สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ:
- งวดรายงานผลประกอบการ: Q2 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

## 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

GV Lead มุ่งเน้นยกระดับคุณภาพทรัพย์สินและเสริมความยั่งยืนอย่างต่อเนื่อง โดยดำเนินโครงการปรับปรุงอาคาร Park Venture และอาคารสาธรสแพรเสร็จสมบูรณ์ในปี 2564 เสริมสร้างคุณค่าให้ผู้เช่าและยกระดับความสามารถในการแข่งขันระยะยาวของทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง

กลยุทธ์หลักที่สะท้อนออกมาชัดเจนคือ การบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีวินัย รักษาระดับเครดิตคงที่ที่ A จาก TRS และได้รับการปรับอันดับ ESG จาก TESB เป็นเครื่องหมายการยอมรับมาตรฐานความยั่งยืนระดับสากล พร้อมกับรับรางวัล Best Lead Government Award จาก SET Awards ปี 2565 ซึ่งสะท้อนถึงศักยภาพในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้ผู้ถือหน่วยทรัสอย่างต่อเนื่องและยั่งยืน

บริษัทยังคงรักษาระดับอัตราผลตอบแทน (Yield) และการจ่ายปันผลเติบโตอย่างสม่ำเสมอ โดยในไตรมาสที่สอง มีการเพิ่มอัตราเงินปันผลขึ้นถึง 9% จากไตรมาสก่อนหน้า สอดคล้องกับภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานที่ยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในพื้นที่ศรีลม-สาทรและพระรามสี่ที่มี Net Absorption เป็นบวกต่อเนื่องมาหลายปี

จุดเปลี่ยนสำคัญ: การปรับโครงสร้างการบริหารจัดการผู้เช่าและการเพิ่มความยืดหยุ่นในสัญญาเช่า เพื่อรองรับความต้องการของลูกค้าในระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเน้น “Customized lease terms” และการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินอย่างต่อเนื่อง ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่ช่วยยกระดับความสามารถในการแข่งขันและสร้างมูลค่าให้กับผู้ถือหน่วยทรัสในระยะยาว

---

## 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

### ทิศทางรายได้และกำไร:

- รายได้โตขึ้น QoQ จากไตรมาสเดียวกันปีก่อนอยู่ที่ +5.28%
เนื่องจากมีรายได้อื่น (Other Income) เพิ่มขึ้นจากการรีฟันด์เงินประกันจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อเดือนมีนาคม พ.ศ. 2568 ส่งผลให้มีรายได้เพิ่มเติบโตประมาณ 15 ล้านบาท ในไตรมาสที่สอง พ.ศ. 2569
→ *สาเหตุหลัก: การรีฟันด์เงินประกันเป็นรายได้พิเศษ ไม่เกี่ยวข้องกับ Core Performance*

- กำไรจากการลงทุนสุทธิ (Net Profit on Investment) เพิ่มขึ้น QoQ จากปีก่อนอยู่ที่ +6.7%
→ *สาเหตุหลัก: การควบคุมต้นทุนค่าใช้จ่ายได้อย่างดีแม้รายได้เติบโตจากรายการพิเศษ*

### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator):

| KPI | ปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 (Q2) | เปรียบเทียบกับไตรมาสเดียวกันปีก่อน |
|-----|-----------------------------|------------------------------------|
| อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) | Park Venture: 96%, สธรสแควร์: 79% | เติบโตจากไตรมาสก่อนในพื้นที่ศรีลม-สาทร |
| อัตราผลตอบแทน (Yield) | ~7.6% | เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน |
| อัตราค่าเช่าเฉลี่ย (Arkening Lens) | Park Venture: 1,500 บาท/ตร.ม., สธรสแควร์: 988 บาท/ตร.ม. | มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในพื้นที่ศรีลม-สาทร |
| อายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ย (Weighted Average Lease Expiry) | ~1.86 ปี | เติบโตจากไตรมาสก่อน |

### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core):

- รายได้จากธุรกิจหลัก (Core Business):
มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในระดับที่ใกล้เคียงเดิม โดยเฉพาะในอาคาร Park Venture ที่ยังคงรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยไว้ที่เกือบเท่าเดิม (96%)
→ *แสดงว่า Core Performance มีเสถียรภาพดี*

- กำไรจากรายการพิเศษ (Non-Core):
เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนจากเงินประกันที่รีฟันด์กลับเข้ามาในงบประมาณ โดยไม่มีผลกระทบต่อ Core Performance
→ *ส่งผลให้กำไรรวมเพิ่มขึ้น QoQ แต่ไม่สะท้อนภาพรวมความยั่งยืนของธุรกิจ*

---

## 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

### ปัจจัยภายใน:

- ✅ กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การปรับปรุงอาคาร Park Venture และสาธรสแพรเสร็จสมบูรณ์ในปี 2564 ช่วยเพิ่มคุณภาพทรัพย์สินและดึงดูดผู้เช่าใหม่ได้ดี
- การเน้นความยืดหยุ่นในสัญญาเช่า (Customized lease terms) และการจัดกิจกรรมเสริมสร้าง Engagement เช่น Earth Hour, Blood Donation เปิดโอกาสให้ผู้เช่ามีส่วนร่วม

- ⚠️ ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- อายุสัญญาเช่าของอาคารสาธรสแควร์ยังสั้นกว่า Park Venture ส่งผลให้ต้องดำเนินการเจรจาต่อสัญญาอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2569
- การตั้งค่าเผื่อหนี้สงสัยลดลงจาก 7 ล้านบาท เป็น 4 ล้านบาท (ในไตรมาสที่สอง พ.ศ. 2569) สะท้อนความมั่นใจในสภาพคล่องของผู้เช่าในอาคารสาธรสแควร์

### ปัจจัยภายนอก:

- 📉 ตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงาน:
อุปทานใหม่ชะลอตัวลง ส่งผลให้ Net Absorption มีค่าบวกต่อเนื่องมาหลายปี โดยเฉพาะอาคารเขียวที่มี Net Absorption เติบโตสูงถึง 69,000 ตร.ม.
→ *สร้างแรงกดดันให้ผู้เช่าหันมาสนใจอาคารเขียวมากขึ้น*

- 📈 นโยบายรัฐและเศรษฐกิจมหภาค:
สภาพเศรษฐกิจไทยยังคงแข็งแกร่ง สนับสนุนอุตสาหกรรมบริการและธุรกิจขนาดกลางใหญ่ที่เป็นกลุ่มหลักของผู้เช่า

- 🔁 การแข่งขัน:
เหตุการณ์แผ่นดินไหวเมื่อปีก่อนส่งผลให้บางอาคารมีผู้เช่าออกเดินหน้าลดพื้นที่ใช้สอย แต่บริษัทสามารถรีฟันด์เงินประกันและรักษาความสัมพันธ์กับผู้เช่าได้อย่างมีประสิทธิภาพ

---

## 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: หากตัดรายการรายได้อื่นที่เกิดจากเงินประกันออก จะกระทบ DPU อย่างไร?
A: ในแง่ของ Performance หากตัดรายการดังกล่าวออก จะทำให้ Core Performance เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน เนื่องจากลดต้นทุนรายได้พิเศษที่ไม่เกี่ยวข้องกับธุรกิจหลัก และสะท้อนภาพรวมความยั่งยืนของธุรกิจได้ดีขึ้น

Q: สธรสแควร์มี Occupancy Rate ต่ำกว่า Park Venture เจ็ดเปอร์เซ็นต์ชัดเจน มีแผนกลับมาใกล้ 85% ก่อนปี 2570 หรือไม่?
A: มีแผนดำเนินการอย่างจริงจัง โดยเน้นการ “Active outreach” ไปยังลูกค้าเดิมและลูกค้าใหม่ เพื่อเพิ่มโอกาสในการขยายพื้นที่เช่า โดยคาดว่าจะกลับมาใกล้เคียง 85% ก่อนสิ้นปี 2570 หากสถานการณ์ตลาดดีขึ้นตามเป้าหมาย

Q: มีการตอบรับสัญญาเช่าใหม่เพิ่มขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสที่ผ่านมา?
A:
- Park Venture: ~3% (YoY)
- สธรสแควร์: ~1% (YoY)

Q: กองทัศน์ให้น้ำหนักเรื่องการรักษาค่าเช่าหรือเพิ่ม Outturn มากกว่ากัน?
A: เน้นทั้งสองด้านอย่างเท่าเทียม แต่ไม่มีนโยบายลดค่าเช่าเพื่อปรับตัวเองลง เน้นการเพิ่มประสิทธิภาพผ่าน Customized lease terms และการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินแทน

Q: มีสัญญาณจากผู้เช่าว่าจะขยายพื้นที่หรือลดพื้นที่ในปี 2567 หรือไม่?
A:
- Park Venture: มีแนวโน้มขยายพื้นที่เนื่องจากอัตราการเช่าอยู่ที่เกือบ 97% และเคยมีประวัติการขยายพื้นที่ในอดีต
- สธรสแควร์: รอประเมินผลจากเจรจาใหม่ ๆ โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสสี่

Q: มีแผนรีไฟแนนซ์หนี้เงินต้นจำนวน 2 พันล้านบาทที่ครบกำหนดปี 2567 หรือไม่?
A: เบื้องต้นมีแผนนำเงินลงทุนในกองทุนอยู่แล้วประมาณ 1,230 ล้านบาท มาคืนชำระหนี้ส่วนหนึ่ง และโลว์ออกเพื่อให้โครงสร้างหนี้มั่นคงขึ้น โดยยังไม่เปิดเผยรายละเอียดเงื่อนไขการเจรจา

Q: มีแผนซื้อทรัพย์ใหม่เข้ามาหรือไม่?
A: มีแผนศึกษาทรัพย์สินที่มีศักยภาพอย่างต่อเนื่อง โดยเน้นในพื้นที่กรุงเทพมหานครและศูนย์กลางธุรกิจขนาดใหญ่ แต่ยังไม่มีการประกาศซื้อทรัพย์ใหม่ในไตรมาสที่ผ่านมา

Q: มีแผนเพิ่ม Outturn อีกเปอร์เซ็นต์หรือไม่?
A: ยังไม่มีแผนเพิ่ม Outturn โดยเน้นการปรับปรุงคุณภาพทรัพย์สินและเสริมสร้างความยืดหยุ่นในสัญญาเช่ามากกว่า

---

## 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

### เป้าหมาย (Targets):

- ระยะสั้น (ภายในปี 2570):
- เพิ่ม Occupancy Rate สธรสแควร์ให้ใกล้เคียง 85%
- เสริมความยืดหยุ่นในสัญญาเช่าเพื่อรองรับผู้เช่าใหม่ได้มากขึ้น

- ระยะยาว (ภายในปี 2575):
- พัฒนาโครงสร้างการลงทุนให้มั่นคงยิ่งขึ้น โดยเฉพาะการรีไฟแนนซ์หนี้และขยายฐานทรัพย์สินเข้าสู่พื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจใหญ่

### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out):

- การเติบโตของ Occupancy Rate สธรสแควร์อย่างต่อเนื่อง
- เศรษฐกิจโลกและนโยบายรัฐที่อาจส่งผลต่ออุปสงค์อาคารสำนักงาน
- อายุสัญญาเช่าคงเหลือของทรัพย์สินทั้งสองอาคาร โดยเฉพาะในปี 2567–2568 ที่มีการหมดสัญญาจำนวนมาก
- การควบคุมต้นทุนและสภาพคล่องของหนี้สิน โดยเฉพาะเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น