บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

WHART เจาะลึกผลประกอบการ Q2/2568: โอกาสและความท้าทายในโลก Logistics

WHART เจาะลึกผลประกอบการ Q2/2568: โอกาสและความท้าทายในโลก Logistics

1. **ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):**

WHART มีพื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 1.9 ล้านตารางเมตร อัตราการเช่า (Occupancy) ณ สิ้น Q2 อยู่ที่ 88% ใกล้เคียงกับระดับ Long-term Average ที่ 90% โดย Average ของ Q2 อยู่ที่ 87% และ First Half อยู่ที่ 86%

Renewal Rate ใน Q2 ทำได้ดี ผู้เช่าที่หมดสัญญาประมาณ 130,000 ตารางเมตร ต่อสัญญารวมกันเป็น Ratio ประมาณ 97% สะท้อนถึง Demand ของ Logistics ที่แข็งแกร่ง แต่หากดู First Half ตัวเลขยัง Stong อยู่ที่ระดับ 72%

อัตราการเช่าคงเหลือเฉลี่ยของกองทรัสต์ค่อนข้างยาว คือ 4 ปี แต่หากดู Option to Renew จะอยู่ที่ 6 ปีครึ่ง ในส่วนของตัวเลขทางการเงิน Q2 มีรายได้รวม Drop ลงเล็กน้อย แต่ Dividend ใน Q2 (DPU) จ่ายเท่าเดิม คือ ประมาณ 19.3 สตางค์ต่อหน่วย

1. **โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):**

WHART มีการ Reinvest ในโครงการ WHA Mega Logistic Center เทพารักษ์ 21 ซึ่งเป็นโครงการที่กองทรัสต์เข้าลงทุนอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา โครงการนี้มีผู้เช่าเต็ม 100% พื้นที่ให้เช่ารวมกว่า 33,000 ตารางเมตร สามารถทำให้รายได้ของกองทรัสต์เพิ่มขึ้นทันที และสามารถเพิ่ม DPU ให้ผู้ถือหน่วยได้ทันทีเช่นเดียวกัน

มีนโยบายการลงทุนเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่องทุกปี และยังมองภาพการเพิ่มทุนและลงทุนต่อเนื่อง ตอนนี้มี Asset เพิ่มมาสูงกว่า 10 เท่าตั้งแต่ตั้งกองมา

1. **ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):**

WHART เผชิญกับความท้าทายในการหาผู้เช่าใหม่สำหรับ Asset ที่ว่างอยู่ โดยเฉพาะโรงงานในระยอง (โครงการโอมะดะ) ที่ผู้เช่าเดิม Terminate สัญญาไปตั้งแต่ช่วงโควิด

แม้จะพยายามหาผู้เช่าใหม่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่กลุ่มที่เข้ามาดูส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนจีนหรือคนไต้หวัน ซึ่งสนใจซื้อขาดมากกว่าเช่า ทำให้ Asset ตัวนี้ยังว่างมาตลอด

1. **วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):**

WHART ตัดสินใจขาย Asset โอมะดะออกไปใน Q2 และนำเงินที่ได้ (ประมาณ 600 กว่าล้าน) มารีอินเวสต์ในโครงการ WHA Mega Logistic Center เทพารักษ์ 21 ที่มีศักยภาพในการสร้างรายได้และเพิ่ม DPU ได้ทันที

1. **แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):**

WHART ยังคงโฟกัสอยู่ที่ 4 Area หลัก คือ บางนา-ตราด (61%), อยุธยา-สระบุรี (20%), EEC (18%), และสมุทรสาคร มีสัดส่วน Freehold ประมาณ 42% และ Long-term Lease (30+30) ประมาณ 15% รวมกันเป็นสัญญา Long-term หรือ Freehold เกือบ 60% เน้นการลงทุนใน Warehouse เป็นหลัก (90%) และมี Build-to-Suit เป็น Majority หลัก Contribute มากกว่า 53% ทำให้สัญญาคงเหลือของกองทรัสต์ค่อนข้างยาว

WHART มีสัดส่วนผู้ลงทุนรายย่อยเพิ่มขึ้นค่อนข้างเยอะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา จากประมาณ 15% เพิ่มขึ้นมาที่ระดับ 19% และนักลงทุนต่างชาติ (Foreign Investor) ในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น 2-3 ปีที่ผ่านมา มีสัดส่วนค่อนข้างน้อย (ต่ำกว่า 1%) ปัจจุบัน (ข้อมูลล่าสุด) ขึ้นมาที่ระดับ 2.4%

WHART มองว่า Occupancy จะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันอยู่ที่ 88% และคาดว่าจะแตะระดับ 90% ภายในสิ้นปีนี้ โดยเฉพาะโซนอยุธยา-สระบุรี ที่มี Occupancy 92% และหากรวมสัญญาที่เซ็นแล้ว จะแตะระดับ 94%

WHART ยังคงจ่ายปันผลอย่าง Stable มาตลอด โดย First Half จ่ายที่ประมาณ 83.45 สตางค์ต่อหน่วย

1. **ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [00:24:40]**

• **รายได้ค่าเช่าและบริการที่เพิ่มขึ้น:** มาจากผู้เช่ารายใหม่และการลงทุนเพิ่มเติมเล็กน้อย โดยปัจจัยหลักคือ OR ของ Existing Asset ที่ดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• **เป้าหมายอัตราการเช่า 90%:** คาดว่าจะเกิดขึ้นภายในสิ้นปีนี้ แม้ผู้เช่ารายใหญ่ (เบอร์ 10) จะไม่ต่อสัญญา (20,000 ตารางเมตร) แต่ไม่กังวล เพราะ Demand ในโซน EEC ยังสูง สามารถ Fill-in ได้ไม่ยาก
• **การลงทุนเพิ่ม 808 ล้านบาท:** ใช้เงินส่วนไหน: ใช้เงินจากการ Divers Asset (600 ล้าน) และ Internal Cash (200 ล้าน) สามารถเพิ่ม DPU ได้เล็กน้อย (อาจจะประมาณสตางค์นิดๆ) แต่ต้องดูแผน CapEx และ Maintenance ด้วย
• **แผนลงทุนเพิ่ม 700 ล้านบาทและ Deal ขายสินทรัพย์ของ WHA (1,500 ล้านบาท):** ตามแผนมีมองเรื่องการลงทุนเพิ่มเติมอย่างต่อเนื่อง แต่ไม่ได้ Commit และดูหลายๆ อย่าง (เช่น Cost of Fund) ก่อนตัดสินใจ หากเกิดขึ้นจริง คงเป็นช่วงปลายปี
• **แนวโน้มการปรับเปลี่ยนคลังสินค้าทั่วไปเป็นคลังสินค้าแบบพิเศษ (Cold Storage):** Demand ของ Third-Party Logistics ค่อนข้างเยอะในการ Convert General Warehouse ให้เป็น Complicated Warehouse มากขึ้น และมีคุยกับผู้เช่าหลายรายในการทำแผน Convert
• **แผน Refinance หนี้เฉลี่ย 4,000 ล้านบาทต่อปี (ปี 68-70):** ไม่ได้ Concern เพราะตลาด Bond เองก็มีแฟนพันธุ์แท้ที่รอจับจอง Bond ของ WHART ค่อนข้างเยอะ (Rating สูงที่ระดับ A) และมี Room ที่จะปล่อยเป็น Loan ได้เช่นเดียวกัน (ปัจจุบัน Loan ประมาณ 40%) และการออก Bond ล่าสุด ต่ำกว่า Average ไปประมาณ 20 Bip
• **ระดับ DPU เป้าหมายทั้งปี:** ครึ่งปีแรกยังจ่ายเท่าเดิมกับปีก่อน และคงไม่จ่ายน้อยกว่าเดิม เพราะ Performance ดีขึ้นเรื่อยๆ แต่การจ่ายมากขึ้นขอ ดูแผนหลายๆ เรื่องก่อน (รวมถึงการ Convert Warehouse)
• **ปัจจัยเศรษฐกิจไทยและการส่งออกที่ชะลอตัว:** กระทบผู้เช่าค่อนข้างน้อย เพราะ Product ที่เก็บในคลังสินค้าส่วนใหญ่เป็นสินค้าอุปโภคบริโภคเป็นส่วนใหญ่
• **ต้นทุนก่อสร้างและการปรับปรุงคลังสินค้า (ครึ่งปีหลังปี 2568):** เป็น Seasonality ในระดับหนึ่ง (Maintenance/ค่าใช้จ่ายต่างๆ จะไป Load อยู่ที่ครึ่งปีหลังเป็นส่วนใหญ่) และมองเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อรายได้ (ประมาณ 2-3% ต่อรายได้รวม)
• **ค่าใช้จ่ายรวม Q2 มากกว่า Q1:** เป็น One-time (ค่า Commission Fee จากโครงการโอมะดะ และ Special Request ของลูกค้า) Q3 อาจจะปรับเข้ามาระดับเดิม
• **Yield ปันผล 0.77 บาท คิดเป็น IRR เท่าไร:** ต้องแล้วแต่ Assumption (ขอให้ นักวิเคราะห์/นักลงทุนประเมิน) แต่ IRR ของ Asset โดยปกติที่ได้ จะอยู่ที่ประมาณ 9-10%
• **ค่าใช้จ่าย Commission ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 2:** เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ที่ขายไป (โครงการโอมะดะ) Buk อยู่ที่ประมาณ 12 ล้านบาท (คร่าวๆ)

โดยสรุป WHART ยังคงมีพื้นฐานที่แข็งแกร่ง มีโอกาสในการเติบโตจาก Reinvest ในโครงการใหม่ และบริหารจัดการความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ แม้จะมีความท้าทายจากปัจจัยภายนอกบ้าง แต่ก็ยังคงสามารถรักษาผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยได้