บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

AIMCG เจาะลึกผลประกอบการ Q1/2568: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

AIMCG เจาะลึกผลประกอบการ Q1/2568: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์

สวัสดีค่ะท่านนักลงทุนทุกท่าน ขอต้อนรับทุกท่านเข้าสู่ Opportunity Day สำหรับผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ของ Trust เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ AIM Commercial Growth REIT นะคะ หรือว่าตัวย่อ AIMCG วันนี้ดิฉันยานิสา ชาติอุดม จะมาร่วมให้ข้อมูลกับ พร้อมกับคุณจรัลฤทธิ์ อรรถเวทยวรวุฒิ และคุณธนาเดช โอภาชัยยันต์ค่ะ ขอเชิญคุณจรัลฤทธิ์ค่ะ

ครับสวัสดีนะครับท่านนักลงทุนนะครับแล้วก็ท่านผู้ถือหน่วยทรัสต์ ของกองทรัสต์ AIMCG นะครับ ก็พบกันเป็นประจำนะครับทุกไตรมาสนะครับสำหรับวันนี้นะครับ จะเป็นการอัปเดตนะครับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นนะครับ แล้วก็ผลการดำเนินงานนะครับ ผลประกอบการสำหรับไตรมาสที่ 1 นะครับประจำปีนี้นะครับ

ก่อนอื่นนะครับไปที่สรุปนะครับเรื่องที่สำคัญๆที่เกิดขึ้นนะครับในไตรมาสที่ 1 นะครับของกองทรัสต์ AIMCG นะครับ ส่วนของกองทรัสต์ AIMCG นะครับมีการลงทุนในสินทรัพย์ทั้งหมด 4 โครงการด้วยกันนะครับ ย้ำอีกสักครั้งนึงนะครับ ก็มีโครงการ UD Town นะครับ ในแผ่น Presentation หน้าที่ 4 นะครับ Occupancy Rate นะครับ จะอยู่ที่ 96.3% นะครับ สองก็คือโครงการ Porto Chino นะครับ Occupancy Rate นะครับอยู่ที่ 76.8% นะครับ โครงการที่ 3 72 Courtyard นะครับ Occupancy Rate อยู่ที่ 100% นะครับ แล้วก็โครงการ DoubleTree by Hilton อยู่ที่ 100% เช่นกันนะครับ สำหรับในไตรมาสที่ 1 นะครับในส่วนของผู้เช่ารายย่อยนะครับ เรียกว่าธุรกิจของผู้เช่ารายย่อย และก็การตอบแทนที่เช่ากับผู้เช่ารายย่อยนะครับ ก็อยู่ในภาวะปกตินะครับ

ส่วนสำหรับเรื่องของอย่างที่ทราบกันนะครับเรื่องของภาระหนี้ค้างนะครับที่เกิดขึ้นนะครับกับเจ้าของโครงการเดิมนะครับที่มีเรื่องของการวางแผนการจัดการมานะครับ ก็ยังมีการจ่ายที่ล่าช้าอยู่นะครับรวมถึงแผนการจัดการและแนวทางเนี่ยนะครับ ก็อยู่ในระหว่างดำเนินการซึ่งถ้าได้ติดตามข่าวนะครับ สำหรับโครงการ Porto Chino นะครับ ล่าสุดได้มีการลงนามร่วมกันนะครับใน MOU นะครับเพื่อที่จะเรียก ว่าเตรียมข้อมูลนะครับ ประกอบต่างๆที่สำคัญนะครับ ที่เป็นส่วนสำคัญในการตัดสินใจเพื่อนำเสนอแนวทางให้กับผู้ถือหน่วยในลำดับต่อไปนะครับ ส่วนสำหรับโครงการ UD Town ก็อยู่ในระหว่างการเจรจานะครับ ซึ่งเราก็หวังว่าจะได้ข้อสรุปโดยเร็วนะครับ

สำหรับส่วนของการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนในไตรมาสที่ 1 นะครับมีการจ่ายทั้งสิ้นนะครับ 0.05 บาทต่อหน่วยนะครับ หรือ 5 สตางค์นะครับ ซึ่งเป็นการ

ทุนนะครับ

สำหรับ Overview นะครับของกองทรัสต์ AIMCG นะครับตามที่ผมได้เรียนไปนะครับ กองทรัสต์ AIMCG ลงทุนในโครงการทั้งหมด 4 โครงการนะครับ UD Town, Porto Chino และ 72 Courtyard ทั้ง 3 โครงการนี้เป็นการลงทุนในสิทธิการเช่านะครับ สิทธิการเช่าของโครงการ UD Town นะครับ เหลือระยะเวลาทั้งสิ้นประมาณสัก 15 ปีนะครับ โครงการ Porto Chino นะครับ เหลือ 29.3 ปีนะครับ ส่วน 72 Courtyard เหลืออีกประมาณ 7.5 ปีนะครับ แต่สำหรับโครงการ DoubleTree by Hilton นะครับ ลงทุนเป็นการสิทธิ์หรือ Freehold นะครับ Snapshot นะครับ ในไตรมาสที่ 1 นะครับ ก็จะมีเรื่องของพื้นที่เช่านะครับ ซึ่งพื้นที่เช่ายังคงเดิมนะครับ อยู่ที่ประมาณ 43,279 ตร.ม. นะครับ มูลค่า ทรัพย์สินสุทธิต่อหน่วยนะครับอยู่ที่ 8.817 ต่อหน่วยนะครับ มูลค่าทรัพย์สินรวมอยู่ที่ 2,834 ล้านนะครับ และก็ Investment in Property อยู่ที่ประมาณ 2,416 ล้านนะครับ อัตราส่วน Interest Bearing Death to Total Asset นะครับ หรือว่าหนี้สินต่อสินทรัพย์รวมอยู่ที่ 6% นะครับ อัตราส่วน Freehold to Leasehold นะครับ อยู่ที่ 12 ต่อ 88 นะครับ แล้วก็อายุสัญญาเช่าคงเหลือนะครับ อยู่ที่ 18.4 ปีนะครับ สำหรับใน Section ต่อไปนะครับ เรื่อง Operational Performance นะครับ ขอให้คุณธนาเดชนำเรียนให้ข้อมูลนะครับ

ครับผมในส่วนของผลประกอบการไตรมาส 1 ของ AIMCG นะครับ ถ้าดูตัวอัตราการปล่อยเช่าพื้นที่เฉลี่ยเนี่ยจะอยู่ที่ประมาณ 90% นะครับ Renewal Rate คืออัตราการต่อสัญญาเช่าเมื่อสัญญาเช่าหมดอายุอยู่ที่ 91.7% นะครับ อัตราการปรับตัวของค่าเช่าในการต่อสัญญาเช่าเนี่ยอยู่ที่ 0.1% นะครับ แล้วก็มีสัญญาเช่าที่หมดอายุเนี่ย 6% ใน Q1/2568 นี้นะครับ แล้วก็ตัวระยะเวลาสัญญาเช่าเฉลี่ยที่คงเหลืออยู่ของ AIMCG เนี่ยอยู่ที่ 11.3 ปีครับ

ในส่วนของสัดส่วนของประเภทธุรกิจของ Tenants ที่เช่าใน AIMCG อยู่นะครับ Break Down ออกมาได้เป็น Food and Beverage ก็คืออาหารและก็เครื่องดื่มเนี่ยประมาณ 55% นะครับ Others อยู่ประมาณ 16% นะครับ แล้วก็มี Super Market อยู่ประมาณ 7.6% แฟชั่นอยู่ประมาณ 5% นะครับ เฟอร์นิเจอร์ใกล้เคียงกันที่ 5% เช่นเดียวกันนะครับ

ในส่วนของ Tenant Top 10 เนี่ย Foodland จะเป็นคนเช่าพื้นที่เราเยอะที่สุดนะครับ อยู่ที่ 7.5% นะครับ อยู่ในโครงการ Porto Chino นะครับ Suki Jindaa จะอยู่ใน 2 โครงการก็คือ UD Town กับ Porto Chino นะครับ McDonald's เช่นเดียวกันทั้ง Suki Jindaa และก็ McDonald's เนี่ยสัดส่วนประมาณ 5% นะครับ Chanin จะอยู่ที่ Noble Solo นะครับ สัดส่วนพื้นที่เช่าอยู่ประมาณ 5% นะครับ Oishi Group, Suki Teenoi แล้วก็โรงแรมนกโก้ นะครับ อยู่ใกล้เคียงกันประมาณ 4% นะครับ มี Starbucks อยู่ประมาณ 3.5% ครับ

ในส่วนของผลประกอบการ Break Down OR หน้าถัดไปนะครับ Break Down OR รายโครงการเนี่ย Break Down ได้จะเห็นว่ามี Noble Solo กับ 72 Courtyard เนี่ย Occupancy Rate เต็ม 100% อย่างต่อเนื่องนะครับ UD Town Drop ลงมาจาก 98 ลงมาเหลือสักประมาณ 95.7% นะครับ Porto Chino ตกลงอย่างต่อเนื่องนะครับจากเดิมที่เคยทำได้อยู่ระดับ 84% ในต้นปีที่แล้วเนี่ยขยับ ลดตัวลงมาอย่างต่อเนื่องนะครับ Q1 ล่าสุดเนี่ยอยู่ที่ประมาณ 75.8% นะครับ ถ้าดูถั่วเฉลี่ยทุกโครงการเนี่ยอัตราการเช่าของ ของทั้งพอร์ตของ AIMCG เนี่ยปรับตัวลดลงมานะครับจาก 93% ในช่วงต้นปีที่แล้วนะครับขยับลงมาเหลือสักประมาณ 89% ในช่วงต้นปีนี้ครับ

ในส่วนของระยะเวลาการเช่าแล้วก็ Remaining Lease นะครับ ระยะเวลาการเช่าเนี่ยของ Tenants ที่อยู่ในพอร์ต AIMCG เนี่ยส่วนใหญ่จะยังเกิน 5 ปีนะครับ อัตราส่วนประมาณ 65.5% นะครับสัญญาเช่า 3-5 ปีอยู่ประมาณ 22% นะครับ ถ้าดูรายโครงการเนี่ย UD Town กับ Porto Chino Average Lease Term ยังเหลือค่อนข้างยาวนะครับ ถ้าดูตัว Remaining เนี่ย UD Town เหลือประมาณ 10 ปีนะครับ Porto Chino เหลือประมาณ 14 ปีนะครับ Noble Solo เหลือประมาณ 10 ปี แล้วก็ 72 Courtyard ประมาณ 7.5 ปีนะครับ

Lease Expiry Profile การหมดอายุในแต่ละช่วงเวลานะครับ ในปีนี้ Q2 ถึง Q4 เนี่ยจะคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 15% นะครับของ Portfolio ทั้งหมดนะครับ ถ้าดูในปี 2569-2570 เนี่ยใกล้เคียงกันคือปีละประมาณ 9% นะครับ สัญญาเช่าที่ยาวกว่านั้นจะอยู่สัดส่วนประมาณ 65% นะครับ โดย Overall ภาพรวมเนี่ย Occupancy Rate ตกลงนะครับโดยที่สาเหตุที่ตัวที่ทำให้ตกลงหลักๆมาจาก UD Town และก็ Porto Chino นะครับ สัญญาเช่าเฉลี่ยที่อยู่ในมือยังยาวอยู่นะครับ แล้วก็มีสัดส่วนที่มาจากการ Lease Back ของ Seller เดิมอยู่ค่อนข้างเยอะนะครับ ก็มีปัญหาในการเรียกเก็บเงินนะครับ ซึ่งเดี๋ยวเราจะมีตัวเลขรายละเอียดเพิ่มเติมให้ดูในหน้าถัดไปนะครับ

หน้านี้จะแสดงให้ดูถึงตัวสาเหตุ ปัญหา นะครับ จะเห็นว่าอัตราการเช่าเนี่ยยังสูงอยู่แต่ว่าผลประกอบการรวมถึงการจ่ายเงินปันผล รวมถึงส่วนของการลดทุนเนี่ยลดลงอย่างต่อเนื่องนะครับ สาเหตุของปัญหาเนี่ยมาจาก 2 โครงการนี้เป็นหลักก็คือ UD Town กับ Porto Chino นะครับ ในส่วนของ UD Town ก่อนนะครับ UD Town เนี่ยถ้าเราดูตามสัญญาจะเป็นแท่งสีเทาซ้ายมือนะครับ จะเห็นว่ามันมี 2 ส่วน เทาเข้มเนี่ยเป็นสัญญาเช่าที่เกิดกับ เราจะเรียกว่า Direct List หรือว่าผู้เช่าที่เป็นผู้เช่ารายย่อยนะครับ สีเทาอ่อนที่เห็นตัวเลข 23 ล้านเนี่ยจะเป็นสัญญาเช่ากลับ โดย UD Town หรือเจ้าของโครงการเดิมนะครับ รวมสัญญาเนี่ยจะเป็น 15 ล้านจากคนนอก 23 ล้านจาก UD Town รวมสัญญาทั้งหมดเป็น 38 ล้านนะครับ แท่งเขียวคือการเก็บเงินได้จริงนะครับจะเห็นว่าการเก็บเงินได้จริงในส่วนของโครงการ UD Town ที่เราเก็บจากผู้เช่ารายย่อยหรือผู้เช่าภายนอกเนี่ยเราเก็บได้ครบ 15 ล้าน ไปดูถึง OR เนี่ยก็ OR ยังค่อนข้างดีอยู่ที่ 90% นะครับ แต่จะเห็นว่าการเก็บเงินที่เราเก็บเงินจากเจ้าของโครงการเดิมเนี่ยมีปัญหานะครับ เจ้าของโครงการจ่ายมาแค่ 5 ล้านจาก 23 ล้านนะครับ ซึ่งก็เป็นปัญหาที่เราไม่ได้นิ่งนอนใจนะครับพยายามที่จะเรียกว่าเจรจานะครับ แล้วก็พยายามหาแนวทางที่จะมาแก้ไขปัญหานี้นะครับ ซึ่ง ซึ่งอันเนี้ยจะเป็นตัวหลักที่เราจะเห็นว่า ทำให้เกิดช่องว่างว่าถ้าดู OR ดูรายได้ทางบัญชีมันยังเยอะอยู่นะครับ แต่ว่ากระแสเงินสดที่เหลือมาจ่ายผลตอบแทนผู้ถือหน่วยเนี่ยมันน้อยกว่าคาดการณ์นะครับ

ในเรื่องในเรื่องของของภาพศูนย์การค้าเนี่ยมันแย่ลงจริงๆ นะครับ สาเหตุที่ทำให้ทาง UD Town เขา สามารถจ่ายได้แค่ 5 ล้านจาก 20 กว่าล้านตามสัญญาเนี่ยเพราะว่าพื้นที่เช่ากลับเนี่ยมันเรียกว่า Fundamental Change นะครับ ก็คือระยะเวลาก่อนที่เราจะเข้าไปลงทุนถึงช่วงที่เราลงทุนไปช่วงแรกๆก่อนโควิดเนี่ยพื้นที่ส่วนกลางตัวเนี้ยที่ UD Town เช่ากลับเนี่ย เอาไปสามารถทำรายได้ได้ก็คือตัวถนนคนเดินนะครับ รวมถึงการจัด Event ต่างๆนะครับ แต่ตัดมาในภาพปัจจุบันเนี่ย Demand ในถนนคนเดินรวมถึงการทำธุรกิจของร้านค้าที่จะมาเช่าบูธขายตรงถนนคนเดินเนี่ยมันซบเซาลงอย่างอย่างต่อเนื่องนะครับ หลังโควิดมาก็เราก็เข้าไปดูพื้นที่ก็ยังไม่เห็นสัญ ที่ดีขึ้นนะครับ รวมถึง Event การจัด Event เองก็ไม่สามารถทำกำไรได้ไม่สามารถดึงสปอนเซอร์เข้ามาได้เหมือนเมื่อก่อนนะครับ อันนี้ก็เป็นปัญหาที่เราจะต้องหาแนวทางที่ดีที่สุดเพื่อที่จะนำเสนอผู้ถือหน่วยแก้ไขกันต่อไปนะครับ

ทีนี้มาถึงของ Porto Chino นะครับ ลักษณะมีความคล้ายกันตรงที่ถ้าดูตรงเทาอ่อนก่อนก็แล้วกัน ตรงเทาอ่อน 6 ล้านเนี่ยจะเป็นตัวสัญญาเช่าที่ทาง Dland หรือเจ้าของโครงการเดิมจะต้องจ่ายทางกองทุนนะครับจะเห็นได้ว่าไม่จ่ายเลยนะครับ แล้วก็ส่วนของเทาเข้มคือ 7 ล้านเนี่ยคือรายย่อย ก็มีการจ่ายเข้ามาครบทั้ง 7 ล้านเท่ากับแท่งสีเขียวนะครับ แต่ส่วนที่เป็นปัญหาก็คือ Occupancy Rate Drop ลงอย่างต่อเนื่อง ถ้าดู Occupancy Rate เฉพาะที่เราปล่อยรายย่อยเนี่ยปัจจุบันเหลือแค่ 64% ถ้าท่านผู้ถือหน่วยมีโอกาสได้ไปดูโครงการก็จะเห็นว่าชั้น 2 แล้วก็พื้นที่ที่เป็นพื้นที่ส่วนกลางเนี่ยมันมีปัญหาจริงๆ นะครับ สิ่งที่เราพยายามทำก็คือเราก็ต้องพยายามปรับสถานการณ์ปรับตามสถานการณ์นะครับ เราก็มีการศึกษาแล้วก็ดูว่าผู้ประกอบการผู้บริหารรายไหนที่เข้ามาสามารถช่วยให้โครงการตัวนี้มันดีขึ้นได้บ้างนะครับ แล้วก็อย่างที่ถ้าตามข่าวกันเราก็มีการ engage ทางทองหล่อ Management นะครับ ที่มีโปรไฟล์ที่ดีในการทำธุรกิจประเภทนี้เข้ามาบริหารจัดการนะครับ ทั้งนี้ทั้งนั้นต้องเรียนว่า Asset เองก็มีปัญหาในเรื่องของ Location ด้วยเช่นเดียวกัน ซึ่งก็เป็นปัจจัยที่เรา Control ไม่ได้นะครับ Asset ชิ้นนี้ก็ตั้งอยู่บนถนนพระราม 2 อย่างที่ท่านผู้ถือหน่วยทราบทราบกัน ก็มีปัญหาในเรื่องของ ของคนไม่กล้าไป ในในถนนพระราม 2 ไม่กล้าเดินทางอันนี้ก็เป็นปัญหาที่ ที่คงคงได้ติดตามข่าวว่ามีอุบัติเหตุแทบจะทุกเดือนนะครับ ก็ทำให้ Traffic Flow เนี่ยมันลดลงอย่างมีนัยยะสำคัญนะครับ ทางทองหล่อ Management เข้ามาก็ทำงานร่วมกับเรานะครับ พยายามที่จะแก้ปัญหาอันนี้กันว่าเราจะปล่อยผู้เช่ารายย่อยยังไงบ้างนะครับ ซึ่งปัญหาเนี่ยไม่ใช่ปัญหาที่เราจะแก้ได้ในระยะเวลาอันสั้น เรื่อง Traffic เป็นเรื่องนึงที่ ที่เรา Control ไม่ได้นะครับ เรื่องอุบัติเหตุถนนพระราม 2 ก็เป็นสิ่ง ที่เหนือการควบคุมเราจริงๆ นะครับ อีกปัญหานึงก็คือพื้นที่ Lease Back ที่ทาง Dland ยังมีปัญหาเจรจาค้างกับเราอยู่เนี่ยก็เป็นปัญหาที่ทำให้ทองหล่อเข้ามาแล้วเรากับทองหล่อ Management เนี่ยไม่สามารถเข้าไปบริหารพื้นที่ได้อย่างเบ็ดเสร็จนะครับ มันมีพื้นที่บางส่วนที่คาราคาซังอยู่กับเจ้าของเดิมนะครับ ซึ่งปัญหาทั้งหมดเนี่ยเราพยายามที่จะหาแนวทางการแก้ไขเบ็ดเสร็จรวมไปถึงปัญหาภาระหนี้เดิมที่ทาง Dland เนี่ยค้างอยู่กับกองทุนนะครับ

แนวทางที่เรามีการเซ็น MOU คือข้อตกลงเบื้องต้นกับทาง Dland ไปแล้วในวันที่ 7 พฤษภาคมเนี่ยแนวทางจะเป็นการแก้ปัญหาแบบเบ็ดเสร็จนะครับ ก็คือแก้ทั้งปัญหาหนี้เดิมแก้ทั้งปัญหาพื้นที่ Lease Back นะครับ โดยเนื้อหาสาระสำคัญจะต้องนำเสนอผู้ถือหน่วยให้พิจารณาอีกทีในวันประชุมผู้ถือหน่วยนะครับ ซึ่งตอนนี้เราทำงานถึงถึงวันที่แน่นอนแล้วก็จะแจ้งผู้ถือหน่วยทราบอีกที การแก้ปัญหาโดยรวมจะเป็นการเจรจาให้ทาง Dland คือเจ้าของทรัพย์เนี่ยโอนทรัพย์เพื่อชำระหนี้กองทุนนะครับ แล้วก็ออกจากพื้นที่นะครับ สิ่งที่เราจะได้ก็คือเราจะได้ทรัพย์มาเป็น Freehold จากเดิมที่เป็น Leasehold เนี่ยเราก็จะ ได้มาเป็น Freehold ครับ ซึ่งแน่นอนระยะเวลาอันสั้นสภาพการถนนพระราม 2 แล้วก็สภาพเศรษฐกิจเนี่ยมันไม่เอื้อให้เราแก้ปัญหาแล้วเห็นผล เราก็ร้อนใจนะครับแต่ว่าเราก็ไม่สามารถทำได้อย่างที่เรา เราตั้งใจจะทำในในระยะเวลาอันสั้นนะครับ

แต่พอเราได้ Asset มาเป็น Freehold เนี่ยสิ่งที่ดีอย่างมากก็คือเรามีระยะเวลาเพิ่มขึ้นมากในการแก้ปัญหานี้นะครับ และการที่ Dland ออกจากพื้นที่ จะช่วยทำให้ทองหล่อ Management และ AIMCG คือผู้บริหารกองทุนเนี่ยเข้าไปแก้พื้นที่ได้อย่างเบ็ดเสร็จนะครับ เราจะปรับพื้นที่เราจะดึง Anchor Tenants เข้ามาเนี่ยเราทำได้ละ นะครับ ก็ต้องต้องเรียนให้ผู้ถือหน่วยอดทนในในเรื่องของการแก้ปัญหาอันนี้นะครับ ถ้ามีการโอนทรัพย์ชำระหนี้แก้ไขพื้นที่แล้วเสร็จเนี่ยผมคิดว่าในระยะยาวเราจะค่อยๆเห็นว่าศูนย์เนี้ยมันจะค่อยๆกลับมานะครับ แล้วก็ภาวนาให้อุบัติเหตุของพระราม 2 เนี่ยหมดลงนะครับ ผู้คนกลับมากล้ากล้าไปศูนย์การค้าหนี้มากขึ้นนะครับ

ในส่วนของ Financial Performance ขอทางคุณยานิสาเล่าให้ฟังต่อนะครับ

ค่ะขอบคุณค่ะ สำหรับตัว Financial Performance นะคะที่จะนำเสนอในวันนี้นะคะเป็นภาพ Financial Performance ที่แสดงมาในตัวงบการเงินนะคะ ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นก็ไม่ได้สะท้อนถึงการเก็บเงินค่าเช่าที่ ที่มีความแตกต่างอย่างเห็นได้ชัดอย่างที่คุณธนาเดชได้เรียนไปนะคะ แต่ถ้าดูภาพรวมของ Financial Statement นะคะในไตรมาสที่ 1 ของปีนี้นะคะ จะเห็นว่ามีตัว Total Income หรือว่ารายได้รวมอยู่ที่ 66.5 ล้านบาทนะคะ แล้วก็มีตัวค่าใช้จ่ายรวมนะคะอยู่ที่ 71.4 ซึ่ง 71.4 นะคะก็จะแยกเป็นค่าใช้จ่าย จากการดำเนินงานที่เป็นการดำเนินงานปกตินะคะ อยู่ที่ประมาณ 25.2 ล้านบาทนะคะ แล้วก็มีค่าใช้จ่ายอีกส่วนหนึ่งซึ่งเป็นส่วนใหญ่เลยนะคะ ก็อยู่ที่ 46.2 ล้าน อันนี้เป็นผลขาดทุนจากการประมาณการด้านเครดิตนะคะ หรือว่า Expected Credit Loss นะคะ ก็คือการประมาณการว่าเราจะเก็บ ชำระค่าเช่าแล้วก็ Obligation หรือว่า ความรับผิดชอบในส่วนของการผ่อนชำระต่างๆของทางอุดรพลาซ่าแล้วก็ Dland เนี่ยไม่ได้นะคะ ในไตรมาสนี้เราบุ๊กอยู่ที่ 46.2 ล้านนะคะ ถ้าแยกออกเป็น 2 ส่วนก็คือส่วนของอุดรพลาซ่านะคะจะอยู่ที่ประมาณ 35 ล้านและในส่วนของ Dland อีกประมาณ 12 ล้านนะคะ อันนี้ก็จะเป็นค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ที่บุ๊กเข้ามาในตัว PNL ของกองนะคะ ก็เลยทำให้กองทรัสต์นะคะในไตรมาสนี้มีการขาดทุนนะคะ จากการลงทุนสุทธิหรือว่าผลขาดทุนจากการดำเนินงานอยู่ที่ 4.9 ล้านนะคะ แล้วก็มีการลดลงในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานอยู่ที่ 5.3 ล้านค่ะ

ค่ะหน้าถัดไปนะคะ นี้จะเป็น Snapshot ของตัว Total Asset นะคะ แล้วก็ Return Earning นะคะ จะเห็นว่าตัว Total Asset นะคะในสิ้นไตรมาสที่ 1 หรือว่า ณ วันที่ 31 มีนาคมปีนี้นะคะ อยู่ที่ 2,833.7 นะคะก็ปรับตัวลดลงนะคะจากไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้วนะคะ หลักๆก็เนื่องจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประจำปีนะคะ ที่มูลค่าของทรัพย์สินเนี่ยมีการปรับตัวลดลงนะคะ เนื่องจากสัญญาที่ เป็นสัญญาของ โครงการ 72 Courtyard นะคะ ก็มีการต่อสัญญาที่ค่าเช่าที่มีการปรับตัวลดลงนะคะ ทั้งนี้ทั้งนั้นก็มีการปรับตัวลดลงเป็นทิศทางเดียวกันกับตัวค่าใช้จ่ายของโครงการดังกล่าวด้วยนะคะ ส่วนตัว Return Earning นะคะ หรือขาดทุนสะสมใน ณ วันที่ 31 มีนาคมปีนี้นะคะ ก็จะอยู่ที่ 285.4 นะคะ หลักๆก็จะเป็นการ ได้รับผลกระทบจากตัว PNL หรือว่าผลขาดทุนจากการที่เรามีการบุ๊กหรือว่าบันทึกตัวการประมาณการการสูญเสียด้านเครดิตของตัว โครงการ UD Town แล้วก็ Porto Chino อย่างที่เรียนไปค่ะ ถ้ามาดูด้านซ้ายนะคะจะเป็นเรื่องของตัว ตัวลูกหนี้นะคะ หรือว่า Account Receivable นะคะ Account Receivable จะเห็นว่าในไตรมาสที่ 1 ปีนี้นะสิ้นไตรมาสนะคะจะอยู่ที่ 197.6 ล้านนะคะ หลักๆก็จะเป็นส่วนที่ยังไม่ครบกำหนดชำระนะคะ ก็อยู่ที่ 1868.5 นะคะ ส่วนนี้ก็จะเป็นหลักๆจะเป็นส่วนของการผ่อนชำระค่าเช่าแล้วก็ความรับผิดชอบของทาง อุดรพลาซ่า แล้วก็ทาง Dland นะคะ ก็จะเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างจะเยอะนะคะ ในสัดส่วนที่น้อยนะคะก็จะเป็นสัดส่วนของตัวลูกหนี้ที่ยังไม่ครบกำหนด ที่ครบกำหนดชำระแล้วแล้วก็ไม่สามารถชำระได้นะคะ อยู่ที่ประมาณ 29.1 ล้านนะคะ ถ้าดูด้านขวานะคะชาร์จด้านขวาจะแสดงให้เห็นชัดนะคะว่าสัดส่วนเกือบทั้งหมดเกือบ 100% นะคะ จะเป็นลูกหนี้ที่เป็นส่วนของตัว Seller หรือว่าเจ้าของทรัพย์สินเดิมนะคะ ก็คือตัวอุดรพลาซ่าแล้วก็ตัว Dland Property นะคะ ส่วนตัว AR ของผู้เช่ารายย่อยเนี่ยเป็นสัดส่วนที่น้อยมากนะคะประมาณ 2.2% หรือว่าแค่ 4.3 ล้านนะคะ ซึ่งหลักๆก็จะไม่ใช่ AR ที่มีการค้างชำระนานนะคะ อาจจะค้างชำระแค่เกิน 30 วันมานิดหน่อยนะคะ ในขณะที่ตัว AR ของฝั่งที่เป็น Seller หรือว่าตัวอุดรพลาซ่าแล้วก็ Dland Property เนี่ยหลักๆก็จะเป็นส่วนที่เกี่ยวข้องกับแผนผ่อนชำระของเดิมนะคะ แล้วก็หนี้ค้างค่าเช่าในแต่ละงวดที่ไม่สามารถชำระได้ค่ะ

ค่ะหน้าถัดไปนะคะนี้จะเป็น Snapshot ของในเรื่องของเงินกู้นะคะ ตัว AIMCG นะคะมีเงินกู้ตอนนี้อยู่ที่ 170.9 ล้านนะคะ นี่ก็จะเป็นรวมทั้งหมดนะคะ ทั้งส่วนของ Long Term ว่าเงินกู้ยืมระยะยาวแล้วก็เงินกู้ยืมระยะสั้นนะคะ Interest Bearing Death to Total Asset Value ไม่ค่อยสูงนะคะ อยู่ที่ประมาณ 6% นะคะ แล้วก็ สัญญากู้เงินนะคะ จะครบกำหนดในปี 2572 นะคะ ก็มีการแบ่งชำระทยอยชำระในแต่ละปีค่ะ

ค่ะสไลด์ถัดไปนะคะ ก็จะเป็นเรื่องของการจ่ายประโยชน์ตอบแทนนะคะ ซึ่ง ในไตรมาสที่ 1 นะคะเราก็จ่ายประโยชน์ตอบแทนในรูปแบบของการลดทุนนะคะ อยู่ที่ 0.05 บาทต่อหน่วยนะคะ ก็มีการปรับตัวลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าค่ะ

ค่ะหน้าถัดไปนะคะ Recap กันอีกครั้งนะคะในส่วนของปัญหาของการเก็บค่าเช่านะคะ แล้วก็การจ่ายเงินปันผลของกองนะคะ หลักๆอย่างที่เรียนก็เกิดขึ้นจากส่วนที่เป็นการชำระ ค่าเช่าแล้วก็หนี้ค้างของตัว Dland แล้วก็อุดรพลาซ่านะคะ ที่เราไม่สามารถเก็บเงินตรงนี้มาได้นะคะ ก็จะมีความแตกต่างกับรายได้ทางการบัญชีเกือบครึ่งนึงนะคะ

อ่ะในส่วนถัดไปขอเชิญคุณจรัลฤทธิ์ค่ะ

ครับสำหรับในส่วนนี้นะครับ จะเป็นการนำเสนอข้อมูลนะครับที่เกี่ยวข้องกับตัวสถานะของลูกหนี้นะครับ เรื่องของ Action Plan นะครับแนวทางการจัดการนะครับสำหรับ 2 โครงการก็คือทางอุดรพลาซ่าแล้วก็ Dland นะครับ ในฐานะเจ้าของทรัพย์ที่อาจจะยังมีภาระนะครับหนี้ค้างที่ค้างอยู่กับกองนะครับ สถานะของตัวลูกหนี้นะครับสำหรับของอุดรพลาซ่าแล้วก็ Dland นะครับ สำหรับในไตรมาส 1 นะครับ ณ วันที่ 31 มีนาคมนะครับ คือสิ้นสุดไตรมาส 1 เนี่ยนะครับ สถานะของลูกหนี้นะครับจะมีจำนวนรวมทั้งหมด 198 ล้านบาทนะครับ แบ่งเป็นฝั่งของอุดรพลาซ่านะครับ 124 ล้าน แล้วก็เป็นแบบฝั่งของ Dland นะครับ จำนวน 70 ล้านนะครับ แล้วก็จะมีส่วน Operation รายย่อยอยู่ประมาณ 4 ล้านนะครับซึ่งในส่วนของรายย่อยเนี่ยไม่ได้มีปัญหานะครับ

นอกจากนี้นะครับ จากตัวลูกหนี้นะครับ แล้วก็การจ่ายเงินที่ได้มีการเรียนให้ข้อมูลไปแล้วนะครับ ก็จะเป็นเรื่องของของปัญหานะครับที่ทั้งสอง อ่า ทั้งสองรายนะครับไม่สามารถที่จะชำระหนี้ได้ตามแผนนะครับ ก็จะมีเรื่องของแผนที่เราวางไว้นะครับ ณมีทั้งสิ่งที่ได้ดำเนินการไปแล้วนะครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการติดตามหนี้อย่างใกล้ชิดนะครับ มีเรื่องของการคิดเรียกปรับนะครับ มีเรื่องของการยึดเงินมัดจำนะครับของทั้งสองรายนะครับรวมถึงการเจรจาพูดคุยในเรื่อง การจัดการนะครับ หรือว่าปรับโครงสร้างนะครับแล้วก็สุดท้ายที่เราวางไว้คือการดำเนินการ ทางกฎหมายนะครับ ซึ่งตามที่ผมได้เรียนอยู่เสมอนะครับ ไม่ว่าจะเป็นในใน Section ของ Opportunity Day หรือว่าไม่ว่าจะเป็นใน Section ของการประชุมนะครับสื่อสารทำความเข้าใจกับผู้ถือหน่วยที่เป็นการประชุมประจำปีนะครับ ก็เรียนว่าเรื่องของการดำเนินการทางกฎหมายเนี่ยนะครับเราเราไม่ได้จัดไม่ดำเนินการนะครับแต่เรามีการพิจารณาควบคู่กันไปในเรื่องของผลกระทบนะครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องโอกาสนะครับในการที่เราจะเคลมได้นะครับจากภาระหนี้ที่เรามีสิทธิ์ที่จะเคลมนะครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง เงินค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นตลอดการดำเนินการหรือไม่ว่าจะเป็นเรื่องของระยะเวลาการดำเนินการนะครับ ซึ่งเราเราก็มีการพูดอยู่เสมอว่าการดำเนินการทางกฎหมายเนี่ยนะครับอาจจะไม่ได้เป็นทางออกที่ดีที่สุดนะครับรวมถึงจะมีค่าใช้จ่ายแล้วมีระยะเวลาค่อนข้างนานนะครับ แต่ทั้งนี้เราก็ไม่ได้ทิ้งในเรื่องนี้ไปนะครับ เรื่องของการติดตามนะครับเพื่อให้เรายังมีสิทธิ์ในการที่จะเรียกร้องได้ตามกฎหมายหรือว่าอายุความที่เกี่ยวข้องในแต่ละส่วนต่างๆนะครับ เรามีการดำเนินการติดตามอย่างใกล้ชิดและไม่ได้ปล่อยให้ให้มีการหมดอายุความอย่างแน่นอนนะครับ แต่ก่อนที่เราจะไปในเรื่องของการดำเนินการทางกฎหมายนั้นนะครับ เราจะนำเสนอสิ่งที่เราสามารถเจรจากับทั้งสองรายมานำเสนอกับผู้ถือหน่วยให้ได้เห็นว่าข้อเสนอที่ดีที่สุดที่เราสามารถเจรจามาได้เป็นอย่างไรแล้วมาตัดสินใจกันในวันนั้นอีกสักครั้งหนึ่งนะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ยเราก็จะแบ่งเป็น 2 โครงการนะครับ โครงการแรกนะครับสำหรับโครงการ Porto Chino นะครับซึ่งเป็นปัญหาที่เกิดขึ้นระหว่างบริษัท Dland Property นะครับ ล่าสุดนะครับ ก็ได้มีการประกาศข่าวนะครับ ให้กับท่านผู้ถือหน่วยได้ทราบนะครับว่าได้มีการลงนามใน MOU แล้วนะครับก็ถือว่าเป็นอีกหนึ่งความคืบหน้าที่สำคัญนะครับ ถัดไปนะครับ ก็จะมีเรื่องของการจัดเตรียมข้อมูลภายในนะครับรวมถึงการกำหนดวันนะครับ เพื่อ ขอเชิญประชุมนะครับ จากท่านผู้ถือหน่วยนะครับ เพื่อลงมติ ที่จะพิจารณาในแนวทางที่กองสามารถไปเจรจามาได้นะครับ ซึ่งแนวทางโดยสรุปนะครับตามที่คุณธนาเดชได้เรียนไปก็คือเรื่องของการนำทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์หรือว่า Freehold นะครับในส่วนของพื้นที่โครงการนะครับ เข้ามาเพื่อที่จะเซทเทิลกับหนี้ค้างนะครับ ที่เป็นภาระค้างอยู่กับกองนะครับ รวมถึงถ้าเป็นโครงการ UD Town นะครับ ในส่วนของหนี้ค้างที่เกิดขึ้นและยังมีอยู่บริษัท อุดรพลาซ่านะครับ อันนี้มีการพูดคุยและเจรจามีความคืบหน้าอย่างต่อเนื่องนะครับ เพียงแต่ว่าในเรื่องของเงื่อนไขรายละเอียดเนี่ยเราจะไม่สามารถที่จะให้ข้อมูลรายละเอียดได้นะครับเนื่องจากจะมีผลกับการเจรจาต่อรองนะครับ เพื่อให้ได้มาซึ่งข้อสรุปและแนวทางดำเนินการเกี่ยวกับการจัดการในเรื่องของ ของที่ค้างต่างๆนะครับ ซึ่งถ้ามีความคืบหน้านะครับ อย่างไรเนี่ยเราจะมีการประกาศออกไปใน Platform ของช่องทางข่าวสารที่สามารถประกาศออกไปได้ใน ในช่องทางของตลาดหลักทรัพย์อีกครั้งหนึ่งนะครับ เพราะฉะนั้นอันนี้ก็จะเป็นเรื่องของความคืบหน้านะครับสำหรับสถานะของการติดตามหนี้นะครับรวมถึงแนวทางการจัดการหนี้ของทั้งสองรายนะครับ

ถัดไปผมขอเข้าไปที่ Section Q&A นะครับ ถ้าท่านผู้ถือหน่วยท่านนักลงทุนมีมีคำถามนะครับ มีข้อมูลที่อยากจะให้เราตอบนะครับหรือให้ข้อมูลเพิ่มเติมนะครับ สามารถส่งคำถามมาได้ที่ช่องทางของตลาดหลักทรัพย์ได้เลยนะครับ

ค่ะอันนี้ขอไปที่คำถามแรกและคำถามที่สองนะคะ รวมกันเลยนะคะ จะเป็นเรื่องของการคำถามของเงินปันผลนะคะว่าเงินปันผลในไตรมาสนี้ที่ 0.05 บาทต่อหุ้นนะคะ จะมีการปรับตัวลดลงอีกหรือไม่ในอนาคตนะคะ แล้วก็แนวโน้มของการจ่ายประโยชน์ตอบแทนว่ามีโอกาสเป็นอย่างไรนะคะ กับอีกคำถามนึงนะคะเป็นคำถามที่คล้ายคลึงกันนะคะในเรื่องของการจอง IPO มาตั้งแต่ราคา 10 บาทนะคะ แล้วก็ถามถึงเรื่องเงินปันผลค่ะ แล้วก็เงินปันผลในอนาคตที่คาดการณ์ค่ะ

ครับผม ก็ขออนุญาตตอบใน 2 คำถามนี้รวมกันไปเลยแล้วกันนะครับ ต้องยอมรับครับว่าตั้งแต่ที่เราลงทุนไปใน IPO ในในช่วง IPO เนี่ย สถานการณ์เปลี่ยน อย่างมากนะครับ ในโดยเฉพาะ Asset ตัว UD Town กับตัว Porto Chino นะครับ พอสถานการณ์เป็นแบบนี้ Asset Performance เปลี่ยนเนี่ย ทาง Seller เดิมที่ Back แล้วเขาคิดว่าจะไปทำธุรกิจได้เนี่ยมันไม่เหมือนเดิม ก็เลยเป็นปัญหาที่เราจะต้องมานั่งแก้ปัญหากันตอนนี้ นะครับ พอมันไม่สามารถเอาพื้นที่ที่เช่ากลับไปทำธุรกิจได้เหมือนเดิมแล้วก็พื้นที่ที่ผู้เช่ารายย่อยมาเช่าก็ก็แย่ลงนะครับ รวมถึงมาโดนเรื่องของไอ้ตัวปัจจัยของถนนพระราม 2 เข้าไปอีกนะครับ หลายผู้ประกอบการที่โดน โควิด ก็ยังไม่ฟื้น นะครับ ขอโทษครับ หลายผู้ประกอบการที่โดนเรื่องโควิดก็ยังไม่ฟื้นนะครับ ก็ทำให้การปล่อยพื้นที่เช่ารายย่อยเนี่ยก็ก็ยากนะครับ ทั้งหมดทั้งปวงเนี่ยทำให้ตัวการจ่ายเงินปันผลเนี่ยก็อยู่ระดับประมาณสัก 5 สตางค์ต่อ Quarter นะครับ เราคิดว่าโอกาสที่จะกลับไปอยู่ในระดับ 10 สตางค์หรือสูงกว่านั้นเนี่ยเป็นไปได้ค่อนข้างยากในระยะเวลาอันสั้นนะครับ อย่างที่ผมอย่างที่เรียนว่าการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นที่ ที่ตัว Asset จริงๆ นะครับ ทีนี้รูปแบบในการจ่ายออกนะครับ การจ่ายผลตอบแทนเนี่ยเราพยายามจะจ่ายเยอะที่สุดเท่าที่ Operating Profit เราจะมีนะครับแต่จะมีประเด็นเรื่องของบัญชีนะครับซึ่งก็อาจจะเกิดผลกระทบจากการที่เราทำ Transaction Write off หนี้ โอนทรัพย์ชำระหนี้ถ้าเกิดขึ้นนะครับ การ Write off หนี้แล้วก็การโอนทรัพย์ชำระหนี้เนี่ยจะมีผลกระทบ impact ทางบัญชีซึ่งอาจจะทำให้เราไม่สามารถที่จะจ่ายออกไปในรูปเงินปันผลได้นะครับ อันนี้ต้องรอรอดูอีกทีว่าทางบัญชีเกิดอะไรขึ้นบ้างนะครับ ในในในส่วนของกองเนี่ยมีเงินสดจากการดำเนินงานเท่าไหร่เราอยากจะปันผลออกไปให้ได้อยู่ที่สุดนะครับ แต่ก็ต้องดูเรื่องของ งบการเงินด้วยนะครับ การจ่ายออกไปอาจจะอยู่ในรูปแบบของการลดทุนนะครับ

ค่ะคำถามถัดไปนะคะ ถามถึงอัตราการเช่าของโครงการ Porto Chino นะคะ ว่ายังมีการปรับลดลงนะคะ อยากทราบว่าได้มีการประสานงานกับทางผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์รายใหม่อย่างไรบ้างนะคะ

ครับเรื่องของการปรับตัวของอัตราการเช่าของโครงการปชิโนนะครับ จริงๆเราก็เล็งเห็นเรื่องของสิ่งที่เกิดขึ้นแล้วแนวโน้มนะครับ ในการปรับตัวที่ลดลงมามาสักพักใหญ่ นั่นเป็นสาเหตุที่เราต้องหาทางในการจัดการเพื่อที่จะทำให้ศูนย์มีความพร้อมในการจัดหาประโยชน์นะครับ รวมถึงพยายามที่จะทำทุกวิถีทางนะครับเพื่อที่จะเรียกว่าเพิ่มอัตราการเช่านะครับอย่างที่ ที่ได้เรียนไปก็คือ เรามีการเปลี่ยนผู้บริหารโครงการนะครับ ซึ่งการเข้ามาของทองหล่อเนี่ยนะครับเข้ามาเริ่มทำงานนะครับเริ่มศึกษาเนี่ยสำรวจก็ ตั้งแต่เดือนตุลาคมปีที่แล้วนะครับ สิ่งที่เรา รีบจัดการให้เร็วที่สุดก็คือเรื่องของความสะอาดนะครับความปลอดภัยของศูนย์นะครับรวมถึงภาพลักษณ์ต่างๆที่พยายามที่จะใช้งบที่มีอยู่อย่างจำกัดเนี่ยนะครับสามารถพยายามจะปรับสภาพให้อยู่ในระดับมาตรฐานที่สามารถจะหาประโยชน์ได้นะครับเพื่อให้เรื่องที่เราเรียกว่าเป็นเรื่องพื้นฐานนะครับ ของตัวการฝ้าเช่าสถานที่เนี่ยสามารถที่จะอยู่ในระดับที่ได้มาตรฐานก่อนนะครับ เรื่องของการแผนการตลาดนะครับ เรื่องของการวางแผนต่างๆเนี่ยก็เรียนว่ามีการวางแผนนะครับเพื่อที่จะเข้าไปเจรจานะครับ หรือว่าเข้าไปพยายามที่จะทำการตลาดนะครับดึงดูดผู้เช่ารายใหม่นะครับ ตั้งแต่เข้ามาเริ่มงานและหลังจากที่ปรับสภาพในเรื่องของความปลอดภัยและความสะอาดเสร็จนะครับ ก็คือเริ่มต้นช่วงตั้งแต่ต้นปีนี้นะครับ ก็มีที่เรียนก็คือทุกคนทราบกันดีนะครับว่าหลังจากภาวะโควิดที่ที่เกิดขึ้นนะครับ เรื่องของการไม่ได้สามารถหารายได้บนพื้นที่ ส่วนการได้เพราะว่าพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปนะครับ รวมถึง สิ่งต่างๆที่เกิดขึ้น และ ได้รับผลกระทบมานะครับ อันนั้นก็เป็นปัจจัยหลักนะครับ ยังไม่รวมถึงสิ่งที่ คุณธนาเดชได้ได้นำเรียนไปแล้วก็คือเรื่องของปัจจัยที่มีผลกระทบอย่างชัดเจน เรื่องความปลอดภัยในการเดินทางนะครับ สิ่งที่เกิดขึ้นตลอดเวลาในเรื่องของการก่อสร้างและก็อุบัติเหตุที่เกิดขึ้นในพระราม 2 ซึ่งอันนี้ก็เป็นปัจจัยหลักเหมือนกันนะครับที่ทำให้การพิจารณาการเช่าพื้นที่ของผู้เช่าเนี่ยนะครับมีเรื่องของการชะลอตัวและความยากลำบากเกิดขึ้นนะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ยอันนี้ก็จะเป็นสิ่งที่เราควบคุมได้ค่อนข้างยาก แต่เรื่องของแผนการตลาดและเรื่องของการหาผู้เช่าเนี่ยนะครับ ก็พยายามเต็มที่ในการที่จะหาผู้เช่าในทุกๆกลุ่มธุรกิจนะครับ ในทุกๆเรียก ว่าทุกรายนะครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการเป็น Ten Relationship ของลูกค้ารายเก่านะครับ ให้มีความมั่นใจในการที่อยู่ในศูนย์ต่อไปหรือว่าเป็นรายใหม่ที่กำลังจะเข้ามาเพราะฉะนั้นอันนี้ก็มีการเดินหน้าทำงานอย่างเต็มที่นะครับ ก็มีเรื่องอุปสรรคที่เกิดขึ้นและมีข้อจำกัดเรื่องที่ทำให้เรื่องนี้นะครับ ก็ยังไม่ได้เห็น และ ไม่ได้เห็นความเปลี่ยนแปลง นะครับ อยาก อยาก อย่างเร็วนะครับ แต่เราก็มีความมั่นใจว่าการทำงานที่ยักดี นะครับ แล้วก็การวางแผนในรูปแบบเนี้ยนะครับ ใน Long Term เนี่ยนะครับ เรา เราควรจะเห็นสิ่งที่มีการปรับตัวดีขึ้นนะครับ

ค่ะคำถามถัดไปนะคะ ถามถึงอัตราการเช่าของ CG ของ AIMCG นะคะ ก็อยู่ในที่ระดับ 89% ทำไมถึงจ่ายประโยชน์ตอบแทน น้อยลงนะคะ ทั้งๆที่ผู้เช่ารายย่อยไม่ได้หายไปเยอะนะคะ อันนี้ก็ Recap ความเข้าใจกันอีกครั้งนึงนะคะสำหรับตัวปัญหาที่เกิดขึ้นที่เราเกิดขึ้นนะคะ ก็จะเป็นหลักๆจะเป็นเรื่องของการเก็บค่าเช่านะคะ แล้วก็เงินจากทาง เจ้าของทรัพย์เดิมนะคะ ก็คือทางตัวอุดรพลาซ่านะคะ แล้วก็ทาง Dland นะคะ ที่มีการค้างชำระทั้งค่าเช่าที่เป็นค่าเช่าปัจจุบันนะคะ แล้วก็การผ่อนชำระต่างๆก็มีผลกระทบนะคะ ทำให้ตัว Cash Flow หรือกระแสเงินสดของกองเนี่ยไม่สามารถเก็บเงินได้ตาม หลักทางการบัญชีนะคะ

คำถามถัดไปถามถึง 72 Courtyard นะคะ เรื่องอายุนะคะของสัญญาเช่านะคะเหลืออยู่ที่ประมาณ 7.5 ปี อยากทราบว่าหลังจากนั้นนะคะ จะมี การบริหารจัดการยังไงนะคะ มีแผนรองรับยังไงหากรายได้ของ CG ลดลงค่ะ

ครับเรื่องของอายุที่เหลือของโครงการจากสพยานะครับ ก็ต้องเรียนว่าในโครงการนี้นะครับ เป็น เป็นโครงการที่ถูกสร้างบนที่ดินที่เช่า อน บุคคล ภายนอกที่ไม่เกี่ยว เจ้าของ เจ้าของ โครงการ เดิม ณะ ณะน เรื่องของการต่อายุ สัญญา เช่า ที่ดิน นะ ครับ ก็ เป็น สิ่ง ที่ อ่า ต้อง ต้อง รอ ดู ครับ ว่า ทาง เจ้า ของ การ เดิน เนี่ย สามารถ ที่ จะ เจรจา ต่อ สัญญา ครับ อ่า ยื่น อายุ ให้ ได้ หรือ เปล่า นะ ครับ

ครับสำหรับโครงการ 72 Courtyard นะครับ อ่า จะมีเรื่องของการต่อสัญญานะครับ อยู่ 2 ประเด็นด้วยกันนะครับ เนื่องจากที่ดินนะครับของโครงการนี้นะครับเป็นที่ดินของบุคคลภายนอกซึ่งเจ้าของโครงการเดิมเนี่ยได้ได้เช่าที่ดินมานะครับแล้วก็สร้างอาคารขึ้นมานะครับ เราคอยมาให้กองทรัสต์เข้าไปลงทุนนะครับเพราะฉะนั้นเนี่ยจะมีอยู่ 2 เงื่อนไขหลักก็คือการต่อสัญญาเช่าที่ดินนะครับ จะสามารถเจรจาต่อกับ ทางเจ้าของที่ดินได้หรือไม่นะครับ กับ 2 ถ้าเจรจาได้แล้วนะครับ จะนำทรัพย์สินหรืออายุสัญญาเช่าที่สามารถต่อได้เนี่ยเข้ามาให้กองลงทุนหรือไม่นะครับ เพราะฉะนั้นเนี่ยก็จะเป็น 2 เรื่องด้วยกันนะครับ แต่ว่าเราก็ไม่ได้ เรียกว่าไม่ได้รอเรื่องของสิ่งที่จะเกิดขึ้นกับการตัดสินใจโครงการนี้อย่างเดียวนะครับ เรื่องของการพิจารณาในการลงทุนเพิ่มในทรัพย์สินใหม่ๆเนี่ยเราก็ดูอย่างต่อเนื่องนะครับ หากหาก อ่า จะเป็นที่ทราบกันดีครับไม่ว่าจะเป็นเรื่องของปัจจัยที่เกิดขึ้นนะครับ ที่เป็นข้อจำกัดในการลงทุนเพิ่มนะครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคาของหน่วย Class A อย่างที่มีการปรับตัวลดลงมานะครับ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของภาวะของตลาดทุนที่มีความผันผวน