สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวดทั้งปี (YE) พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์จำกัด(มหาชน) หรือ SENA มีเป้าหมายหลักในปีงบประมาณ พ.ศ. 2568 เน้นการขยายฐานรายได้ผ่านกลยุทธ์ “เป็นผู้นำให้คนเป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายและแน่ใจ” โดยเน้นพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาประหยัด (Affordable Condo) ในทำเลใกล้แหล่งงานและสาธารณูปโภค เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกและความเป็นเจ้าของอย่างแท้จริง โดยเฉพาะในช่วงที่ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญความท้าทายจากภาวะเงินเฟ้อและภาระหนี้ครัวเรือนสูง

บริษัทระบุว่าปีนี้เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point) ที่มุ่งเน้นการปรับโครงสร้างธุรกิจให้ยืดหยุ่นมากขึ้น โดยผ่านกลไกเช่นโปรแกรมลิฟต์เน็กซ์ (List Next) และพรีลิฟต์เน็กซ์ (Pre-Lift Next) เพื่อช่วยเหลือลูกค้าที่ยังไม่พร้อมซื้อ รวมถึงการเปิดตัวบริการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ (Rent-to-Own) ที่ลดต้นทุนการเข้าสู่ตลาด และส่งเสริมความเชื่อมั่นในภาพรวมเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

#### ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | พ.ศ. ก่อนหน้า (2567) | พ.ศ. ปัจจุบัน (2568) |
|--------|------------------------|------------------------|
| รายได้รวม | - | 1,600 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | - | 500 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | - | 520 |
| Presale Revenue | - | 13,000 |
| Backlog (ยอดขายรอโอน) | - | 810 |
| Transfer Revenue | - | 4,300 |
| ASP (Average Selling Price) | - | ~1.2–1.5 ล้านบาท |
| Land Bank (สินค้าคงเหลือขายรวม) | - | 36,000 |

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core

- Core Profit (จากการดำเนินงานอสังหาริมทรัพย์)
เน้นรายได้จากโครงการคอนโดและบ้านที่อยู่อาศัย โดยมีตัวชี้วัดหลักคือ Presale และ Transfer Revenue

- Non-Core Revenue
มีการเติบโตจากธุรกิจบริหารจัดการ (Service Apartment) และธุรกิจอื่น ๆ เช่น เกรนออโตโมทีฟ และโครงการโกดังร่วมกับฮันคิว

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- ✅ กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การใช้โปรแกรมลิฟต์เน็กซ์เพิ่มโอกาสให้ลูกค้าที่เคยถูกปฏิเสธ (Rejection) กลับมาเป็นเจ้าของบ้านได้ในระยะยาว
- การเน้นพัฒนาคอนโดราคาประหยัดในทำเลใกล้แหล่งงาน (Affordable Condo) ส่งผลให้ยอดจอง (Presale) เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

- 🔧 ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การปรับตัวของลูกค้าในภาวะเศรษฐกิจผันผวน โดยเฉพาะความจำเป็นในการลดภาระหนี้สินและเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ

#### ปัจจัยภายนอก
- ⚠️ ผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาค:
- การปล่อยสินเชื่อครัวเรือนลดลง 9.1% ในปี 2568 ส่งผลให้ยอดโอนลดลง 11%
- แต่ภาพรวมเริ่มฟื้นตัวในไตรมาสที่ 4 โดยมูลค่าสินเชื่อเพิ่มขึ้น 1.3%

- ⚠️ ผลกระทบจากนโยบายรัฐ:
- การขาดมาตรการสนับสนุนที่ชัดเจน เช่น เครดิตบัตร购房หรือภาษีลดลง
- แต่คาดว่ามาตรการ Quick Big Win และโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน (รถไฟฟ้า, ถนน) จะช่วยกระตุ้นความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะกลาง

- ⚠️ ผลกระทบจากคู่แข่ง:
- มีแนวโน้มที่จะเห็นการแข่งขันสูงขึ้นในทำเลศักยภาพ เช่น สุขุมวิท, รามอินทรา โดยเฉพาะบริษัทรายใหญ่ที่เน้นราคาประหยัด

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: มีการพิจารณาเปลี่ยนโลโก้บริษัทแม่หรือไม่?
A: มีการรับฟังความคิดเห็นแล้ว และจะเสนอแนวทางโลโก้ใหม่ให้ฝ่ายมาคอมพิจารณาในช่วงปลายปี

Q: ความคืบหน้าโครงการเศรษฐา MLC One เป็นอย่างไรบ้าง?
A: เริ่มก่อสร้างแล้ว โดยคาดว่าจะเสร็จสิ้นในช่วงสิ้นปีนี้ และเริ่มรับรู้รายได้ในปี 2569

Q: การตอบรับของลูกค้าโครงการโกดังเป็นอย่างไรบ้าง?
A: มีลูกค้าติดต่อเข้ามาแล้วประมาณ 30–40 ราย โดยมีบริษัทใหญ่เช่น Night Flank, CBRE และอีกหลายรายสนใจเช่าพื้นที่

Q: มีแผนขยายธุรกิจ Service Apartment ในปี 2569 หรือไม่?
A: มีแผนจะเปิดตัวบริการในโซน CBD (สุขุมวิท 101) และโซนเอกมัย โดยเน้นลูกค้าต่างชาติและธุรกิจรายย่อย

Q: มีแผนเพิ่มทุนหุ้นบุรีมสิทธิ์หรือไม่?
A: ยังไม่ดำเนินการในปีนี้ แต่เสนอให้คณะกรรมการพิจารณาเป็นออปชันในการจัดหาเงินทุนเพิ่มเติมในรูปแบบหุ้นกู้แปลงสภาพและหุ้นบุรีมสิทธิ์

Q: การตั้งเป้าหมายยอดโอนในปี 2569 เป็นเท่าไหร่?
A: มีเป้าหมายยอดโอนรวมประมาณ 1,300 ยูนิต คิดเป็นมูลค่าประมาณ 1,900 ล้านบาท

Q: เหตุผลที่เลือกเน้นพัฒนาคอนโดขนาดเล็กในทำเลใกล้แหล่งงาน?
A: เพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน และตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งทำงานและโรงเรียน

Q: ปี 2569 จะเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญหรือไม่?
A: ใช่ โดยเน้นความยืดหยุ่นของธุรกิจผ่านกลยุทธ์เช่น Rent-to-Own และการพัฒนาโครงการไซส์เล็กเพื่อสร้างความมั่นคงระยะยาว

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมายในระยะสั้นและระยะยาว
- ระยะสั้น (2569):
- เปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 8 เซ็ม โดยมูลค่าขายรวมประมาณ 17,000 ล้านบาท
- เน้นการสร้างรายได้จากคอนโดราคาประหยัด (Affordable Condo) ในทำเลใกล้แหล่งงาน
- เปิดตัวบริการเช่าเพื่อเป็นเจ้าของ (Rent-to-Own) และบริการ Service Apartment

- ระยะยาว:
- พัฒนาโครงสร้างธุรกิจให้ยืดหยุ่นมากขึ้นผ่านกลยุทธ์ “เป็นผู้นำให้คนเป็นเจ้าของบ้านได้ง่าย”
- เพิ่มสัดส่วนรายได้จากโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน (Turnkey Projects)

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การฟื้นตัวของยอดโอนจะขึ้นอยู่กับนโยบายรัฐและมาตรการสนับสนุนจากสถาบันการเงิน
- ความต้องการซื้อของลูกค้ายังคงอยู่ในระดับจำกัด จึงจำเป็นต้องเน้นบริหารความเสี่ยงจากการชะลอตัวของตลาด
- การแข่งขันจากบริษัทรายใหญ่ในทำเลศักยภาพสูงอาจกดดันราคาและผลตอบแทน

---