บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

สรุป Oppday: LHSC Trust (2024)

สรุป Oppday: LH Shopping Center Trust (2024)

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

LH Shopping Center Trust มุ่งเน้นการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่ค้าปลีก โดยมีโครงการ Terminal 21 อโศก และ Terminal 21 พัทยา เป็นสินทรัพย์หลัก

กองทรัสต์ได้รับรางวัล Best REIT Excellence จากตลาดทรัพย์แห่งประเทศไทย และ Best REIT Performance Award ต่อเนื่อง 2 ปีซ้อน (2023-2024)

แม้จะได้รับผลกระทบจากสถานการณ์ COVID-19 ในปี 2019 แต่กองทรัสต์สามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็ว และมีอัตราการเช่ากลับมาที่ 85-90% ในปี 2022

โครงการ Terminal 21 อโศก มีผู้เช่าหลากหลายถึง 500 กว่าราย ครอบคลุมตั้งแต่แฟชั่น IT และอาหาร มีอัตราการเช่า 99% และจำนวนผู้ใช้บริการเฉลี่ย 50,000-55,000 คนต่อวัน

โครงการ Terminal 21 พัทยา มีผู้เช่า 403 ราย อัตราการเช่า 99% และจำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มสูงขึ้น ทำ New High เมื่อเทียบกับช่วงก่อน COVID-19

มูลค่าสินทรัพย์ของกองทรัสต์เพิ่มขึ้นเป็น 13,000 ล้านบาท หลังจากการลงทุนใน Terminal 21 พัทยา NAV อยู่ที่ 11-12 บาท

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

กองทรัสต์มองเห็นโอกาสในการเติบโตจากแนวโน้มการฟื้นตัวของการท่องเที่ยว โดยคาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทย 38-40 ล้านคนในปีนี้

การออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ของศูนย์การค้า และทำเลที่ตั้งใจกลางเมือง ช่วยดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ

การทำ Event และ Marketing อย่างต่อเนื่อง สร้างความน่าสนใจและความแตกต่าง ทำให้มีผู้ใช้บริการกลับมาใช้บริการอย่างต่อเนื่อง (Repeat Guests)

มีแผนการลงทุนเพิ่มเติมใน Supporting Facility ของ Terminal 21 พัทยา

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

สถานการณ์ COVID-19 ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ แต่กองทรัสต์สามารถปรับตัวได้ค่อนข้างไว

สัญญาเช่าบางส่วนจะหมดอายุในปีนี้ แต่เนื่องจากแนวโน้ม Traffic ที่ดี การปรับขึ้นค่าเช่ายังคงเป็นไปในทิศทางเชิงบวก

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

กองทรัสต์ปรับตัวโดยการปรับเปลี่ยนค่าเช่า Fix เป็นค่าเช่าแปรผันในช่วง COVID-19 เพื่อรักษาผู้เช่าที่มีคุณภาพ

เน้นการบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมืออาชีพ และสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า

ให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, and Governance) ในการบริหารจัดการ เพื่อสร้างความยั่งยืนในระยะยาว

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

แนวโน้มของธุรกิจยังคงเป็นบวก โดยมีแรงหนุนจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ

ตั้งเป้าหมายที่จะสร้างผลประกอบการที่สม่ำเสมอ และจ่ายเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง

ให้ความสำคัญกับการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีศักยภาพ และการบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A นาทีที่ 40:07]

1. **อัตราการต่อสัญญาเช่า**
   • **คำถาม:** อัตราการต่อสัญญาเช่าเมื่อเทียบกับในอดีตเป็นอย่างไร?
   • **คำตอบ:** อัตราการต่ออายุ (Retention Rate) ของศูนย์อยู่ที่ 80-90% มีแนวโน้มที่ดีต่อเนื่อง แม้ในช่วง COVID-19 ก็พยายามรักษาผู้เช่าที่มีคุณภาพไว้
2. **โมเมนตัม Traffic และยอดขาย**
   • **คำถาม:** โมเมนตัมของ Traffic และยอดขายเป็นอย่างไรบ้าง?
   • **คำตอบ:** Traffic ของอโศกกลับมาเกือบ 100% คาดหวังนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้นในปีนี้ ส่วนพัทยา Traffic เกินปี 2019 แล้ว
3. **แผนการซื้อสินทรัพย์เพิ่ม**
   • **คำถาม:** ปีนี้มีแผนการซื้อสินทรัพย์เพิ่มหรือไม่?
   • **คำตอบ:** หาสินทรัพย์อยู่เรื่อยๆ แต่ไม่กล้านำเสนอสินทรัพย์ที่ทำให้ผลตอบแทนกองทรัสต์ด้อยลง ยังอยู่ระหว่างศึกษาทรัพย์ใหม่ๆ ทั้งในและนอกกลุ่มสปอนเซอร์ หากมีความคืบหน้าจะนำเสนอต่อไป
4. **การปรับขึ้นค่าเช่า**
   • **คำถาม:** มีแผนการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร?
   • **คำตอบ:** ปกติปรับขึ้นค่าเช่าเฉลี่ย 3-5% ต่อปี แต่ปีนี้สถานการณ์ Traffic ดีขึ้นมาก คาดว่าจะปรับขึ้นค่าเช่าได้ดี
5. **ต้นทุนซ่อมแซมและปรับปรุง**
   • **คำถาม:** มีต้นทุนค่าใช้จ่ายซ่อมแซม หรือปรับปรุงศูนย์อย่างไรบ้าง?
   • **คำตอบ:** มีการซ่อมแซมเป็นประจำอยู่แล้ว แต่อาจมีรายการพิเศษที่อาจเกิดขึ้น ซึ่งพูดถึงค่าใช้จ่ายประมาณ 50-100 ล้านบาท เพื่อปรับปรุงศูนย์ให้ดึงดูดคนมาเดิน และไม่กระทบต่อพื้นที่เช่า
6. **Traffic พัทยาฟื้นตัวเร็วกว่ากรุงเทพฯ**
   • **คำถาม:** ทำไม Traffic ที่พัทยาฟื้นตัวเร็วกว่ากรุงเทพฯ?
   • **คำตอบ:** พัทยาการท่องเที่ยวฟื้นตัวสูงกว่าช่วงก่อน COVID-19 แล้ว นอกจากนักท่องเที่ยวต่างชาติแล้ว ลูกค้าหลักคือคนกรุงเทพฯ ที่เดินทางมาพักผ่อนช่วงเสาร์-อาทิตย์
7. **สัดส่วน Revenue Sharing**
   • **คำถาม:** สัดส่วน Revenue Sharing เป็นอย่างไร?
   • **คำตอบ:** อโศก: รายได้ Fix เกือบ 70%, Consign/Revenue Sharing 32% พัทยา: รายได้ Fix ประมาณ 80%, Consign/GP 20%
8. **ร้าน Pop Mart เป็น Sharing หรือไม่**
   • **คำถาม:** ร้าน Pop Mart เป็น Sharing หรือไม่?
   • **คำตอบ:** ไม่ได้เป็น Sharing เป็น Fix
9. **Seasonal ของรายได้**
   • **คำถาม:** Q1 vs Q4 รายได้ไหนสูงกว่ากัน?
   • **คำตอบ:** สัญญา 2 ใน 3 หรือ 80% เป็นรายได้ Fix ดังนั้น Seasonal มีผลจาก 2 เรื่อง Q1 ได้อานิสงส์จากการปรับขึ้นค่าเช่าที่ทยอยหมด แต่ Q4 มักมี Traffic ที่ดีกว่า
10. **สัญญาเช่า GP**
    • **คำถาม:** Traffic ที่ดีขึ้นวิ่งเข้าสัญญาเช่า GP เท่าไหร่?
    • **คำตอบ:** อโศก 32% พัทยา 19%
11. **สัญญาเงินกู้ของกองทรัสต์**
    • **คำถาม:** สัญญาเงินกู้ของกองทรัสต์เป็นอย่างไร?
    • **คำตอบ:** ใช้การ Financing ด้วยการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน อ้างอิงอัตราดอกเบี้ยตาม MLR มีส่วนลดเล็กน้อยจากการปรับดอกเบี้ยของ กนง.
12. **สัดส่วนลูกค้า Local vs Foreign**
    • **คำถาม:** สัดส่วน Traffic ลูกค้า Local vs Foreign เป็นอย่างไร?
    • **คำตอบ:** อโศก: คนไทย 60%, ต่างชาติ 40% พัทยา: คนไทย 40%, ต่างชาติ 60%
13. **ค่าใช้จ่าย Marketing ใครจ่าย**
    • **คำถาม:** ค่าใช้จ่าย Marketing ใครจ่าย? กองทรัสต์ หรือ สปอนเซอร์?
    • **คำตอบ:** พอสินทรัพย์อยู่ในกองทรัสต์แล้ว การ Marketing ศูนย์เอง เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้าในศูนย์ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายของกองทรัสต์
14. **ผลกระทบจากฝุ่น PM และนโยบายรัฐ**
    • **คำถาม:** นโยบายรัฐเรื่องรถไฟฟ้า 20 บาท ทำให้ Traffic เพิ่มขึ้นหรือไม่?
    • **คำตอบ:** เรื่องนี้มีนัยสำคัญ เพราะศูนย์เป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สาย หากผลักดันได้จะเป็นประโยชน์ในภาพระยะยาว