สรุป Opportunity Day

GVREIT – Q1 FY2026 (Oppday)
*Reporting Period: April 1, 2023 – June 30, 2023*
*Current Fiscal Year: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026*
*Prior Year: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025*

---

### 1. Executive Summary

GVREIT รายงานผลประกอบการไตรมาสแรกปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) โดยยังคงรักษาระดับผลตอบแทนอันมั่นคงผ่านกลยุทธ์การบริหารทรัพย์สินแบบยั่งยืนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในอาคาร Park Venture ECOPEX และ Sukhumvit Square ที่ได้รับการปรับปรุงโครงสร้างและประสบการณ์ผู้เช่าผ่านโครงการ Asset Enhancement Initiative (AEI) ปี 2567
หุ้นกู้มีอันดับเครดิตคงที่ระดับ BBB-Stable จาก Standard & Poor’s โดยยังคงรักษาคุณภาพโครงสร้างการเงินและศักยภาพการเติบโตในระยะยาว
ผลประกอบการไตรมาสแรกมีรายได้เพิ่มขึ้นจากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ยังคงแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในอาคารสำนักงานและ Retail ส่วนใหญ่ยังคงมีผู้เช่ารายใหญ่ที่มั่นคง และมีแนวโน้มการเติบโตของผู้เช่าใหม่จากหลากหลายอุตสาหกรรม
จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point) คือ การยกระดับภาพรวมประสิทธิภาพทรัพย์สินผ่าน AEI และการบริหารความสัมพันธ์กับผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในอาคาร Sukhumvit Square ที่มีอัตราการเช่าเพิ่มขึ้นตามแผนการตลาดระยะยาว

---

### 2. Financial & KPI Analysis

ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | พ.ศ. ก่อนหน้า | พ.ศ. ปัจจุบัน |
|------|---------------|--------------|
| รายได้รวม | — | 271.5 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | — | 168.0 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | — | 165.0 |
| DPU (Distribution Per Unit) | — | 7.70 |
| Occupancy Rate (รวมอาคารทั้งสอง) | — | 84.0% |

> *หมายเหตุ: รายได้รวมและกำไรสุทธิคำนวณจากข้อมูลใน Transcript โดยอ้างอิงค่าเช่าเฉลี่ยและอัตราการเช่าที่รายงานอย่างชัดเจน*

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core Profit

| รายการ | Core Profit (อาคาร Park Venture & Sukhumvit Square) | Non-Core Profit |
|------|---------------------------------------------------|----------------|
| EBIT | 168.0 ล้านบาท | — |
| อัตราผลตอบแทนจากการดำเนินงาน (Rental Yield) | เฉลี่ย 7.7% | — |

> *Core Profit ครอบคลุมทั้งสองอาคารหลัก โดยไม่มีรายการพิเศษ เช่น การจัดกิจกรรมหรือรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์*

---

### 3. Drivers & Constraints

#### ปัจจัยภายใน
- ✅ กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การดำเนินโครงการ Asset Enhancement Initiative (AEI) ในปี 2567 สำเร็จสิ้นเชิงในอาคาร Park Venture และ Sukhumvit Square ส่งผลให้ประสบการณ์ผู้เช่าดีขึ้น และยังคงรักษาอัตราการเช่าได้อย่างมั่นคง
- การบริหารความสัมพันธ์กับผู้เช่ารายใหญ่ โดยเฉพาะใน Sukhumvit Square ที่ยังคงรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยไว้ที่ระดับ 80% และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นตามการเติมเต็มพื้นที่ใหม่จากอุตสาหกรรมหลากหลาย
- ⚠️ ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- มีผู้เช่ารายใหญ่บางรายใน Sukhumvit Square เปลี่ยนแปลงแผนการใช้งานสัญญา เช่น ผู้เช่าจากสหรัฐอเมริกา (Consumer Products) ที่ต้องย้ายออกจากอาคารไปยังอาคารอื่น โดยเฉพาะในช่วงคิวหนึ่งสองหก ส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงชั่วคราว

#### ปัจจัยภายนอก
- 🔼 เศรษฐกิจมหภาค:
- อัตราดอกเบี้ยนโยบายคงที่ระดับ ~2.5% ช่วยสนับสนุนสภาพคล่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในทำเลระดับพรีเมียม
- 🔻 นโยบายรัฐ:
- การปรับโครงสร้างภาษีและกฎเกณฑ์การจัดสรรทรัพย์สินอาจกระทบต่อความสามารถในการลงทุนระยะยาว
- 🔄 การแข่งขันในตลาด:
- มีการเพิ่มขึ้นของอาคารระดับ B และ C ในทำเลใกล้เคียง โดยเฉพาะในแนวถนนวิทยุ ส่งผลให้ต้องเน้นย้ำคุณภาพและประสบการณ์ผู้เช่าเพื่อรักษาฐานรายได้

---

### 4. Q&A Deep Dive

Q: มีแผน Asset Enhancement (AEI) รอบใหม่ไหมในอนาคต?
A: ปัจจุบันยังไม่มีแผน AEI ในระยะสั้น โดยเชื่อว่าทรัพย์สินหลักทั้งสองอาคาร (Park Venture และ Sukhumvit Square) มีศักยภาพแข่งขันได้ดีในตลาด โดยเฉพาะจากการปรับปรุงโครงสร้างและเทคโนโลยีในปี 2567

Q: อัตราการเช่าของ Sukhumvit Square อยู่ที่ 80% มีสาเหตุหลักมาจากอะไร?
A: อัตราการเช่าไม่สะท้อนภาพรวมความสามารถในการแข่งขันของอาคาร แต่เกิดจากเหตุการณ์เฉพาะราย เช่น การเปลี่ยนแปลงแผนการใช้งานของผู้เช่ารายใหญ่ โดยทีม Property Manager และกองทุนกำลังดำเนินการตลาดเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่จากหลากหลายอุตสาหกรรม

Q: ปี 2567–2568 มีแนวโน้มอัตราค่าเช่าปรับตัวขึ้นไหม?
A: จากการวิเคราะห์ Expirely Profile และแผนการต่อสัญญา อัตราค่าเช่าคาดว่าจะรักษาระดับเดิมไว้ได้ โดยเฉพาะในอาคารสำนักงานและ Retail ส่วนใหญ่ยังคงมีผู้เช่ารายใหญ่ที่ต่อสัญญาอย่างต่อเนื่อง

Q: มูลค่าทรัพย์สินรวมของ GVREIT ในไตรมาสนี้อยู่ที่เท่าใด?
A: มูลค่าทรัพย์สินรวม (Net Asset) อยู่ที่ประมาณ 8,295 ล้านบาท โดยมีมูลค่าตลาดรวมอาคาร Park Venture และ Sukhumvit Square เท่ากับ 54,990 ล้านบาท

Q: มีแผน refinance หนี้สินกู้ที่ครบกำหนดในปี 2570 หรือไม่?
A: มีการพูดคุยเรื่อง refinance โดยเฉพาะกับหนี้สินประเภท Bullet Bond (มูลค่า ~2,000 ล้านบาท) โดยต้องพิจารณาอัตราดอกเบี้ยนโยบายและโครงสร้างหนี้รวม เพื่อหาจุด Optimal ในการชำระคืน

Q: อัตราค่าเช่าเฉลี่ยของอาคาร Park Venture ในไตรมาสนี้อยู่ที่เท่าใด?
A: อัตราค่าเช่าเฉลี่ยอาคาร Park Venture (สำนักงาน) ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2569 เท่ากับ 1,130 บาท/ตารางเมตร

Q: มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาใน Sukhumvit Square เหรือไม่?
A: มีผู้เช่าใหม่หลายรายจากอุตสาหกรรมหลากหลาย เช่น Retail, Consumer Products และ Tech Startup ที่สนใจเติมเต็มพื้นที่ว่างหลังการเปลี่ยนแปลงแผนการใช้งาน

Q: การจ่ายปันผลไตรมาสแรกนี้มีอัตราผลตอบแทนเท่าใด?
A: อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผล (DPU) เท่ากับ 7.70 บาทต่อหน่วย ซึ่งคำนวณจากกำไรสุทธิหลังปรับปรุงแล้ว และยังคงอยู่ในเกณฑ์ขั้นต่ำของกรต.

Q: มีแผนจ่ายปันผลรายปีตามแผนการชำระหนี้หรือไม่?
A: กำลังพิจารณาจัดสรรปันผลให้สอดคล้องกับแผนการชำระหนี้ โดยเน้นรักษาสภาพคล่องของกองทุนไว้ก่อน

Q: มีผู้เช่ารายใหญ่ใดที่ต้องย้ายออกจาก Sukhumvit Square หรือไม่?
A: มีผู้เช่าจากสหรัฐอเมริกา (Consumer Products) ที่ต้องย้ายออกจากอาคารไปยังอาคารอื่น โดยเฉพาะในช่วงคิวหนึ่งสองหก

---

### การประเมินความเชื่อมั่น
ผู้บริหารตอบคำถามได้ชัดเจนและตรงประเด็น โดยเน้นย้ำถึงความมั่นคงของฐานรายได้และศักยภาพการเติบโตในระยะยาว แต่มีจุดที่ตอบระมัดระวัง เช่น การไม่เปิดเผยรายละเอียดเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับแผน refinance และการประเมินอัตราผลตอบแทนในอนาคต โดยยึดหลักข้อมูลที่มีอยู่และหลีกเลี่ยงการคาดเดา

---

### 5. Conclusion

#### เป้าหมาย (Targets)
- ระยะสั้น (1–2 ปี):
- เพิ่มอัตราการเช่ารวมในอาคาร Park Venture และ Sukhumvit Square สู่ระดับ 85% โดยเฉพาะในไตรมาสที่ 3–4 พ.ศ. 2569
- รักษาระดับ DPU ไว้ที่ 7.7–8.0 บาทต่อหน่วย ในปีงบประมาณ 2569
- ระยะยาว (3–5 ปี):
- เสริมพลังความยั่งยืนผ่านการปรับปรุงโครงสร้างและเทคโนโลยีอัตโนมัติในอาคารทั้งสอง
- เพิ่มสัดส่วนรายได้จากผู้เช่ารายใหม่จากอุตสาหกรรมที่เติบโตเร็ว เช่น Tech, HealthTech และ Retail

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การเปลี่ยนแปลงแผนการใช้งานของผู้เช่ารายใหญ่ใน Sukhumvit Square
- อัตราดอกเบี้ยนโยบายหากมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องจะส่งผลต่อแผน refinance และโครงสร้างหนี้สิน
- การแข่งขันจากอาคารระดับ B/C ในทำเลใกล้เคียงที่อาจกดดันอัตราค่าเช่าได้