สรุป Opportunity Day

SENA: SENA มุ่งสู่ Green Lifestyle Platform พร้อมเปิด 4 โครงการใหม่ครึ่งปีหลัง Q2/2569

### 1. Highlights
* โครงสร้างธุรกิจที่หลากหลายและครบวงจร: กลุ่มบริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ประกอบด้วย Sena ซึ่งเป็นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลัก, Sen X ซึ่งเป็นบริษัทลูกที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และรับจ้างบริหารโครงการ, และ Sena Green Energy ที่มุ่งเน้นธุรกิจโซลาร์ ทั้ง Private PPA, โซลาร์ฟาร์ม, การขายรถ EV และการปลูกป่า [สไลด์] การแบ่งธุรกิจที่ชัดเจนนี้แสดงให้เห็นถึงความพยายามในการกระจายความเสี่ยงและสร้างแหล่งรายได้ใหม่ ๆ นอกเหนือจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม [พูด]
* การขยายตลาดคอนโดและบ้านครอบคลุมทุกเซกเมนต์: บริษัทมีแบรนด์คอนโดที่หลากหลายตั้งแต่ Super Economy (1.0-1.5 ล้านบาท) ไปจนถึง Premium (5-10 ล้านบาท) เช่น KITH, ECO TOWN, COZI, FLEXI, MONO, PRIDE, และ PITI [สไลด์] ในส่วนของบ้านก็ครอบคลุมตั้งแต่ Super Economy (1.0-2.5 ล้านบาท) ไปจนถึง High Class (10-15 ล้านบาท) ด้วยแบรนด์อย่าง บ้านบุษราคัม, PROUD, SENA VELA, SENA VIVA, SENA VILLAGE, SENA GRAND HOME, และ SENA PARK GRAND [สไลด์] การมีผลิตภัณฑ์ที่หลากหลายนี้ช่วยให้บริษัทสามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าได้กว้างขึ้นและตอบสนองความต้องการที่แตกต่างกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ [พูด]
* ความมุ่งมั่นสู่เป้าหมาย Net Zero 2050 ด้วยนวัตกรรมสีเขียว: บริษัทได้ใช้สี TOA ในโครงการบ้านและคอนโดหลายแห่ง ซึ่งช่วยลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกใน Scope 3 ได้มากกว่า 88,580 กิโลคาร์บอน เทียบเท่ากับการปลูกต้นไม้กว่า 8,800 ต้น [สไลด์] นี่เป็นส่วนหนึ่งของเป้าหมาย Net Zero 2050 ของบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงความรับผิดชอบต่อสิ่งแวดล้อมและการนำเทคโนโลยีสีเขียวมาใช้ในการพัฒนาโครงการ [พูด]
* การขยายฐานลูกค้าต่างชาติผ่านความร่วมมือเชิงกลยุทธ์: บริษัทร่วมมือกับ SIC (Siam Interchange) ในฐานะ Exclusive Agent สำหรับการขายโควตาต่างชาติของโครงการ Niche Pride Ekkamai และคอนโดอื่น ๆ [สไลด์] นอกจากนี้ยังร่วมมือกับ YAGE Group จัดแสดงคอนโดในงาน Taiwan International Estate Expo 2026 และร่วมมือกับ TPD Property จัดงาน Agent Day เพื่อขยายเครือข่ายตัวแทนจากจีนและเมียนมาถึง 80 ราย [สไลด์] การขยายตลาดต่างประเทศนี้เป็นกลยุทธ์สำคัญในการเพิ่มยอดขายและลดความเสี่ยงจากการพึ่งพิงตลาดในประเทศเพียงอย่างเดียว [พูด]
* การเปลี่ยนผ่านสู่ Green Lifestyle Platform: บริษัทกำลังก้าวสู่ New S-Curve ด้วยการเปลี่ยนจาก Developer สู่ Green Lifestyle Platform โดย Sena Green Auto เป็นส่วนหนึ่งในการขับเคลื่อน Ecosystem ขององค์กร [สไลด์] มีการขายรถยนต์ไฟฟ้าและ EV Platform แบบ Multi-brand พร้อมแผงโซลาร์บนหลังคาบ้าน และ EV Charger หน้าบ้าน ทำให้ลูกค้าสามารถผลิตไฟฟ้าจากแผงโซลาร์บนหลังคาบ้านเพื่อชาร์จรถยนต์ไฟฟ้าได้ [พูด] นี่แสดงให้เห็นถึงวิสัยทัศน์ในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้าและตอบรับกับกระแสความยั่งยืน [พูด]

### 2. Hero Story
บริษัทได้รับรางวัล Sustainable Property Award ระดับ 3 ดาว ซึ่งเป็นระดับสูงสุด ภายใต้โครงการ KKP Shaping Tomorrow ประจำปี 2569 จากธนาคารเกียรตินาคินภัทร สำหรับโครงการเสนาพาร์คแกรนด์ รามอินทรา 2 [สไลด์] รางวัลนี้เน้นย้ำถึงความสำเร็จของบริษัทในการลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยคาร์บอนของพื้นที่ และยังได้รับรางวัล Specialized Award ครบทั้ง 6 ด้าน [สไลด์] ผู้บริหารกล่าวว่า "เราเป็นเจ้าแรกที่ติดแผงโซลาร์บนหลังคา และเราก็ไม่ได้หยุดเพียงแค่นั้น ยังมีการพัฒนาตัวโปรดักต์เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ จนได้รางวัลนี้ของทางเกียรตินาคิน" (06:21) [พูด] ความสำเร็จนี้สะท้อนถึงความมุ่งมั่นของ SENA ในการเป็นผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์สีเขียวและนวัตกรรมที่ยั่งยืน ซึ่งเป็นจุดแข็งที่สร้างความแตกต่างในตลาด [พูด]

### 3. Outlook
* แผนการเปิดโครงการใหม่ครึ่งปีหลัง 2569: บริษัทมีแผนเปิดโครงการใหม่ 4 โครงการ ได้แก่ KITH Theparak (เฟส 2), Miami Eco Town Bangpoo (เฟส 7), Village Ramintra KM.9, และ Niche Pride Ekkamai (Grand Opening) [สไลด์] ผู้บริหารกล่าวว่าต้นปีแจ้งว่าจะเปิด 8 โครงการ มูลค่าประมาณหมื่นกว่าล้านบาท แต่บริษัทดูสถานการณ์อย่างละเอียดก่อนเปิดขาย [พูด]
* เป้าหมาย Net Zero 2050: บริษัทมีเป้าหมายการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ (Net Zero) ภายในปี 2050 โดยมีแผนระยะสั้น (2026-2030) ระยะกลาง (2031-2040) และระยะยาว (2041-2050) [สไลด์]
* การลดค่าใช้จ่ายและ Carbon Footprint: บริษัทตั้งเป้าลดค่าไฟฟ้า 10% และลด Carbon Footprint 10% ต่อปี รวมถึงส่งเสริมการใช้สำนักงานโครงการร่วมกัน [สไลด์]
* ยอดโอนจากกลุ่ม LivNex: คาดว่ายอดโอนจากกลุ่ม LivNex ในครึ่งปีหลังจะสูงกว่า 100 ยูนิต เนื่องจากมีลูกค้าพร้อมโอนจำนวนมาก [พูด] ผู้บริหารกล่าวว่า "เรามองว่า LivNex เนี่ย คือ คีย์เวิร์ดสำคัญตัวนึงเลย ที่เรามองว่าจะ เป็นตัวที่ทำให้เราเนี่ย มียอด Backlog ที่สะสม สำหรับรอให้ลูกค้าเนี่ย เตรียมความพร้อม ที่จะเป็นเจ้าของบ้านแล้วก็โอนได้" (33:17) [พูด]
* โครงการคลังสินค้าบางนา กม.23: กำลังก่อสร้างอยู่ คาดว่าจะแล้วเสร็จ 100% ประมาณ Q1 ปีหน้า และจะเริ่มหาลูกค้าใน Q4 ปีนี้ และเริ่ม Operate และรับรู้รายได้ตั้งแต่ Q2 ปีหน้า โครงการนี้เป็น Joint Venture กับ Mitsubishi Logistics [พูด]

### 4. ความเสี่ยง
* ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์: ตลาดมีการแข่งขันสูง และจำนวนโครงการเปิดใหม่ในครึ่งปีแรกของปี 2569 น้อยกว่าปีที่แล้ว [สไลด์] ผู้บริหารกล่าวว่า "เรามองว่าครึ่งปีหลังเนี่ย ก็ยังคงซึม ๆ อยู่ สำหรับ สำหรับ Demand Supply ในตลาดของอสังหาริมทรัพย์" (27:02) [พูด]
* กำลังซื้อของผู้บริโภค: ผู้บริโภคยังคงมีภาระหนี้ครัวเรือนสูง และมีความกังวลเกี่ยวกับความสามารถในการผ่อนชำระคืนธนาคารในระยะยาว [สไลด์] ผู้บริหารระบุว่าลูกค้าบางกลุ่มเลือกที่จะ Self-rejection ตัวเองเนื่องจากความกังวลนี้ [พูด]

### 5. Q&A Highlights
* คำถาม (22:33): แผนเปิดโครงการใหม่ทั้งปี 2569 เป็นอย่างไร?
* คำตอบ: ต้นปีแจ้งว่าจะเปิด 8 โครงการ มูลค่าประมาณหมื่นกว่าล้านบาท แต่บริษัทดูสถานการณ์อย่างละเอียดก่อนเปิดขาย ครึ่งปีแรกเปิดไป 1 โครงการคือ Cozi Ladprao 107 ซึ่งมียอดขายดีพอสมควร ครึ่งปีหลังมีแผนเปิด 4 โครงการ ได้แก่ KITH Theparak (เฟส 2), Miami Eco Town Bangpoo (เฟส 7), Village Ramintra KM.9, และ Niche Pride Ekkamai (Grand Opening)
* คำถาม (24:58): ทำไมไตรมาส 2 มีส่วนแบ่งกำไรขาดทุนติดลบ?
* คำตอบ: ส่วนแบ่งกำไรขาดทุนมีทุกไตรมาส เนื่องจากมีบริษัทที่ไม่ได้รวมในงบรวม เช่น บริษัทร่วมค้า ซึ่งจะรับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไรขาดทุน ในช่วงปลายไตรมาส 1 มีการ Unconsolidate บริษัทในกลุ่ม JV ออกไป 7 บริษัท ซึ่งเป็นบริษัทที่อยู่ในช่วงรอพัฒนาโครงการและกำลังพัฒนาโครงการ จึงยังไม่มีกำไร ทำให้รับรู้เป็นส่วนแบ่งกำไรขาดทุนติดลบ คาดว่า 3-4 โครงการจะเริ่มโอนและรับรู้กำไรในปีหน้า
* คำถาม (26:27): อัตรา Rejection และ Cancel Rate ปัจจุบันอยู่ที่เท่าไหร่?
* คำตอบ: ยังคงใกล้เคียงเดิม เฉลี่ยทั้งบริษัทอยู่ที่ประมาณ 40 กว่าเปอร์เซ็นต์ โดยมีตั้งแต่ 30 ปลาย ๆ จนถึง 50 ต้น ๆ
* คำถาม (26:56): แนวโน้มผลประกอบการครึ่งปีหลังเป็นอย่างไร?
* คำตอบ: ยังคงซึม ๆ อยู่สำหรับ Demand Supply ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่มีปัจจัยใดที่จะทำให้เศรษฐกิจขยับขึ้นอย่างชัดเจน และยังไม่มีมาตรการใดที่จะช่วยสนับสนุนกำลังซื้อของผู้ซื้อที่ยังคงแบกรับภาระหนี้ครัวเรือนอยู่ แต่สิ่งที่เห็นชัดขึ้นคือ ลูกค้าบางกลุ่มยังไม่มีปัญหาหนี้ครัวเรือน แต่กังวลความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว จึงเลือกที่จะ Self-rejection ตัวเอง
* คำถาม (29:51): การขายกลุ่ม LivNex ใช้เวลานานเท่าไหร่ถึงจะโอน?
* คำตอบ: โครงการ LivNex ให้เวลาลูกค้า 36 เดือนในการจัดวินัยทางการเงิน ลูกค้าส่วนใหญ่พร้อมโอนในช่วง 12-20 เดือนแรก ปัจจุบันโอนไปแล้วประมาณ 200 กว่ายูนิต คาดว่าครึ่งปีหลังจะมียอดโอนจาก LivNex มากกว่า 100 ยูนิต เนื่องจากมีลูกค้าพร้อมโอนจำนวนมาก LivNex เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับลูกค้าที่ต้องการเตรียมตัวเป็นเจ้าของบ้าน และเป็นวิธีที่ดีสำหรับ Developer ในการสร้าง Backlog
* คำถาม (32:51): ยอดขาย LivNex เป็นส่วนหนึ่งที่สะสมอยู่ใน Backlog ใช่หรือไม่?
* คำตอบ: ใช่ LivNex เป็นยอด Backlog ของบริษัทด้วย เพราะเป็นส่วนหนึ่งของยอดที่เตรียมโอนในอนาคต
* คำถาม (35:13): โครงการคลังสินค้าบางนา กม.23 เป็นอย่างไรบ้าง?
* คำตอบ: กำลังก่อสร้างอยู่ คาดว่าจะแล้วเสร็จ 100% ประมาณ Q1 ปีหน้า และจะเริ่มหาลูกค้าใน Q4 ปีนี้ และเริ่ม Operate และรับรู้รายได้ตั้งแต่ Q2 ปีหน้า โครงการนี้เป็น Joint Venture กับ Mitsubishi Logistics
* คำถาม (35:58): LivNex ส่วนใหญ่มาจากโครงการไหน Segment ไหน?
* คำตอบ: ส่วนใหญ่มาจาก KITH, KITH Plus และ Cozi ในระดับราคาประมาณ 1.2 - 2 ล้านบาท
* คำถาม (36:20): โครงการพัฒนาสนามกอล์ฟที่พัทยาที่เคยแจ้งว่าจะมีการปรับปรุงโซนด้านหน้าโครงการเป็นอย่างไรบ้าง?
* คำตอบ: กำลัง Wait and See สถานการณ์อยู่ ขอรอดูสถานการณ์ในโซน EEC อีกสักนิด สนามกอล์ฟยังคงเปิดให้บริการตามปกติ แต่ด้านหน้าจะพัฒนาเพิ่มเป็นสนามไดรฟ์กอล์ฟและร้านอาหารเล็ก ๆ คาดว่าจะแจ้งรายละเอียดเพิ่มเติมในไตรมาสถัดไป