บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

สรุป Oppday POPF: กลยุทธ์การรักษาผู้เช่าท่ามกลางการแข่งขันสูงในตลาดอาคารสำนักงานปี 2568

สรุป Oppday POPF: กลยุทธ์การรักษาผู้เช่าท่ามกลางการแข่งขันสูงในตลาดอาคารสำนักงานปี 2568

สวัสดีท่านนักลงทุนทุกท่าน ยินดีต้อนรับสู่งาน Opportunity Day การนำเสนอข้อมูลธุรกิจและผลการดำเนินงานประจำไตรมาส 2 ปี 2568 ของกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ Prime Office หรือ POPF ค่ะ

สำหรับการนำเสนอข้อมูลในวันนี้ ประกอบด้วย 4 หัวข้อหลัก ได้แก่ ภาวะอุตสาหกรรมของอาคารสำนักงานในเขตกรุงเทพมหานคร ภาพรวมการดำเนินงานระดับทรัพย์สินของกองทุนรวม ผลการดำเนินงานระดับกองทุนและข้อมูลที่เกี่ยวข้อง และช่วงถาม-ตอบ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ในไตรมาส 2 อุปทานของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีภาพรวมอยู่ที่ 10.1 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนประมาณ 165,534 ตารางเมตร โดยมีอาคารสร้างเสร็จและเปิดใช้งาน 2 แห่ง ได้แก่ One Bangkok Tower 5 และ Central Park Offices

อัตราการเช่าของสำนักงานในไตรมาส 2 ลดลงเล็กน้อยเหลือ 79.3% จากประมาณ 80% เนื่องจากอุปทานที่เพิ่มขึ้น แต่มีการเช่าพื้นที่มากขึ้นอยู่ที่ 36,825 ตารางเมตร ส่วนใหญ่เป็นการเช่าในอาคาร Grade A นอกศูนย์กลางธุรกิจ

อัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับไตรมาส 2 มีเพียงอาคาร Grade A+ ใน CBD และอาคารสำนักงาน Grade A นอก CBD เท่านั้นที่ยังรักษาระดับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยได้เท่ากับไตรมาสก่อน ส่วนประเภทอื่น ๆ มีอัตราค่าเช่าลดลง

สำหรับผลการดำเนินงานของทรัพย์สินของกองทุนรวม POPF ปัจจุบันเหลือการลงทุนในทรัพย์สิน 2 อาคาร คือ อาคารบางนาทาวเวอร์ และอาคารสมัชชาวาณิช (UBC 2) โดยสัดส่วนรายได้ของกองทุนในไตรมาส 2 มาจากอาคาร UBC 2 53% และอาคารบางนาทาวเวอร์ 47%

อัตราการเช่า ณ สิ้นไตรมาส อาคารบางนาทาวเวอร์อยู่ที่ 92% (เท่ากับไตรมาสที่แล้ว) ส่วนอาคาร UBC 2 ลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 80.5% เนื่องจากผู้เช่าที่ไม่ต่อสัญญา

ภาพรวมของกองทุนรวม POPF ในไตรมาส 2 พบว่ารายได้จากทรัพย์สินลดลง 14% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว และลดลง 40.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปี 2567 กำไรจากการลงทุนอยู่ที่ 96.73 ล้านบาท ลดลงจากไตรมาส 1 ประมาณ 13.5% และลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปี 2567 ที่ 42.9%

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

กองทุนมีกำไรจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมในอสังหาริมทรัพย์เป็นบวกเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และมีกำไรจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 37.27 ล้านบาท

กองทุนรวมยังมีการประเมินและสอบทานมูลค่าทรัพย์สินของทั้งสองโครงการใหม่ โดยพิจารณาจากปัจจัยที่ยังมีการต่อสัญญาเช่าและปรับเพิ่มค่าเช่าได้

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

การแข่งขันในธุรกิจอาคารสำนักงานค่อนข้างสูง ซึ่งส่งผลต่อการรักษาอัตราค่าเช่าและผู้เช่า

อาคาร UBC 2 มีอัตราการเช่าลดลงเล็กน้อยเนื่องจากผู้เช่าบางรายไม่ต่อสัญญา ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ของกองทุน

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

กองทุนมีการจัดทำงบประมาณเพื่อการปรับปรุงทรัพย์สินและตอบสนองความต้องการของผู้เช่า

การรักษาและปรับปรุงบริการของอาคารให้ดีขึ้นในแง่ของความสะดวกและความปลอดภัยเป็นจุดที่กองทุนใช้ในการเจรจากับผู้เช่า

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

ยังมีอาคารเกิดใหม่ที่จะเข้ามาในตลาดอีกประมาณ 423,500 ตารางเมตร โดยจะสร้างเสร็จภายในปี 2568 อีกประมาณ 150,500 ตารางเมตร และในปี 2569-2573 จะมีเพิ่มเข้ามาอีกราว 273,000 ตารางเมตร

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 34:57]

1. ผู้เช่า UBC 2 ที่ไม่ต่อสัญญา

   • คำถาม: ผู้เช่าในอาคาร UBC 2 ที่ไม่ต่ออายุสัญญาเช่าในไตรมาส 2 เป็นประเภทธุรกิจใด และทางกองทุนสามารถหาผู้เช่ามาทดแทนได้หรือยัง?
   • คำตอบ: ผู้เช่าที่หายไปเป็นองค์กรการกุศลที่ไม่สามารถเช่าพื้นที่ต่อได้เนื่องจากรายได้จากการบริจาคลดลง ปัจจุบันยังไม่มีผู้เช่าออฟฟิศเข้ามาเติม แต่มีแผนหาผู้เช่าประเภทรีเทลขนาดไม่เกิน 100 ตารางเมตรเข้ามาในเดือนกันยายน

2. สรุป Lease Expiry ในไตรมาส 2

   • คำถาม: ช่วยสรุป Lease Expiry ในไตรมาส 2 ของแต่ละตึกที่ต่ออายุได้อีกที?
   • คำตอบ: สำหรับอาคาร UBC ไตรมาส 2 มีผู้เช่าหมดสัญญาประมาณ 3% และมี 1 ราย (1.6%) ที่ไม่ต่อสัญญา ทำให้อัตราการเช่าของอาคารเหลือ 80.5% ส่วนอาคารบางนา มีการต่อสัญญา 5.63% โดยทุกรายต่อสัญญาเรียบร้อย

3. ค่าใช้จ่ายปรับปรุงอาคารในไตรมาส 3

   • คำถาม: ในไตรมาส 3 จะมีค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงหรือ Renovate อะไรที่แตกต่างจากไตรมาส 2 หรือไตรมาส 3 ของปีก่อนหรือไม่?
   • คำตอบ: ในส่วนของงานปรับปรุงอาคาร มีแผนงานที่เตรียมไว้เป็นรายปี แต่ปัจจุบันไม่มีงานใหญ่ที่มีนัยสำคัญในการดำเนินการ ส่วนใหญ่เป็นค่าใช้จ่ายตามสัญญาจ้างตามปกติในการบำรุงรักษาหรือดูแลระบบของอาคาร ไม่มีภาพใหญ่ของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในไตรมาส 3 นี้

4. โอกาสจ่ายเงินปันผลเพิ่มในไตรมาส 3

   • คำถาม: มีโอกาสที่ไตรมาส 3 จะจ่ายเงินปันผลได้เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 หรือไม่?
   • คำตอบ: ด้วยปัจจุบันค่าใช้จ่ายไม่ได้มีรายการใหญ่ที่จะเกิดขึ้นเป็นพิเศษ ปัจจัยเดียวที่จะมีผลกับการจ่ายเงินปันผลคือรายได้ส่วนของค่าเช่า ซึ่งปัจจุบันไม่มีผู้เช่าแจ้งว่าจะไม่ต่อสัญญา คาดว่าจะยังคงรักษาประมาณการเงินปันผลในระดับใกล้เคียงเดิมได้ แต่จะขออนุญาตรองบการเงินที่จะมีการสรุปและเผยแพร่อีกที

5. การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน UBC ในอนาคต

   • คำถาม: ไตรมาสต่อๆ ไป ไม่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินครั้งใหญ่ประจำปีแล้ว สำหรับ UBC ก็จะมีขาดทุนการประเมินตามระยะเวลาสิทธิการเช่าที่ลดลงใช่ไหม และเราจะจ่ายเงินปันผลและลดทุนตามขาดทุนจากการประเมินใช่หรือไม่?
   • คำตอบ: [ไม่มีคำตอบจากผู้บริหาร]

6. อัตราการขึ้นค่าเช่าและค่าเช่าเฉลี่ยรายอาคาร

   • คำถาม: อัตราการขึ้นค่าเช่าและอัตราค่าเช่าเฉลี่ยรายอาคาร?
   • คำตอบ: ด้วยความที่ตอนนี้การแข่งขันในธุรกิจค่อนข้างสูง ทั้งกองทุนและทางผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีการทำงบประมาณเอาไว้ในแง่ของการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าแต่ละราย และมีการเจรจาต่อรองในขณะที่กำลังจะต่อสัญญาเช่า ซึ่งจะมีความหลากหลายในแง่ของตัวสิ่งที่ต้องเจรจาเพิ่มเติมกับลูกค้า อย่างเช่นกองอาจจะมีการให้เซอร์วิสบางอย่างเพิ่มเติมเพื่อรักษาการขึ้นอัตราค่าเช่าไว้ ดังนั้นทางกองทุนอาจจะต้องขออนุญาตว่า สำหรับอัตราการปรับขึ้นค่าเช่าเป๊ะๆ หรืออัตราค่าเช่าเฉลี่ยเป๊ะๆ ของในแต่ละอาคารค่อนข้างเป็นข้อมูล Sensitive อาจจะขออนุญาตเปิดเผยในตัวรายงานการสื่อสารสองทางที่จะมีการให้กับทางท่านผู้ถือหน่วยเป็นประจำปีต่อไป

7. กลยุทธ์การรักษาผู้เช่าและอัตราค่าเช่า

   • คำถาม: กองทุนมีกลยุทธ์อย่างไรในการรักษาผู้เช่าและในแง่ของอัตราค่าเช่า?
   • คำตอบ: ในทุกต้นปี ทางกองทุนกับทางผู้บริหารอาคารจะมีการจัดทำงบประมาณกัน และจะมีการตั้งงบประมาณในส่วนของการปรับปรุงตัวทรัพย์สินเพื่อตอบสนองกับทางผู้เช่าที่จะมีการต่ออายุสัญญาหรือผู้เช่าที่จะเข้ามาใหม่ นั่นคือ Budget ที่กองทุนกับผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มีการเตรียมไว้ และถ้าเราทำให้ทางเซอร์วิสของทางอาคารดีขึ้น ในแง่ของตัวความสะดวกและความปลอดภัย อันนี้จะเป็นจุดที่ทางกองทุนจะใช้ในการเจรจากับทางผู้เช่า

โดยสรุป กองทุนรวม POPF กำลังเผชิญกับความท้าทายในการรักษาอัตราการเช่าและรายได้ท่ามกลางการแข่งขันที่สูงขึ้นในตลาดอาคารสำนักงาน อย่างไรก็ตาม กองทุนยังคงมีกลยุทธ์ในการปรับปรุงทรัพย์สินและให้บริการที่ดีขึ้นเพื่อรักษาผู้เช่าเดิมและดึงดูดผู้เช่าใหม่ รวมถึงการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างมีประสิทธิภาพเพื่อรักษาระดับเงินปันผล