บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

สรุป Oppday : PF

สรุป Oppday : บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน)

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ภาพรวมผลการดำเนินงานของปีที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย ได้แก่ การขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมที่ยังอยู่ในระดับต่ำ ซึ่งส่งผลให้ GDP growth ต่ำกว่าปีที่แล้ว โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3 และ 4 อัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจยังคงอยู่ในระดับต่ำ

นอกจากนี้ กำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภคก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลกระทบ โดยมีผลมาจากอัตราหนี้สินภาครัฐและหนี้สินครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง ในขณะเดียวกัน อัตราการถูกปฏิเสธสินเชื่อสำหรับบริษัทก็สูงขึ้น จาก 28% ในปี 2566 เป็น 35% ในปีนี้

Gross Margin ก็ลดลงเนื่องจากการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้ผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต็อกและขายโครงการที่เปิดใหม่ ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นก็เป็นอีกปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อผลการดำเนินงานของบริษัท

ปัจจัยบวกที่ช่วยสนับสนุนธุรกิจคือการท่องเที่ยวที่ยังมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ซึ่งส่งผลดีต่อธุรกิจโรงแรมของกลุ่มบริษัท

รายได้รวมในปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 8,917 ล้านบาท ลดลง 18% เมื่อเทียบกับปีต่อปี โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบสูงสุด รายได้ลดลง 30% year-on-year โดยแบ่งเป็นบ้านเดี่ยวลดลง 23% และคอนโดลดลง 51% ในขณะที่โรงแรมมีการขยายตัว 5% และธุรกิจเช่าและบริการเพิ่มขึ้น 3%

Gross Profit Margin โดยรวมทั้งปีอยู่ที่ 35% ลดลงจาก 37% ในปีที่แล้ว โดยบ้านเดี่ยวลดลงมาอยู่ที่ 31% จาก 34% คอนโดอยู่ที่ 28% แต่โรงแรมเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 52% และ Rental ขึ้นมาที่ 17% รายได้จากการขายที่ดินมี Margin อยู่ที่ 17%

S,G&A (Selling and Admin) ใน Absolute Term ลดลงเนื่องจากยอดขายที่ลดลงและการควบคุมค่าใช้จ่าย แต่ในเชิงสัดส่วนต่อ Sales เพิ่มขึ้นเป็น 38% จาก 33% ทำให้ทั้งปีบริษัทขาดทุนประมาณ 1,000 ล้านบาท

Financial Position: Net IBD to Equity ลดลงมาอยู่ที่ระดับ 1.41% เทียบกับปีที่แล้วที่ 1.54% เป็นผลมาจากการที่หนี้สินสุทธิ (IBD) ของบริษัทลดลงมาประมาณ 6,000 ล้านบาท ซึ่งมาจากการลดหนี้ของทั้ง Perfect และ Grand Asset โดย Grand Asset หลักๆ มาจากการขายโรงแรม Hyatt Regency สุขุมวิทออกไป

ในปีที่แล้ว บริษัทเปิดเพียงโครงการเดียวคือ Perfect Place ราชพฤกษ์-รัตนาธิเบศร์ และมียอด Backlog ณ สิ้นปีอยู่ที่ 1,207 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 664 ล้านบาท คอนโด 191 ล้านบาท และ JV 352 ล้านบาท

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทมองว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมน่าจะดีขึ้นในปีนี้ และคาดว่ารัฐบาลจะมีการออกนโยบายมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจให้เติบโต นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่เริ่มลดลงน่าจะเป็นตัวช่วยสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อไป

แผนหลักของบริษัทยังคงเหมือนเดิมคือการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยหวังว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมจะดีขึ้น รัฐบาลจะมีนโยบายมาขับเคลื่อนเศรษฐกิจ และอัตราดอกเบี้ยจะลดลง

บริษัทมีแผนที่จะขาย Asset หรือเงินลงทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องและสร้างฐานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง

ในส่วนของ Real Estate บริษัทจะพัฒนาสินค้าให้ตอบโจทย์และสร้างความสุขอย่างยั่งยืน Joint Venture ยังคงเดินหน้าเพื่อขยายและสร้างการเติบโตให้กับรายได้ ธุรกิจโรงแรมจะเน้นการเพิ่มอัตราการเข้าพักและราคาเฉลี่ยห้องพัก

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักที่บริษัทกำลังเผชิญคือสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวย ซึ่งส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคและการเข้าถึงสินเชื่อ นอกจากนี้ การแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นอีกความเสี่ยงหนึ่งที่สำคัญ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทจะกลับมาดูแลในเรื่องของสภาพคล่องและสร้างฐานะทางการเงินให้แข็งแกร่ง โดยมีแผนที่จะขาย Asset หรือเงินลงทุนเพื่อเสริมสภาพคล่อง นอกจากนี้ จะเน้นสินค้าพร้อมอยู่ในกลุ่ม Real Demand และมองหาโอกาสในการขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่ม Luxury โดยเน้นโรงเรียนนานาชาติ

บริษัทจะเพิ่มทางเลือกให้ตรงกับ Lifestyle โดยเสนอ "บ้านพร้อมอยู่ 3-6 เดือน สั่งได้" เพื่อให้ลูกค้าสามารถปรับเปลี่ยนวัสดุและการตกแต่งภายในได้ตามความต้องการ

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

บริษัทตั้งเป้า Pre-sale สำหรับบ้านเดี่ยวที่ 6,500 ล้านบาท คอนโด 1,200 ล้านบาท และ JV 1,500 ล้านบาท ในปีนี้ บริษัทตั้งเป้ายอดโอนที่ 9,500 ล้านบาท เติบโตจากปีที่แล้ว 36% โดยมาจากบ้านเดี่ยว 6,000 ล้านบาท คอนโด 1,000 ล้านบาท และ JV 2,500 ล้านบาท

บริษัทมีแผนที่จะเปิดโครงการใหม่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 4,900 ล้านบาท โดย 3 โครงการจะเป็นใน Segment Middle to High คือบ้านในแบบ Perfect Place และอีก 1 โครงการจะเป็น Townhouse Modic Villa บางนา ใน Segment Affordable

กลยุทธ์และแผนงานจะเน้นสินค้าพร้อมอยู่ในกลุ่ม Real Demand และจะดูในส่วนของ "อยู่รวย" ซึ่งเป็นคอนโดที่น่าจะอิงกับโครงการของรัฐ Perfect Place และ Perfect Park จะเป็นสินค้าระดับกลางถึงบน โดย Target กลุ่มที่มีรายได้และเป็น Real Demand

นอกจากนี้ บริษัทจะมองขยายฐานลูกค้าไปยังกลุ่ม Luxury โดยเน้นโรงเรียนนานาชาติ และขยายตลาดใหม่ในการรับสร้างบ้าน โดยใช้บริษัทในเครือ Prefab มาสร้างรายได้

บริษัทตั้งเป้า Total Revenue ในปีนี้เพิ่มขึ้น 27% มาอยู่ที่ 11,190 ล้านบาท โดยหวังว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวและเศรษฐกิจโดยรวมจะเอื้ออำนวย บริษัทวางเป้าว่าบ้านเดี่ยวจะโตขึ้น 46% และคอนโดมิเนียมจะโต 100% (ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากโครงการแกรนด์ระยอง) ในขณะที่ Hotel Business อาจจะ Drop ลง 25% เนื่องจาก Recognize จาก 4 โรงแรม และ Rental & Service อาจจะ Drop ลงเล็กน้อยเนื่องจากโรงแรมที่ขายไปมีศูนย์การค้าย่อยๆ ที่เก็บค่าเช่าอยู่

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่ม นาทีที่ 37:54

1. คำถาม: ทำไมค่าใช้จ่ายถึงเท่าเดิม ทั้งๆ ที่รายได้ลดลงอย่างมาก และมีแผนที่จะลดค่าใช้จ่ายอยู่แล้ว

   คำตอบ: ค่าใช้จ่ายในส่วนของตัวเงินลดลง แต่ในตัวสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นมาจากยอดรายได้ที่ลดลงมากกว่า และบริษัทมีแผนที่จะควบคุมค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่อง คาดว่าค่าใช้จ่ายจะลดลงในปีหน้า

2. คำถาม: แผนการอย่างไรที่จะทำให้บริษัทกลับมามีกำไร

   คำตอบ: เป็นเรื่องของรายได้ที่บริษัทพยายามที่จะเพิ่มรายได้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยหวังว่าจะมีปัจจัยหรือตัวช่วยจากทางภาครัฐเข้ามาเสริมให้ธุรกิจกลับมาคึกคักอีกครั้ง และบริษัทได้มีแผนที่จะสร้าง Product ที่เป็นที่ชื่นชอบกับลูกค้า ตรงตามความต้องการของลูกค้า มี Environment ที่ดี ซึ่งโครงการส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะ Lake Resort แต่ปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้คือ กำลังซื้อของผู้บริโภค และความเข้มงวดของธนาคารพาณิชย์ หวังว่าบรรยากาศที่มา Support 2 Factors นี้จะดีขึ้น จะทำให้ Bank เริ่มมาปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ในขณะที่โรงแรมไม่ค่อยเป็นห่วง เพราะธุรกิจในส่วนของโรงแรมยังโตต่อเนื่องอยู่

3. คำถาม: เรื่องการออกหุ้นกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยที่สูงถึง 7%

   คำตอบ: น่าจะเป็นสภาวะของตลาดมากกว่า และสิ่งที่บริษัทพยายามทำคือ การลดหนี้ เพื่อให้ Rating ดีขึ้น ซึ่งขณะนี้อยู่ที่ระดับ 2B ถ้าลดหนี้สินลงได้ Rating ของบริษัทก็จะดีขึ้น ตัวนี้จะทำให้สามารถออกหุ้นกู้ในอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นหรือลดลงได้

4. คำถาม: เกี่ยวกับเรื่องขายที่ดินกับมูลค่าทรัพย์สิน

   คำตอบ: ขอไป Check ข้อมูลเพิ่มเติม

สรุป: บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) เผชิญกับความท้าทายจากสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้ออำนวยและกำลังซื้อที่ลดลง แต่ยังคงมุ่งเน้นการเติบโตผ่านการพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ การขยายฐานลูกค้า การบริหารจัดการต้นทุน และการลดหนี้สิน เพื่อสร้างความแข็งแกร่งทางการเงินและเพิ่มศักยภาพในการแข่งขันในอนาคต