บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

ถอดรหัส Oppday PROSPECT Q1/2568: โอกาสและความท้าทายในโลกผันผวน

ถอดรหัส Oppday PROSPECT Q1/2568: โอกาสและความท้าทายในโลกผันผวน

สวัสดีครับ ขอต้อนรับเข้าสู่งาน Oppday ประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2568 บริษัท Prospect Lead Management โดยคุณอรอนงค์ ชัยทัชธง ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

กองทุน Prospect REIT ก่อตั้งปี 2563 ปัจจุบันปีที่ 4 ของการบริหารงาน ทรัพย์สินรวม 5,373 ล้านบาท (ข้อมูล ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2568) สัดส่วนผู้ถือหน่วย: สถาบัน 52.79% รายย่อย 47.21% ทรัพย์สินส่วนใหญ่ยังคงเป็น VFTZ 1 (75%), รองลงมาคือ VFTZ 3, VFTZ 2, และ X44

Key Highlights ไตรมาส 1/2568:

• อัตราการเช่า (Occupancy Rate): 95.95%
• การใช้งานเป็น Factory: 82.58%
• Renewal Rate: 100%

Financial Performance:

• Gross Revenue: ลดลงเล็กน้อย, 143 ล้านบาท
• Net Profit: 76 ล้านบาท

การปันผล: ปันผลตั้งแต่ 1 มกราคม - 31 มีนาคม 2568 และ Estimate เพิ่มเติมถึง 15 พฤษภาคม 2568 จ่ายปันผลก่อนการเพิ่มทุนให้ผู้ลงทุนเดิมก่อน

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

ทรัพย์สินหลักยังคงเป็นพื้นที่ในบางนาตราด กม.23 และ กม.19 โดย VFTZ1 เป็นพื้นที่ใหญ่สุด (219,000 ตร.ม.) ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็น Leasehold (70%) และ Freehold (30%) พื้นที่การใช้งานส่วนใหญ่เป็น Free Zone (62%)

กลยุทธ์ Diversify Portfolio: ลดผลกระทบจากปัญหาใน Sector ใด Sector หนึ่ง (เช่น ภาษี) ตัวอย่าง: สัดส่วนลูกค้ากลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ลดลงจาก 11.6% เหลือ 7.2% กลุ่มลูกค้าหลักยังคงเป็น Personal Product และ Petrochemical, Automotive เริ่มมีบทบาทมากขึ้น

สัญชาติลูกค้า: ลูกค้าจีนลดลงเล็กน้อย, ลูกค้าไทยและญี่ปุ่นเพิ่มขึ้น

Top 10 ผู้เช่า: ไม่มีกลุ่มลูกค้าใดมีพื้นที่เช่าเกิน 10% อันดับ 1 คือ Personal Product จากญี่ปุ่น (6%)

การ Diversify Portfolio ช่วยป้องกันความเสี่ยง

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

Occupancy Rate ลดลงเล็กน้อย (ประมาณ 1%) Warehouse และ Factory ลดลงเล็กน้อย แต่ Built-to-Suit ยังเต็ม 100%

Revenue ลดลง 5% (8 ล้านบาท) จากลูกค้าที่ออกไป (10,000 ตร.ม.) แต่มีการ Fill Up ผู้เช่า Booking แล้ว คาดว่าจะได้รับรายได้ใน Quater 2

Expense เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากการซ่อมอาคารเพื่อส่งมอบ

Net Profit ลดลง 10% (เทียบ Quater to Quater) หรือ 6% (เทียบ Year on Year) คาดว่ารายได้จะกลับมาปกติเมื่อได้รับค่าเช่าจากลูกค้า Booking ใน Quater 2

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

Total Asset และ Net Asset Value ใกล้เคียงเดิม เนื่องจากยังไม่มีการเพิ่มทรัพย์สินใหม่

การเพิ่มทุน: อยู่ในขั้นตอนสถาบันชำระเงิน ได้รับการตอบรับที่ดีจากรายย่อยและสถาบัน

การเพิ่มทุนใน BFTZ 1,2,3 (ทรัพย์สินเดิม) และสร้างใหม่ ทำให้พื้นที่จัดหารายได้โตขึ้นเกือบเท่าตัว (514,000 ตร.ม.)

การ Diversify ไปยัง Freehold: เพิ่มสัดส่วน Freehold เป็น 31.4% (จากเดิม BFTZ3 และ X44), Leasehold ยาวขึ้น (เช่น BFTZ2: 26 ปี)

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

เป้าหมาย: เพิ่มทรัพย์สินเป็น 1 หมื่นล้านบาท

Sector โรงงานและคลังสินค้ายังคงน่าสนใจ จาก Demand และ Supply ที่เติบโต

การลงทุนใน Prime Location และ Free Zone ยังเป็นกลยุทธ์หลัก

การย้ายฐานการผลิตมาไทยมากขึ้น จากสงครามการค้าและนโยบาย Trump ทำให้ China Plus One เป็นโอกาส

Outllok ในอนาคต: ลงทุนในธุรกิจประเภทนี้อย่างต่อเนื่อง

ความมั่นใจ: มั่นใจว่าจะเดินไปที่ 1 หมื่นล้านบาท หรือ 1.5 หมื่นล้านบาทได้ เพราะ Sponsor หลัก (Prospect Development) ขยายโครงการต่อเนื่อง ปัจจุบันมี 9 โครงการภายใต้ Brand BFTZ (BFTZ 1,2,3 อยู่ในกองแล้ว เหลือ BFTZ 4-9) กองทุนมีสิทธิ์ First Right ถ้า Sponsor หลักต้องการขายออก

นโยบาย: หากมี Quality ที่ Match, สามารถซื้อทรัพย์สินจาก Sponsor รายอื่นได้

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่ม นาทีที่ 20:06]

1. แผนรับมือเศรษฐกิจผันผวนและภาษี (1-3 ปี):
   • คำถาม: มีแผนรับมืออย่างไร? มีความกังวลใจอะไรไหมในแง่เศรษฐกิจและภาษี?
   • คำตอบ: ไม่กังวลเลยก็เป็นไปไม่ได้ แต่การบริหารจัดการความเสี่ยงและลงทุนในอดีตเป็นตัวการันตีว่ายังทำได้ดีและจ่ายประโยชน์ตอบแทนได้สม่ำเสมอ สิ่งที่ทำเพิ่มเติมคือมองหาการลงทุนในโครงการที่มีคุณภาพใกล้เคียงเดิม, มี Sizing ใหญ่ขึ้น เพื่อเพิ่ม Liquidity และมีความใกล้ชิดกับผู้เช่า
2. สิ่งที่ให้ความสำคัญมากที่สุดในการดำเนินธุรกิจ:
   • คำถาม: ให้ความสำคัญกับสิ่งใดมากที่สุดในการดำเนินธุรกิจ?
   • คำตอบ: ความมุ่งมั่นที่จะจ่ายประโยชน์ตอบแทนให้นักลงทุนอย่างสม่ำเสมอและยั่งยืน มองในลักษณะ Long Term ไม่ใช่แค่ 1-2 ปี อยากให้ Prospect REIT เป็นหนึ่งในกอง REIT ที่จ่ายประโยชน์ตอบแทนสม่ำเสมอ
3. Return on Investment (ROIC) เทียบกับ WACC:
   • คำถาม: ROIC เทียบกับ WACC เป็นอย่างไร?
   • คำตอบ: Return ยังสูงกว่า Discount Rate การประมาณการ Return of Investment ของการเพิ่มทุนล่าสุดอยู่ที่ประมาณ 12% (ขายเพิ่มทุน 7.2 บาทต่อหน่วย), สูงกว่า Discount Rate (9-9.5%)
4. แผนการจ่าย DPU ปี 2568:
   • คำถาม: แผนจ่าย DPU ทั้งปี 2568 ประมาณเท่าไร? จะรักษาระดับไม่ต่ำกว่าเดิมได้หรือไม่?
   • คำตอบ: ตั้งใจไม่อยากให้ต่ำไปกว่าการทำมาหาได้ปกติ แต่ต้องมีปัจจัยทางเศรษฐกิจและสภาพแวดล้อมเข้ามาเกี่ยวข้อง อย่างล่าสุด (Performa ตั้งแต่เพิ่มทุน 1 มิถุนายน 2568 - 1 มิถุนายน 2569) มีประมาณการว่าจะจ่ายประโยชน์ตอบแทนอยู่ที่ First Year Yield ประมาณ 0.87 บาทต่อหน่วย (คิดเป็น Yield ที่ฐานต้นทุน 7.2 บาท = 12%) พยายามทำให้ Stable ไม่หวือหวา
5. แผน Refinance เงินกู้ 1,600 ล้านบาท:
   • คำถาม: มีแผน Refinance เมื่อไหร่? อัตราดอกเบี้ยใหม่จะเป็นเท่าไหร่? กระทบ Net Profit และ DPU อย่างไร?
   • คำตอบ: มีการพูดคุยกันและสามารถ Refinance ได้ตลอด แต่ต้องดูจังหวะเวลา อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันค่อนข้างดี (MLR 4 แบงค์ใหญ่ Average - 1.5%) หากมีการปรับอัตราดอกเบี้ยลง, DPU จะขยับตามเพราะดอกเบี้ยเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายในงบการเงิน
6. Breakdown Occupancy Rate ราย Project และการขึ้นค่าเช่า:
   • คำถาม: อยากทราบ Breakdown Occupancy Rate ราย Project และผู้เช่าที่ต่อสัญญาใน Quater 1 สามารถขึ้นค่าเช่าได้เฉลี่ยกี่เปอร์เซ็นต์?
   • คำตอบ:
     • VFTZ1: 95.6%
     • VFTZ2: 100%
     • VFTZ3: 95.3%
     • X44: 100%
     ขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 10% ต่อรอบสัญญา 3 ปี
7. ค่าเช่าเฉลี่ยของแต่ละประเภท Asset:
   • คำถาม: อยากทราบค่าเช่าเฉลี่ยของแต่ละประเภท Asset?
   • คำตอบ: แต่ละโครงการมีความหลากหลายในตัวอาคาร (ระยะเวลา ฯลฯ) ขอแจ้งเป็นอัตราเฉลี่ย: 175-185 บาทต่อ ตร.ม.
8. สาเหตุที่ลูกค้าจีนออกเยอะใน Quater 1:
   • คำถาม: ทำไมลูกค้าจีนออกเยอะใน Quater 1?
   • คำตอบ: ไม่ใช่ลูกค้าจีนออกเยอะ Chart มันเหวี่ยงตาม Total ของลูกค้า ในความเป็นจริงได้ลูกค้าจีนเพิ่มมาด้วยซ้ำ แต่ได้ลูกค้าไทยเพิ่มมาด้วย, ทำให้สัดส่วนลูกค้าจีนลดน้อยลง ตอนนี้ได้ลูกค้าจีนเข้ามา Booking ได้เร็วขึ้นด้วย (จาก Tariff)
9. ทำไม Renewal Rate 100% แต่ OR Drop Q on Q:
   • คำถาม: ทำไม Renewal Rate 100% แต่ OR Drop Q on Q?
   • คำตอบ: Renewal Rate 100% คำนวณจากพื้นที่เช่าที่หมดสัญญาในรอบนี้ OR อาจมีการปรับ Drop ลงไปนิดหน่อยตามพื้นที่ที่หายไป อาจมี Early Terminate เกิดขึ้น ทำให้อัตราการเช่า Drop ลงไป
10. Loan Repayment ใน Quater 2:
    • คำถาม: Loan Repayment ใน Quater 2 เท่ากับ Quater 1 หรือไม่?
    • คำตอบ: จ่ายเท่ากัน, ประมาณ 11 ล้านบาท
11. List Expire ที่จะหมดใน Quater 2:
    • คำถาม: List Expire ที่จะหมดใน Quater 2 สามารถต่ออายุได้ไปเท่าไหร่แล้ว?
    • คำตอบ: ตัวเลขคร่าวๆ ที่ได้จาก Property Manager ตอนนี้ประมาณ 80%
12. Final Gross Price (ไม่รวมค่าฟรี) ของทรัพย์ที่จะซื้อ:
    • คำถาม: Final Gross Price ไม่รวมค่าฟรีต่างๆ ของทรัพย์ที่จะซื้อในรอบนี้อยู่ที่เท่าไหร่?
    • คำตอบ: ประมาณ 3,210 ล้านบาท ต่ำกว่าราคาประเมิน 10% และต่ำกว่า Final Max ที่คุยกันไว้ตอนแรก (3,350 ล้านบาท)
13. Right of First Refusal ที่กองได้จาก Sponsor:
    • คำถาม: Right of First Refusal ที่ทางกองได้จาก Sponsor ได้เฉพาะ Asset ที่อยู่ใน Z1-Z3 หรือไม่?
    • คำตอบ: ครอบคลุมทั้งหมดที่อยู่ภายใต้ Brand BFTZ
14. ทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติม:
    • คำถาม: ทรัพย์สินที่จะเข้าลงทุนเพิ่มเติมมีผลทำให้ DPU เพิ่มขึ้นจริงหรือไม่?
    • คำตอบ: จริง เพราะกอง REIT จะลงทุนในทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ทันที ตอนนี้ Occupancy Rate หรือ ARR หรือ OR ค่อนข้างสูง, ทำให้เข้าลงทุนวันแรกก็ได้รายได้เลย Performa เห็นว่าถ้าไม่ทำอะไรเลย, DPU จะอยู่ที่ประมาณ 70 สตางค์/ปี ถ้ามีการลงทุน, จะทำให้ DPU โตขึ้นถึงเกือบ 0.87 บาท/ปี (ตัวเลขนี้ผ่าน FA, Auditor, กลต. หลาย Party)
15. การเพิ่มทุนครั้งนี้:
    • คำถาม: การเพิ่มทุนครั้งนี้สามารถขายหน่วยลงทุนได้หมดหรือไม่?
    • คำตอบ: ขายหมด แต่ยังอยู่ในช่วงชำระเงินของสถาบัน ได้รับความสนใจจากรายย่อยค่อนข้างเยอะ พยายามจัดสรรให้ทั้งนักลงทุนรายเดิมและรายใหม่ หากใครพลาดไป, สามารถไปซื้อในตลาดได้
16. Supply พื้นที่เช่าใหม่ในอนาคต:
    • คำถาม: มองว่า Supply พื้นที่เช่าใหม่จะมากกว่า Demand จนอัตราค่าเช่าจะแข่งขันรุนแรงขึ้นหรือไม่?
    • คำตอบ: Demand และ Supply แต่ละขณะจะไม่เหมือนกัน ต้องดูว่า Demand ที่เกิดขึ้น Match กับ Supply ใหม่หรือไม่ ต้องอ่าน Research ให้ละเอียดว่า Supply ที่ Refer ถึงคือ Supply ใหม่ที่เกิดขึ้น หรือ Supply เดิมที่มันร้างมานาน ถ้าดูตามสถิติที่ดู Research สมัยใหม่, เห็นการ Matching ระหว่าง Demand กับ Supply ที่เกิดขึ้นใหม่ๆ ยังไม่พอด้วยซ้ำ Demand ที่เกิดขึ้น, Average Take-Up Rate ยังสูงกว่า Supply ที่เกิดขึ้นในแต่ละปีด้วยซ้ำ
17. Supply พื้นที่เช่าใหม่ในอนาคต:
    • คำถาม: คาดว่ากองจะมีการเพิ่มทุนเพื่อซื้อสินทรัพย์โครงการใหม่จาก Sponsor ครั้งต่อไปในอีกกี่ปี?
    • คำตอบ: ปัจจุบันกองมี Investment Grade BBB-, ถ้าตามเกณฑ์แล้ว, อาจจะกวนนักลงทุนน้อยลง นั่นหมายความว่า, สามารถกู้ยืมเงินได้ถึง 60% และใช้เงินกู้ไปซื้อทรัพย์เข้ามาได้โดยไม่ต้องเพิ่มทุน อาจจะดูได้ว่า ณ Shot นั้นๆ มีทรัพย์สินที่น่าสนใจมากน้อยแค่ไหนอีกที
18. Loan to Total Value ปัจจุบัน:
    • คำถาม: ขณะนี้ Loan to Total Value อยู่ที่ประมาณ 30%, มีเพดานสูงสุดเท่าไหร่? และมีแผนจะเพิ่มหรือไม่?
    • คำตอบ: กู้ได้ถึง 60% เพราะได้ Investment Grade แล้ว
19. นโยบายดึงผู้เช่ารายใหม่:
    • คำถาม: นโยบายดึงผู้เช่ารายใหม่ มีแผนเพิ่มจากชาติใด? กลุ่มธุรกิจใด?
    • คำตอบ: ตอนนี้เห็นภาพของอินเดียมาเยอะขึ้น และแถวๆ ยุโรปจริงๆ ยุโรปก็ไม่ได้ลูกค้าชาติใหม่ แต่ที่เห็นเยอะขึ้นตอนนี้คือฝั่งของอินเดีย
20. การคืนทุน:
    • คำถาม: การคืนทุนจะเกิดขึ้นในปีใดบ้าง?
    • คำตอบ: ส่วนใหญ่ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานที่แย่, แต่เกิดจาก Leasehold หรือสิทธิการเช่าที่เหลือน้อยลง ต้องไป Bet กันแต่ละปีว่าลักษณะของ Time Value ที่มันลดลง + Occupancy Rate, Growth Rate จะส่งผลทำให้เกิด Loss จากการประเมินมูลค่าหรือไม่ (มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินปีละครั้ง)
21. ผู้เช่ารายใดที่อยู่ในอุตสาหกรรมเสี่ยง:
    • คำถาม: ผู้เช่ารายใดที่อยู่ในอุตสาหกรรมเสี่ยง? (เช่น เสื้อผ้า, อิเล็กทรอนิกส์, จีน) มีการต่อสัญญาหรือถอนตัว?
    • คำตอบ: ตอนนี้ไม่มีเลย คนที่ออกไปคืออาหาร (ไปอยู่กับบริษัทแม่ต่างหาก) ไม่ได้ได้รับผลกระทบในแง่เชิงธุรกิจความเสี่ยงพวกนี้จริงๆ เสื้อผ้าแทบจะไม่มีเลย
22. ค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหา:
    • คำถาม: ค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหามีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตาม CPI หรือดัชนีแรงงานค่าแรงหรือไม่?
    • คำตอบ: ไม่ เพราะ Fix ไปตามสัญญา (สัญญาที่ทำไว้ยาวกับ Property Manager และ Lead Manager)
23. Loan to Total Value หลังลงทุนครั้งนี้:
    • คำถาม: หลังลงทุนครั้งนี้ Loan to Total Value จะอยู่ประมาณเท่าไหร่?
    • คำตอบ: ตาม Filing, ประมาณ 34-35% (เพิ่มขึ้นมาจาก 30%)
24. แผนลงทุนใหม่:
    • คำถาม: มีแผนลงทุนใหม่ในทรัพย์นอก BFTZ หรือพื้นที่อื่นนอกจากบางนาตราดหรือไม่?
    • คำตอบ: ตอนนี้มีคนมาเสนอให้ Run Feasibility Study ถ้ามี Quality และสามารถทำรายได้และมีผลกำไรที่ดี, ก็ยินดี ไม่ได้มีข้อห้ามให้ซื้อทรัพย์นอกกลุ่ม อย่าง X44 ก็ไม่ได้เป็นทรัพย์สินของ Sponsor หลัก

โดยสรุป Prospect REIT ยังคงมุ่งเน้นการเติบโตอย่างยั่งยืน, กระจายความเสี่ยง, และสร้างผลตอบแทนที่ดีให้ผู้ลงทุน ท่ามกลางความท้าทายจากเศรษฐกิจผันผวนและ Supply ที่เพิ่มขึ้น กองทุนยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพและอยู่ในทำเลที่ดี เพื่อสร้างความเติบโตในระยะยาว