บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

สรุป Oppday B-WORK: เจาะลึกผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2568 และทิศทางอนาคต

สรุป Oppday B-WORK: เจาะลึกผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2568 และทิศทางอนาคต

สรุปผลการดำเนินงานไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ของกองทรัสต์ B-WORK โดยมีรายละเอียดดังนี้:

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

   • รายได้มีการปรับตัวลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปีที่แล้ว (Year-on-Year) แต่ยังคงเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่ผ่านมา

   • การปรับตัวของอัตราการเช่าและอัตราค่าเช่าของอาคาร True Tower 2 เป็นปัจจัยสำคัญ

   • ค่าใช้จ่ายยังคงอยู่ในการควบคุมและสอดคล้องกับรายได้

   • อาคาร True Tower 1 ยังคงรักษาอัตราการเช่าในระดับสูงที่ 99% และสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าได้ 3.2% Year-on-Year

   • มีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการซ่อมแซมและปรับปรุงอาคารเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสที่ผ่านมา

   • โครงการ renovate พื้นที่ retail ชั้น 1 ของอาคาร True Tower 2 สำเร็จเรียบร้อยแล้ว

   • อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยของทั้งสองอาคารอยู่ที่ 92.5% และค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 669 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

   • สัดส่วนรายได้ 76% มาจากอาคาร True Tower 1 และ 24% มาจากอาคาร True Tower 2

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

   • บริษัทกำลังมองหาโอกาสในการเพิ่มอัตราการเช่าและค่าเช่า โดยเฉพาะในอาคาร True Tower 2 หลังจาก renovate พื้นที่ retail เสร็จสิ้น

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

   • ความเสี่ยงด้านการตลาดและการแข่งขันในการหาผู้เช่าใหม่

   • ความเสี่ยงจากผู้เช่าที่จะหมดสัญญาเช่าในอนาคต

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

   • การ renovate พื้นที่ retail เพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่

   • การเจรจาต่อสัญญากับผู้เช่าเดิม

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

   • บริษัทมีวิสัยทัศน์ในการเติบโตอย่างยั่งยืน โดยมุ่งเน้นการรักษาอัตราการเช่าและเพิ่มรายได้

   • บริษัทมีแผนที่จะลงทุนในเทคโนโลยีใหม่ๆ เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการอาคาร

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 23.00]
   • จำนวนผู้เช่าที่จะหมดสัญญาในปีหน้า:

     • คำถาม: ปีหน้าผู้เช่าในอาคาร True Tower 1 จะครบกำหนดคิดเป็นจำนวนกี่ราย และส่วนใหญ่จะครบในไตรมาสไหน?

     • คำตอบ: จำนวนรายอาจจะเยอะ แต่ผู้เช่าทั้งหมดจะอยู่ในกลุ่ม True และ CP ซึ่งระยะเวลาที่จะครบกำหนดค่อนข้างกระจายตัว อย่างไรก็ตามบริษัทได้มีการเจรจาต่อรองกับผู้เช่าในเบื้องต้น และคิดว่าจะสามารถ Secure สัญญาได้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่เช่าที่จะครบกำหนดในปีนี้ (27.8%) รวมถึงปีหน้า (68%) โดยขณะนี้อยู่ในระหว่างการต่อรองและการจัดทำสัญญาฉบับใหม่ หากมีความคืบหน้าจะอัปเดตเพิ่มเติมในอนาคต

   • ความคืบหน้าการต่ออายุสัญญาใน 6 เดือน:

     • คำถาม: ความคืบหน้าในการต่ออายุสัญญาของผู้เช่าที่จะหมดใน 6 เดือน ของปี 2568 ของทั้งสองตึกเป็นอย่างไร?

     • คำตอบ: สำหรับ True Tower 1 ได้แจ้งไปแล้ว สำหรับ True Tower 2 คิดว่าคล้ายคลึงกัน คาดว่าจะ Secure ผู้เช่าได้เกือบทั้งหมด แต่สำหรับ True Tower 2 อาจจะขออนุญาตอัปเดตอีกครั้ง แต่คิดว่าร้อยละ 8% ตรงนี้น่าจะต่อสัญญาออกไปได้ ซึ่งผู้เช่าก็ยังเป็น True และ CP

   • การขาดทุนจากการประเมินทรัพย์สิน:

     • คำถาม: การขาดทุนการประเมินทรัพย์สินเกิดจากตึกใด รวมถึง Assumption ใดของผู้ประเมินที่เปลี่ยนไป เช่น Occupancy Rate หรือ ARR?

     • คำตอบ: หลักๆ จะเกิดจาก True Tower 2 ทั้งหมด True Tower 1 มีเกณฑ์ด้วย สิ่งที่ทำให้ขาดทุนเกิดจาก 2 ส่วน คือ อัตราค่าเช่า และอัตราการเช่าที่ผู้ประเมินราคาให้ Assumption ปรับตัวลดลง ซึ่งบริษัทได้ publish valuation report ไว้ในเว็บไซต์ของทางกองทรัสต์ หากนักลงทุนสนใจสามารถเปิดดูได้ โดยได้เอ่ยถึงข่าวในตลาดและมีลิงก์แนบให้

   • แนวโน้มการหาผู้เช่าในไตรมาส 3:

     • คำถาม: แนวโน้มการหาผู้เช่าในไตรมาสที่ 3 ของ True Tower 2 เป็นอย่างไร?

     • คำตอบ: ณ ปัจจุบันคาดหวังว่าเราอาจจะ เนื่องจาก Project Renovation อาคาร 1 ชั้น G เราเสร็จสิ้นแล้วเมื่อต้นไตรมาส 2 ที่ผ่านมา เราก็คาดหวังว่าเราจะสามารถ Fill in ผู้เช่ารายใหม่ได้ โดยเฉพาะใน True Tower 2 ซึ่งจะเห็นได้ว่าอัตราการเช่าเราอยู่ที่ร้อยละ 80 อย่างไรก็ตาม ณ ปัจจุบันอาจจะต้องยอมรับตรงๆ ว่าเรายังไม่ได้มี Potential Tenant ขนาดนั้น อย่างไรก็ตามเรา รวมถึงผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เอง ก็ได้มีการทำงานร่วมกัน และรวมถึง Agency รายต่างๆ เราจะได้มีการทำการตลาดอย่างเข้มข้น อย่างไรก็ตามหากมีความคืบหน้าเพิ่มเติมเดี๋ยวเราจะอัปเดตให้นักลงทุนทราบเป็นระยะๆ แต่ปัจจุบันเรายังไม่ได้มี Potential Tenant

   • ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาในครึ่งปีหลัง:

     • คำถาม: ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาในครึ่งปีหลังเป็นอย่างไร เมื่อเปรียบเทียบกับครึ่งปีแรก?

     • คำตอบ: โดยทั่วไปครึ่งปีหลังมักจะมีค่าใช้จ่ายที่สูงกว่าครึ่งปีแรกอยู่แล้ว ซึ่งเราคิดว่าปีนี้ก็จะคล้ายคลึงกัน เนื่องจากเวลาเราวางแผนทำ Budget หรือวางแผนทำการซ่อมแซม หรือบำรุงรักษาสินทรัพย์ของกองทรัสต์ ครึ่งปีแรกส่วนมากอาจจะยังไม่ได้ Implement ทั้งหมด รายการจัดซื้อจัดจ้าง การต่อรองราคา ค่า CapEx หรือว่าค่าดูแลแล้วก็บำรุงรักษาสินทรัพย์ราย รายการใหญ่ๆ เนี่ยส่วนมากก็จะไป Implement ในครึ่งปีหลัง ผมคิดว่าปีนี้ก็น่าจะคล้ายคลึงกัน เพราะฉะนั้นในแง่ของรายได้ ในแง่ของรายจ่ายเนี่ยจะเห็นได้ว่าเรายังทำ ยังควบคุมได้ดีเมื่อเปรียบเทียบกับปี ก่อนหน้าแต่ แต่เราคิดว่าครึ่งปีหลังเนี่ยก็มีแนวโน้มที่รายจ่ายตรงนี้อาจจะเพิ่มขึ้นนะครับ แต่เราก็ไม่ได้คิดว่าจะมีนัยยะสำคัญอะไรนะครับ ไม่ได้มี ไม่ได้มีการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญแล้วกันครับ

   • Factor in renovation project ของ True Tower 2:

     • คำถาม: ในการประเมินมูลค่า ทรัพย์สินรอบที่ผ่านมาเนี่ย ผู้ประเมินราคาได้ Factor in renovation project ของ True Tower 2 ไปหรือยัง?

     • คำตอบ: เราเข้าใจว่า ณ ปัจจุบันนี้ผู้ประเมินราคาน่าจะ Factor in เข้าไปแล้ว เนื่องจากว่าหาก นักลงทุนเนี่ยลองเข้าไปดูใน valuation report เนี่ยจะเห็นได้ว่าอัตราการเช่ารวมถึงอัตราค่าเช่าเนี่ย เค้าก็ปรับเพิ่มขึ้นนะครับ หลังจากที่เมื่อเปรียบเทียบกับ report ฉบับก่อนๆ นะครับ

โดยสรุป กองทรัสต์ B-WORK ยังคงมีการบริหารจัดการที่ดี แม้ว่าจะมีผลกระทบบ้างจากสภาวะตลาด แต่ก็ยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่มั่นคงและมีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต