สรุปงบการเงิน

<!-- mda-text-gen model=gemini-2.5-flash-lite in_tok=3441 out_tok=2197 at=2026-07-26T09:24:05 --> # TNPF พลิกขาดทุนยับปี 64 สู่กำไร 21 ล้านบาทปี 65 รับผลประเมินมูลค่าอสังหาฯ พุ่ง ## กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าตรีนิตี้ (TNPF) โชว์ผลงานปี 65 พลิกฟื้นอย่างแข็งแกร่ง หลังรับรู้กำไรจากการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น ขณะที่รายการขาดทุนจากการลดหนี้หมดไป บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนพรินซิเพิล จำกัด ในฐานะบริษัทจัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าตรีนิตี้ (TNPF) ได้ชี้แจงสาเหตุที่ผลการดำเนินงานของกองทุนมีการเปลี่ยนแปลงเกินกว่าร้อยละ 20 สำหรับปีสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2565 โดยกองทุนสามารถพลิกจากผลขาดทุนสุทธิ 23.80 ล้านบาทในปี 2564 มาเป็นกำไรสุทธิ 21.92 ล้านบาทในปี 2565 คิดเป็นการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 192.09 ซึ่งปัจจัยหลักมาจากรายการกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น และการไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้ในปีปัจจุบัน ## Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน กลุ่มธุรกิจ: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง ### 1) หัวใจคืออะไร หัวใจสำคัญที่ทำให้ผลประกอบการของ TNPF พลิกจากขาดทุนสุทธิ 23.80 ล้านบาทในปี 2564 มาเป็นกำไรสุทธิ 21.92 ล้านบาทในปี 2565 คือ **การรับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ** ประกอบกับการ **ไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้** ซึ่งเป็นรายการสำคัญที่เกิดขึ้นในปี 2564 ### 2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น ฝ่ายจัดการได้ว่าจ้างผู้ประเมินราคาอิสระเพื่อประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทุน โดยใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) ซึ่งคำนวณจากมูลค่าปัจจุบันของรายได้สุทธิในระยะเวลา 10 ปี และพิจารณาผลกระทบจาก COVID-19 จากการประเมินนี้ มูลค่าเงินลงทุน ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2565 อยู่ที่ 861 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 836 ล้านบาทในปี 2564 ส่งผลให้กองทุนรับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าเพิ่มขึ้น 25 ล้านบาทในปี 2565 ในขณะที่ปี 2564 กองทุนกลับรับรู้ขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่า 7 ล้านบาท นอกจากนี้ ในปี 2564 กองทุนมีรายการขาดทุนจากการลดหนี้จำนวน 24.27 ล้านบาท ซึ่งรายการนี้ไม่มีเกิดขึ้นในปี 2565 ### 3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่ **ลักษณะครั้งคราว** การเปลี่ยนแปลงผลประกอบการในปี 2565 ส่วนใหญ่มาจากรายการที่ยังไม่เกิดขึ้น (Unrealized Gain) จากการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นรายการที่ขึ้นอยู่กับการประเมินราคาในแต่ละปี และการไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้ ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เกิดขึ้นในปี 2564 ดังนั้น ปัจจัยเหล่านี้จึงมีลักษณะเป็นครั้งคราว และไม่สามารถคาดการณ์ว่าจะเกิดขึ้นต่อเนื่องในลักษณะเดียวกันในปีถัดไปได้ ## Highlight สำคัญ * **พลิกขาดทุนสู่กำไร:** TNPF มีกำไรสุทธิ 21.92 ล้านบาทในปี 2565 เทียบกับขาดทุนสุทธิ 23.80 ล้านบาทในปี 2564 คิดเป็นการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 192.09% * **กำไรจากการประเมินมูลค่าอสังหาฯ:** รับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 25 ล้านบาทในปี 2565 เทียบกับขาดทุน 7 ล้านบาทในปี 2564 * **หมดภาระขาดทุนหนี้สิน:** ไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้ในปี 2565 ขณะที่ปี 2564 มีรายการขาดทุนดังกล่าว 24.27 ล้านบาท ## ภาพรวมผลประกอบการ ผลการดำเนินงานของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าตรีนิตี้ (TNPF) ในปี 2565 มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยสามารถพลิกจากสถานะขาดทุนสุทธิ 23.80 ล้านบาทในปี 2564 มาเป็นกำไรสุทธิ 21.92 ล้านบาทในปี 2565 การเปลี่ยนแปลงนี้คิดเป็นการเพิ่มขึ้นถึงร้อยละ 192.09 ซึ่งเป็นผลมาจากปัจจัยหลัก 2 ประการ คือ การรับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น และการไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้ซึ่งเคยเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญในปี 2564 ## โอกาส * **การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์:** การประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นสะท้อนถึงศักยภาพของสินทรัพย์ที่กองทุนถือครอง ซึ่งอาจเป็นสัญญาณบวกต่อมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว หากการประเมินในอนาคตยังคงแนวโน้มที่ดี * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** การไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้ในปี 2565 แสดงถึงการบริหารจัดการหนี้สินที่มีประสิทธิภาพ หรือการปรับโครงสร้างหนี้ที่สำเร็จลุล่วง ## ความเสี่ยง * **ความผันผวนของมูลค่าประเมิน:** มูลค่าประเมินอสังหาริมทรัพย์อาจมีความผันผวนขึ้นอยู่กับสภาวะตลาด ปัจจัยทางเศรษฐกิจ และวิธีการประเมินในแต่ละช่วงเวลา ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อผลประกอบการที่รับรู้ได้ * **การเปลี่ยนแปลงของรายได้ค่าเช่า:** แม้เอกสารจะไม่ได้ระบุรายละเอียด แต่รายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญต่อผลประกอบการของกองทุน หากมีปัจจัยลบ เช่น อัตราการเช่าลดลง หรือการปรับลดค่าเช่า อาจส่งผลกระทบต่อรายได้ในอนาคต ## สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ * **ผลการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต:** ติดตามการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนในรอบถัดไป ว่าจะยังคงแนวโน้มการเพิ่มขึ้น หรือจะมีการเปลี่ยนแปลงอย่างไร * **การบริหารจัดการหนี้สิน:** ตรวจสอบว่ากองทุนมีภาระหนี้สินที่ต้องมีการปรับปรุงหรือลดหย่อนในอนาคตอีกหรือไม่ * **รายได้จากการดำเนินงานปกติ:** แม้ผลประกอบการปี 2565 จะดีขึ้นจากรายการพิเศษ แต่ควรติดตามรายได้จากการดำเนินงานปกติ เช่น รายได้ค่าเช่า ว่ามีแนวโน้มเป็นอย่างไร ## รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: อสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง) ในส่วนของรายละเอียดเชิงลึกสำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าตรีนิตี้ (TNPF) ซึ่งเป็นกองทุนประเภทอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่า การเปลี่ยนแปลงผลประกอบการในปี 2565 ถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยด้านการประเมินมูลค่าสินทรัพย์เป็นหลัก โดยมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ณ สิ้นปี 2565 อยู่ที่ 861 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 836 ล้านบาทในปี 2564 ซึ่งสะท้อนถึงการปรับเพิ่มขึ้นของมูลค่าสินทรัพย์ตามการประเมินราคาของผู้ประเมินอิสระที่ใช้วิธีพิจารณาจากรายได้ (Income Approach) การรับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้น (Unrealized Gain) จากการประเมินมูลค่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้กองทุนพลิกจากขาดทุนมามีกำไรได้ นอกจากนี้ การที่ไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้ในปี 2565 ซึ่งเคยเป็นค่าใช้จ่ายจำนวนมากในปี 2564 ก็เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยเสริมให้ผลประกอบการดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงนี้ส่วนใหญ่มาจากรายการที่ไม่ใช่การดำเนินงานปกติ (Non-operating items) จึงต้องพิจารณาถึงความยั่งยืนของผลประกอบการจากการดำเนินงานหลัก เช่น รายได้ค่าเช่า และอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ในอนาคต ## ฐานะการเงินและกระแสเงินสด เอกสารที่ให้มาไม่ได้ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับฐานะการเงินและกระแสเงินสดของกองทุน TNPF ในช่วงปี 2565 และ 2564 อย่างชัดเจน จึงไม่สามารถวิเคราะห์ในส่วนนี้ได้ ## สรุปท้าย กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าตรีนิตี้ (TNPF) สามารถพลิกฟื้นผลประกอบการในปี 2565 จากการขาดทุนสุทธิ 23.80 ล้านบาท มาเป็นกำไรสุทธิ 21.92 ล้านบาท โดยมีหัวใจสำคัญมาจากการรับรู้กำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น 25 ล้านบาท และการไม่มีรายการขาดทุนจากการลดหนี้ 24.27 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการพิเศษที่เกิดขึ้นในปี 2564 อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเหล่านี้มีลักษณะเป็นครั้งคราว และนักลงทุนควรจับตาการประเมินมูลค่าสินทรัพย์ในอนาคต รวมถึงติดตามผลประกอบการจากการดำเนินงานปกติของกองทุนต่อไป