บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

สรุป OPPDAY หุ้น WHAIR ไตรมาส 2 ปี 2568: โอกาสและการเติบโตใน EEC

สรุป OPPDAY หุ้น WHAIR ไตรมาส 2 ปี 2568: โอกาสและการเติบโตใน EEC

สวัสดีค่ะทุกท่าน ดิฉันจารุชา สติมานนท์ กรรมการผู้จัดการบริษัท WHA Industrial Reed Management นะคะ ซึ่งเป็นผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ WHA Industrial ค่ะ วันนี้ก็มีความยินดีอย่างยิ่งนะคะที่จะมาอัปเดตให้ทุกท่านได้ทราบถึงผลประกอบการในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาของเราค่ะ วันนี้นะคะก็จะนำเสนอในส่วนของ 3 หัวข้อหลักๆ ค่ะ ก็คือในส่วนของตัว Overview ของกองนะคะ สำหรับบางท่านที่อาจจะเพิ่งเข้ามาทำความรู้จักกับกองนะคะ ก็จะได้เห็นภาพของกองชัดเจนขึ้นค่ะ ถัดมาก็จะเป็นในส่วนของตัว Operating Performance นะคะ ผลการดำเนินงานในไตรมาสที่ผ่านมาและก็สถานะทางการเงินค่ะ

กองทรัสต์ของเรานะคะ ลงทุนในสิทธิการเช่าที่ดิน อาคาร โรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปนะคะ เป็นระยะเวลา 30 ปี บวกสิทธิในการต่อสัญญาอีก 30 ปีค่ะ เราลงทุนในอาคารโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปให้เช่านะคะ จากทั้งกลุ่ม WHAID ค่ะ ซึ่งปัจจุบัน WHAID เองเนี่ยก็ทำหน้าที่เป็นผู้บริหารตัวอสังหาริมทรัพย์ให้กับเรานะคะ หน้าที่หลักๆ ก็จะเป็นในเรื่องของการจัดหารายได้ จัดหาผู้เช่าใหม่ๆ นะคะ หรือว่าทำให้ผู้เช่ารายเก่าๆ เนี่ยมีการต่อสัญญานะคะ และก็ดูแลในส่วนของตัว Maintenance ต่างๆ ดูแลบำรุงรักษาตัวอาคารนะคะ จัดการเกี่ยวกับอาคารทั้งหมดค่ะ

นอกจากเรากับทาง WHAID แล้ว ก็จะมีทาง Trustee ซึ่งเป็นผู้กำกับดูแลของกองนี้นะคะ ก็คือ SCBAM ค่ะ ตั้งแต่วันแรกที่กองจัดตั้งขึ้นนะคะ ตั้งแต่ปี 2016 ตอนนั้นเนี่ยเราลงทุนในทรัพย์สินจำนวน 101 ยูนิตนะคะ พื้นที่รวมประมาณ 260,000 ตารางเมตร จนถึงปัจจุบันเนี่ยก็เรียกได้ว่าผ่านมา 9 ปีแล้ว และเราก็ยังมีการลงทุนเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องนะคะ เราลงทุนเพิ่มเติมมาแล้วเนี่ย 5 ครั้งนะคะ ซึ่งปัจจุบันเองเนี่ยตัวทรัพย์สินที่อยู่ในการดูแลของเราทั้งหมดเนี่ยก็คือ 170 ยูนิต พื้นที่รวมประมาณ 469,000 ตารางเมตรค่ะ

ปัจจุบันสิทธิการเช่าของเราค่ะก็จะคงเหลืออยู่ประมาณ 53 ปีนะคะ ซึ่งตัวอาคารที่เราได้มาทั้งหมด 170 ยูนิต ในการดูแลเนี่ย ก็แบ่งออกเป็น 2 Type หลักๆ ค่ะ Type แรกก็คือจะเป็นส่วนของตัวโรงงานนะคะ และ Type ที่ 2 ก็คือจะเป็นในส่วนของตัวคลังสินค้า ตัวโรงงานของเราเนี่ยหลักๆ ก็จะมี 2 รูปแบบค่ะ ก็จะมีภาพทางด้านขวามือของทุกท่านนะคะ 3 ภาพแรกเนี่ยก็จะเป็นในส่วนของตัว ตัวอย่างอาคารโรงงานนะคะ ที่เราได้เข้าลงทุนอย่าง 2 ภาพแรกเนี่ยทุกท่านจะเห็นว่าเป็นลักษณะเหมือนเป็นตึกแถวอ่ะนะคะ เพราะว่าเป็นอาคารที่เป็นขนาดเนี่ยก็คือจะมีลักษณะไซส์ใหญ่หน่อยจนถึงไซส์เล็กหน่อยจนถึงไซส์ใหญ่นะคะ ก็จะสามารถรองรับในส่วนของตัวผู้เช่า ที่อาจจะทำในเรื่องของตัว Industrial Service หรือว่ามีเครื่องจักรไม่มากนักนะคะ ก็สามารถที่จะเริ่มต้น Start จากอาคารเหล่านี้นะคะ แล้วก็มีการขยายตัวได้ในข้ามอาคารนะคะ เพราะว่าเราลงทุนอาคารประเภทนี้เนี่ยส่วนใหญ่เราจะลง ลงเป็นแผงนะคะ ซึ่งก็รองรับกับการที่ผู้เช่าเดิมเนี่ยอาจจะเช่าห้องนึงแล้วก็ขยายมาเช่าเป็น 2 ห้องค่ะ ซึ่งตรงเนี้ยในพอร์ตของเราก็จะมีลักษณะนี้อยู่บ้างค่ะ

แล้วรูปลักษณ์ที่ 3 นะคะ ที่ทุกท่านเห็นก็จะเป็นในส่วนของอาคารโรงงานที่เป็นไซส์ใหญ่นะคะ เป็นลักษณะเหมือนบ้านเดี่ยวมีรั้ว เอ่อมีรั้วมี เอ่อเค้าเรียกว่าอะไรมี Facility ต่างๆ มีขอบเขตของตัวเองอ่ะนะคะ ซึ่งอาคารหลักประเภทเนี้ยบางหลังเนี่ยก็จะมีในส่วนที่พื้นที่ ดินนะคะที่เอ่อรองรับการขยายตัวของผู้เช่าด้วย ถ้าเกิดผู้เช่าเนี่ย Operate ไปเรื่อยๆ แล้วอยากจะได้พื้นที่ส่วนต่อขยายเพิ่มเติมนะคะ ก็สามารถที่จะ เอ่อให้ทาง เอ่อสปอนเซอร์เนี่ยมีการสร้างตัวอาคารนะคะ แล้วกองก็เข้าไปลงทุนเพิ่มเติมในภายหลังค่ะ อันนี้ก็จะเป็นข้อดีที่ทำให้ทางผู้เช่าเองเนี่ยก็สามารถที่จะเติบโตได้นะคะ อยู่ในอาคารเช่าเดิมไม่จำเป็นจะต้องย้ายไปอยู่ที่อื่นค่ะ

ในส่วนของตัว Warehouse เองที่ 32% ของเราค่ะ ก็จะมีการใช้งานอยู่ 2 แบบหลักๆ ในปัจจุบัน ก็จะเป็น Warehouse ที่เน้นในเรื่องของการจัดเก็บนะคะ แล้วก็การขนถ่ายสินค้า กับ Warehouse ที่ลักษณะเทิร์นมาเป็นตัว Factory นะคะ ก็คือนำมาทำเป็นในส่วนของตัวโรงงานด้วย อันนี้ก็จะเหมาะกับตัวผู้เช่าที่เป็นโรงงานที่เน้นในเรื่องของการอาจจะทำการผลิตนะคะ มีวัตถุดิบเข้าออกบ่อยๆ นะคะ หรือว่าจำเป็นจะต้อง เอ่อสต็อกสินค้านะคะ แล้วก็นำส่งสินค้า อันนี้ก็จะเหมาะกับอาคาร Warehouse ในลักษณะนี้ค่ะ ซึ่งการปล่อยในลักษณะนี้ก็จะทำให้เราเนี่ยสามารถที่จะ เอ่อมีอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้นด้วยค่ะ

นอกไปจากตัวอาคารเองเราก็ยังมีในส่วนของตัวหลังคานะคะ ที่เราปล่อยเช่าไปเพื่อทำธุรกิจเกี่ยวกับโซล่าร์ค่ะ ปัจจุบันเราปล่อยเช่าไปแล้ว 180,000 ตารางเมตรค่ะ ถัดมาค่ะก็จะขอมา Recap ให้ทุกท่านเห็นว่า Location ที่เราลงทุนเนี่ย 170 ยูนิต เราอยู่ที่ไหนกันบ้างนะคะ ก็คือประมาณ 92.4% ค่ะ อยู่บริเวณ EEC ก็คืออยู่ในจังหวัดชลบุรีแล้วก็จังหวัดระยองค่ะ ซึ่งบริเวณเนี้ยเราจะมีทรัพย์สินอยู่เยอะที่สุดเพราะว่าเอ่อ EEC เนี่ยก็คือเป็นใจกลางอุตสาหกรรมของประเทศนะคะ เพราะว่าถ้าดูจาก Location ทุกท่านจะเห็นเลยว่าเนี่ยใกล้เคียงอยู่ไม่ไกลกับท่าเรือสำคัญต่างๆ นะคะ ที่ใช้ในการขนส่งสินค้าอย่างแหลมฉบังมาบตาพุดนะคะ แล้วก็ยังอยู่ไม่ไกลจากท่าอากาศยานนะคะ อู่ตะเภา รวมถึงก็คือสะดวกในเรื่องของการขนส่งทางถนนด้วยค่ะ

ในบริเวณนี้เองนอกจากเรามีพื้นที่ เอ่อโรงงานอาคารคลังสินค้านะคะที่อยู่ในเขตของตัว EEC แล้วเนี่ย 36% ของทั้งพอร์ตเราเนี่ยก็มีในส่วนของตัว Free Zone ด้วยนะคะ ซึ่งเขต Free Zone เนี่ยก็จะเป็นเขตพิเศษ ก็คือว่าผู้เช่าที่ได้รับการส่งเสริมนะคะ ในอุตสาหกรรมที่ได้รับการส่งเสริมจากรัฐบาลเนี่ยก็มาเช่าอยู่ตรงเนี้ยเขาก็จะได้รับสิทธิที่ประโยชน์ต่างๆ อันนี้ก็จะสามารถที่เป็นเรียกว่าจุดที่ดึงดูดทางผู้เช่าที่มีลักษณะอุตสาหกรรมที่เข้าข่ายได้รับการส่งเสริมด้วยเช่นเดียวกันค่ะ

นอกจากตรงกลางนะคะ เราก็เห็นว่ายังมีกลุ่ม เอ่อเค้าเรียกว่าพื้นที่อุตสาหกรรมอื่นที่น่าสนใจของประเทศอีกนะคะ อย่างทางด้านบนเลข 4 ค่ะ ก็คือจะอยู่ในเขตประกอบการที่สระบุรีค่ะ ซึ่งตรงจุดเนี้ยก็เป็นจุดยุทธศาสตร์ในการขนส่งไปยังภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือค่ะ ถัดมาค่ะก็จะเป็นเบอร์ 5 ที่อยู่ทางด้านขวามือนนะคะ ก็คือจะเป็นอยู่ที่จังหวัดปราจีนบุรีค่ะ ซึ่งเราเข้าไปลงทุน 1 ยูนิตนะคะ แล้วตอนนี้ก็มีผู้เช่าเรียบร้อยแล้วค่ะ ตรงจุดเนี้ยเป็นจุดที่เชื่อมต่อไปยังประเทศเพื่อนบ้านได้สะดวกด้วยค่ะ

กอง IR เองเนี่ย จุดเด่นก็คือว่าเราได้เนื่องจากว่าเรามีพื้นที่ส่วนใหญ่นะคะ 90 กว่าเปอร์เซ็นต์อยู่ที่ EEC ดังนั้นเนี่ยก็เรียกได้ว่าเป็นพื้นที่ทำเลทองเลยก็ว่าได้นะคะ ของอุตสาหกรรม เพราะว่าได้รับการส่งเสริมต่างๆ รัฐบาลก็พยายามที่จะเอ่อโปรโมทพื้นที่ในบริเวณนั้นไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของการสร้าง Infrastructure ต่างๆ นะคะ ที่รองรับในส่วนของผู้เช่าไม่ว่าจะเป็นทั้งในประเทศหรือว่าต่างประเทศนะคะ ให้เข้ามาลงทุนในบริเวณนั้น และนอกจากที่เราอยู่ใน EEC เยอะแล้วเนี่ยส่วนใหญ่เนี่ยอาคารโรงงานคลังสินค้าของเราก็ยังอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมและเขตประกอบการอุตสาหกรรมด้วย ซึ่งเรียกได้ว่ามีระบบต่างๆ ที่รองรับนะคะสำหรับการประกอบธุรกิจนะคะ ก็เลยทำให้สามารถที่จะจูงใจผู้เช่านะคะที่อาจจะเป็นผู้เช่าที่ไม่เคยมีบริษัทในประเทศมาก่อนอย่างเงี้ยค่ะ การที่มาลงอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการเนี่ย ก็เรียกว่าไม่ต้องกังวลเลยว่าจะต้องทำอะไรให้มันตามกฎระเบียบหรือเปล่า น้ำจะต้องทำยังไงน้ำเสียเป็นยังไงไฟฟ้าจะพอมั้ยอะไรอย่างเงี้ยค่ะ เพราะว่าในนิคมอุตสาหกรรมหรือเขตประกอบการเนี่ยได้มีการรองรับตัวพวกนี้เรียบร้อยแล้วค่ะ

อุตสาหกรรมการให้เช่าอาคารโรงงานและคลังสินค้าของเราที่ผ่านมาก็พิสูจน์แล้วว่าเป็นอุตสาหกรรมที่กระทบจากเหตุการณ์ที่ไม่แน่นอนหลายๆ อย่างก็คือได้รับการกระทบที่น้อยมาก อย่างเช่นเห็นได้ชัดเลยในช่วง Covid ที่ผ่านมาเนี่ย ก็จะมีหลากหลายอุตสาหกรรมเลยที่ได้รับผลกระทบมากบ้างน้อยบ้างนะคะแล้วแต่อุตสาหกรรม ซึ่งของเราเองถ้าดูจากอัตราการเช่าค่ะตั้งแต่ปี 2019 เป็นต้นมาเนี่ย OR ของเราก็ยังคงรักษามาตรฐานนะคะได้เติบโตสูงกว่า 90% ค่ะ ข้อสำคัญอีกข้อหนึ่งที่เด่นๆ เดี๋ยวจะไฮไลท์นะคะก็คือว่ากองเราเองเนี่ยก็เป็นพันธมิตรที่เหนียวแน่นนะคะกับ WHAID นะคะซึ่งอยู่ภายใต้ WHAGroup ซึ่งเรียกว่าเป็นผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมนะคะเบอร์ 1 ของประเทศ ซึ่งการที่เอ่อทาง WHA เนี่ยยังมี Pipeline ในเรื่องของการสร้างนิคมกันมาอยู่เรื่อยๆ นะคะไม่ว่าจะเป็นการสร้างนิคมใหม่เลยใน Location ใหม่หรือว่าการต่อขยายเพิ่มเติมในส่วนของนิคมปัจจุบัน ซึ่งการที่มีการขยายตัวเกิดขึ้นอ่ะนะคะแน่นอนว่าในส่วนของการสร้างอาคารโรงงานหรือคลังสินค้าให้เช่าเนี่ยก็เรียกว่าเป็นหนึ่งในจิ๊กซอว์ของตัวนิคมอุตสาหกรรมอยู่แล้ว เพราะว่าทาง WHA เนี่ยเขาก็จะมีการสร้างหลายๆ อย่างคือเรียกว่าสร้างทั้งในส่วนของที่ดินเพื่อขาย ในส่วนของตัวลูกค้าในส่วนของตัวอาคารเช่าหรือว่าต่างๆ อันนี้ก็เป็นหนึ่งในจิ๊กซอว์สำคัญของตัวนิคมอุตสาหกรรมอยู่แล้วนะคะ ดังนั้นการที่เขาเติบโต การที่เราเป็นพันธมิตรที่เหนียวแน่นเนี่ยเท่ากับว่าเราเองเนี่ยก็มีโอกาสที่จะเติบโตไปด้วยมีโอกาสที่จะได้ลงทุนในอาคารโรงงานใหม่ๆ นะคะที่เพิ่งสร้างเสร็จ หรือว่าอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมใหม่ๆ นะคะ Location ใหม่ๆ อย่างคราวที่แล้วค่ะเมื่อปี เอ่อปีที่แล้วเนี่ยเราก็มีการลงทุนเพิ่มเติม ซึ่งหนึ่งในอาคารที่เรานำเข้ามาก็เป็นอาคารโรงงานที่เพิ่งสร้างเสร็จอ่ะนะคะ อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมที่เป็นแหล่งใหม่ ซึ่งทำให้เราก็ได้รับตัวผู้เช่านะคะที่มีความหลากหลายมากขึ้นด้วยค่ะ

ถัดมานะคะก็จะมีในส่วนของตัว เอ่อผู้ถือหน่วยนะคะ ที่ให้ความสนใจถือหน่วยกับเรามาอย่างต่อเนื่องค่ะ ซึ่งปัจจุบันเองเนี่ย 50% ของผู้ถือหน่วยเราเนี่ยก็จะเป็นรายย่อยนะคะ ส่วนอีก 50% ก็จะเป็นสถาบัน ID ค่ะ ที่เป็นสปอนเซอร์ถืออยู่ 17% แล้วก็ที่ทุกท่านเห็นนะคะ Top10 รายแรกก็จะเป็นสถาบันนะคะชื่อ ชื่อดังที่ได้รับคือถือเรามาอย่างต่อเนื่องรวมถึงมีผู้ถือหน่วยนะคะบางรายที่ ที่ถือเราเป็นจำนวนมากติดอันดับ Top10 ค่ะ ตอนนี้ก็เป็นภาพรวมทั้งหมดของกองนะคะก็มาดูในส่วนของตัวผลการดำเนินงานกันบ้างนะคะว่าไตรมาส 2 เราเป็นยังไง คือณสิ้นไตรมาส 2 ค่ะตัวอัตราการเช่าของเราเนี่ยอยู่ที่ 97% แล้วก็มีอาคาร 1 หลังค่ะที่อยู่ระหว่างการหารายได้ แต่ว่าได้รับการชดเชยรายได้จากทางเอ่อทางสปอนเซอร์ค่ะ ทำให้ตัวอัตราการเช่าเนี่ยภายหลังจากที่รวมหน่วยเอ่ออาคาร 1 หลังนะคะ ที่ได้รับการชดเชยรายได้ก็จะเป็น 98% ค่ะ

ตามที่ทุกท่านเห็นนะคะเส้นสีน้ำเงินเนี่ยก็คือจะเป็นอัตราการเช่าก่อนที่จะมีการชดเชยรายได้นะคะ เป็นอัตราการเช่าจริงซึ่งตรงนี้นะค่ะถ้าดูจากปี 2024 ค่ะจะพบเห็นว่าเราเองมีการเติบโตขึ้นเรื่อยๆ นะคะจาก 95 เป็น 96 และ 97 ในปัจจุบันค่ะ ที่มาของการเติบโตของเรานะคะก็มี 2 ส่วนด้วยกันก็คือเป็นการเติบโตที่มาจากผู้เช่ารายเดิมนี่แหละที่ต่อสัญญากับเรามาเรื่อยๆ นะคะ ณ ครึ่งปีแรกเนี่ยอัตราการต่อสัญญาของเราเนี่ยก็คือประมาณ 96% ของผู้เช่าเนี่ยก็ต่อสัญญาของเรานะคะ ส่วนผู้เช่าบาง บางรายเนี่ยที่ไม่ได้ต่อสัญญาเราก็มีการหาเข้ามาเติมนะคะ เพื่อทดแทนในส่วนของตัวผู้เช่าที่ไม่ได้ต่อสัญญาทำให้ตัวอัตราการเช่าของเราเองเนี่ยปรับตัวสูงขึ้นนะคะ ในส่วนของตัวสัญญาใหม่ที่เข้ามาในช่วงแรกค่ะ ก็มีความหลากหลายมากเลยมีหลากหลายอุตสาหกรรมทั้งในส่วนของตัวออโต้ Consumer คือค่อนข้างจะมีหลากหลายมาก แล้วก็ตัว Location ที่ผู้เช่าเข้ามาค่ะ ก็มีความหลากหลาย เติบโตทั้งในโซน EEC ก็มีผู้เช่าเข้ามาเพิ่มนะคะ สระบุรีก็เข้ามาเพิ่มเติมเช่นเดียวกันค่ะ

ถัดมาก็จะเป็นในส่วนของตัว Award นะคะกับตัวเอ่อตัวการจัดอันดับของกองอ่ะนะคะ หลังจากที่กองได้รับตัวในส่วนของรางวัล Outstanding Lead Performance ในปี 2022 นะคะ เราก็ยังมีในส่วนของตัว เอ่อเกี่ยวกับเรื่อง ESG ค่ะซึ่งเป็น Pipeline เป็นสิ่งที่ทางกองเนี่ยให้ความสนใจ เพราะว่าเราคิดว่าเราเติบโตเนี่ยมั่งคั่งแต่เรื่องทางการเงิน มองในมุมการเงินอย่างเดียวมันไม่เพียงพอ เราก็ต้องมองในมุมอื่นด้วยนะคะ ไม่ว่าจะเป็นสิ่งแวดล้อมหรือว่าเรื่องของความโปร่งใส ซึ่งทาง Reader เองเนี่ยผู้จัดการกองทรัสต์เองก็ให้ความสำคัญตรงจุดนี้เป็นส่วนมากนะคะ แล้วเราก็ติดอันดับนะคะอยู่ใน ESG 100 ของสถาบันไทย พัฒน์ต่อเนื่องเป็นปีที่ 3 ค่ะ และนอกจากนั้นเนี่ยเราเองก็ยังได้ไป Apply นะคะในส่วนของตัวสถา เอ่อ Standard ที่เป็นเรื่อง ESG ระดับโลกอ่ะนะคะ ในส่วนของกลุ่มอุตสาหกรรมของทาง นะคะ ก็ปีนี้เป็นปีที่ 2 แล้วนะคะ ที่เราก็เอ่อเข้าไปร่วมการประเมินในจุดนี้ค่ะ และทางเราเองเนี่ยก็ยังคงอันดับความน่าเชื่อถือนะคะกับทาง Truthting เป็น Triple B+ ค่ะ

ถัดมาก็จะ Break down ให้ทุกท่านดูในส่วนของตัวอัตราการเช่าของเรากันบ้างนะคะ สีเขียวค่ะจะเป็นตัวอัตราการเช่าที่เป็นในส่วนของตัวโรงงานทั้งไซส์ใหญ่และไซส์เล็กนะคะ ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่ 98.1% นะคะ เนื่องมาจากว่าในช่วงต้นปีที่ผ่านมาก็มีผู้เช่าเข้ามาใหม่นะคะ ก็มีทั้งผู้เช่าโรงงานเนี่ย ทั้งในส่วนของไม่ว่าจะเป็นไซส์เล็กไซส์ใหญ่เติมเข้ามานะคะทำให้ตัว OR เราปรับตัวขึ้นสูง ถ้าดูในส่วนของสีม่วงเองค่ะ ก็จะมีการ Drop ลงเล็กน้อยจากไตรมาสที่แล้วนะคะ จาก 96.7% เป็น 94.6% ที่เห็นทุกท่านเห็นว่าลดลงไปนิดนึงเนี่ยตรงนี้ก็คือมีอาคารหลังนึงนะคะที่ทางผู้เช่าไม่ได้ต่อสัญญาในไตรมาส 2 ค่ะ แล้วก็อย่างไรก็ตามนะคะในไตรมาส 3 เนี่ยเราก็สามารถเติมผู้เช่าห้องนี้กลับเข้ามาได้เรียบร้อยแล้วค่ะ

ถัดมาจะดูในส่วนของตัวรายละเอียดของตัวผู้เช่ากันบ้างนะคะ ในพอร์ตของเราเนี่ยส่วนใหญ่เนี่ยก็จะเป็นผู้เช่าจากจีน จริงๆ ผู้เช่าจากจีนเนี่ยเติมเข้ามาเยอะเรื่อยๆ นะคะตั้งแต่ปีช่วงประมาณ 2019 2020 ก็คือเพิ่มขึ้นมาเรื่อยๆ นะคะ ปัจจุบันเราก็ยังเห็น Demand ในส่วนนี้เข้ามาอย่างต่อเนื่องนะคะ ผู้เช่าจีนเข้ามาเนี่ยตอนนี้ปัจจุบันก็คือเป็นประมาณ 41% นะคะ แล้วก็จะมีในส่วนของผู้เช่า EU เนี่ยก็เรียกว่ามาหลากหลายสัญชาติเลยก็ยังเติมกันเข้ามาอยู่เรื่อยๆ นะคะ ปัจจุบันอยู่ที่ 21% แล้วก็ญี่ปุ่นอยู่ประมาณ 10% ค่ะ ซึ่งผู้เช่าที่มีอยู่กับเรานะคะก็มาด้วยกันหลากหลายอุตสาหกรรมเลย หลักๆ เป็น Auto Park แน่นอนค่ะ เพราะว่าในโซนเกี่ยวกับ Easter Seaboard อ่ะค่ะ เป็นกลุ่ม Auto Cluster ก็จะมีเรียกว่ารถยี่ห้อดังๆ แต่เรียกว่าแทบจะทุกยี่ห้อนะคะ ไปอยู่บริเวณนั้น ดังนั้นเนี่ยเราก็จะได้อานิสงส์จากตัวผู้เช่าเราเองที่เป็นคน Supply ค่ะ ทำเป็นลักษณะ OEM เนาะ ส่งให้กับทางตัวรถหลายๆ ยี่ห้อนะคะอยู่บริเวณนั้นค่ะ ก็ทำให้ตัวกลุ่มอโต้ของเราเนี่ยผู้เช่าก็สูงถึง 34% นะคะ

ในส่วนของตัว Consumer เองเนี่ยก็มีอยู่ประมาณ 31% ซึ่ง Consumer เองก็มีความหลากหลายเลยค่ะ ไล่ไปตั้งแต่ของกินนะคะ ส่วนประกอบของอาหาร เป็นขนม เป็นหลายๆ อย่างจนไปถึงในส่วนของตัวสินค้าที่เป็นสินค้าอุปโภคนะคะเรียกว่าภายใน Consumer เองก็ยังมีความหลากหลายกระจายตัวกันค่ะ แล้วก็โลจิสติกส์รองลงมาประมาณ 13% ค่ะ ในส่วนของตัวผู้เช่าเองปัจจุบันเนี่ยก็ให้ความสนใจแล้วก็เช่ากันหลากหลายนะคะ ผู้เช่าก็มีทั้งในส่วนของตัวอาคารโรงงานเนี่ยที่เป็นทั้งไซส์ใหญ่และไซส์เล็กอ่ะนะคะ ประมาณ 70 กว่าเปอร์เซ็นต์แล้วที่เหลือก็จะเป็นในส่วนของตัว Warehouse ค่ะ แล้วผู้เช่าเองก็ยังกระจายตัวนะคะอยู่ทั้งส่วน EEC 92% แล้วก็สระบุรี 7.5% แล้วก็ปราจีนบุรีเนี่ยหลังนึงก็คือคิดเป็น 0.2% ค่ะ ถัดมาค่ะก็จะเป็นในส่วนของตัว List Expairy Profile นะคะ List Expairy Profile เนี่ยก็คือเอ่อระยะเวลาเอ่อการเฉลี่ยการหมดอายุของสัญญานะคะ โดยปกติสัญญาเช่าของเราจะอยู่ประมาณ 3 ปี แล้วผู้เช่าก็จะมีการต่อสัญญาไปเรื่อยๆ นะคะ เวลาที่ผู้เช่าเอ่อมีการหมดเนี่ยก็จะมีการดูว่าจะต่อสัญญาไหม ซึ่งผู้เช่าบางรายเองเนี่ยก็เรียกว่าต่อสัญญากับเราตั้งแต่ปี 2016 เป็นผู้เช่าตั้งแต่สมัยนั้นอ่ะนะคะ ปัจจุบันก็ต่อสัญญากันมาเรื่อยๆ นะคะ หรือว่าบางครั้งเนี่ยก็จะไม่ได้ต่อสัญญาก็มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาทดแทนค่ะ ซึ่งปีนี้ค่ะก็จะเหลืออีกประมาณ 26.8% อ่ะนะคะที่จะครบ ครบกำหนดการหมดสัญญาในช่วงครึ่งปีหลังค่ะ ซึ่งปัจจุบันเนี่ยก็คือต่อไปแล้วประมาณ 35% น่ะนะคะ ก็เรียกได้ว่า 10% ต่อไปแล้วแล้วก็ที่เหลือเนี่ยอยู่ระหว่างการทำสัญญาหรือว่าการพูดคุยกันค่ะ

ถัดมาในปีหน้าค่ะ ปีหน้าก็จะมีการครบกำหนดอยู่ที่ 31% อ่ะนะคะ แล้วก็ปี 2027 อยู่ที่ประมาณ 20% แล้วอย่างใดก็ตามเราก็จะมีในส่วนของตัวสัญญาเช่าของผู้เช่าบางรายค่ะ ที่ทำสัญญาเช่ากับเราเนี่ยก็ล่วงหน้าไปทำทีเดียว 10 ปี 6 ปี อย่างเงี้ยค่ะ ก็จะทำให้มีตัวสัญญาเนี่ยที่หมดอายุหลังปี 2027 อยู่ประมาณ 23% ค่ะ ในส่วนของตัว Top 10 Maintenance ของเราค่ะ ก็ทำรายได้ให้กับเราประมาณ 36% นะคะ ซึ่งที่ทุกท่านเห็นเนี่ยก็จะมีการกระจายตัวมากเลย ก็มีผู้เช่าทั้งในส่วนสัญชาติจีนนะคะ แล้วก็มีทั้งออสเตรเลีย เยอรมนี แล้วก็อุตสาหกรรมเองก็มีความหลากหลายนะคะ อย่างถ้ามองในภาพรวมแล้วเนี่ยเราไม่ได้มีการพึ่งพิงในส่วนของผู้เช่าจีนอย่างเดียว หรือว่าเราไม่ได้มีการพึ่งพิงในส่วนของอุตสาหกรรมใดอุตสาหกรรมหนึ่ง คืออย่างจีนเองเนี่ยก็เป็นจีนที่มาหลากหลาย เป็นจีน Consumer เป็นจีนอิเล็กทรอนิกส์เป็นจีน ออโต้ Park นะคะ หรือแม้กระทั่งแบบว่าเอ่อในส่วนของออสเตรเลียก็จะเป็นส่วนของตัว packaging บ้าง Consumer บ้าง ก็จะมีความแบบหลากหลายกระจายตัวกันนะคะ ด้านขวามือของทุกท่านเนี่ยก็จะเป็นส่วนนึงนะคะของตัวผู้เช่าที่อยู่กับเรามานะคะ ซึ่งบางโลโก้เนี่ยทุกท่านอาจจะคุ้นหน้าคุ้นตากันอย่างโลจิสติกส์เนี่ยเราเห็นกันบ่อยๆ นะคะ หรือว่าอย่างบาง Sector อย่าง Consumer ก็อาจจะมีโอกาสได้พบได้เจออย่างตัว Cellie Berry ซึ่งแบบก็ส่งออกต่างประเทศแล้วก็ขายในประเทศด้วยตามห้างสรรพสินค้าชื่อดังอ่ะนะคะ หรือว่า Auto Park เองอาจจะบางรายอาจจะไม่ดูไม่ค่อยคุ้น แต่จริงๆ เขาเป็นรายใหญ่นะคะ เป็น OEM ที่เอ่อส่งให้กับตัวรถยนต์หลายๆ ยี่ห้อบริเวณนั้นน่ะนะคะ แล้วก็ในส่วนอุตสาหกรรมอื่นเนี่ยก็ยังมีหลากหลายทั้งเรื่อง packaging อิเล็กทรอนิกส์นะคะ ก็จะมีออโต้ Park ต่างๆ นะคะ ที่อยู่ในพอร์ตของเราค่ะ

มาดูกันเรื่องของทางด้าน Financial กันบ้างนะคะ ในส่วนของตัวสถานะการเงินของเราเนี่ย ในไตรมาส 2 เนี่ยตัวรายได้ค่ะก็ลดลงนิดนึงจาก 256 เป็น 255 นะคะ หายไป 1 ล้านบาทเนื่องจากว่ามีผู้เช่าบางรายค่ะที่ไม่ได้ต่อสัญญาตอนต้นไตรมาสนะคะ แต่ว่าทางเราเองเนี่ยก็ Feel กลับเข้ามาในช่วงปลายไตรมาส ภาพรวมไตรมาสก็เลยอาจจะ Drop ลงเล็กน้อยอ่ะนะคะ ในส่วนของตัว Expense เองค่ะเพิ่มจาก 35 เป็น 38 ล้าน เพิ่มขึ้น 3 ล้าน หลักๆ ก็จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เป็น One Time นะคะ เช่นค่าในส่วนของตัว renovate อาคารสำหรับผู้เช่านะคะ ที่มีการเข้ามาใหม่ในไตรมาสนี้หรือว่าเป็นในส่วนของตัวค่าคอมมิชชั่นเองที่ให้เนื่องจากว่าผู้เช่าเนี่ย มีการต่อสัญญาหรือว่าเป็นผู้เช่ารายใหม่นะคะ ภาพรวมตัว Net Investment Income ของเราก็เลยอยู่ที่ 172 ล้านบาทค่ะ มาดูทางด้านตัว asset กันบ้างนะคะ อย่างที่เรียนทุกท่านว่าตั้งแต่วันแรกจนถึงวันนี้เราเติบโตมาเรื่อยๆ ปัจจุบันเราโตมา 73% จากวันแรกแล้วอ่ะนะคะ ซึ่ง Total asset เราตอนนี้อยู่ที่ประมาณ 14,156 ล้านบาทค่ะ ซึ่งเป็นในส่วนของตัว Net asset Value นะคะ อยู่ที่ประมาณ 9,084 ล้านบาทค่ะ ต่อหน่วยก็จะคิดเป็น 8.5790 บาทต่อหน่วยค่ะ ทางด้านในส่วนของตัว Loan ค่ะที่ผ่านมาเรามีการกู้ยืมเงินนะคะเพื่อไปลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมนะคะ ใน ในการลงทุนในทรัพย์สิน ซึ่งปัจจุบันเรามีเงินกู้ทั้งหมด 4,782 ล้านบาท ซึ่งก็จะมีการกระจายตัวหมดอายุนนะคะในแต่ละปี ซึ่งในปีนี้ที่ทุกท่านเห็น 2025 เนี่ย ก็จะมีเงินกู้ 622 ล้านค่ะที่จะครบกำหนดช่วงธันวาคมของปีนี้เลยนะคะ ซึ่งตอนเนี้ยทางเราเองเนี่ยก็ได้มีการเจรจากับทางสถาบันการเงินนะคะ แล้วก็ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่เราค่อนข้างจะพอใจค่ะ แล้วก็คิดว่าเป็นประโยชน์กับตัวต้นทุนของทางด้านการเงินของกองแน่นอนค่ะ

สุดท้ายกันที่ตัว Distribution นะคะ เรามีการประกาศจ่ายเงินปันผลไปเรียบร้อยแล้วนะคะ สำหรับไตรมาส 2 ประกาศจ่ายไป 0.1325 บาทต่อหน่วยค่ะ เราปิดบุ๊คกันวันนี้นะคะ แล้วก็ผู้ถือหน่วยนะคะทุกท่านก็จะได้รับในวันที่ 15 กันยายนค่ะ ทั้งปีเราประกาศจ่ายไปแล้ว 0.2650 บาทต่อหน่วยค่ะ วันนี้ก็ขออนุญาตอัปเดทเท่านี้นะคะและก็ขอบคุณทุกท่านที่ความสนใจกับกอง WH ค่ะ ก็หวังว่าจะได้พบกันอีกคราวหน้าค่ะ

**ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session) : [เริ่มในนาทีที่ 30:46]**

ในเรื่องของการต่อสัญญาทุกครั้ง จะมีการพูดคุยเรื่องการปรับอัตราค่าเช่าในแต่ละสัญญา ซึ่งจะพยายามทำตรงนี้ให้ดีที่สุด แต่ต้องพิจารณาถึงสภาพปัจจัยแวดล้อมด้วย ทั้งในส่วนของผู้เช่าเอง หรือในส่วนของตัว Market รวมถึงปัจจัยต่างๆ ที่เป็นเรื่องของการเจรจาต่อรอง ซึ่งคิดว่าการปรับอัตราค่าเช่าทำได้ดีขึ้นเรื่อยๆ

ปีนี้ยังไม่มีการลงทุนเพิ่มเติม แต่เริ่มพิจารณาแล้วว่าปีหน้าอาจจะดูในเรื่องของการลงทุนเพิ่มเติม เพราะปัจจุบัน OR อยู่ในระดับสูง อยากจะได้ตัวอาคารโรงงานหรือคลังสินค้าเข้ามาเพิ่มเติม เพื่อใช้ในเรื่องของการจัดหารายได้

ปัจจุบันถ้าเกิดนับถึงแค่สิ้นกรกฎาคม เราก็ต่อไปแล้ว 10% ของ 26% ส่วนในช่วงของครึ่งหลังตั้งแต่เดือนสิงหาคมจนถึงธันวาคม บางส่วนก็อยู่ระหว่างการพูดคุยสัญญา บางส่วนก็อาจจะยังบางส่วน process สัญญากันแล้ว กับบางส่วนก็อยู่ระหว่างการพูดคุย ซึ่งคิดว่าภาพรวมก็คือคงจะเป็นเรื่องปกติที่จะมีทั้งในส่วนของผู้เช่าที่ต่อสัญญานะคะ และผู้เช่าที่ไม่ต่อสัญญาซึ่งเราก็ได้มีการแพลนและก็พยายามที่จะหาตัวผู้เช่าเข้ามาทดแทนนะคะ ซึ่งปัจจุบันเองเราก็ยังมี Inquiry อยู่ในมือที่กำลังพูดคุยอ่ะนะคะ เพื่อ เพื่อจะได้มี progress แล้วก็เข้ามาแทนห้องที่เราคาดว่าจะไม่ต่ออ่ะค่ะ

จะมีผู้เช่า 1 ราย ที่คาดว่าจะไม่ต่อสัญญา เพราะเขามีการซื้อที่ดินและก็สร้างโรงงานของตนเอง ซึ่งปัจจุบันเราก็มีการพูดคุยกับผู้เช่า พูดคุย พูดคุยกับตัวผู้ที่สนใจจะเช่านะคะ แล้วเราก็เวิร์คกันในส่วนของตัวสัญญาอยู่ค่ะ

ในส่วนของการเติบโตของเรา ทางกอง เองก็พยายามที่จะบริหารจัดการตัวทรัพย์สินที่มีอยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นในส่วนของเรื่องการหาผู้เช่ารายใหม่ๆ เข้ามารวมถึงการที่จะรักษาผู้เช่าเดิมเอาไว้ อันนี้ก็คือเป็นสิ่งที่เราทำมาตลอดนะคะ แล้วก็การเติบโตของเราเนี่ยนอกจากเราโฟกัสในเรื่องของผลการดำเนินงานของเราอย่างเดียว คือโฟกัสในเรื่องของตัวรายได้กับตัวค่าใช้จ่ายพยายามจะ Minimise ทำให้มัน Effective ที่สุดนะคะ ใช้ อย่างเอ่อเค้าเรียกว่า ใช้ อย่างมีประสิทธิภาพที่สุดนะคะ นอกจากเป็นเรื่องที่เราโฟกัสตรงนี้แล้วเนี่ยเราก็ยังมุ่งที่ว่าจะเติบโตไปในเรื่องของตัวทางด้านเกี่ยวกับ ESG นะคะ เป็นมุมมองที่เป็นการเติบโตอย่างยั่งยืน แล้วเราก็คิดว่าตรงเนี้ยการที่เราโฟกัสในส่วนของตัว ESG เนี่ยก็จะทำให้เอ่อทางกองเราเองก็ดูมีความน่าสนใจมากขึ้นด้วยนะคะใน ในมุมมองของทางนัก นักลงทุนหรือว่าสถาบันต่างๆ ค่ะ

ทางกองได้ทำการสำรวจร่วมกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ของเรากับทางผู้เช่าตั้งแต่ช่วงแรกที่ยังมีความไม่แน่นอนเลยตอนนั้นยังแบบที่ เป็นกระแสแรงๆ ใหม่ๆ นะคะ ว่าผู้เช่าเราได้รับผลกระทบไหม ซึ่งในพอร์ตของเราเองต้องเรียนว่าส่วนใหญ่เนี่ยก็อาจจะไม่ได้รับผลกระทบเพราะว่ามีการส่งในประเทศบ้าง นะคะ มีลูกค้าอยู่ในประเทศ อ่าแต่ก็มีบางส่วนบ้างที่มีผลกระทบ อาจจะมีผู้เช่า เค้าลูกค้ารายทางเค้าบางรายนะคะที่ ที่เอ่อเค้าเรียกว่า น่าจะ กระทบ นะคะซึ่งตอนนั้นเนี่ยก็คือรายที่คาดว่าจะได้รับผลกระทบเนี่ยก็คือตอบมาว่าอันเนี้ยคือเขาก็ W&C ก็ยังไม่ได้มีความชัดเจนอะไรนะคะ จนล่าสุดที่ประกาศออกมาเป็น 19% ซึ่งเรทตัวเนี้ยเป็นเรทที่ใกล้เคียงกับภูมิภาคนะคะเราไม่ได้แตกต่างเลย ดังนั้นเราก็ทำสำรวจอีกรอบนึงว่าผู้เช่าที่เคยบอกว่าจะ W&C เนี่ยตอนเนี้ยตัดสินใจว่าเอ่อมี ยังไงบ้างนะคะ ซึ่งผู้เช่าที่เราสำรวจเนี่ยก็ 100% ตอบว่าไม่มีผลกระทบนะคะ คือเขาก็ยังยืนยันที่จะเช่ากับเราต่อแล้วก็ไม่มีแผนที่จะ Move Out ออกไปอ่ะค่ะ

ขึ้นอยู่กับตัวนโยบายในส่วนของตัวบริษัทด้วยค่ะ คือเค้าจะมองว่าในเรื่องของตัว 3 ปีเนี่ยก็เป็นระยะเวลาที่เหมาะสมนะคะ เป็นส่วนใหญ่สัญญาเช่าอ่ะก็มักจะเป็น 3 ปี อันนี้ไม่ใช่เฉพาะของกองเราเป็นสัญญาเช่าทั่วไปนะคะ ปกติก็จะประมาณนี้แล้วก็มีการต่อสัญญากัน ซึ่งเราไม่ได้คิดว่าผู้เช่าเนี่ยมี มีอุปสรรค หรือว่ามีมีข้อกังวลอะไรอ่ะนะคะ แต่ว่ามันก็อาจจะมีบ้างในกรณีที่ผู้เช่าสมมุติว่าทำสัญญากับเราปีนึงอันนี้ที่เป็นของตัว TPL ที่เป็นคนขนส่งอ่ะค่ะ อันเนี้ยมี อันเนี้ยคือเค้าอ่ะจะมีลักษณะบางรายค่ะ ที่เป็นการทำ ทำสัญญากับลูกค้า คือ เค้าได้ เค้าได้สัญญาในเรื่องของการขนส่งกับทางลูกค้าปีนึง เขาก็จะมาทำกับเราปีนึง อันเนี้ยก็จะมีในลักษณะแบบนี้ แต่ก็ค่อนข้างจะเป็นอัตราส่วนที่น้อยนะคะ

Financial cost ตอนนี้อย่างที่ทุกท่านเห็นว่า เอ่อก็จะมีในส่วนของตัวประกาศปรับลดตัวอัตราดอกเบี้ยนะคะ ซึ่งเห็นในปีนี้เราก็คิดว่าอัตราดอกเบี้ยเราก็คือ เอ่อจะลดลงเรื่อยๆ นะคะ ก็ทำให้ต้นทุนทางการเงินของเราเนี่ยก็จะลดลงด้วย ทั้ง 2 ส่วนทั้งในส่วนของตัวอัตราดอกเบี้ยที่เกิดจากการปรับลงของทาง เอ่อภาพรวมกับในส่วนของตัวอัตราดอกเบี้ยที่เกิดจากการ Refinance นะคะ ซึ่งเราก็ได้อัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าก่อน Refinance ค่อนข้างมากอ่ะค่ะ

หากท่านใดสนใจอยากที่จะดูข้อมูลของกองมากขึ้น สามารถยกโทรศัพท์ขึ้นมากดสแกน QR ค่ะ อันนี้ก็เป็นตัวเว็บไซต์ของเรานะคะ www.-ir.com ค่ะ ซึ่งเว็บไซต์นี้ก็จะมีข้อมูลสำคัญต่างๆ เกี่ยวกับกองไว้เรียบร้อยแล้วนะคะ รวมถึงว่าถ้าทุกท่านบอกว่าอยากจะโทรเข้ามาสอบถามนะคะเพิ่มเติมกันเองนะคะก็สามารถโทรได้ที่เบอร์โทรศัพท์ 027199557 ค่ะ หรืออีเมลเข้ามานะคะที่ตรงส่วนงานของir@.com ค่ะ

**สรุปภาพรวม:** โดยรวมแล้ว WHAIR ยังคงมีผลประกอบการที่แข็งแกร่งในไตรมาส 2 ปี 2568 โดยมีอัตราการเช่าสูงถึง 97% และมีโอกาสในการเติบโตในอนาคตจากการลงทุนเพิ่มเติมและการขยายตัวของ EEC แม้จะมีความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขัน แต่บริษัทก็มีแผนการรับมือและปรับตัวอย่างเหมาะสม