บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

SPALI Oppday Summary

P/E 7.04 YIELD 8.63 ราคา 17.40 (0.00%)

## SPALI เผย Q2/2568 ตลาดอสังหาฯ ท้าทาย แต่โอกาสรออยู่! พร้อมลุยคอนโด High-Rise ### 1. **ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):**

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันถือเป็นช่วงที่ยากที่สุดช่วงหนึ่งในรอบหลายปีที่ผ่านมา ยอดขายโดยรวมลดลงอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยทางเศรษฐกิจภายในประเทศ อัตราการกู้ที่อยู่อาศัยที่อาจมีอยู่ก่อนหน้า รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น แม้ว่าปัจจุบันจะมีการปรับตัวลดลงมาบ้างแล้วก็ตาม

• ยอดขายตกต่ำลง
• การแข่งขันด้านราคาสูงขึ้นเนื่องจากสถานะทางการเงินที่ไม่แข็งแรงของบาง Developer

อย่างไรก็ตาม สถานการณ์นี้กลับเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้บริโภค เนื่องจากมีการแข่งขันด้านราคาและข้อเสนอต่างๆ ที่ดีที่สุดในรอบหลายปี ลูกค้าสามารถเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดในราคาที่น่าสนใจได้

บริษัทฯ ยังคงรอให้ความเชื่อมั่นในตลาดโดยรวมกลับมา แต่เริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้น โดยเฉพาะในช่วงต้นปีที่ผ่านมา หลังจากการประกาศผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan-to-Value) ซึ่งกระตุ้นให้ลูกค้าหลายรายตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง เนื่องจากราคาที่ดีขึ้นและดอกเบี้ยที่เริ่มปรับตัวลดลง

แม้ว่าเดือนมีนาคมจะมีการประกาศปลดล็อคมาตรการ LTV และเห็นสัญญาณที่ดี แต่ก็เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวขึ้น ทำให้ Sentiment ในแง่ของคอนโดซึ่งก่อนหน้านี้ขายดีมากในช่วงปีที่แล้วถึงต้นปีนี้ ได้รับผลกระทบ ลูกค้าบางส่วนอาจมีความกังวลและขาดความเชื่อมั่น อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เริ่มกลับมาดีขึ้นตั้งแต่ปลายเดือนมิถุนายน และในเดือนกรกฎาคม ยอดขายคอนโดกลับมาในระดับที่น่าพอใจ แม้จะยังไม่ถึง 100% เหมือนก่อนเกิดแผ่นดินไหว แต่ก็ฟื้นตัวกลับมาได้ถึง 80-85% แล้ว

ในส่วนของตัวเลขยอดขาย พบว่าปี 2567 มีการปรับลดลงของยอดซื้อขายในตลาดรวม เมื่อเทียบกับปี 2566 ประมาณ 20-30% และในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ก็ยังคงปรับตัวลดลงจากปี 2567 อีก ทำให้เห็นว่าตลาดอยู่ในช่วงที่ค่อนข้างต่ำ

2. **โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):**

บริษัทฯ มองเห็นโอกาสที่รออยู่ในตลาด แม้ว่า Demand จะลดลง แต่ไม่ได้ลดลงถึงครึ่งหนึ่ง ในขณะที่ยอดเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 น้อยลงกว่าครึ่งหนึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 นอกจากนี้ ยอดขายทั้งหมดในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ยังมากกว่ายอดเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเวลาเดียวกัน แสดงให้เห็นว่า Demand ยังมีอยู่และพร้อมที่จะตอบสนองต่อ Supply ที่มีอยู่

จำนวนการอนุมัติ EIA (Environmental Impact Assessment) สำหรับโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงอย่างต่อเนื่อง จากประมาณ 15 โครงการต่อเดือนในช่วงปี 2560-2561 มาอยู่ที่ 2-3 โครงการต่อเดือนในปัจจุบัน สะท้อนให้เห็นว่า Supply ใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดมีจำกัด ทั้งในแง่ของคอนโดและแนวราบ

บริษัทฯ กำลังจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมสูงเป็นครั้งแรกภายใต้ชื่อ "ศุภาลัย เอลีท สุขุมวิท 39" ซึ่งได้รับการตอบรับที่ดีเกินคาด สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลศักยภาพ และความเชื่อมั่นในแบรนด์ศุภาลัย

3. **ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):**

ความเสี่ยงหลักที่บริษัทฯ เผชิญอยู่คือภาวะหดตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดขายและสภาพคล่องทางการเงินของบริษัทฯ นอกจากนี้ ยังมีความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก เช่น เหตุการณ์แผ่นดินไหว ซึ่งส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคในการซื้อคอนโดมิเนียม

4. **วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):**

บริษัทฯ มีแผนที่จะเพิ่มการซื้อที่ดิน เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวลดลง ทำให้สามารถซื้อที่ดินในราคาที่ดีกว่าช่วงก่อน COVID-19 ได้ นอกจากนี้ ยังสามารถเจรจาต่อรองราคากับผู้รับเหมาและผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างได้ เนื่องจาก Demand ในการก่อสร้างโดยรวมลดลง ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการลดลง

บริษัทฯ ยังให้ความสำคัญกับการสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าในเรื่องความปลอดภัยของอาคาร โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมสูง ซึ่งอาจมีความกังวลเกี่ยวกับแผ่นดินไหว โดยการนำเสนอมาตรการต่างๆ ที่จะช่วยรองรับอาคารให้มีความสามารถในการรองรับแผ่นดินไหวได้ดีขึ้น

5. **แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):**

บริษัทฯ คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีการฟื้นตัวแบบ K-shaped Recovery โดยบริษัทฯ ที่มีความแข็งแกร่งทางการเงินและสามารถพัฒนาโครงการได้อย่างต่อเนื่องจะเติบโตได้ดี ในขณะที่บริษัทฯ ที่มีปัญหาด้านสภาพคล่องทางการเงินอาจต้องลดขนาดธุรกิจลง

บริษัทฯ เชื่อว่าในอนาคต Demand จะกลับมาอยู่ที่ 60,000-80,000 ยูนิตต่อปี ซึ่งถือเป็นการปรับตัวที่ดีขึ้นจากปัจจุบันอย่างมาก โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการที่ Supply ใหม่ในตลาดมีจำกัด

บริษัทฯ มองเห็นโอกาสในการเติบโตในระยะยาว และมีแผนที่จะขยายการลงทุนในโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในแต่ละ Segment

6. **ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session):** (เริ่ม Q&A นาทีที่ 37:36 )

* **หุ้น SPALI ถูกวางเป็นหลักประกันในบัญชีมาร์จิ้น:** * **คำถาม:** ตามรายงานของตลาดหลักทรัพย์ พบว่ามีหุ้น SPALI จำนวน 118 ล้านหุ้น ถูกวางเป็นหลักประกันในบัญชีมาร์จิ้น หุ้นดังกล่าวเป็นของครอบครัวหรือไม่ หากสามารถเปิดเผยได้ และขอความกรุณาผู้บริหารช่วยให้ความมั่นใจว่าหากราคาหุ้นปรับลดจากเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด จะไม่เกิดการขายบังคับ (Force Sell) * **คำตอบ:** สัดส่วนหุ้นที่ถูกวางเป็นหลักประกันคิดเป็นประมาณ 6% ของหุ้นทั้งหมดของบริษัทฯ ในส่วนของหุ้นที่เป็นของครอบครัวนั้น กำลังพูดถึงในแง่ของคุณประทีป (ตั้งมติธรรม) ซึ่งผมคิดว่าคุณประทีปคงไม่ได้อยากให้บริษัทมีความเสี่ยงด้านนั้นอยู่แล้ว ถ้ามีอะไรที่จะทำให้บริษัทหรือหุ้นของบริษัทที่เราอยากจะเห็นเติบโตไปเรื่อยๆ มีความเสี่ยง คงไม่ได้อยากให้มีสิ่งนั้นเกิดขึ้น เพราะฉะนั้นอันนี้คิดว่านักลงทุนทุกท่านวางใจได้ * **GP ขายอสังหาฯ ของงบรวม Q2:** * **คำถาม:** GP ขายอสังหาฯ ของงบรวม Q2 ได้ 31.8% เข้าใจว่ามาจากบริษัทลูกที่ GP 22.33% อยากทราบแนวโน้ม GP ภาพรวมของทั้งปีของบริษัทลูก รวมทั้งงบรวมบริษัท จะสามารถกลับไปสู่ Average เดิมที่บริษัทเคยทำได้ก่อนหน้าได้ไหม * **คำตอบ:** เชื่อว่า Gross Margin ในไตรมาส 2 เป็น Bottom ของปีนี้ ด้วยหลายเหตุผล คอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนที่ได้ Margin สูงกว่าแนวราบ คอนโดมิเนียมเนี่ยเป็นสินค้าที่เราต้องลงทุนไปก่อน ซื้อที่ดินมา สร้างไปก่อนถึงลูกค้าจ่ายเงินดาวน์ก็เป็นส่วนน้อยมาก ได้เงินมานิดเดียว และต้อง Self-Finance ไปเรื่อยๆ จนกว่าคอนโดจะเสร็จแล้วได้เงินก้อนใหญ่ ในขณะที่แนวราบเนี่ยเราสร้างเฟสแรกก็จริง แต่พอขายสร้างเฟสแรกมาได้ไม่กี่เดือน ก็ขายแล้วโอนกรรมสิทธิ์แล้ว แล้วก็เอาเงินก้อนนั้นมาหมุนต่อ เพราะฉะนั้นในแง่ถ้าจะได้ IRR เท่ากันเนี่ย คอนโดมิเนียมควรจะ Margin สูงกว่าโดยตั้งต้นอยู่แล้ว การที่เกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหวทำให้ลูกค้าหลายท่านต้องยอมรับเลยว่า ขอเลื่อนไปก่อน กว่าจะคุยกันรู้เรื่องกล่อมได้ บางทีก็มาจบเดือน 6 บางอันหลุดมาไตรมาส 3 บ้าง และโมเมนตัมการขายคอนโดสร้างเสร็จพร้อมขายพร้อมโอนในไตรมาส 2 ก็หายไปเลย เพราะฉะนั้นมันทำให้ยอดโอนคอนโดในไตรมาส 2 เนี่ยเข้ามาน้อยผิดปกติยังไม่ถึง 20% ของพอร์ต ซึ่งปกติแล้วไม่ได้เป็นแบบนั้นไม่ได้ต่ำขนาดนั้นการที่คอนโดมิเนียมเริ่มกลับมาโอนอย่างที่เราเห็นแล้วในไตรมาส 3 เนี่ย ก็จะดึง Margin ขึ้นไปอย่างแน่นอน * บริษัทลูกที่ GP ดูน้อยลง อันนี้ต้องเรียนว่า มันจะมีส่วนของออสเตรเลีย โครงการที่เราลงทุนที่ออสเตรเลีย ปกติแล้วเนื่องจากศุภาลัยทำแนวราบ ออสเตรเลียหนักกว่านั้นแนวราบเขาเนี่ย เขาไม่ต้องสร้างบ้านขายด้วยซ้ำ ปกติเราแค่จัดสรรที่แล้วขายที่ไปลูกค้า หาคนมาสร้างเอง เพราะฉะนั้นในแง่ที่เงินมันหมุนได้เร็วขึ้น และมีเงินลงทุนในแง่การก่อสร้างน้อยลง เพื่อได้ IRR ใกล้เคียงกันเนี่ย มันสามารถทำ GP น้อยลงกว่านั้นด้วยซ้ำ เพราะฉะนั้นออสเตรเลียเนี่ยเป็นประเทศที่ GP โดยเฉลี่ยต่ำกว่าประเทศไทย แม้ว่า IRR ใกล้เคียงกัน แม้กระทั่งโครงการที่ IRR ใกล้เคียงกันก็ตาม เป็นอย่างนั้นอยู่แล้ว และออสเตรเลียเนี่ยปิดงบเดือน 6 เพราะฉะนั้นจริงๆ งบปีนะครับ จบเดือน 6 เพราะฉะนั้นก็จะคล้ายๆ กับในประเทศไทยที่บริษัทอสังหาฯ หรือจริงๆ ทุกบริษัทนั่นแหละ ทำโปรโมชั่นต่างๆ เพื่อให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ภายในปีของเราคือธันวาคม ออสเตรเลียเขาก็อยากจะให้เดือน 6 มาดูดีที่สุดเช่นกัน มันก็เลยเป็น อาจจะเป็นเหตุผลที่มีสัดส่วนในออสเตรเลียเข้ามาเยอะ กว่าปีเก่า กว่าว่า ว่าทุกไตรมาสแล้วกันนะครับ ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา * เพราะฉะนั้นด้วยทั้งเหตุผลทั้งหมดนี้ ไม่ว่าจะคอนโดโอนน้อยก็ตาม หรือออสเตรเลียมีสัดส่วนเข้ามามากผิดปกติก็ตามเนี่ย มันทำให้ดึงงบ GP ของไตรมาส 2 ลง ไตรมาส 3 และ 4 การที่จะมีสัดส่วนออสเตรเลียกลับมาเป็นแบบปกติ ไม่ได้เยอะผิดปกติเหมือนไตรมาส 2 หรือการที่จะมีการโอนคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นอย่างชัดเจน เช่น ไตรมาสนี้เราโอนตัวสุพาลัยบลูเวลเป็นต้น หรือคอนโด Ongoing ก็กลับมาเริ่มโอนอย่างมีนัยยะสำคัญแล้วเนี่ย ก็จะเห็น Margin ที่ดีขึ้นแน่นอน * **GP การให้เช่าและบริการของงบการเงิน** * **คำถาม:** GP การให้เช่าและบริการของทั้งของงบ ทั้งของงบบริษัทและเฉพาะกิจการที่ลดลงนะคะ รวมทั้งของบริษัทลูกติดลบในไตรมาส 2 อยากทราบว่าสาเหตุเกิดจากอะไรแล้วภาพรวมถึงปีของบริษัทลูกรวมทั้งงบรวมบริษัทจะกลับมาดีขึ้นกว่าเดิมหรือไม่ * **คำตอบ:** รายได้จากการให้เช่าและบริการของงบการเงินรวมนะคะเราจะมีประกอบไปด้วยหลักๆก็คือรายได้จากการให้เช่าตัวตึกออฟฟิศนะคะกับรายได้จากการให้ค่าบริการของตัวโรงแรมนะคะ ส่วนที่จะเห็นว่าไตรมาส 2 เนี่ยเหมือนจะ GP ติดลบนะคะก็มาจากตัวเนื่องจากตัวรายได้จากธุรกิจโรงแรมที่เรามีอยู่ที่ตัวสระบุรีแล้วก็ที่ภูเก็ตอะนะคะ มันเป็นช่วง Low Season นะคะมันเลยจะทำให้รายได้ลดลงนะคะส่วนของต้นทุนจากการให้เช่าและบริการเนี่ยก็ก็จะเห็นว่ามันมาจะเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าบ้างนะคะหลักๆเป็นเพราะว่ามันมาจากตัวค่าเสื่อมราคาของตัวออฟฟิศสุพาลัยไอคอนที่เพิ่งเสร็จเมื่อช่วงประมาณไตรมาส 3 ปีที่แล้วเพราะฉะนั้นตั้งแต่ไตรมาส 3 ปีที่แล้วเนี่ยอาจจะมีภาระค่าเสื่อมราคานะคะที่อยู่ในบรรทัดของต้นทุนการให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นบ้าง * และถ้ามองภาพรวมทั้งปีเนี่ยยังไงคิดว่าตัวรายได้จากการให้เช่าและบริการเนี่ยเรายังต้องเห็นตัว Gross Margin ของมันแน่นอนนะคะ เพราะว่าเดี๋ยวโรงแรมก็จะกลับมาเป็นช่วง High Season ในช่วงไตรมาส 3 ปลายไตรมาส 3 ไตรมาส 4 เช่นเดิมนะคะแต่ส่วนการรายได้จากการให้เช่าออฟฟิศเนี่ยก็คิดว่าน่าจะปรับตัวดีขึ้นเรื่อยๆ * **รายได้อื่นๆ 765 ล้าน** * **คำถาม:** รายได้อื่นๆ 765 ล้านนะคะ เป็นรายได้จากส่วนไหนมาจากปันผลของบริษัท ย่อยให้ กับบริษัทหรือเปล่าคะ * **คำตอบ:** ในส่วนของตัวรายได้อื่นๆนะคะ ในงบการเงินเฉพาะกิจการเนี่ยตัวหลักๆ เลยก็มาจากตัวเงินปันผลจากบริษัท ย่อยของเราที่ที่ทำมาหากได้แล้วก็มีผลกำไรที่เพียงพอแล้วก็มี Cash Flow ที่เพียงพอที่จะจ่ายเงินปันผลกลับมาให้กับสุภาลัยค่ะ * **รายละเอียดในการจัดตั้งบริษัท SEA Estate จำกัด** * **คำถาม:** ขอจะบอกรายละเอียดในการจัดตั้งบริษัท Estate จํากัดว่าจะ Focus ไปใน segment ไหนหรืออสังหา แบบไหนแล้วบริษัท จะถือหุ้นกี่เปอร์เซ็นต์ค่ะ * **คำตอบ:** อันนี้ท่านนักลงทุนลงรายละเอียดมากเลยนะครับ จริงๆ เพิ่งจะตั้งบริษัทนี้ไปน่าจะเดือนที่แล้วเองนะ เดือนนี้เอง เดือนนี้เองนะ ซึ่งซึ่งจัดตั้งเลยนะครับ แต่เราเรามีแชร์ในงบนะครับ ก็ต้องเรียนว่าบริษัทนี้ก็จะเอามาทำอสังหาริมทรัพย์นะครับคือจะคล้ายๆ มันเป็นบริษัทร่วมทุนเราก็เลยตั้งบริษัทนี้เพิ่มขึ้นมาร่วมกับพาร์ทเนอร์อื่นๆ นะครับเพื่อจะทำอสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่านะครับ ก็คงคงแชร์ได้แค่นั้นในตอนนี้แล้วกันนะครับ ถ้ามีรายละเอียดเพิ่มเติมเดี๋ยวจะแจ้งให้ทราบเพิ่มเติมเราถือประมาณครึ่งหนึ่ง 41% นะครับ * **แนวโน้มไตรมาส 3 ทิศทางจะเป็นอย่างไร** * **คำถาม:** แนวโน้มไตรมาส 3 นะคะทิศทางจะเป็นอย่างไร และทั้งปีบริษัท ตั้งเป้าหมายรายได้เท่า ไหร่จากสถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจ จะมีความเป็นไปตามเป้าหมายหรือไม่ จะเติบโต กี่เปอร์เซ็นต์ค่ะ * **คำตอบ:** ขออนุญาตเป็น 2 ส่วนนะครับ ทั้งในแง่รายได้และยอดขายนะครับ รายได้ยอดขายก่อนแล้วกันนะครับ ยอดขายผมอย่างที่เรียนนะครับ เราเชื่อว่าเราเห็นสัญญาณที่ดีมากๆ ในเดือน 7 นะครับ อ่า ยอดขายดูดีขึ้นนะครับ ในแง่ Ongoing Project นะครับ พอดีเดือน 6 อาจจะมีเปิดคอนโดอะไรบ้างก็แล้วแต่นะครับ แต่ว่าเดือน 7 เนี่ยที่ไม่มีคอนโดเปิดใหม่ ยอดขายโครงการต่างๆ ดูดี เป็นสัญญาณที่ดีมากๆ เพราะฉะนั้นถ้าเป็นอย่างนี้ต่อเนื่อง แล้วอย่าลืมว่าเดือน 7 เนี่ยก็มีความกังวลเรื่องสงคราม ทั้งเลือดนะครับ กระทั่งมีแบบนั้นเนี่ยก็ยังเป็นเดือนที่ sentiment ดูดีอยู่เลยนะครับ เดือน 8 ดีอยู่แล้วเพราะมีศุภาลัยElite สุขุมวิท 39 ซึ่งอย่างที่ผมเรียนทำยอดขายได้ดีแน่นอนนะครับ เพราะฉะนั้น ไตรมาส 3 เป็น จะเป็นไตรมาสที่ยอดขาย Peak up อย่างชัดเจนแน่นอนและหวังว่าจะเป็นอย่างนี้ต่อเนื่องนะครับ ผมไม่ได้บอกว่าตลาดโดยรวมมันดีมากนะครับ อ่า ตลาดโดยรวมต้องต้องแชร์ว่ามันยัง มี Concern อยู่บ้างแต่ในมุมที่ลูกค้ายางออกมาเพื่อหาบ้านสร้างเสร็จพร้อมขายพร้อมโอนอยู่ บาง Developer ยังมีและบาง Developer ไม่มีแล้วนะครับ คือพอขายเอา Cash flow เข้าบริษัทหมดแล้วไม่ได้ไปเติม อ่า การก่อสร้างเพิ่มเติมเนี่ย เพราะตอนนี้ต้องเรียนว่าผู้รับเหมา จากทุกที่วิ่งมาหาเราเยอะมากว่า Developer รายอื่นๆ ขึ้นงานน้อยมาก นะครับ มันทำให้ผมเชื่อว่าแม้ตลาดจะไม่ดีมากนัก รายที่ยังมีกำลังสร้างได้ต่อเนื่อง สร้างความเชื่อมั่นให้นักผู้รับเหมาและลูกค้าได้ว่าเราจะสร้างบ้านที่เขาฝันไว้แล้วเก็บเงินมาซื้อเนี่ย ได้แน่นอนก็จะสามารถทำยอดขายได้ดีได้นะครับ แม้ตลาดจะไม่ได้ดีมากนักก็ตาม เพราะตลาดมัน consolidate อย่างชัดเจน นะครับ งั้นไตรมาส 3 ด้านยอดขายดีขึ้นแน่นอนแล้วหวังว่าจะ จะดีต่อไปถึงไตรมาส 4 นะฮะแต่ว่า ต้องเรียนว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมามันเป็นช่วงที่ยากมากที่จะมองอะไรในระยะยาวจนเกินไปนะครับ เพราะว่ามี Factor ที่เราไม่ได้ Aware มาก่อนอย่าง Tariff อยู่ดีๆ ก็โผล่เข้ามานะครับ แผ่นดินไหว มีโผล่เข้ามานะครับ มันทำให้ คุมค่อนข้างยากแต่อเอาเป็นว่า sentiment ตอนเนี้ยดูดีนะครับ แล้วเราเชื่อว่าโมเมนตัมถ้าไม่มีอะไรที่เป็นส่วนลบร้ายแรงเกี่ยวกับประเทศไทยเราก็น่าจะเห็นตลาดอสังหา ที่ดีขึ้น แน่นอนนะฮะ ปีนี้อาจจะยังไม่ดีที่สุดแต่ปีหน้าเนี่ยผมเชื่อว่าจะดีขึ้นแน่นอนอย่างที่เราเริ่มเห็นเทรนด์แล้วในช่วงครึ่งปีหลังนี้นะครับ * ในแง่รายได้ก็ต้องเรียนว่าเรามีการโอนกรรมสิทธิ์ครึ่งปีหลังมากกว่าครึ่งปีแรกแน่นอนนะครับ เพราะครึ่งปีแรกต้องต้องแยกก่อนว่าไตรมาส 1 มีปัญหาที่ตอนปลายปีที่แล้วมีมาตรการภาครัฐจะหมดนะฮะทำให้ลูกค้าบางส่วนที่อาจจะ Deal โอนมกราคมกุมภาพันธ์เลือกที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 4 ปีที่แล้วบ้าง มันทำให้ดึงยอดโอนจากปีนี้ไปปีที่แล้วบ้างนะครับ งั้นไตรมาส 1 Week ด้วยเหตุผลนั้น ไตรมาส 2 Week ด้วยเหตุผลที่พอมีแผ่นดินไหว คอนโดต้องซ่อมแซมยังไม่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ หรือลูกค้าไม่ออกมาซื้อคอนโดพร้อมโอน ก็ตามนะครับ เพราะฉะนั้นมันก็จะมีลบด้านนั้น ไตรมาสนี้ไม่มีปัญหาเหล่านั้นแล้วนะครับ คอนโดโอนได้ปกติไม่มีอะไรที่โดนดึงไปแล้ว เราจะเห็นไตรมาส 3 และ 4 ที่ก็จะดีกว่า ไตรมาส 1 และ 2 ไม่ยากเลย นั้นต้องเรียกว่าค่อนข้างแน่ดีกว่านะครับ รวมไปถึงไตรมาส 3 เรามีโอนกรรมสิทธิ์สุพาลัย Blue Wave หัวหินด้วยนะครับ เพราะฉะนั้นก็จะมีตัว Add on ที่ไม่มีโอนในไตรมาสก่อนหน้าเข้ามาโอนในไตรมาส 3 ด้วย เพราะฉะนั้น 3 ดีกว่า 2 เนี่ย เราเห็นอยู่แล้วนะครับ ในแง่การโอนกรรมสิทธิ์ * จากสถานการณ์ภาพรวมเศรษฐกิจจะเป็นยังไง คิดว่าคงพอตอบได้เห็นภาพนะครับ จะบอกว่าเติบโต กี่เปอร์เซ็นต์ ผมอาจจะแชร์ตรงนั้นเป๊ะๆ ไม่ได้นะครับ ต้องขออภัยด้วยนะครับ * **บริษัทมีมุมมองอย่างไรต่อเทรนด์การสร้างบ้านด้วยเทคโนโลยี 3D ในอนาคต** * **คำถาม:** บริษัทมีมุมมองนะคะ อย่างไรต่อเทรนด์การสร้างบ้านด้วยเทคโนโลยี 3D นะ คะในอนาคตอันใกล้และไกล * **คำตอบ:** 3D Printing ก็เป็น Movement ที่น่าสนใจนะครับ จะเห็นได้ชัดว่าเกิดขึ้นส่วนใหญ่ในประเทศที่พัฒนาแล้ว First Tier เป็นหลักนะครับ เพราะค่าแรงเขาแพง นะครับและ เหมาะกับประเทศที่นิยมการสร้างบ้านชั้นเดียวเป็นหลัก นะครับด้วยด้วยเทคโนโลยีมันมีข้อจำกัดบ้างนะครับ ถ้าจะทำ 2 ชั้น 3 ชั้นก็อาจจะเหมาะกับระบบที่เราใช้อยู่ในประเทศไทยมากกว่าและหนึ่งค่าแรงในเมืองไทยถูก สองค่าวัสดุก่อสร้างในเมืองไทยเนื่องจากว่าวัสดุส่วนใหญ่เรา locally produce นะครับ สร้างผลิตในประเทศ มันทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างในประเทศไทยมันถูกโดยอัตโนมัติอยู่แล้วด้วยเนี่ยอ่า 3D หน้าสนใจแต่ในแง่คอร์สต่างๆ รวมถึงนี่ขนาด ยังไม่รวมถึงความคุ้นเคยของลูกค้านะครับ ก็อาจจะยังไม่ใช่คำตอบที่ Developer จะเลือกทำ ณ วันนี้ เพราะถ้าทำ 3D Printing ตอนนี้ในประเทศ อ่า ในยุโรปเนี่ยอาจจะถูกกว่าในประเทศไทย จะแพงกว่าค่อนข้างแน่ * **เทรนด์ที่ประชากรมีแนวโน้มอาศัยอยู่คนเดียวในบ้านหลังเดียวเพิ่มมากขึ้น** * **คำถาม:** จากเทรนด์ที่มีประชากรมีแนวโน้มอาศัยอยู่คนเดียวในบ้านหลังเดียวนะคะเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะผู้สูงอายุเทรนด์นี้ จะมีผลบวก ลบต่อทิศทางการดำเนินงานของบริษัทหรือไม่ค่ะ เช่นขนาดของบ้านราคาขายบ้านมือสอง Over Supply ค่ะ * **คำตอบ:** เทรนด์ผู้สูงอายุ ขออนุญาตตอบรวมๆ แล้วกันนะครับ ก็เป็นเทรนด์ที่น่าสนใจนะครับ หลายคนบอกว่า เอ๊ย เรามีเทรนด์ผู้สูงอายุ แปลว่าคนที่อยู่ในวัยซื้อบ้านจะน้อยลง ครับซึ่งเป็นแบบนั้นนะครับ ซึ่งเป็นแบบนั้นนะครับ อ่า ในหลายๆ ปีที่ผ่านมาประชากรอายุ 31-40 กว่าเนี่ย 20 26-46 45 นะ รู้สึกจะลดลงมา 13 14% นะครับเทียบกับสัก 10 กว่าปีที่แล้ว อ่า อันนั้นมันความจริงไหม จริง นะครับแต่ถามว่าแปลว่าคนกลุ่มนี้น้อยลงแล้ว คนจะไม่ซื้อบ้านหรือเปล่า อันนี้ก็ไม่แน่ เพราะผมยกตัวอย่างเช่น ก่อนหน้านี้เนี่ย คนบอกว่าคนที่ซื้อบ้านเยอะสุดก็ต้องเป็น 31-40 เป็นอย่างนั้นมาตลอด ต้องต้องเรียนว่าเป็นอย่างนั้นมาทุกๆ ปีตั้งแต่ผมเริ่มทำงานมาสัก 20 กว่าปีที่แล้วเลยจนถึงวันนี้ นะครับ แต่มันมีหนึ่งในจุดที่เปลี่ยนไปอย่างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คือเราเริ่มเห็นว่า ถ้าผมแยกจำแนกลูกค้าอายุลูกค้าเป็นทีละ 5 ปีนะครับ 31-35 เนี่ยยังไงก็เยอะที่สุดมาตลอดทุกปีเป็นวัยที่อ่ะคนเริ่มเพิ่งแต่งงานหรือกำลังจะมีลูกเป็นต้นนะ เพราะนั้นบวกแล้วมีความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในกลุ่มนั้น นะครับ 36-40 เป็นกลุ่มที่สองมาตลอด จนกระทั่งเมื่อรู้สึกจะเริ่มประมาณ 2 ปีที่แล้วนะครับ กลุ่มอายุ 26-30 เริ่มแซงขึ้นมา เป็นกลุ่มที่ซื้อมากที่สุดอันดับ 2 ครับ มันอาจจะขัดกับ Believe ของหลายคนที่บอกว่าเอ๊ย คนรุ่นใหม่เช่ามากกว่าซื้อนะครับ ซึ่งผมก็เชื่ออย่างนั้นนะ ว่าคนรุ่นใหม่มีโอกาสที่จะเลือก เช่ามากขึ้นไม่ได้แปลว่ามากกว่าซื้อหรือเปล่านะครับ แต่มีเปอร์เซ็นต์ที่จะเลือกเป็นเช่ามากขึ้นเนี่ยค่อนข้างชัดเจนแล้วแน่นอนครับ * แต่ใน Data เราที่มีเลยจะเห็นได้ชัดว่ากลุ่มอายุ 26-30 กลับเป็นกลุ่มที่แซงขึ้นมาซื้อเป็นอันดับ 2 ไม่ใช่ 36-40 อีกต่อไปแล้ว ถ้าอย่างนั้นแปลว่าสิ่งที่เขาบอกไม่จริงหรือเปล่า จริงๆ มันมันถูกต้องทั้งคู่นะครับ คนกลุ่มนี้อาจจะ เช่ามากขึ้นก็ได้ แต่อาจจะไม่ได้แปลว่าเช่ามากกว่าซื้อนะครับ อาจจะยังซื้อมากกว่าเช่าอยู่แต่เช่าเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น แต่ในขณะเดียวกันคนอายุ 26-30 วันนี้ออกมาซื้อบ้านเองมากกว่า 10 15 ปีที่แล้วอย่างมีนัยยะสำคัญ อันนั้นน่ะเป็นส่วนที่มัน Overrule การที่เขาจะมาเช่ามากขึ้น พอมาอยู่เองมากขึ้น ถึงจะเลือกเช่ามากกว่าก็ตามหรือเป็นสัดส่วนที่เพิ่มขึ้นก็ตามเนี่ย ยังมีความต้องการในการซื้อที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน นะครับ เพราะฉะนั้นตรงนี้เนี่ยมันก็ทำให้ผมคิดว่า แทนที่บอกว่าเป็นสังคมผู้สูงอายุเราต้องทำบ้านเพื่อรองรับผู้สูงอายุ มากขึ้น ไม่ใช่ครับ ตรงกันข้ามสุภลัยกำลังทำ บ้านที่จะตอบโจทย์ลูกค้า ที่ในอนาคตจะเป็น 26-30กำลังปูพรม ถึงลูกค้าที่ถึง อ่า เด็กที่จบใหม่อายุ 21-25 มากขึ้นด้วยซ้ำ เพราะในอนาคต พออยู่ในวัยซื้อบ้านแล้วเขาจะมาซื้อเราเร็วขึ้น นะครับ อันนั้น อาจจะต่างไปจาก Believe หลายคนด้วยซ้ำนะครับ แต่ถามว่าแล้วคนจะมาอยู่บ้านหลังเดียวเพิ่มมากขึ้นอย่างเช่นผู้สูงอายุเป็นต้น ต้องทำอย่างนั้นไหมอ่า ก็จะเห็นว่าในเมืองไทยเนี่ยเป็นประเทศที่มี Use Case ของ retirement Home เริ่มมีหลาย Case นะครับ แต่ก็ต้องบอกว่าส่วนใหญ่ก็ยังไม่ได้ประสบความสำเร็จจริงจังสักทีเดียว เพราะ ในเมืองไทยคนก็ยังต้องการ อยู่กับครอบครัว ถ้าเป็นไปได้อยู่ดีนะครับ ผมเข้าใจว่ามันมีการมาอยู่เองเพิ่มมากขึ้นนะครับ แต่ในขณะเดียวกันก็ยังอยากอยู่ในทำเล หรือ Access ที่มันสะดวก อย่างเช่นบางคนอ่าคือซื้อสมมุติจะซื้อบ้าน ห้องน้อยๆ ก็ได้ก็ยังเลือกเยอะ เผื่อจะมีลูกหลานมาเยี่ยมเป็นต้นนะครับ เพราะฉะนั้น การเปลี่ยนแปลงในแง่นี้เนี่ย มันเกิดขึ้นเสมอ แต่มันมักจะไม่เป็นการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นทันทีทันใดแบบ ปีนี้ เป็นแบบนี้ปีหน้าเปลี่ยนไปโดยสิ้นเชิง มันจะ gradual increase อ่ะครับ อ่า gradual change ไปเรื่อยๆ นะครับ อาจจะมีลูกค้าเพิ่มทีละ 1 2% ที่ Prefer ฟังก์ชันรูปแบบใหม่ * แล้ว พอเปลี่ยนไปเรื่อยๆ 4 5 ปีมันก็เริ่มกลายเป็นเทรนด์ที่ใหญ่ขึ้นเรื่อยๆ เพราะฉะนั้น พวกนี้เราต้องศึกษาต่อเนื่องนะครับ แล้วก็หาคำตอบ ให้ทุกกลุ่มลูกค้า จะแปลว่าพอมีเทรนด์แบบนี้เข้ามาแล้วเราต้อง Revamp บ้านเราใหม่หมด อ่า ทุกฟังก์ชันทุกหลังเลยไหมก็อาจจะไม่ได้ขนาดนั้นนะครับ ก็ส่วนใหญ่ดูเป็น sub segment แล้วก็ introduce แบบบ้านที่เหมาะกับลูกค้าแต่ละกลุ่ม ในแต่ละโครงการในแต่ละทำเลที่ต่างกันนะครับ * **บริษัทมีการซื้อหุ้นคืนแล้วจะตัดหุ้นจดทะเบียนไปหรือไม่** * **คำถาม:** อยากทราบว่าบริษัท มีการซื้อหุ้นคืนแล้วนะคะ จะตัดหุ้นจดทะเบียนไป หรือไม่ค่ะ เพราะว่าหุ้น หุ้นจดทะเบียนจะลดเงินปันผลต่อหุ้นจะเพิ่มขึ้นในระยะยาวจากจำนวนหุ้นที่ตัดไปค่ะอยากให้บริษัท ดำเนินการค่ะ * **คำตอบ:** อันนี้คงต้องไว้คุยกันในบอร์ดก่อนนะครับ อันนี้แน่นอนว่าเป็นหนึ่งใน Option ที่เราทราบอยู่แล้วว่าเป็นไปได้นะครับ ซึ่งแต่ละครั้งการตัดสินใจของเราก็อาจจะไม่เหมือนกันนะครับ เราเคยมีครั้งที่ไปซื้อในตลาด และครั้งที่มีคัดไปบางส่วนก็มีนะครับ เพราะฉะนั้นเมื่อถึงเวลาที่คณะกรรมการบริษัทต้องตัดสินใจก็แน่นอนว่าเราจะนำทุก Option รวมถึงสถานการณ์ทั้งการเงินทั้งการแข่งขันในตอนนั้น นะครับ มาพิจารณาแล้วก็เพื่อผลประโยชน์ที่ดีที่สุดสำหรับผู้ถือหุ้นในระยะยาว อยู่แล้วนะครับ อันนั้นผมอาจจะตอบได้เท่านี้เลย ณ ตอนนี้นะครับ แต่ว่าแน่นอนว่าเป็นสิ่งที่ทางทางคณะกรรมการ Aware อยู่แล้วแล้วก็ อ่า ปกติเราก็จะนำสิ่งเหล่านี้มาคุยกันเมื่อถึงเวลาที่ต้องตัดสินใจอยู่แล้วนะครับ อันนั้นไม่ต้องห่วงครับ * เข้าใจว่าคำถามหมดแล้วนะครับ ก็แล้วเวลาก็กำลังหมดด้วยเช่นกันนะครับ ก็ยังไง อ่า เป็นตัวแทนบริษัทนะครับ ขอขอบพระคุณท่านนักลงทุนและนักวิเคราะห์ทุกท่านนะครับ ที่ให้ความสนใจในตัวบริษัทสุภลัยจำกัด มหาชนเสมอมาเลยนะครับ ขอบคุณมากครับ **สรุป:**

แม้ตลาดอสังหาฯ จะมีความท้าทาย แต่ SPALI ยังคงมองเห็นโอกาสและพร้อมปรับตัวเพื่อรับมือกับความเปลี่ยนแปลง โดยมีแผนที่จะเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าในแต่ละ Segment ควบคู่ไปกับการบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อรักษาความสามารถในการทำกำไรและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้นในระยะยาว