สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3353 out_tok=1781 at=2026-07-26T09:56:00 --> # TPRIME Q3/2564 กำไรสุทธิวูบ 95% รับผล TFRS16 ฉุดรายได้ลงทุน ## รายได้รวมหด 21% ต้นทุนพุ่ง 26% ฝ่ายจัดการชี้ TFRS16 กระทบสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าไทยแลนด์ ไพร์ม พร็อพเพอร์ตี้ (TPRIME) รายงานผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2564 มีรายได้รวม 183.37 ล้านบาท ลดลง 21.09% ขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 25.62% ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 49.28% และกำไรสุทธิจากการลงทุนลดลงถึง 95.68% โดยมีปัจจัยหลักมาจากผลกระทบของมาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 16 (TFRS16) ที่เริ่มบังคับใช้ในปีนี้ ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจหลักที่ทำให้อัตรากำไรสุทธิของ TPRIME ลดลงอย่างมีนัยสำคัญในไตรมาส 3 ปี 2564 คือ **ผลกระทบจากการนำมาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 16 (TFRS16) มาบังคับใช้** ซึ่งส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 60.24% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า แม้ว่ารายได้รวมจะลดลง 21.09% และค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 25.62% แต่การเปลี่ยนแปลงของกำไรสุทธิจากการลงทุนที่ลดลงถึง 95.68% ชี้ให้เห็นว่า TFRS16 เป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบต่อตัวเลขกำไรสุทธิโดยตรง ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น มาตรฐาน TFRS16 กำหนดให้กิจการต้องรับรู้สัญญาเช่าเป็นสินทรัพย์และหนี้สิน ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในการรับรู้รายได้และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งการรับรู้ค่าเสื่อมราคาของสินทรัพย์ที่ได้จากการเช่า และดอกเบี้ยจ่ายจากหนี้สินตามสัญญาเช่า ซึ่งส่งผลกระทบต่อการคำนวณกำไรสุทธิจากการลงทุนของกองทรัสต์ ในเอกสารระบุว่า TFRS16 ทำให้กองทรัสต์มีการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานเท่ากับ 75.45 ล้านบาท แต่เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้ากลับลดลง 114.30 ล้านบาท หรือคิดเป็นร้อยละ 60.24 ซึ่งสะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางการเงินและการรับรู้ผลกระทบจากสัญญาเช่าภายใต้มาตรฐานใหม่ นอกจากนี้ การลดลงของรายได้รวม 21.09% มาจากต้นทุนการให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นจากการปรับปรุงโครงการ ซึ่งส่งผลกระทบต่อรายได้จากการลงทุนสุทธิที่ลดลง 49.28% การเพิ่มขึ้นของค่าใช้จ่ายรวม 25.62% ส่วนใหญ่มาจากต้นทุนการให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นนี้เช่นกัน ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว (แต่ส่งผลกระทบต่อการเปรียบเทียบ YoY)** ผลกระทบจากมาตรฐาน TFRS16 เป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงบัญชีที่เกิดขึ้นจากการบังคับใช้มาตรฐานใหม่ ซึ่งจะส่งผลต่อการเปรียบเทียบผลประกอบการกับปีก่อนหน้า (YoY) อย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบนี้ไม่ได้เกิดจากการดำเนินงานที่แย่ลงโดยตรง แต่เป็นการปรับปรุงการรับรู้ทางบัญชี การเปลี่ยนแปลงของรายได้และค่าใช้จ่ายจากการดำเนินงานที่เกิดจากการปรับปรุงโครงการอาจมีลักษณะต่อเนื่อง ขึ้นอยู่กับแผนการปรับปรุงและการบริหารจัดการต้นทุนของฝ่ายจัดการ ## Highlight สำคัญ * **กำไรสุทธิลดลง 95.68% YoY:** จาก 42.87 ล้านบาท เหลือ 1.94 ล้านบาท * **รายได้รวมลดลง 21.09% YoY:** อยู่ที่ 183.37 ล้านบาท * **ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น 25.62% YoY:** อยู่ที่ 109.86 ล้านบาท * **รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 49.28% YoY:** อยู่ที่ 73.51 ล้านบาท * **ผลกระทบ TFRS16:** ทำให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 60.24% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ## ภาพรวมผลประกอบการ ในไตรมาส 3 ปี 2564 TPRIME มีรายได้รวม 183.37 ล้านบาท ลดลง 49.02 ล้านบาท หรือ 21.09% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมีค่าใช้จ่ายรวม 109.86 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 22.41 ล้านบาท หรือ 25.62% ซึ่งส่วนใหญ่เกิดจากต้นทุนการให้เช่าและบริการที่เพิ่มขึ้นจากการปรับปรุงโครงการ ส่งผลให้รายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 71.43 ล้านบาท หรือ 49.28% อยู่ที่ 73.51 ล้านบาท นอกจากนี้ กำไรสุทธิจากการลงทุนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ 42.87 ล้านบาท หรือ 95.68% อยู่ที่ 1.94 ล้านบาท โดยมีปัจจัยหลักมาจากการบังคับใช้มาตรฐาน TFRS16 ซึ่งส่งผลให้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานลดลง 114.30 ล้านบาท หรือ 60.24% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ## โอกาส เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุถึงโอกาสในการเติบโตของ TPRIME ในไตรมาส 3 ปี 2564 ## ความเสี่ยง เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุถึงความเสี่ยงที่ฝ่ายจัดการได้ระบุไว้ใน MD&A ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * ผลกระทบจากการปรับปรุงโครงการต่อรายได้และต้นทุนในไตรมาสถัดไป * การเปลี่ยนแปลงของสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงานภายใต้มาตรฐาน TFRS16 ในระยะยาว * แนวโน้มรายได้ค่าเช่าและบริการในอนาคต ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) สำหรับ TPRIME ในไตรมาส 3 ปี 2564 ประเด็นสำคัญที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์คือการเปลี่ยนแปลงของรายได้จากการให้เช่าและบริการที่ได้รับผลกระทบจากการปรับปรุงโครงการ ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนการดำเนินงานเพิ่มขึ้นและกดดันรายได้จากการลงทุนสุทธิ นอกจากนี้ การนำมาตรฐาน TFRS16 มาใช้ส่งผลกระทบต่อการรับรู้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามผลกระทบต่อโครงสร้างทางการเงินและการรายงานผลประกอบการในอนาคต ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงินและกระแสเงินสดของ TPRIME ## สรุปท้าย TPRIME ในไตรมาส 3 ปี 2564 เผชิญกับแรงกดดันจากต้นทุนการปรับปรุงโครงการที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้รายได้รวมและรายได้จากการลงทุนสุทธิลดลงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยหลักที่ทำให้กำไรสุทธิลดลงอย่างรุนแรงถึง 95.68% มาจากการบังคับใช้มาตรฐานการรายงานทางการเงินฉบับที่ 16 (TFRS16) ซึ่งส่งผลกระทบต่อการรับรู้สินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน แม้ว่าผลกระทบจาก TFRS16 จะเป็นลักษณะของการปรับปรุงทางบัญชี แต่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนจากการปรับปรุงโครงการยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตาถึงผลกระทบต่อผลประกอบการในระยะต่อไป