บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

MJLF สัญญาที่เหลืออยู่ไม่มากในปี 2567

1. อายุสัญญาและทรัพย์สินของกองทุนรวม

กองทุนรวม MJLF ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก 3 โครงการ โดยเป็นการลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดินและอาคารจากบริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ้ป จำกัด (มหาชน) แต่ละโครงการมีรายละเอียดสัญญาเช่าและทรัพย์สินดังนี้   

• โครงการ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน

  • สัญญาเช่า: 30 ปี พร้อมคำมั่นต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปี  
  • อายุสัญญาคงเหลือ (ณ ธันวาคม 2566): ประมาณ 13 ปี พร้อมคำมั่นต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปี    
  • พื้นที่ที่กองทุนรวมเข้าลงทุน: 58,661 ตารางเมตร    
  • ลักษณะอาคาร: อาคารสูง 9 ชั้น พร้อมลานจอดรถยนต์ใต้ดิน 2 ชั้น และอาคารจอดรถยนต์ 7 ชั้น    
    
    

• โครงการ เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต

  • สัญญาเช่า: 21 ปี    
  • อายุสัญญาคงเหลือ (ณ ธันวาคม 2566): ประมาณ 4 ปี    
  • พื้นที่ที่กองทุนรวมเข้าลงทุน: 30,431 ตารางเมตร    
  • ลักษณะอาคาร: อาคาร 3 ชั้น พร้อมลานจอดรถยนต์ และพื้นที่จอดรถยนต์ภายนอก
    
    ส่วนนี้ถือเป็นส่วน สำคัญ ที่มีอายุน้อยที่สุด 4 ปี  ทำให้มีความเสี่ยงด้านการต่อสัญญาเมื่อเทียบกับโครงการอื่น คิดเป็นพื้นที่ประมาณ 17.5% ของพื้นที่รวมทั้งหมดของกองทุน (30,431 ตร.ม. จาก 176,624.91 ตร.ม.) ซึ่งถือว่ามีนัยสำคัญต่อรายได้หากไม่สามารถต่อสัญญาได้
  •   

• โครงการศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน

  • สัญญาเช่า: 30 ปี    
  • อายุสัญญาคงเหลือ (ณ ธันวาคม 2566): ประมาณ 17 ปี    
  • พื้นที่ที่กองทุนรวมเข้าลงทุน: 37,531.91 ตารางเมตร    
  • ลักษณะอาคาร: ประกอบด้วย Zone A (อาคารจอดรถยนต์ 14 ชั้น), Zone B (อาคาร 3 ชั้น), Zone C (อาคาร 4 ชั้น) และ Zone D (อาคาร 2 ชั้น)    

การต่ออายุสัญญา:

• โครงการเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน มีคำมั่นต่ออายุสัญญาเช่าอีก 30 ปี ซึ่งเป็นข้อตกลงที่ให้ความมั่นใจในระยะยาว    
• โครงการเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต มีอายุสัญญาคงเหลือค่อนข้างสั้น (ประมาณ 4 ปี) ดังนั้น การพิจารณาต่อสัญญาเช่าจึงเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องติดตาม    
• โครงการศูนย์การค้าไลฟ์สไตล์ ซูซูกิ อเวนิว รัชโยธิน มีอายุสัญญาคงเหลืออีก 17 ปี ซึ่งยังคงมีระยะเวลาในการสร้างรายได้อีกพอสมควร    

2. พื้นที่ให้เช่าและผู้เช่า

กองทุนรวม MJLF จัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยการให้เช่าพื้นที่แก่ผู้เช่ารายย่อย รวมถึงผู้เช่าสำนักงานและพื้นที่ส่งเสริมการขาย โดยมีบริษัท เมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) เป็นผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวม  

แนวทางการจัดการพื้นที่ให้เช่า:

• หาผู้เช่าที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายลูกค้า โดยเน้นร้านค้าประเภทอาหารและเครื่องดื่มที่เป็นแบรนด์ที่ได้รับความนิยม  
• จัดหากลุ่มร้านค้าประเภท Booth และ Kiosk ที่เป็นแบรนด์ที่ได้รับความนิยมในกลุ่มวัยรุ่น  
• จัดหาร้านค้าลงงานพื้นที่ Promotional Area และจัดกิจกรรมเพื่อเพิ่ม Traffic ลูกค้า    
• คัดเลือกกิจกรรมการตลาดที่เหมาะสมกับเทศกาลและเชื่อมโยงกับโปรแกรมภาพยนตร์ที่เข้าฉาย    
• ประชาสัมพันธ์ร้านค้าที่เช่าพื้นที่ผ่านสื่อต่างๆ    
• จัดหาร้านค้าใหม่ เพื่อเพิ่มเติมพื้นที่ว่างเดิมให้ได้ประมาณร้อยละ 90    
• ปรับพื้นที่ห้องเช่าให้มีขนาดเล็กตามความต้องการของร้านค้าในยุคปัจจุบัน    

3. ความเสี่ยงและโอกาส

ความเสี่ยง:

• การแข่งขันในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีก: ธุรกิจค้าปลีกมีการแข่งขันสูง การมีอุปทานใหม่ๆ อาจส่งผลกระทบต่ออัตราการเช่าและค่าเช่าของกองทุนรวม  
   
• สภาวะเศรษฐกิจ: ความเชื่อมั่นผู้บริโภคและสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมมีผลต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของร้านค้าผู้เช่าและกองทุนรวม    
• 
  ความเสี่ยงจากการต่อสัญญาเช่า: โดยเฉพาะโครงการเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รังสิต ที่มีอายุสัญญาคงเหลือค่อนข้างสั้น การไม่สามารถต่อสัญญาเช่าได้อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของกองทุนรวม
• 
  ความเสี่ยงในการหาผู้เช่า: การหาผู้เช่าที่เหมาะสมและรักษาอัตราการเช่าให้สูงเป็นสิ่งสำคัญ หากกองทุนรวมไม่สามารถหาผู้เช่าได้ตามเป้าหมาย อาจส่งผลกระทบต่อรายได้

โอกาส:

• แนวโน้มการเติบโตของธุรกิจค้าปลีก: หากเศรษฐกิจฟื้นตัวและผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นมากขึ้น ธุรกิจค้าปลีกมีโอกาสเติบโต ซึ่งจะส่งผลดีต่อกองทุนรวม  
• 
  การบริหารจัดการพื้นที่ให้เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ: การมีแนวทางการจัดการพื้นที่ให้เช่าที่ดี การหาผู้เช่าที่หลากหลาย และการจัดกิจกรรมส่งเสริมการขาย จะช่วยเพิ่มรายได้และรักษาอัตราการเช่าของกองทุนรวม    
• 
  การต่ออายุสัญญาเช่า: การต่ออายุสัญญาเช่าของโครงการเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ รัชโยธิน และการต่อสัญญาเช่าในอนาคตของโครงการอื่นๆ เป็นโอกาสในการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาว    
• 
  การพัฒนาโครงการ: การปรับปรุงและพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง สามารถเพิ่มความน่าสนใจและดึงดูดผู้เช่าและลูกค้าได้มากขึ้น

โดยสรุป กองทุนรวม MJLF มีทั้งความเสี่ยงและโอกาสในการลงทุน ผู้ลงทุนควรพิจารณาข้อมูลอย่างรอบคอบ โดยเฉพาะเรื่องอายุสัญญาเช่าของแต่ละโครงการ แนวโน้มธุรกิจค้าปลีก และความสามารถในการบริหารจัดการพื้นที่ให้เช่าของกองทุนรวม เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน โดยโครรง