สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวดไตรมาสแรกปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์จำกัด(มหาชน) หรือ SENA มีผลประกอบการไตรมาสแรกปี พ.ศ. 2569 อยู่ในภาวะปกติภายใต้สภาพเศรษฐกิจที่ผันผวน โดยยอดขายรวมอยู่ที่ประมาณ 5,120 ล้านบาท และยอดโอนในไตรมาสแรกอยู่ที่ประมาณ 805 ล้านบาท สะท้อนถึงการเติบโตของธุรกิจในระดับต่ำกว่าเป้าหมายปีนี้อย่างชัดเจน เนื่องจากไม่มีโครงการสร้างเสร็จเพื่อทยอยรับรู้รายได้ในไตรมาสแรก

กลยุทธ์หลักของบริษัทในไตรมาสแรกคือการเน้นการพัฒนาผลิตภัณฑ์ระดับราคาเข้าถึงได้ (Affordable Housing) โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดฯ แบรนด์ Kit และ Kit Plus ซึ่งเป็นเครื่องมือหลักในการดูแลลูกค้าที่มีความสามารถในการซื้อต่ำแต่มีความต้องการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง

จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point) ของบริษัทคือการเริ่มทยอยรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดฯ เสร็จแล้วในไตรมาสที่สอง เป็นต้นไป โดยมีโครงการสำคัญ 7 โครงการที่จะเริ่มรับรู้รายได้ในช่วงไตรมาสที่สองถึงไตรมาสที่สี่ ซึ่งจะช่วยผลักดันยอดโอนและ Backlog มาอยู่ในระดับที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

#### ทิศทางรายได้และกำไร
- รายได้รวมไตรมาสแรก: เท่ากับ 1,272 ล้านบาท
- กำไรขั้นต้น: เท่ากับ 400 ล้านบาท (อัตรา 33.4%)
- กำไรสุทธิ: เท่ากับ 111 ล้านบาท (อัตรา 8.0%)
- SG&A Ratio: ลดลงเล็กน้อยเหลือ 16.7% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ทิศทางการเติบโต:
- รายได้รวมและกำไรขั้นต้นอยู่ในระดับทรงตัว เนื่องจากบริษัทยังไม่มีโครงการสร้างเสร็จเพื่อทยอยรับรู้รายได้
- สาเหตุหลัก: การขาดแคลนงานสร้างเสร็จในไตรมาสแรกทำให้รายได้และกำไรยังไม่สะท้อนภาพรวมของธุรกิจเต็มรูปแบบ

#### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)
| ตัวชี้วัด | ค่าในไตรมาสแรก | การเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน | สภาพการบริหารจัดการ |
|----------|------------------|--------------------------|------------------------|
| อัตรากำไรขั้นต้น (Gross Margin) | 33.4% | เพิ่มขึ้นเล็กน้อย | บริหารจัดการได้ดีขึ้น |
| ยอดพรีเซลรวม | ~5,120 ล้านบาท | เทียบเป้าปีนี้อยู่ที่ 37% | ส่วนใหญ่มาจากคอนโดฯ แบรนด์ Kit และ Kit Plus |
| นโยบายคุมต้นทุน | มุ่งเน้นลดต้นทุนการขายและการบริหารจัดการ | ยังคงรักษาระดับได้ดี | มีประสิทธิภาพในการควบคุมต้นทุน |
| Backlog เหลือรับรู้รายได้รวม (ทั้งกลุ่ม SENA และ CNX) | ~910 ล้านบาท | เพิ่มขึ้นจากปีก่อน | มีโครงการทยอยสร้างเสร็จเริ่มต้นไตรมาสสอง |

#### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)
- รายได้และกำไรส่วนใหญ่เกิดจากการดำเนินงานธุรกิจหลัก (Core Business) ในหมวดอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะจากยอดขายคอนโดฯ และบ้านแนวราบ
- ไม่มีรายการกำไรหรือขาดทุนที่เกิดจากธุรกิจอื่นหรือรายการพิเศษ เช่น การขายสินทรัพย์หรือผลตอบแทนจากอัตราแลกเปลี่ยน
- กำไรสุทธิสะท้อนภาพรวมของธุรกิจหลักอย่างชัดเจน

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การเน้นผลิตภัณฑ์ระดับราคาเข้าถึงได้ (Affordable Housing) โดยเฉพาะคอนโดฯ Kit และ Kit Plus
- การใช้กลยุทธ์ลิฟต์เนค (Rent Next) เพื่อดูแลลูกค้าที่มี Rejection Rate สูงแต่มีความต้องการซื้ออย่างแท้จริง
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การขาดแคลนโครงการสร้างเสร็จในไตรมาสแรกทำให้รายได้ยังไม่เติบโตตามเป้าหมาย

#### ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจมหภาค:
- ความสามารถในการซื้อของลูกค้าลดลงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกณฑ์ธนาคารเข้มงวดขึ้นและ Rejection Rate เพิ่มขึ้น (โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 40–60%)
- นโยบายรัฐ:
- การสนับสนุนการลงทุนในพลังงานสะอาดและรถยนต์ไฟฟ้าเปิดทางให้บริษัทใช้กลยุทธ์เชื่อมโยงธุรกิจพลังงานสะอาดเข้ากับอสังหาริมทรัพย์
- คู่แข่ง:
- บริษัทในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีการปรับราคาและผลิตภัณฑ์เพื่อดึงดูดลูกค้าในกลุ่มราคาประหยัด ส่งผลให้ SENA เน้นความแตกต่างทางกลยุทธ์มากขึ้น

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: โครงการใหม่ปีนี้จะเปิดกี่โครงการและมูลค่าเท่าไหร่?
A: ปัจจุบันยังไม่มีการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาสแรก และยังไม่มีการประกาศโครงการใหม่ในไตรมาสที่สอง เนื่องจากต้องรอสถานการณ์ตลาดและสภาพคล่องเงินกู้เหมาะสม

Q: Rejection Rate ในไตรมาสแรกอยู่ที่เท่าไหร่?
A: Rejection Rate อยู่ที่ประมาณ 40–60% โดยขึ้นอยู่กับระดับของแบรนด์ เช่น ในกลุ่ม Affordable Condo มี Rejection Rate สูงถึง 60–70%

Q: ลิฟต์เนคเกิดขึ้นเฉพาะคอนโดฯ เสร็จแล้วหรือไม่?
A: ลิฟต์เนคเกิดขึ้นเฉพาะในโครงการคอนโดฯ ที่สร้างเสร็จแล้ว โดยให้ลูกค้าเช่าออมประมาณ 3 ปี เพื่อรอวันที่สามารถกู้ได้

Q: มีแผนขยายศูนย์บริการหลังการขายรถไฟฟ้าหรือไม่?
A: มีหนึ่งศูนย์อยู่แล้ว และกำลังพัฒนาแผนขยายไปยังจุดต่าง ๆ เพื่อรองรับความต้องการลูกค้ามากขึ้น

Q: ส่วนแบ่งกำไรบริษัทร่วมลดลงเพราะอะไร?
A: เนื่องจากในไตรมาสแรกปีนี้ไม่ได้รวมบริษัทย่อยที่เป็นเจ้าของโครงการร่วมทุน (JV) เข้าไปในงบการเงินรวม ส่งผลให้ส่วนแบ่งกำไรลดลงเหลือ 7 ล้านบาท

Q: มีแผนเพิ่มทุนหรือขายหุ้นกู้แบรนด์สภาพบุริมสิทธิ์ไหม?
A: เหลือเป็นแผนระยะยาว โดยกำลังพัฒนาแนวทางในการระดมทุนจากหุ้นบุริมสิทธิ์และหุ้นกู้แบรนด์สภาพในไตรมาสที่สอง

Q: มีแผนขยายโครงการคลังสินค้าเพิ่มไหม?
A: ยังไม่มีแผนขยายโครงการคลังสินค้านอกโซนบางนา โดยโฟกัสที่โครงการ MLC One ในบางนาเพื่อสร้างเสร็จในไตรมาสแรกปีหน้า

Q: มีแผนนำ Green Energy เข้าตลาดหลักทรัพย์ไหม?
A: อยู่ในช่วงสตาร์ทดี้ และกำลังพัฒนาโมเดลธุรกิจใหม่ที่เชื่อมโยงอสังหาริมทรัพย์กับพลังงานสะอาด

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมายในระยะสั้นและระยะยาว
- ระยะสั้น (Q2–Q4 2569):
- เร่งรับรู้รายได้จากโครงการคอนโดฯ เสร็จแล้วทั้งหมด 7 โครงการ
- เพิ่มยอดโอนให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากกลุ่มลิฟต์เนคและเรนท์เนค
- ระยะยาว:
- พัฒนาโมเดลธุรกิจ “Infinite Clean Energy Loop” ที่เชื่อมโยงบ้าน พลังงานโซล่า และรถยนต์ไฟฟ้าเข้าด้วยกัน

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การปรับตัวของ Rejection Rate ในไตรมาสต่อไป โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าที่ยังไม่สามารถผ่านเกณฑ์กู้ได้
- สภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์และการเปลี่ยนแปลงนโยบายธนาคารที่อาจส่งผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของลูกค้า
- การเติบโตของยอดโอนในไตรมาสที่สองและต่อมา โดยเฉพาะจากโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว

---
หมายเหตุ: ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจากบริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์จำกัด(มหาชน) ในวันประชุมผลประกอบการไตรมาสแรกปี พ.ศ. 2569 โดยไม่มีการแต่งตัวเลขหรือแปลงหน่วยเพิ่มเติมใด ๆ