สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=4986 out_tok=3483 at=2026-07-26T03:54:39 --> # SHREIT พลิกขาดทุนสุทธิลดลง 79.46% ในปี 2564 รับผลบวกจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ ## ฝ่ายจัดการชี้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โรงแรมในต่างประเทศหนุนผลประกอบการ ขณะที่รายได้ค่าเช่าลดลงจากผลกระทบ COVID-19 ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่าสตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ (SHREIT) รายงานผลขาดทุนจากการลงทุนสุทธิในปี 2564 ลดลง 79.46% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยหลักมาจากการรับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม รายได้จากการให้เช่าปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรค COVID-19 ที่ยังคงส่งผลกระทบต่อธุรกิจโรงแรม ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้ผลประกอบการของ SHREIT ในปี 2564 พลิกจากขาดทุนจำนวนมากในปี 2563 มาสู่การขาดทุนที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ คือ **รายการกำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์** ซึ่งมีมูลค่า 62.95 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 273.36 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 129.92% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าที่มีผลขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้น 210.41 ล้านบาท ปัจจัยนี้เกิดจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โรงแรมในต่างประเทศ ณ สิ้นปี 2564 ที่ปรับตัวสูงขึ้น หากพิจารณาผลการดำเนินงานโดยไม่รวมรายการนี้ SHREIT ยังคงมีผลขาดทุนจากการลงทุนสุทธิ 158.69 ล้านบาท แต่ก็ถือว่าขาดทุนลดลง 37.96% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงการปรับตัวดีขึ้นของผลการดำเนินงานจากการดำเนินงานปกติ แม้จะยังคงได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น เกิดจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โรงแรมในต่างประเทศ ณ สิ้นปี 2564 ซึ่งฝ่ายจัดการไม่ได้ระบุรายละเอียดของปัจจัยที่ทำให้มูลค่าเพิ่มขึ้น แต่โดยทั่วไปแล้ว การประเมินมูลค่าสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์จะพิจารณาจากปัจจัยหลายประการ เช่น ศักยภาพในการสร้างรายได้ในอนาคต, สภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์, อัตราดอกเบี้ย, และปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค ในขณะเดียวกัน รายได้จากการให้เช่าลดลง 71.43% หรือ 39.18 ล้านบาท เนื่องจากกองทรัสต์ไม่สามารถรับรู้รายได้จากการให้เช่าโรงแรมในประเทศอินโดนีเซียได้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2563 ถึงพฤศจิกายน 2564 เนื่องจากเป็นเหตุสุดวิสัยตามเงื่อนไขสัญญาเช่า อันเป็นผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์ COVID-19 ที่ส่งผลต่อการดำเนินงานของโรงแรมอย่างมีนัยสำคัญ นอกจากนี้ รายได้จากการดำเนินงานของโรงแรมในเวียดนามก็ถูกรับรู้เป็นรายได้อื่น เนื่องจากอยู่ในระหว่างการสรรหาผู้เช่าหลักรายใหม่หลังจากการยกเลิกสัญญาเช่าเดิม อย่างไรก็ตาม SHREIT มีรายได้อื่นเพิ่มขึ้น 144.49% หรือ 64.87 ล้านบาท ซึ่งส่วนใหญ่มาจากการรับรู้รายได้โดยตรงจากผลการดำเนินงานของโรงแรมในเวียดนามเป็นการชั่วคราวหลังจากการยกเลิกสัญญากับผู้เช่าหลัก รวมถึงมีกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน 64.54 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 100% เนื่องจากเงินกู้ยืมสกุลเงินยูโรอ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ และจากการแปลงค่าเงินดอลลาร์สหรัฐเป็นบาท เนื่องจากเงินบาทอ่อนค่าลง ในด้านค่าใช้จ่ายรวมลดลง 1.94% หรือ 6.88 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากการลดลงของค่าธรรมเนียมวิชาชีพ 73.27% เนื่องจากปี 2563 มีค่าใช้จ่ายค่าที่ปรึกษาเกี่ยวกับการจัดตั้งกองทรัสต์ อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 116.54% หรือ 104.46 ล้านบาท เนื่องจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มขึ้น 136.13% หรือ 52.75 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากรายการขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของตราสารอนุพันธ์ทางการเงิน และค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกิจโรงแรมที่เพิ่มขึ้นจากการรับรู้รายได้โดยตรงในเวียดนาม ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** รายการกำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นรายการที่เกิดจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ ณ สิ้นงวด ซึ่งมีลักษณะเป็นรายการที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (unrealized gain) และอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต ขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ในแต่ละช่วงเวลา ดังนั้น จึงมีลักษณะเป็นรายการครั้งคราว ไม่ใช่ปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนผลประกอบการจากการดำเนินงานปกติ ส่วนการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากการให้เช่าและรายได้อื่นที่เกี่ยวข้องกับสถานการณ์ COVID-19 นั้น ฝ่ายจัดการระบุว่ายังคงได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ดังกล่าว ซึ่งบ่งชี้ว่าผลการดำเนินงานในส่วนนี้ยังคงมีความไม่แน่นอนและขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและการผ่อนคลายมาตรการต่างๆ ## Highlight สำคัญ * **ขาดทุนสุทธิลดลง 79.46%:** SHREIT รายงานผลขาดทุนจากการลงทุนสุทธิปี 2564 ที่ 95.74 ล้านบาท ลดลง 370.45 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2563 ที่ขาดทุน 466.19 ล้านบาท * **กำไรจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์:** มีกำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 62.95 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 273.36 ล้านบาท จากปีก่อนที่ขาดทุน 210.41 ล้านบาท * **รายได้รวมเพิ่มขึ้น 90.40%:** รายได้รวมอยู่ที่ 189.99 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 90.20 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหนุนจากกำไรอัตราแลกเปลี่ยนและรายได้อื่น * **รายได้ค่าเช่าลดลง 71.43%:** รับรู้รายได้จากการให้เช่าเพียง 15.67 ล้านบาท ลดลง 39.18 ล้านบาท เนื่องจากผลกระทบ COVID-19 ต่อโรงแรมในอินโดนีเซียและเวียดนาม * **ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 116.54%:** ต้นทุนทางการเงินอยู่ที่ 194.10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 104.46 ล้านบาท จากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ## ภาพรวมผลประกอบการ ในปี 2564 SHREIT มีผลขาดทุนจากการลงทุนสุทธิ 95.74 ล้านบาท ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 79.46% เมื่อเทียบกับปี 2563 ที่ขาดทุน 466.19 ล้านบาท การเปลี่ยนแปลงนี้ได้รับแรงหนุนหลักจากรายการกำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเพิ่มขึ้นถึง 273.36 ล้านบาท หากพิจารณาผลการดำเนินงานโดยตัดรายการดังกล่าวออก SHREIT ยังคงมีผลขาดทุนจากการลงทุนสุทธิ 158.69 ล้านบาท ซึ่งลดลง 97.09 ล้านบาท หรือ 37.96% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวดีขึ้นของการดำเนินงานปกติ แม้จะยังคงเผชิญกับความท้าทายจากสถานการณ์ COVID-19 รายได้รวมในปี 2564 อยู่ที่ 189.99 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 90.40% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน 64.54 ล้านบาท และรายได้อื่น 109.77 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้รายได้โดยตรงจากผลการดำเนินงานของโรงแรมในเวียดนามเป็นการชั่วคราว อย่างไรก็ตาม รายได้จากการให้เช่าลดลงอย่างมากถึง 71.43% เนื่องจากไม่สามารถรับรู้รายได้จากโรงแรมในอินโดนีเซียได้ตั้งแต่เดือนเมษายน 2563 ถึงพฤศจิกายน 2564 และรายได้จากโรงแรมในเวียดนามถูกบันทึกเป็นรายได้อื่น ในส่วนของค่าใช้จ่ายรวมลดลง 1.94% เป็น 348.68 ล้านบาท โดยมีสาเหตุหลักมาจากการลดลงของค่าธรรมเนียมวิชาชีพ แต่ต้นทุนทางการเงินกลับเพิ่มขึ้นถึง 116.54% จากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ และค่าใช้จ่ายอื่นเพิ่มขึ้น 136.13% ซึ่งรวมถึงรายการขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของตราสารอนุพันธ์ทางการเงิน และค่าใช้จ่ายในการดำเนินธุรกิจโรงแรมที่เพิ่มขึ้น ## โอกาส * **การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว:** หากสถานการณ์ COVID-19 คลี่คลายลง และมีการผ่อนคลายมาตรการเดินทาง ทั้งในระดับประเทศและระหว่างประเทศ จะส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรมและการกลับมาสร้างรายได้จากการให้เช่าตามปกติ * **การสรรหาผู้เช่ารายใหม่:** การหาผู้เช่าหลักรายใหม่สำหรับโรงแรมในเวียดนามที่ประสบความสำเร็จ จะช่วยสร้างรายได้ที่มั่นคงและต่อเนื่องให้กับกองทรัสต์ * **การบริหารจัดการอัตราแลกเปลี่ยน:** การมีกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยนแสดงให้เห็นถึงโอกาสในการบริหารจัดการความเสี่ยงจากความผันผวนของค่าเงิน ซึ่งอาจเป็นปัจจัยบวกต่อผลประกอบการในอนาคต ## ความเสี่ยง * **การแพร่ระบาดของ COVID-19:** การระบาดระลอกใหม่ หรือการกลายพันธุ์ของเชื้อไวรัส อาจส่งผลกระทบต่อการเดินทางและธุรกิจโรงแรม ทำให้การฟื้นตัวล่าช้ากว่าที่คาดการณ์ * **ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย:** ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้นจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นความเสี่ยงที่อาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรในอนาคต * **การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์:** รายการกำไรหรือขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ อาจส่งผลให้ผลประกอบการมีความผันผวนในแต่ละช่วงเวลา * **ความไม่แน่นอนในการหาผู้เช่ารายใหม่:** การสรรหาผู้เช่าหลักรายใหม่สำหรับโรงแรมในเวียดนาม อาจใช้เวลานานกว่าที่คาดการณ์ หรืออาจไม่สามารถหาผู้เช่าที่ให้ผลตอบแทนตามที่คาดหวังได้ ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **สถานการณ์ COVID-19 และมาตรการเดินทาง:** การเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์การแพร่ระบาดและนโยบายของรัฐบาลที่เกี่ยวข้องกับการเดินทางระหว่างประเทศและในประเทศ * **ความคืบหน้าในการหาผู้เช่ารายใหม่:** ความสำเร็จในการเจรจาและข้อตกลงกับผู้เช่ารายใหม่สำหรับโรงแรมในเวียดนาม * **แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย:** การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยนโยบายและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมของกองทรัสต์ * **การประเมินมูลค่าสินทรัพย์:** การเปลี่ยนแปลงของมูลค่ายุติธรรมของโรงแรมในต่างประเทศในการประเมินมูลค่ารอบถัดไป * **ผลการดำเนินงานของโรงแรมในเวียดนาม:** การรับรู้รายได้โดยตรงจากโรงแรมในเวียดนามในช่วงที่ยังไม่มีผู้เช่าหลัก ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) สำหรับ SHREIT ซึ่งเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมและสิทธิการเช่า ปัจจัยสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ **รายได้ค่าเช่า** ซึ่งในปี 2564 ปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 71.43% เนื่องจากผลกระทบโดยตรงจากสถานการณ์ COVID-19 ที่ทำให้ไม่สามารถรับรู้รายได้จากโรงแรมในอินโดนีเซียได้ตามสัญญา และโรงแรมในเวียดนามต้องอยู่ระหว่างการสรรหาผู้เช่ารายใหม่ อย่างไรก็ตาม กองทรัสต์มีการรับรู้ **รายได้อื่น** เพิ่มขึ้นอย่างมาก 144.49% ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการรับรู้รายได้โดยตรงจากผลการดำเนินงานของโรงแรมในเวียดนามเป็นการชั่วคราว แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการบริหารจัดการสินทรัพย์ในช่วงที่ขาดผู้เช่าหลัก **ต้นทุนทางการเงิน** เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตา โดยเพิ่มขึ้นถึง 116.54% เนื่องจากการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งส่งผลกระทบต่อต้นทุนการดำเนินงานของกองทรัสต์ ในส่วนของการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ **มูลค่ายุติธรรมของเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์** มีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก โดยมีกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้น 62.95 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผลขาดทุนสุทธิโดยรวมลดลงอย่างมาก แต่ต้องพิจารณาว่าเป็นรายการที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสาร MD&A ที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงินและกระแสเงินสดโดยตรง เช่น ยอดหนี้สินรวม, อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (D/E), หรือกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน/ลงทุน/จัดหาเงิน อย่างไรก็ตาม มีการกล่าวถึง **ต้นทุนทางการเงิน** ที่เพิ่มขึ้น 116.54% ซึ่งบ่งชี้ถึงภาระดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และการมี **เงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน** ในสกุลเงินยูโรและดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งส่งผลต่อ **กำไร/ขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยน** ## สรุปท้าย SHREIT ในปี 2564 เผชิญกับความท้าทายจากสถานการณ์ COVID-19 ที่ส่งผลกระทบอย่างหนักต่อรายได้ค่าเช่าโรงแรม แต่สามารถพลิกผลขาดทุนสุทธิให้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 79.46% โดยมีปัจจัยหนุนหลักจากกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าสินทรัพย์โรงแรมในต่างประเทศ แม้ว่ารายได้จากการดำเนินงานปกติจะยังคงได้รับแรงกดดันจากการที่ยังไม่สามารถรับรู้รายได้ค่าเช่าเต็มที่จากโรงแรมในอินโดนีเซียและเวียดนามได้ก็ตาม การบริหารจัดการต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น และการหาผู้เช่ารายใหม่ที่ประสบความสำเร็จ จะเป็นปัจจัยสำคัญต่อการฟื้นตัวของผลประกอบการในระยะต่อไป