บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

POPF Oppday Summary

P/E 0.00 YIELD 12.27 ราคา 6.55 (0.00%)

## POPF อัปเดตผลประกอบการ Q1/2568: โอกาสและความท้าทายในตลาดสำนักงานให้เช่า ### 1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2568 ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ POPF ได้รับผลกระทบจากการหมดสิทธิการเช่าของอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ ซึ่งส่งผลให้รายได้จากทรัพย์สินลดลง

ในขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพมหานครยังคงมีการแข่งขันสูง โดยมีอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น ทำให้พื้นที่เช่ารวมเพิ่มขึ้น แต่การหมดสัญญาเช่าของอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ส่งผลกระทบต่อรายได้รวมของกองทุน

สัดส่วนรายได้จากทรัพย์สินแต่ละประเภทในไตรมาส 1 คือ อาคารเพลินจิต 13%, อาคารบางนาทาวเวอร์ 42%, และอาคาร UBC 45% อัตราการเช่าของอาคารบางนาทาวเวอร์อยู่ที่ 92% และอาคาร UBC อยู่ที่ 81.1%

### 2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

แม้จะมีการแข่งขันสูงในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า แต่บริษัทมองเห็นโอกาสในการปรับปรุงและพัฒนาอาคารสำนักงานที่มีอยู่เพื่อดึงดูดผู้เช่าทั้งในปัจจุบันและรายใหม่

บริษัทมีแผนที่จะเพิ่มความยืดหยุ่นในการให้บริการและพัฒนาอาคารให้มีคุณภาพสูงขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้เช่าที่ต้องการพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพมากยิ่งขึ้น

อาคารประเภทเกรด A+ ยังมีแนวโน้มที่จะสามารถเพิ่มค่าเช่าได้มากกว่าประเภทอื่นๆ ซึ่งเป็นโอกาสในการเพิ่มรายได้ของกองทุน

### 3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักที่บริษัทกำลังเผชิญคือการแข่งขันที่สูงในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งอาจส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงต่ำกว่า 80% เป็นครั้งแรกในรอบหลายปี

การหมดสิทธิการเช่าของอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ส่งผลกระทบต่อรายได้รวมของกองทุน และอาจทำให้กำไรลดลง

นอกจากนี้ บริษัทยังต้องเผชิญกับความเสี่ยงด้านการเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดผลขาดทุนจากการประเมินมูลค่า

### 4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทมีแผนที่จะปรับปรุงและพัฒนาอาคารสำนักงานที่มีอยู่เพื่อดึงดูดผู้เช่าและเพิ่มอัตราการเช่า

บริษัทจะเพิ่มความยืดหยุ่นในการให้บริการและปรับปรุงอาคารให้มีคุณภาพสูงขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้เช่า

บริษัทจะบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อลดผลกระทบจากการลดลงของรายได้

### 5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

แนวโน้มของตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าในกรุงเทพมหานครยังคงมีการแข่งขันสูง โดยมีอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บริษัทคาดการณ์ว่าอัตราการเช่าอาจลดลงต่ำกว่า 80% ในอนาคตอันใกล้

บริษัทมีวิสัยทัศน์ที่จะเป็นผู้นำในตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า โดยมุ่งเน้นการให้บริการที่มีคุณภาพและพัฒนาอาคารให้ตอบสนองความต้องการของผู้เช่า

### 6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่มต้น นาทีที่ 33:47 * **การจัดสรรเงินสดเพื่อชดเชยผลกระทบจากเพลินจิต:** *

ผู้ลงทุนถามว่ากองทุนจะนำเงินสดที่มีอยู่มาจ่าย top-up DPU เพื่อชดเชยผลกระทบจากอาคารเพลินจิตหมดอายุได้หรือไม่ และจะจัดสรรมาประมาณเท่าไร

*

ผู้บริหารตอบว่า กองทุนมีเงินสดคงเหลือ ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเงินสำรองเพื่อปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร กองทุนอาจนำเงินส่วนเกินมาเพิ่มเติมจากผลการดำเนินงานที่เกิดขึ้นจริงได้ แต่ยังไม่สามารถแจ้งได้ว่าจะจัดสรรได้เท่าไรและเมื่อไร

* **การคืนเงินมัดจำผู้เช่าเพลินจิต:** *

ผู้ลงทุนถามว่าเมื่อเพลินจิตเซ็นเตอร์หมดอายุ กองทุนจะต้องคืนเงินมัดจำจากผู้เช่าไปด้วยใช่หรือไม่ และจะกระทบเงินสดประมาณเท่าไร

*

ผู้บริหารตอบว่า มีการคืนเงินมัดจำของผู้เช่าอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ให้เจ้าของอาคารและที่ดินรายใหม่ไปเรียบร้อยแล้ว ผลกระทบเกิดขึ้นในไตรมาส 1 ที่ผ่านมา

* **การลดลงของการจ่ายเงินปันผล:** *

ผู้ลงทุนถามว่าคาดว่าการจ่ายเงินปันผลในปี 2568 จะลดลงจากปี 2567 ประมาณกี่เปอร์เซ็นต์ จากการที่เพลินจิตเซ็นเตอร์หมดสัญญาไปเมื่อสิ้นปี 2567

*

ผู้บริหารตอบว่า สัดส่วนกำไรของอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์มีประมาณ 37% ของทั้งกอง ในไตรมาส 1 ยังมีผลการดำเนินงานของ 23 วันของอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์อยู่ ผลกระทบในปีนี้น่าจะเกิดขึ้นแน่นอนเพราะรายได้จะหายไปประมาณ 11 เดือน แต่กองทุนจะพยายามดูในส่วนของเงินสดคงเหลือที่ได้สะสมไว้ หากสามารถนำมาจ่ายให้กับผู้ถือหน่วยได้ก็จะพิจารณาดำเนินการ

* **ความชัดเจนเรื่อง Cash on Hand:** *

ผู้ลงทุนขอให้ตอบเรื่อง Cash on Hand Top Up ใหม่อีกครั้ง

*

ผู้บริหารตอบว่า เงินสดมีไว้สำรองเพื่อปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร หากเห็นว่าความจำเป็นในการเก็บเงินเพื่อสำรองไม่ได้สูงถึงที่เก็บเอาไว้ ก็สามารถพิจารณานำบางส่วนออกมาจ่ายเป็นเงินปันผลได้

* **งบประมาณปรับปรุงซ่อมแซม:** *

ผู้ลงทุนถามว่างบประมาณปีนี้มีงบปรับปรุงซ่อมแซมหรือ renovate เท่าไหร่ เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหรือไม่

*

ผู้บริหารตอบว่า กองทุนได้สำรองเงินส่วนนี้ไว้แล้ว ซึ่งทั้งสองรวมกันจะอยู่ที่ประมาณ 16.63 ล้านบาท มาจากการประมาณการของรายได้ทรัพย์สินที่ประเมินไว้ และกำหนดอัตราส่วนไว้ให้ และได้แจ้งตัวเลขนี้ในรายงานประจำปีของกองทุนรวมเรียบร้อยแล้ว

* **การต่อสัญญาเช่าและการปรับขึ้นค่าเช่า:** *

ผู้ลงทุนถามว่าการต่อสัญญาเช่ากับผู้เช่าสามารถปรับขึ้นได้หรือไม่ และตอนนี้แนวโน้มเป็นอย่างไร

*

ผู้บริหารตอบว่า โดยส่วนใหญ่ยังขึ้นได้อยู่ ถ้าเป็นอาคาร UBC อาจจะอยู่ที่ประมาณ 3-5% ต่อสัญญาประมาณ 3 ปี และของบางนาอาจจะมากกว่านิดหน่อย อาจจะอยู่ที่ประมาณ 8-10% ต่อ 3 ปี

* **สัญญาเช่าที่ครบกำหนด:** *

ผู้บริหารกล่าวว่า สไลด์ที่แสดงสัญญาเช่าที่จะครบกำหนดนั้น เป็นภาพรวมของการหมดสัญญาทั้งหมดของปี 2568

* **ต้นทุนหนี้เงินกู้:** *

ผู้ลงทุนถามถึง average borrowing cost ของหนี้เงินกู้ในไตรมาส 1 กับไตรมาส 4

*

ผู้บริหารตอบว่า ต้นทุนของกองทุนในส่วนของดอกเบี้ยคือ MLR-1 ซึ่งตอนนี้ก็อยู่ที่ประมาณ 5.750% และกองทุนรวมยังมีหนี้สินที่เป็นเงินกู้อีกประมาณ 7 ล้านบาท ซึ่งจะชำระในเดือนมิถุนายนนี้

* **การประเมินทรัพย์สิน:** *

ผู้ลงทุนถามว่าทุกๆ ไตรมาส 2 จะมีการประเมินทรัพย์สินครั้งใหญ่ประจำปีใช่หรือไม่ ปีนี้จะมีการเปลี่ยนแปลงผู้ประเมินไหม คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลง assumption ที่สำคัญหรือไม่ และเปลี่ยนแปลงอย่างไร คาดว่าไตรมาส 2 จะมีการขาดทุนเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากไตรมาสก่อน

*

ผู้บริหารตอบว่า จะมีการประเมินใหญ่ทุกๆ 2 ปี และมีการสอบทานราคาประเมินในทุกๆ ไตรมาส อาคารบางนาทาวเวอร์ยังเป็นผู้ประเมินบริษัทเดิม แต่ถ้าเป็นอาคาร UBC 2 จะมีการเปลี่ยนแปลงผู้ประเมิน Assumption หลักคือข้อมูลการเช่าในปัจจุบันและอัตราการปรับค่าเช่าได้ของผู้เช่าแต่ละราย ถือว่าเป็น assumption ปกติที่ต้องมีการคุยกับผู้ประเมินอยู่แล้ว ถ้าเทียบกันปีที่แล้วกับปีนี้ด้วยอัตราการเช่าที่ใกล้เคียงเดิมและความสามารถของแต่ละอาคารที่ยังพอจะปรับเพิ่มขึ้นในส่วนของค่าเช่าได้ ก็น่าจะถือว่าไม่มี assumption ที่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยยะสำคัญ แต่จะมีขาดทุนจากการประเมินหรือไม่ อันนี้อาจจะต้องรอการพิจารณาจากทางบริษัทประเมินอีกครั้งหนึ่ง

* **นโยบายการต่อสัญญา:** *

ผู้ลงทุนถามว่านโยบายการต่อสัญญาของ POPF คุยกับผู้เช่าล่วงหน้านานเท่าไร

*

ผู้บริหารตอบว่า กองทุนพยายามที่จะให้อาคารพูดคุยกับผู้เช่าล่วงหน้าอยู่แล้ว อย่างน้อยจะคุยกันล่วงหน้าประมาณ 6 เดือนเลยทีเดียว เพื่อจะได้ทราบว่าผู้เช่าจะมีนโยบายของบริษัทตัวเองอย่างไร และในการต่อสัญญา มีความต้องการพื้นฐานอะไรบ้างที่อยากจะให้ทางอาคารเข้าไปช่วยดูแล ในแต่ละเรื่องของผู้เช่าในพื้นที่เช่า

* **ความกังวลเรื่องซัพพลายใหม่:** *

ผู้ลงทุนถามว่าสำนักงานในพื้นที่บางนามีซัพพลายใหม่ค่อนข้างมาก กังวลว่าจะมาแย่งลูกค้าของบางนาทาวเวอร์หรือไม่

*

ผู้บริหารตอบว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ก็คืออยู่กับเรามานาน occupancy ของบางนาทาวเวอร์ไม่เคยต่ำกว่า 90% แม้กระทั่งช่วงโควิด น้อยมากที่ลูกค้าจะย้ายออก ซึ่งถ้าย้ายออกส่วนใหญ่ก็จะเป็นประเภทร้านค้าปลีกที่ไม่สามารถดำเนินธุรกิจได้เลยจริงๆ ในอาคารบางนาเองเป็นกลุ่มอาคารซึ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าค่อนข้างครบทีเดียว ทั้งพื้นที่จอดรถซึ่งก็มีอาคารจอดรถหลังใหม่เพื่อดูแลลูกค้าที่อยู่ในอาคาร ให้มีความมั่นคงและก็ปลอดภัยมากยิ่งขึ้น ซึ่งในเรื่องของที่จอดรถก็ถือว่าได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี สิ่งอำนวยความสะดวกในอาคารก็มี retail ในทุกชั้น G ของทุกอาคารที่ครบกลุ่มอาคารเรามี retail ทุกชั้นเลย แล้วก็มี fitness มีสระว่ายน้ำ บริการผู้เช่า มีส่วนอาหารในตัวอาคารเอง

* **อาคาร UBC2 เกรด:** *

ผู้ลงทุนถามว่าอาคาร UBC2 เป็นอาคารเกรด B CBD ใช่หรือไม่ และค่าเฉลี่ยปัจจุบันสูงกว่าค่าเฉลี่ยตลาดหรือไม่ และจุดเด่นของอาคารนี้คืออะไร ทำไมถึงมีค่าเฉลี่ยที่สูงกว่าราคาตลาด

*

ผู้บริหารตอบว่า ผู้เช่าที่อยู่ในอาคารอยู่กับเรามาเป็นระยะเวลานาน และสามารถปรับราคาค่าเช่าได้มาโดยตลอด ทำให้เมื่อเทียบเป็นค่าเฉลี่ยของอาคารแล้วอาจจะสูงกว่าเมื่อเทียบกับอัตราค่าเช่าของเฉลี่ยของตลาดปัจจุบันที่เป็นเกรดเดียวกัน ซึ่งก็คืออาคารเกรด B ใน CBD อาคารตั้งอยู่บนเส้นสุขุมวิท อยู่ติดถนนใหญ่ เดินประมาณ 300 เมตรก็ถึง BTS พร้อมพงษ์ การคมนาคมถ้าเป็นรถโดยสารสาธารณะก็ถือว่าค่อนข้างสะดวก และสำหรับลูกค้าหรือผู้เช่าที่มีรถยนต์ส่วนตัว ทางอาคารเองก็มีพื้นที่จอดรถค่อนข้างมาก และไม่เคยมีปัญหาเกี่ยวกับการจอดรถภายในอาคารเลย

โดยสรุป ผลประกอบการไตรมาส 1 ปี 2568 ของ POPF ได้รับผลกระทบจากการหมดสิทธิการเช่าของอาคารเพลินจิตเซ็นเตอร์ แต่บริษัทมีแผนที่จะปรับปรุงและพัฒนาอาคารที่มีอยู่เพื่อดึงดูดผู้เช่าและเพิ่มรายได้ในอนาคต