บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

WHART REIT ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย แต่ยังคงเติบโตอย่างยั่งยืน

WHART REIT ปี 2567: ท่ามกลางความท้าทาย แต่ยังคงเติบโตอย่างยั่งยืน

การประชุม Opportunity Day ของกองทรัสต์ WHART ประจำปี 2567 นำเสนอภาพรวมผลการดำเนินงานที่น่าสนใจ แม้จะเผชิญกับความท้าทายหลายประการ แต่ WHART ยังคงรักษาการเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุนได้

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ

WHART มีพื้นที่เช่ารวมกว่า 1.9 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยทั้งปีอยู่ที่ 85% และปิดไตรมาส 4 ที่ 87.2% แม้จะลดลงเล็กน้อยจากปี 2566 แต่ยังคงแสดงถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าที่แข็งแกร่งในทำเลที่ตั้งสำคัญอย่างบางนาตราด, EEC และ North Bangkok

• พื้นที่เช่ารวม: 1.9 ล้านตารางเมตร
• อัตราการเช่าเฉลี่ย (ทั้งปี): 85%
• อัตราการเช่า (ไตรมาส 4): 87.2%

การต่อสัญญาเช่ามีพื้นที่กว่า 223,000 ตารางเมตร คิดเป็นอัตราการต่อสัญญา 67% ซึ่งใกล้เคียงกับค่าเฉลี่ยในช่วงที่ผ่านมา

• พื้นที่ต่อสัญญาเช่า: 223,000 ตารางเมตร
• อัตราการต่อสัญญา: 67%

อายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยอยู่ที่ 6.4 ปี ซึ่งถือว่ายาวนานที่สุดในกลุ่มกองทรัสต์ที่คล้ายคลึงกัน

ด้านการเงิน, WHART มีสินทรัพย์รวม 54 พันล้านบาท อัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV) อยู่ที่ 28% รายได้เพิ่มขึ้น 4% เป็น 3.5 พันล้านบาท กำไรสุทธิ 2.6 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 1% เงินปันผลคงที่ 0.7735 บาทต่อหน่วย

• สินทรัพย์รวม: 54 พันล้านบาท
• อัตราส่วนหนี้สินต่อมูลค่าทรัพย์สิน (LTV): 28%
• รายได้: 3.5 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 4%)
• กำไรสุทธิ: 2.6 พันล้านบาท (เพิ่มขึ้น 1%)
• เงินปันผล: 0.7735 บาทต่อหน่วย

2. โอกาสทางธุรกิจ

WHART มองเห็นโอกาสในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยมุ่งเน้นการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ที่มีคุณภาพ และขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มธุรกิจใหม่ๆ โดยเฉพาะกลุ่ม e-commerce, third-party logistics, และโรงงานอุตสาหกรรม

นอกจากนี้, WHART ยังให้ความสำคัญกับการพัฒนาอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Green Building) เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ

WHART เผชิญกับความเสี่ยงด้านการแข่งขันที่สูงขึ้น และความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ที่อาจส่งผลกระทบต่อความต้องการพื้นที่คลังสินค้า

นอกจากนี้, การเปลี่ยนแปลงนโยบายของลูกค้าบางราย ที่อาจย้ายไปสร้างคลังสินค้าของตนเอง ก็เป็นความเสี่ยงที่ต้องบริหารจัดการ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ

WHART วางแผนที่จะรับมือกับความเสี่ยงเหล่านี้ โดยการรักษาความสัมพันธ์ที่ดีกับลูกค้าปัจจุบัน, พัฒนาบริการใหม่ๆ ที่ตอบสนองความต้องการของลูกค้า, และบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

นอกจากนี้, WHART ยังให้ความสำคัญกับการกระจายความเสี่ยง โดยการลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลาย และขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่มธุรกิจใหม่ๆ

5. แนวโน้มและอนาคต

WHART มองเห็นแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจ e-commerce และ third-party logistics ที่จะยังคงเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญของความต้องการพื้นที่คลังสินค้า

WHART ตั้งเป้าที่จะรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ให้อยู่ในระดับสูง, สร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุน, และเป็นผู้นำในตลาดกองทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [00:31:07]

1. **สถานการณ์โซนบางนา:**
   • **คำถาม:** สถานการณ์ปัจจุบันของโซนบางนาเป็นอย่างไร หลังจากอัตราการเช่าลดลง?
   • **คำตอบ:** ปัจจุบันอัตราการเช่าในโซนบางนาอยู่ที่ 84% ซึ่งต่ำกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต แต่ยังมีโอกาสเติบโตสูง เนื่องจากมีความต้องการจากลูกค้าจำนวนมาก และมีสัญญาเช่าที่กำลังจะเกิดขึ้น
2. **เป้าหมายอัตราการต่อสัญญาเช่าปี 2568:**
   • **คำถาม:** มีเป้าหมายอัตราการต่อสัญญาเช่า (Renewal Rate) ในปี 2568 หรือไม่?
   • **คำตอบ:** โดยเฉลี่ย อัตราการต่อสัญญาเช่าของ WHART อยู่ที่ประมาณ 70% ปัจจัยที่ทำให้อัตราการต่อสัญญาเช่าในปี 2567 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย คือลูกค้าบางรายเปลี่ยนนโยบายไปสร้างคลังสินค้าของตนเอง
3. **อัตราการเช่ารวมการันตีในไตรมาส 4:**
   • **คำถาม:** อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ในไตรมาส 4 หากรวมการันตีแล้วอยู่ที่เท่าไหร่?
   • **คำตอบ:** หากรวมการันตีแล้ว อัตราการเช่าในไตรมาส 4 จะอยู่ที่ 89%
4. **สาเหตุผู้เช่าไม่ต่อสัญญา:**
   • **คำถาม:** สาเหตุที่ผู้เช่าไม่ต่อสัญญา เป็นเพราะไปใช้คลังสินค้าที่อื่น หรือเป็นเพราะปกติผู้เช่าเหล่านี้จะเช่าระยะสั้น?
   • **คำตอบ:** มีทั้งสองกรณี โดยมีลูกค้าบางรายเปลี่ยนนโยบายไปซื้อคลังสินค้าเอง และบางรายเป็นการย้ายเข้าย้ายออกตามปกติของธุรกิจ Third-Party Logistics (3PL)
5. **Factory ส่วนใหญ่อยู่โซนไหน และ Occupancy Rate ต่ำกว่าภาพรวม:**
   • **คำถาม:** Factory ของ WHART ส่วนใหญ่อยู่ในโซนไหน และทำไม Occupancy Rate ถึงต่ำกว่าภาพรวม?
   • **คำตอบ:** Factory ส่วนใหญ่อยู่ในโซน EEC ซึ่งปัจจุบันมี Occupancy Rate อยู่ที่ 83% แต่มีความต้องการ Factory เพิ่มขึ้นอย่างมาก และคาดว่าจะเต็มภายในปีนี้
6. **ดีมานด์โรงงานจากนักลงทุนจีน:**
   • **คำถาม:** WHART ได้ประโยชน์จากดีมานด์โรงงานที่เพิ่มขึ้นจากนักลงทุนจีนหรือไม่?
   • **คำตอบ:** ได้ประโยชน์ โดยมีโรงงานในโซน EEC ที่ยังว่างอยู่ และคาดว่าจะสามารถปล่อยเช่าได้เต็มภายในปีนี้
7. **สาเหตุการขาดทุนจากการประเมินราคาทรัพย์สิน:**
   • **คำถาม:** ในปี 2567 มีการขาดทุนจากการประเมินราคาทรัพย์สินค่อนข้างมาก สาเหตุเป็นเพราะอะไร และจะมีเหตุการณ์เช่นนี้อีกหรือไม่?
   • **คำตอบ:** การขาดทุนเกิดจากการประเมินราคาทรัพย์สินที่ลงทุนในปี 2566 และจากการประเมินประจำปี โดยมีการเปลี่ยนผู้ประเมินซึ่งมีมุมมองที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ตาม การขาดทุนดังกล่าวไม่ส่งผลกระทบต่อการจ่ายปันผล
8. **แนวโน้มดีมานด์ลูกค้า:**
   • **คำถาม:** ผู้บริหารมีมุมมองอย่างไรเกี่ยวกับแนวโน้มดีมานด์ลูกค้าในอนาคต?
   • **คำตอบ:** ยังคงเห็นภาพดีมานด์ที่ดี โดยเฉพาะในโซนบางนาตราด และจากกลุ่มธุรกิจ 3PL, e-commerce, และโรงงานอุตสาหกรรม นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มการแปลงคลังสินค้าทั่วไป (General Warehouse) เป็นคลังสินค้าควบคุมอุณหภูมิ (Cold Storage) มากขึ้น
9. **ข้อได้เปรียบในการดึงกลุ่มลูกค้า Third-Party Logistics:**
   • **คำถาม:** WHART มีข้อได้เปรียบในการดึงดูดลูกค้ากลุ่ม 3PL มากกว่าคู่แข่งหรือไม่?
   • **คำตอบ:** มีข้อได้เปรียบ เนื่องจากมีทำเลที่ตั้งที่ดี และมีคลังสินค้าคุณภาพสูง ซึ่งเป็นสิ่งที่ลูกค้า 3PL ให้ความสำคัญ

โดยสรุป, WHART ยังคงเป็นกองทรัสต์ที่มีศักยภาพในการเติบโต แม้จะมีความท้าทายรออยู่ข้างหน้า แต่ด้วยกลยุทธ์ที่ชัดเจน และการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพ WHART จะสามารถสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับนักลงทุนได้อย่างต่อเนื่อง