ดูแลลูกค้ากลุ่มนี้อย่างไรมากกว่า นี่คือกลยุทธ์ที่รู้สึกว่าดูแลลูกค้า Support ลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยเดินมาหาเสนาได้

ความต้องการที่อยู่อาศัยของคนไทยตอนนี้ Demand เป็นยังไงบ้าง?

แนวโน้มการมีที่อยู่อาศัยทุกคนต้องการที่อยู่อาศัย อยู่ที่ความพร้อมว่าพร้อมซื้อหรือพร้อมเช่า หรือว่ามีแนวคิดแบบไหน ถ้าสมมุติว่าดู Research จากหลายๆสำนัก ในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ยูนิตที่ So คือยูนิตที่ขายได้เนี่ย ก็จะอยู่ในระดับราคาที่ต่ำกว่า 3 ล้านบาท Affordable Condor ที่ เสนาถืออยู่ชั้นใหญ่จะเป็นแบรนด์ คิด Cozy Flexy ระดับราคาจะอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาท ถึง 1.5 ล้านบาทมีเขยิบมาที่ 1.7 ล้านบาทบ้าง เราเองก็เห็นว่าจำนวนยูนิตที่ขายได้ ใน Section นี้ค่อนข้างเยอะ State ของการผ่อนใกล้เคียงกับการเช่า ลูกค้า หรือคนที่มีความสามารถในการผ่อนได้ใน State ราคาประมาณ 4,000 บาท หรือ 5,000 บาท ก็ยังคงมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย

มีปัญหาแรงงานไหม?

มีกระบทตามสภาวะเศรษฐกิจทั่วๆไป แต่ก็ยังอยู่ใน Level ที่บริหารจัดการหาแรงงานได้ แต่ก็จะมีการของ Cost ที่สูงขึ้น เกี่ยวกับค่าแรง

ปัญหาหลักที่เจอตอนนี้คืออะไร และมีแผนแก้ไขยังไง?

ปัญหาหลักในตอนนี้ก็คือความสามารถในการซื้อของลูกค้าลดน้อยถอยลง วิธีแก้ของเราก็คือ Strategy 3 Strategy ที่เราเล่าไป ดูแลลูกค้าอย่างใกล้ชิด หาแหล่งสนับสนุนเงินกู้ให้สถาบันการเงิน LIVNEX แล้วก็ RentNEX เราเชื่อว่ากลยุทธ์นี้จะสามารถดูแลลูกค้าให้มีที่อยู่อาศัยได้ในสถานการณ์ปัจจุบัน

การซื้อที่ดินเป็นยังไงบ้าง? ราคาที่ดินแนวโน้มเป็นยังไงบ้าง?

แนวโน้มราคาที่ดินก็ยังคงสูง อย่าง Stable แต่ว่าในตอนนี้ยังไม่ได้ซื้อที่ดินเพิ่ม บริหารจัดการ Inventory ที่เรามี ขายของที่เรามีก่อน แล้วก็เลือกพัฒนาโครงการที่เราซื้อที่ดินมาแล้วก่อน ในเรื่องของการเปิดขายโครงการ หรือเปิดขึ้นโครงการเนี่ย จะดูเป็นแต่ละ Location แต่ละทำเลให้เหมาะสมกับ Demand Supply ในการเปิด เพราะว่าในการเปิดโครงการหนึ่งโครงการเนี่ย มันมีค่าใช้จ่ายหลายๆอย่างที่เกิดขึ้น โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายการตลาด หรือว่าค่าใช้จ่ายในการเปิดสำนักงาน ในช่วงที่สภาวะเศรษฐกิจเป็นอย่างนี้ ค่อนข้าง Concern แล้วก็ระมัดระวังในเรื่องของการรักษาสภาพคล่องเป็นอย่างสูง

รถไฟฟ้า 20 บาทจะเป็นไปได้ไหม? ส่งผลดีเสียกับเรายังไงบ้าง?

รถไฟฟ้า 20 บาท ส่งผลดีต่อภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ Connect การเดินทางได้ดีขึ้น Opportunity อย่าง แบรนด์ คิด Cozy หรือ Flexy ที่เลือกที่จะอยู่ในจุดที่ Connect รถไฟฟ้าได้เนี่ย จะเป็น Opportunity ให้ความสามารถในการขายดีขึ้น Location น่าสนใจสำหรับ Developer Location ที่อยู่ปลายๆ รถไฟฟ้า แล้วก็อยู่ในจุดที่ไม่ได้ติดรถไฟฟ้ามาก ต้นทุนก็จะสูง ทำให้ราคา Condor จะสูง ไม่ Support ความสามารถในการซื้อของลูกค้า แบรนด์ คิด Cozy Flexy เราจะอยู่ในจุดที่สามารถ Connect รถไฟฟ้าได้ ก็จะห่างหน่อย เราจะสามารถพัฒนา Product อยู่ในระดับราคา 1 ล้านบาท 1.5 ล้านบาท 1.75 ล้านบาทได้ ตอบสนองความต้องการในการซื้อ และความสามารถของลูกค้า รถไฟฟ้าในราคา 20 บาท น่าจะตอบโจทย์ทั้งคนที่ซื้อที่อยู่อาศัย และ Developer ที่พัฒนาโครงการ น่าจะเป็น Opportunity ที่ดีทั้งคู่

มองแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในอีก 1-2 ปีข้างหน้าเป็นยังไง?

น่าจะยังคงทรงตัวอยู่ สำหรับครึ่งหลังของปีนี้ ส่วนปีหน้า อาจจะต้องรอดู Factor ช่วงปลายปีอีกที จะมีข่าวดี หรือว่ามีอะไรเข้ามาสนับสนุนตัวอสังหาริมทรัพย์บ้าง เพื่อที่จะให้เราได้มีโอกาสได้ Maintain ต่อไป กลยุทธ์ที่เล่าเมื่อกี้ น่าจะ Cover การใช้ในการ Support ดูแลลูกค้าได้จนถึงปีหน้าเลย

มีวิธีบริหารจัดการระบายตัวสินค้า Stock ที่มี 10,000 ล้านบาท ยังไง?

LIVNEX เป็นตัวนึงที่เราถือว่าเป็นตัวระบาย Stock ลูกค้าที่เดินมาหาเราแล้ว ถึงแม้ว่าวันนี้ยังไม่มีความสามารถในการกู้ แต่เราวิเคราะห์โดยละเอียดแล้ว เราคิดว่าในช่วง 3 ปี เขามีความสามารถในการซื้อ การที่เก็บแล้วก็ดูแลเขาไว้ในวันนี้ ในตัวของโปรแกรม LIVNEX เช่าออมบ้าน ในระหว่างทางบริษัทจะได้ค่าเช่าออมบ้านเป็น Cash Flow เข้ามาหมุนเวียนในการใช้จ่าย แล้วก็ในช่วง 3 ปี ก็จะมี Opportunity ที่สูงในการที่ลูกค้ากลุ่มนี้จะโอนกรรมสิทธิ์ออกไป เพราะว่าลูกค้ากลุ่มนี้หลักๆ ก็คืออยากได้ที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว คนที่เข้าสู่โปรแกรม LIVNEX เป้าหมายชัดเจน ต้องการที่อยู่อาศัย และรู้ว่าศักยภาพของตัวเองจะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ ในช่วงระยะเวลา 3 ปีแน่นอน ถ้าตัวเองมีวินัยมากพอ แล้วก็ค่อยๆผ่อนชำระกับเราไป ตัวนี้ก็เป็นตัวที่บริหารจัดการ Inventory ในส่วนหนึ่ง

จุดแข็งของเสนาคืออะไร? เด่นกว่าคู่แข่งยังไง? ทำไมผู้บริโภคต้องซื้อบ้าน Condor กับเสนา?

หลักๆเลย ตั้งแต่ช่วงโควิด เราพัฒนา Product ภายใต้การดูว่าความสามารถในการซื้อของลูกค้าอยู่ใน Level ไหน Off Day ในช่วงหลัง Covid Study เลยว่าความสามารถในการซื้ออสังหาของลูกค้าอยู่ในระดับราคา Affordable Condor อยู่ในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เราก็เลยเลือกที่จะเปิดโครงการ คิด Cozy Flexy เพิ่มมากขึ้น เพื่อให้ลูกค้าสามารถซื้อและจับต้องได้ Report การขาย ในการรวบรวม ก็จะเห็นเลยว่าลูกค้าก็โฟกัสในการซื้อโครงการ Condor ที่ 1 ล้านบาท 1.5 ล้านบาท แล้วก็ต่ำกว่า 3 ล้านบาทค่อนข้างเยอะ ถนัดในการพัฒนาโครงการในระดับราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เชื่อว่าใน Affordable Condor หรือ Condor BOI มี Market Share ที่ค่อนข้างใหญ่ ถ้าเกิดว่ากลุ่มนี้ เป็นกลุ่มที่ลูกค้าซื้อและจับต้องได้ หลักๆ กลยุทธ์ในการทำธุรกิจของเราก็คือพัฒนา Product ให้อยู่ในความสามารถของลูกค้าที่ซื้อได้ ลูกค้ายังไม่พร้อมในการซื้อ LIVNEX RentNEX กลยุทธ์หลักที่ทำให้เราสามารถฝ่าวิกฤตในวันนี้ไปได้ ด้วยการดูแลลูกค้าครบทั้ง 3 Solution

การแข่งขันในอุตสาหกรรมอสังหาเป็นยังไงบ้าง?

ตอนนี้การแข่งขันอาจจะไม่ดุเดือดเหมือนสมัยที่อสังหารุ่งเรือง ยุคนั้นก็คือแข่งกันที่ทำเล แข่งกันที่ความเจ๋งของทำเล แข่งกันที่ความสวยของห้อง แต่เราว่าวันนี้ ในเมื่อโจทย์มันกลับด้านว่าความพร้อมของลูกค้าเป็นสิ่งที่เราต้องดูแล การแข่งขันในอุตสาหกรรมตอนนี้ ถ้าเป็นเรื่องของ Price War ก็คงจะเป็น Price War ที่ที่ทำกันมานานแล้ว อาจจะดูเป็นเรื่องปกติแล้วสำหรับการลดราคาดูแล แต่มากกว่านั้นก็คือการ Support ให้ลูกค้ามีความสามารถในการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย หรือ Support ให้ลูกค้าสามารถมีที่อยู่อาศัยที่ต้องการ ในทำเลที่ลูกค้าต้องการได้ การแข่งขันในยุคนี้ น่าจะเป็นแบบนั้น แล้วก็มากกว่านั้นก็คือการดูแลเกี่ยวกับเรื่อง ESG ต่างๆ ที่ Developer ยังคงต้องพัฒนาตัวเอง เพื่อให้เป็นธุรกิจในการดูแลที่ยั่งยืน การแข่งขันในอุตสาหกรรมนี้ น่าจะเป็น Meaning เรื่องพวกนี้เป็นหลักในตอนนี้

Rating หุ้นกู้ อธิบายแบบนี้

Company Rating ก่อนหน้านี้ Company Rating ของบริษัทกับ Issue Rating คือ Rating หุ้นกู้เนี่ย ของเราเท่ากันอยู่ที่ Triple B ลบ ที่รอบนี้ ทำให้ Rating ของหุ้นกู้ต่ำลงมาหนึ่ง Notch ในขณะที่ Company Rating อยู่ในที่เดิมคือ Triple B ลบ เนื่องจากว่า บริษัทได้ Console บริษัทร่วมค้าเข้ามารวมอยู่ในกลุ่มของบริษัท เวลา Console เข้ามา P&L จะรับรู้รายได้ 100% ของบริษัทร่วมค้า ในตัวงบดุลเนี่ยก็จะรับรู้หนี้สิน แล้วก็กับสินทรัพย์ แล้วก็ทุนเข้ามาทั้ง 100% เหมือนกัน

ภายใต้การรับรู้บริษัท Joint Venture เข้ามาเป็นตัว Console ตาม Definition เนี่ย เขา ก็จะถือว่าบริษัท Joint Venture เนี่ยเป็นบริษัท ย่อย เพราะฉะนั้นการคำนวณของ Trust Rating เนี่ย ก็จะใช้ Form ในตัวของ Profit and Loss แล้วก็ Balance Sheet เนี่ย ในการคำนวณก็เลยทำให้ Rating ของตัวหุ้นกู้เนี่ยถูกปรับลดลง 1 Notch

อย่างไรก็ดี ภายใต้การ Console รวมเนี่ย ต้องเล่าก่อนว่าบริษัทร่วมค้าเนี่ย เดิมทีเราไม่ได้ Console ร่วม ซึ่ง เสนา ถือหุ้น 51 HanKyu ถือ 49 ดังนั้นส่วนแบ่ง Profit and Loss เนี่ย เราก็จะแบ่งกันที่ 51 49 ความรับผิดชอบในเรื่องของหนี้สินเนี่ย ก็จะรับผิดชอบกันที่เรา 51 HanKyu 49 ปัจจุบันถึงแม้ว่าเราจะ Console ร่วมกันแล้วเนี่ย ความรับผิดชอบในภาระหนี้ของเราเนี่ย ก็ยังอยู่ที่ 51 เหมือนเดิม ไม่ได้เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด ด้วยความเคารพทางกฎของ Trust Rating จาก Balance Sheet แล้วก็ Profit and Loss ที่เราคำนวณ ความเปลี่ยนแปลงนี้ก็เลยทำให้ตัว Form ในการคำนวณเนี่ยเห็นว่าตัวภาระหนี้ในตัวของ Priority เพิ่มขึ้น ก็เลยมีการปรับลดตัว Issue Rating แต่ว่าบริษัทก็ยังคงรับภาระหนี้ในสัดส่วน 51% เท่าเดิมแล้วก็สภาพคล่องของบริษัทก็ยังคงแข็งแกร่งเหมือนเดิม ดูได้จากสัดส่วน DE นะคะ อยู่ที่ 1.4 แล้วก็ Interest Bearing Depth อยู่ที่ 1.27 เท่า

ต้นทุนเป็นยังไง?

ต้นทุนตอนนี้ ก็อยู่ในช่วงที่เราพยายามทำให้ต้นทุนไม่เพิ่มขึ้น ก็ยังอยู่ในวิสัยที่บริหารจัดการได้ ตัวอัตรากำไรขั้นต้นเราอยู่ที่ประมาณ 33% ภายใต้ความยากลำบาก เราจะใช้วิธีบริหารจัดการเพื่อให้ Keep ต้นทุนไว้ ให้อยู่ในสัดส่วนที่ทำให้ GP อยู่ที่ประมาณ 30-34% อยู่เรื่อยๆ

แผ่นดินไหวทำให้ต้นทุนก่อสร้าง Condor เพิ่มขึ้นรึเปล่า?

อาจจะ อาจจะไม่ได้เป็นผลกระทบโดยตรง จริงๆ คือสภาวะเศรษฐกิจ เรื่องของค่าแรง แล้วก็อะไรหลายๆ อย่างเนี่ย มีผลกระทบทำให้ต้นทุนของการสร้าง Condor เนี่ย ค่อนข้างเขยิบอยู่แล้ว

อาจจะมีตัว Support อะไรจากทางรัฐบาลเข้ามาเพิ่มเติม ในเรื่องของการดูแลธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลควรจะมีอะไรเข้ามาช่วยให้ฟื้นฟูบ้าง?

ตอนนี้คิดว่า น่าจะเป็นเรื่องของการดูแลเรื่องสภาวะเศรษฐกิจ ให้มีความ Flow มากขึ้น แล้วก็ดูในภาพรวม GDP ให้เขยิบดีขึ้นตามความคาดหมาย เพื่อที่จะให้ทางผู้บริโภคเนี่ยมีความสามารถในความซื้อกลับไปยืนอยู่ตรงจุดเดิม เราก็มองว่าอันนั้นน่าจะเป็นตัว Support ในทุกๆ segment ไม่ใช่เฉพาะอสังหาริมทรัพย์อย่างเดียว

สรุป: ในสภาวะเศรษฐกิจที่ท้าทาย เสนาฯ ยังคงมุ่งมั่นที่จะพัฒนาผลิตภัณฑ์และบริการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าทุกกลุ่ม โดยมีเป้าหมายที่จะเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงได้ และสร้างความพึงพอใจให้กับลูกค้าอย่างยั่งยืน