บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

POPF Opportunity Day: เจาะลึกผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2568 และแนวโน้มอนาคต

POPF Opportunity Day: เจาะลึกผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2568 และแนวโน้มอนาคต

Opportunity Day ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ Prime Office หรือ POPF ประจำไตรมาส 3 ปี 2568 ได้นำเสนอข้อมูลธุรกิจและผลการดำเนินงานที่สำคัญ โดยมีผู้บริหารจากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนไทยพาณิชย์ จำกัด เป็นผู้ให้ข้อมูล

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครมีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจ อุปทานของอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้น โดยมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 10.2 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนประมาณ 74,000 ตารางเมตร มีอาคารใหม่เพียงแห่งเดียวคือ อาคาร Cloud 11 ซึ่งเป็นอาคาร Mixed-Use นอก CBD

อัตราการเช่าโดยรวมลดลงเล็กน้อยจาก 79.3% เป็น 79% สาเหตุหลักมาจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม มีการครอบครองพื้นที่ที่มากขึ้นกว่าไตรมาสก่อน ประมาณ 16,815 ตารางเมตร โดยส่วนใหญ่เป็นผู้เช่าในอาคาร Grade A+, Grade A และ Grade B ซึ่งมีพื้นที่รวมกันประมาณ 42,720 ตารางเมตร

ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับพื้นที่ Grade A+, Grade A และ Grade B แบบ Non-CBD อยู่ในระดับที่คงที่ ประมาณ 1,195, 770 และ 535 บาทต่อตารางเมตรตามลำดับ เกรดอื่นๆ มีอัตราค่าเช่าลดลงเนื่องจากผู้เช่ามองหาพื้นที่ใหม่ๆ ที่มีอัตราค่าเช่าที่ต่ำกว่า ทำให้เจ้าของทรัพย์สินต้องดึงดูดใจผู้เช่าด้วยการรักษาฐานการเช่าและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ แนวโน้มอัตราค่าเช่ามีแนวโน้มลดลงในช่วงที่เหลือของปี

เทรนด์ใหม่ของการเช่าอาคารสำนักงานคือ การจัดพื้นที่เช่าแบบมีเฟอร์นิเจอร์ครบถ้วน ซึ่งเป็นที่นิยมมากขึ้นและอาจมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่า 1,000 บาทต่อตารางเมตร

สัดส่วนรายได้ของทรัพย์สินในไตรมาส 3 อาคาร UBC คิดเป็น 52% และบางนาคิดเป็น 48% ของรายได้รวมจากทรัพย์สิน อัตราเช่า ณ สิ้นไตรมาส 3 อาคารบางนา Tower เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 92.2% ส่วนอาคาร UBC อยู่ที่ 80.5% ซึ่งเป็นระดับที่เท่าเดิม

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

ทางกองทุนยังไม่ได้ระบุถึงโอกาสทางธุรกิจใหม่ๆ อย่างชัดเจนใน Opportunity Day ครั้งนี้ แต่เน้นย้ำถึงการรักษาฐานผู้เช่าเดิมและการดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ เพื่อรักษาอัตราการเช่าและรายได้ของกองทุน

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักที่กองทุนกำลังเผชิญคือ การแข่งขันที่สูงในตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานคร ซึ่งทำให้มีแรงกดดันต่ออัตราค่าเช่าและการรักษาผู้เช่า นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากพฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปหลังจากการระบาดของ COVID-19 ซึ่งส่งผลกระทบต่อการเช่าพื้นที่ห้องจัดเลี้ยง

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

กองทุนมีแนวทางแก้ไขปัญหาโดยการเจรจาต่อรองกับผู้เช่าเพื่อให้ส่วนลดค่าเช่าและกำหนดการผ่อนชำระที่ยืดหยุ่น นอกจากนี้ ยังมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์พื้นที่ห้องจัดเลี้ยงเพื่อเพิ่มรายได้และลดผลกระทบจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

แนวโน้มของธุรกิจอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครยังคงมีการแข่งขันสูง แต่กองทุน POPF มีเป้าหมายที่จะรักษาอัตราการเช่าและรายได้โดยการดูแลผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่ารายใหม่ เทรนด์การเช่าพื้นที่สำนักงานแบบมีเฟอร์นิเจอร์ครบครันเป็นโอกาสในการเพิ่มอัตราค่าเช่าและดึงดูดผู้เช่า

ประมาณการมูลค่าทรัพย์สินในอนาคตยังคงมีการเติบโตได้อยู่ แต่ในช่วงท้ายอาจมีการปรับลดลงซึ่งเป็นวัฏจักรของทรัพย์สินประเภทสิทธิการเช่า

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [นาทีที่ 29:45]

1. การตั้งสำรองสำหรับผู้เช่าค้างชำระ

คำถาม: ทางกองทุนมีการตั้งสำรองสำหรับผู้เช่าที่ค้างชำระค่าเช่าไปแล้วหรือยัง เต็มจำนวนหรือไม่?

คำตอบ: หลักๆ จะเป็นในส่วนของผู้เช่าที่เช่าห้องจัดเลี้ยง ซึ่งทางกองทุนพบปัญหาของผู้เช่าที่เริ่มเกิดมาจากการปรับเปลี่ยนพฤติกรรมหลังเกิดโรคระบาด COVID-19 ส่งผลให้มีการค้างชำระค่าเช่าในส่วนของห้องจัดเลี้ยง เนื่องจากการใช้พื้นที่ในการพบปะสังสรรค์ในห้องขนาดใหญ่ลดน้อยลง ผู้เช่าได้ชำระค่าเช่าให้กองทุนจนถึงสิ้นปี 2566 เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ในส่วนของค่าเช่าในปี 2567 และ 2568 ทางกองทุนได้มีการเจรจาที่จะให้ส่วนลดบางส่วน (ประมาณ 15%) และในส่วนที่ยังค้างชำระก็มีการตกลงเรื่องกำหนดการทยอยชำระภายในปี 2569 จึงยังไม่มีการตั้งสำรองสำหรับการค้างชำระค่าเช่า

2. ข้อมูลผู้เช่าที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินตึกบางนา

คำถาม: อยากให้อัปเดตว่าผู้เช่าที่เป็นกลุ่มเจ้าของทรัพย์สินตึกบางนา มีพื้นที่เช่าที่ไม่ใช่สัญญาห้องจัดเลี้ยงคิดเป็นพื้นที่เช่ากี่เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่ให้เช่าของโครงการบางนา จะครบกำหนดสัญญาเช่าเมื่อไหร่ และมีความประสงค์ที่จะต่ออายุสัญญาเช่าในพื้นที่เหล่านั้นหรือไม่?

คำตอบ: กลุ่มของเตียวฮงที่ไม่ใช่ห้องประชุมห้องจัดเลี้ยง จะเป็นผู้เช่าประเภทอาคารสำนักงาน มีพื้นที่อยู่ประมาณ 2,800 ตารางเมตร คิดเป็น 5.7% ของพื้นที่เช่ารวมในอาคารบางนา Tower กลุ่มนี้จะหมดสัญญาในช่วงเดือนตุลาคมปีหน้า ซึ่งจะเป็นกลุ่มผู้เช่าใหญ่เหมือนกันที่จะหมดสัญญา การต่อสัญญาจะเป็นไปตามปกติ แต่จะมีการปรับเพิ่มอัตราเท่าไหร่ยังอยู่ระหว่างการเจรจา

3. ข้อมูลผู้เช่าใหญ่ธนาคารกรุงศรี

คำถาม: อัปเดตผู้เช่าใหญ่ธนาคารกรุงศรีว่ามีพื้นที่กี่เปอร์เซ็นต์ของ NLA ในตึกบางนา?

คำตอบ: ในกลุ่มของกรุงศรีเอง ก็เป็นผู้เช่ารายใหญ่ที่จะครบกำหนดในช่วง 31 ธันวาคม ปี 2569 ภาพรวมของทั้งกลุ่มจะอยู่ที่ประมาณ 39.3% โดยส่วนใหญ่จะเป็นการต่อสัญญาเช่นกัน แต่อัตราการปรับเพิ่มเท่าไหร่ยังไม่สามารถให้ข้อมูลได้

4. การต่อสัญญาเช่า

คำถาม: ปี 2576 ทั้งสองตึกมีผู้เช่าครบกำหนดค่อนข้างเยอะ สามารถต่อสัญญาเช่าได้มากน้อยเพียงใด?

คำตอบ: ตึกบางนาจะมีผู้เช่าหมดสัญญาประมาณ 50 กว่าเปอร์เซ็นต์ ซึ่ง 39% อยู่ที่กลุ่มกรุงศรี แนวโน้มคือการต่อสัญญาแน่นอนขึ้นอยู่กับการเจรจาเรื่องอัตราการเช่า กลุ่มเตียวฮงอยู่ที่ประมาณ 5.7% หมดสัญญาช่วงเดือนตุลาคมเช่นกัน แต่ยังไม่สามารถอัปเดตเรื่องอัตราการปรับเพิ่มค่าเช่าได้ รายอื่นๆ เป็นกลุ่มประเภทอสังหาริมทรัพย์ เป็นพวกรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งบางรายยังอยู่ระหว่างเจรจาว่าจะอยู่กับ หรือจะย้ายไปที่ไซต์ของตัวเอง ในช่วงของไตรมาส 1 น่าจะสามารถอัปเดตในส่วนนี้ได้ เพราะภาพใหญ่ของตึกบางนาค่อนข้างจะหมดอายุในช่วง Q3 หรือ Q4 เป็นต้นไป ในส่วนของอาคารสมัชชาวานิชย์ (UBC) อัตราการหมดของผู้เช่าจะมีส่วนที่เป็นของแลนด์หลอดที่เป็นกลุ่มผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์กองทุน คือกลุ่ม ภิรัชบุรี ซึ่งเป็นผู้เช่าหนึ่งในอาคารเหมือนกัน ตรงนี้ก็หมดสัญญาช่วงปีหน้าเช่นกัน อยู่ที่ประมาณ 2.5% กลุ่มใหญ่ของตึก UBC จะเป็นธุรกิจประเภทธนาคาร อยู่ที่ประมาณ 40% หมดสัญญาเป็นช่วงกลางปีบางส่วนและปลายปีบางส่วน บริษัทด้านให้บริการทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 4% ซึ่งทุกบริษัทมีแนวโน้มที่จะต่อสัญญาและอยู่ในภาพของการต่อสัญญาในอนาคต แต่ยังไม่สรุปเรื่องการปรับอัตราค่าเช่า

5. Outlook ของ Occupancy Rate

คำถาม: Outlook ของ Occupancy Rate ของทั้งสองตึก?

คำตอบ: ปัจจุบันอัตราการเช่าแต่ละตึกยังค่อนข้างอยู่ในระดับที่ทรงตัว ภาพที่เห็นมีการปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเกิดจากกลุ่มของบริษัทที่เป็นผู้เช่าในอาคารเองที่มีการขอขยายพื้นที่และมีการปิดพื้นที่รีเทลได้เล็กๆ ในอาคาร ทำให้มีผู้เช่าเพิ่มขึ้นเล็กน้อย การรักษาผู้เช่าเป็นเรื่องหลักของแต่ละตึก ด้วยความที่มีการแข่งขันในตลาดค่อนข้างสูงและผู้เช่าเองก็มีทางเลือกที่มากขึ้น พยายามดูแลผู้เช่าเพื่อให้เกิดการต่อสัญญาเช่าให้ได้มากที่สุด อย่างน้อยต้องพยายาม maintain เพื่อไม่ให้อัตราการเช่าของตึก ลดลงไปมากกว่าเดิม เริ่มมีการมองหาผู้เช่าซึ่งเป็นผู้เช่าที่อาจจะเข้ามาในช่วงปีหน้าเป็นต้นไป มีความเป็นไปได้ที่จะเข้ามา เพราะปัจจุบันเริ่มมีการมองหาที่เช่า โดยใช้เวลาที่ค่อนข้างนานขึ้น

โดยสรุป กองทุน POPF ยังคงเผชิญกับความท้าทายจากสภาวะตลาดที่มีการแข่งขันสูง แต่ยังคงมุ่งมั่นที่จะรักษาผลการดำเนินงานโดยการดูแลผู้เช่าปัจจุบันและแสวงหาโอกาสในการเติบโตในอนาคต