บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

เจาะลึก AIMIRT: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาฯ ปี 2568

เจาะลึก AIMIRT: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาฯ ปี 2568

สรุป Opportunity Day สำหรับผลการดำเนินงานประจำไตรมาสที่ 1 ปี 2568 ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ AIM Industrial Growth REIT (AIMIRT)

1. **ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):**

ในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี 2568, AIMIRT ยังคงรักษาผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยมีปัจจัยบวกและลบดังนี้:

• **เชิงบวก:**
  • การจ่ายประโยชน์ตอบแทน: ยังคงจ่ายในอัตราคงที่ 0.2150 บาทต่อหน่วย
  • รายได้รวม: อยู่ที่ 272 ล้านบาท
  • Net Investment Income: อยู่ที่ 162 ล้านบาท
  • การรับโอนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ PPF เข้ามา ทำให้รับรู้รายได้เพิ่มขึ้น
• **เชิงลบ:**
  • ราคาของหน่วย: ได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์ในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ราคาปรับตัวลดลง
• **ปัจจัยสำคัญ:**
  • ปัจจัยภายใน: การบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีคุณภาพ, การกระจายความเสี่ยงในทรัพย์สินที่หลากหลาย
  • ปัจจัยภายนอก: สภาวะเศรษฐกิจโดยรวม, สงครามการค้า (Trade War), ภาวะดอกเบี้ยในตลาด

2. **โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):**

AIMIRT ยังคงมองหาโอกาสในการเติบโตทางธุรกิจอย่างต่อเนื่อง:

• การลงทุนเพิ่ม: ยังคงมองหาโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง
• กลยุทธ์: เน้นการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพ, ทำเลดี, ผู้เช่าดี, และมีสัญญาเช่าระยะยาว
• ตลาดเป้าหมาย: มุ่งเน้นไปที่ทรัพย์สินในกลุ่ม Industrial Estate และ Industrial Real Estate

3. **ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):**

AIMIRT ต้องเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายหลายประการ:

• ความเสี่ยงด้านการตลาด: สภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน, สงครามการค้า, ภาวะดอกเบี้ยที่ผันผวน
• ความเสี่ยงด้านการแข่งขัน: การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สูง
• ผลกระทบ: อาจส่งผลกระทบต่อ Demand ของผู้เช่า, ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น, และความผันผวนในตลาดทุน

4. **วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):**

AIMIRT มีแผนการรับมือกับความเสี่ยงต่างๆ ดังนี้:

• การวางแผนระยะสั้น-ยาว: มีการวางแผนและติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิด
• การจัดโครงสร้างทางการเงิน: มีการจัดการโครงสร้างทางการเงินที่เหมาะสม
• การกระจายความเสี่ยง: มีการกระจายความเสี่ยงในทรัพย์สินที่หลากหลาย

5. **แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):**

AIMIRT มีวิสัยทัศน์และเป้าหมายในการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว:

• วิสัยทัศน์: เป็นผู้นำในการเป็นรีทอิสระในประเทศไทย
• เป้าหมาย: สร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนให้กับผู้ถือหน่วย, รักษาความโปร่งใสและความเป็นอิสระในการทำงาน
• แผนการเติบโต: ขยายการลงทุนในทรัพย์สินที่มีคุณภาพ, เพิ่มศักยภาพในการบริหารจัดการทรัพย์สิน

6. **ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session):** เริ่มต้น นาทีที่ 42:26

• **ความกังวลและแผนรับมือใน 1-3 ปีข้างหน้า**

ผู้บริหารตอบว่า ความกังวลหลักคือปัจจัยภายนอกที่ควบคุมได้ยาก เช่น สภาพเศรษฐกิจ, Trade War, และดอกเบี้ย แผนรับมือคือติดตามสถานการณ์ใกล้ชิด และวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ

• **สิ่งที่บริษัทให้ความสำคัญมากที่สุด**

ผลตอบแทนที่ยั่งยืนแก่ผู้ถือหน่วย และความโปร่งใสในการทำงาน โดยเน้นการเพิ่มอัตราการเช่า, จัดการค่าเช่า, และควบคุมค่าใช้จ่าย

• **ROIC และ WACC**

ผู้บริหารให้ข้อมูลว่า ROIC อยู่ที่ 6.4% แต่หากปรับค่าประเมินใหม่ จะอยู่ที่ 7.2% WACC มีความซับซ้อนในการคำนวณ แต่หากอิงจาก cost of debt และ KE จะอยู่ที่ประมาณ 7%

• **การซื้อสินทรัพย์เพิ่มจะช่วยให้ปันผลสูงกว่าปี 2567 หรือไม่**

สินทรัพย์ที่จะลงทุนใหม่มีสัดส่วนไม่มากเมื่อเทียบกับพอร์ตลงทุนทั้งหมด ดังนั้น DPU อาจเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ไม่น้อยลงแน่นอน

• **Operating expense ที่ลดลง Q on Q เกิดจากค่าใช้จ่ายอะไร**

ผู้บริหารกล่าวว่า เกิดจากการลดลงของค่าซ่อมบำรุง โดยเฉลี่ยค่าใช้จ่ายซ่อมบำรุงอยู่ที่ 6-7 ล้านต่อไตรมาส และไม่เกิน 10 ล้าน

• **ปีนี้จะมีค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่มขึ้นกว่าปกติหรือไม่**

ไม่มีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ค่าซ่อมบำรุงยังคงอยู่ในช่วง 6-10 ล้านต่อไตรมาส

• **ความคืบหน้าในการหาผู้เช่าของถังเก็บสารเคมีเหลว SCC และ MS Warehouse**

ผู้บริหารกล่าวว่า ยังอยู่ในระหว่างการเจรจาหาผู้เช่า โดยมีผู้สนใจสอบถามมาบ้าง แต่ยังไม่ได้ข้อสรุป

• **สัญญาเช่าที่จะหมดอายุในไตรมาส 2 ปีนี้ ต่ออายุสัญญาไปได้กี่ % และปรับขึ้นค่าเช่าได้เท่าไหร่**

สัญญาที่จะหมดอายุมี 3.5% ของสัญญาเช่าทั้งหมด ส่วนใหญ่คุยกันเรียบร้อยแล้ว ปรับขึ้นค่าเช่าได้เฉลี่ย 2%

• **ผู้เช่าในสินทรัพย์ประเภทใดที่ไม่ต่ออายุสัญญาในไตรมาส 1 และเนื่องจากอะไร**

สัญญาที่ครบกำหนดมีไม่มาก และกระจายตัวตามประเภทสินทรัพย์ เหตุผลที่ไม่ต่อสัญญามาจากความหลากหลายของอุตสาหกรรมผู้เช่า เช่น เทรดเดอร์, โลจิสติกส์

• **เงินกู้ที่จะครบกำหนดในไตรมาส 3 จะชำระคืนอย่างไร**

กองทุนมี Performance ที่แข็งแกร่ง และมีสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ กำลังเปรียบเทียบข้อเสนอของสถาบันการเงิน เพื่อ Refinance หรือชำระคืนบางส่วน

• **ไตรมาสที่เหลือของปีนี้คาดว่าจะ Maintain หรือจ่ายปันผลในระดับเดิมกับไตรมาส 1 ได้หรือไม่**

เป็นเป้าหมายหลักที่จะทำให้การจ่ายผลตอบแทนอยู่ในระดับที่ไม่น้อยไปกว่าเดิม

• **เหตุผลที่ occupancy rate ของถังเก็บสารเคมีเหลวลดลง และคาดว่าปีนี้จะอยู่ที่เท่าไหร่**

เป็นผลกระทบจากธุรกิจของผู้เช่า และเศรษฐกิจโดยรวม แต่จำนวนถังที่ว่างไม่มากนัก และยังอยู่ในระดับ 89%

• **รายได้ One-time ในไตรมาส 4 ปีที่แล้วคือรายได้อะไร**

ผู้บริหารตอบว่าเป็นเงินค่าทดแทนที่ดินที่ราชการขอใช้ประโยชน์

โดยรวมแล้ว AIMIRT ยังคงมีศักยภาพในการเติบโตและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วย แม้จะต้องเผชิญกับความท้าทายและความเสี่ยงต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์