FUTURERT Q2/2569 กำไรสุทธิโต 10.4% รับอานิสงส์พื้นที่เช่ากลับมาเปิดดำเนินการ
รายได้รวมทรงตัว แต่กำไรจากการลงทุนสุทธิปรับเพิ่มขึ้น หลังพื้นที่เช่าที่ปิดปรับปรุงกลับมาเปิดให้บริการ ขณะที่ต้นทุนทางการเงินตาม TFRS16 ยังคงเป็นรายการสำคัญที่ต้องพิจารณา
ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ฟิวเจอร์ซิตี้ (FUTURERT) รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2569 มีรายได้รวม 260.9 ล้านบาท ทรงตัวใกล้เคียงไตรมาสก่อนหน้า แต่เติบโต 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 125.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยมีปัจจัยหลักจากการกลับมาเปิดดำเนินการของพื้นที่เช่าที่เคยปิดปรับปรุง ส่งผลให้รับรู้รายได้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทางการเงินตามมาตรฐานบัญชี TFRS16 ยังคงเป็นรายการสำคัญที่ต้องจับตา
Hero: หัวใจกำไร — สาเหตุหลักที่ทำให้ผลประกอบการเปลี่ยน
1) หัวใจคืออะไร
หัวใจสำคัญที่ขับเคลื่อนกำไรจากการลงทุนสุทธิของ FUTURERT ในไตรมาส 2 ปี 2569 คือ การกลับมาเปิดดำเนินการของพื้นที่เช่าที่เคยปิดปรับปรุงในปี 2568 ซึ่งส่งผลให้กองทรัสต์สามารถรับรู้รายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยกำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโต 10.4% YoY อยู่ที่ 125.6 ล้านบาท แม้ว่ารายได้รวมจะทรงตัว QoQ ที่ 260.9 ล้านบาท และเติบโตเพียง 5.6% YoY ก็ตาม ปัจจัยนี้ถือเป็นปัจจัยหลักจากการดำเนินงานปกติที่ส่งผลโดยตรงต่อรายได้และกำไร
2) ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น
การที่พื้นที่เช่าที่เคยปิดปรับปรุงกลับมาเปิดดำเนินการ หมายถึงพื้นที่เหล่านั้นสามารถกลับมาสร้างรายได้จากการเช่าได้อีกครั้ง ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากการบริหารจัดการพื้นที่และการดำเนินงานของกองทรัสต์ที่สามารถฟื้นฟูและเปิดให้บริการได้ตามแผน ส่งผลให้รายได้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 6.0% YoY อยู่ที่ 257.7 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายได้หลักของกองทรัสต์ การเพิ่มขึ้นของรายได้นี้ได้ช่วยชดเชยผลกระทบจากปัจจัยอื่นๆ เช่น ดอกเบี้ยรับที่ลดลง 29.6% YoY และต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น 5.8% YoY (ซึ่งเป็นรายการทางบัญชีตาม TFRS16 ที่ไม่มีผลกระทบต่อกระแสเงินสดจริง) ทำให้ภาพรวมกำไรจากการลงทุนสุทธิยังคงเติบโตได้
3) จะเกิดขึ้นต่อเนื่องหรือไม่
มีโอกาสต่อเนื่อง โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากแผนการปรับปรุงพื้นที่โซนแฟชั่น ชั้น 3 และพื้นที่ส่วนกลางบริเวณรอบ VOID โซน Cascata ที่จะทยอยดำเนินการต่อเนื่องตลอดปี 2569 เพื่อยกระดับภาพลักษณ์และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์พื้นที่ ซึ่งหากการปรับปรุงแล้วเสร็จและสามารถหาผู้เช่าใหม่ได้ จะช่วยเสริมศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การทยอยปิดพื้นที่เพื่อปรับปรุงในบางส่วนอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าในระยะสั้นได้บ้าง แต่คาดว่าผลกระทบโดยรวมจะถูกชดเชยด้วยการกลับมาเปิดดำเนินการของพื้นที่เดิมและศักยภาพของพื้นที่ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่
Highlight สำคัญ
- กำไรจากการลงทุนสุทธิเติบโต 10.4% YoY แตะ 125.6 ล้านบาท จากการกลับมาเปิดดำเนินการของพื้นที่เช่าที่ปิดปรับปรุงในปี 2568
- รายได้รวม 260.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% YoY แต่ลดลงเล็กน้อย 0.1% QoQ
- รายได้ค่าเช่า 257.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.0% YoY จากการกลับมาเปิดพื้นที่ แต่ลดลง 0.2% QoQ จากการทยอยปิดพื้นที่โซนแฟชั่นเพื่อปรับปรุง
- ต้นทุนทางการเงินตาม TFRS16 เพิ่มขึ้น 5.8% YoY อยู่ที่ 96.6 ล้านบาท ซึ่งเป็นรายการทางบัญชีที่ไม่มีผลกระทบต่อกระแสเงินสดจริง
- มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV) เพิ่มขึ้น เป็น 5,311.7 ล้านบาท หรือ 10.0302 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นไตรมาส 2/2569
- อนุมัติจ่ายประโยชน์ตอบแทน 0.2656 บาทต่อหน่วย จากผลการดำเนินงาน Q2/2569 กำหนดจ่าย 8 ก.ย. 2569
ภาพรวมผลประกอบการ
FUTURERT รายงานผลประกอบการไตรมาส 2 ปี 2569 มีรายได้รวม 260.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ลดลง 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยมีรายได้ค่าเช่า 257.7 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.0% YoY จากการกลับมาเปิดพื้นที่เช่าที่เคยปิดปรับปรุงในปี 2568 อย่างไรก็ตาม รายได้ค่าเช่าลดลง 0.2% QoQ เนื่องจากมีการทยอยปิดพื้นที่โซนแฟชั่นเพื่อปรับปรุงตั้งแต่เดือนเมษายน 2569 ดอกเบี้ยรับปรับลดลง 29.6% YoY และ 9.5% QoQ สอดคล้องกับทิศทางอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่ลดลง ส่วนรายได้อื่นเพิ่มขึ้น 16.1% YoY และ 292.4% QoQ จากรายได้เบี้ยปรับและค่าสนับสนุนกิจกรรม
ค่าใช้จ่ายรวมอยู่ที่ 135.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% YoY และ 0.3% QoQ โดยค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์สินลดลง 37.8% YoY และ 13.1% QoQ เนื่องจากค่าใช้จ่ายการตลาดและค่าซ่อมบำรุงลดลงตามฤดูกาลและอยู่ในระหว่างดำเนินการ ต้นทุนทางการเงินตาม TFRS16 เพิ่มขึ้น 5.8% YoY และ 1.4% QoQ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายทางบัญชีที่ไม่มีผลกระทบต่อกระแสเงินสดจริง
ส่งผลให้กำไรจากการลงทุนสุทธิอยู่ที่ 125.6 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.4% YoY แต่ลดลง 0.4% QoQ โดยมีสาเหตุหลักมาจากการกลับมาเปิดดำเนินการของพื้นที่เช่าที่เคยปิดปรับปรุงในปี 2568
โอกาส
- การปรับปรุงพื้นที่เพื่อยกระดับภาพลักษณ์: การปรับปรุงพื้นที่โซนแฟชั่นและพื้นที่ส่วนกลางจะช่วยเพิ่มความทันสมัย ประสิทธิภาพการใช้ประโยชน์พื้นที่ และเสริมศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนในระยะยาว
- การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม: การแจ้งข้อมูลเกี่ยวกับการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมและการจัดหาแหล่งเงินทุน แสดงถึงการมองหาโอกาสในการขยายพอร์ตการลงทุนเพื่อสร้างการเติบโต
- นโยบายการจ่ายประโยชน์ตอบแทน: การจ่ายประโยชน์ตอบแทนไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว และไม่น้อยกว่าปีละ 2 ครั้ง เป็นปัจจัยบวกต่อผู้ถือหน่วยทรัสต์
ความเสี่ยง
- การปิดพื้นที่เพื่อปรับปรุง: การทยอยปิดพื้นที่โซนแฟชั่นเพื่อปรับปรุงอาจส่งผลกระทบต่อรายได้ค่าเช่าในระยะสั้น
- ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย: แม้ดอกเบี้ยรับจะลดลง แต่ต้นทุนทางการเงินตาม TFRS16 ที่คำนวณจากภาระหนี้สินตามสัญญาเช่าระยะยาว อาจได้รับผลกระทบหากมีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยในอนาคต (แม้จะเป็นรายการทางบัญชี)
- การเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสินทรัพย์: รายการกำไรสุทธิจากเงินลงทุนที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมของสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อาจมีความผันผวนได้
สิ่งที่ต้องจับตาเป็นพิเศษ
- ความคืบหน้าของการปรับปรุงพื้นที่: ติดตามผลการปรับปรุงพื้นที่โซนแฟชั่นและพื้นที่ส่วนกลาง ว่าจะสามารถดึงดูดผู้เช่าและสร้างรายได้ได้ตามเป้าหมายหรือไม่
- การลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม: ความชัดเจนและรายละเอียดของการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ รวมถึงผลตอบแทนที่คาดหวัง
- อัตราการเช่าพื้นที่ส่วนกลาง: การเปลี่ยนแปลงของอัตราการเช่าพื้นที่ส่วนกลางที่ก่อให้เกิดรายได้ ซึ่งในไตรมาสนี้ลดลงเล็กน้อย
- ผลกระทบจาก TFRS16: การรับรู้ต้นทุนทางการเงินตามมาตรฐานบัญชี TFRS16 และผลกระทบต่อการตีความผลประกอบการที่แท้จริง
- การบริหารจัดการหนี้สินตามสัญญาเช่า: การบริหารจัดการภาระหนี้สินตามสัญญาเช่าที่มีระยะยาว
รายละเอียดเชิงลึก (กลุ่ม: ทั่วไป (ไม่ระบุกลุ่ม))
FUTURERT มีการบริหารจัดการพื้นที่เช่าที่ค่อนข้างคงที่ โดยอัตราการเช่าเฉลี่ยของผู้เช่าหลักและผู้เช่ารายย่อยอยู่ที่ 95.5% เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.3% QoQ ในขณะที่อัตราการเช่าพื้นที่ส่วนกลางที่ก่อให้เกิดรายได้ลดลง 0.5% QoQ อยู่ที่ 83.4% ซึ่งอาจเป็นผลมาจากการปรับปรุงพื้นที่บางส่วน
ในด้านผลประกอบการ รายได้รวมยังคงมีความแข็งแกร่ง โดยได้รับแรงหนุนจากการกลับมาของพื้นที่เช่าที่เคยปิดปรับปรุง อย่างไรก็ตาม การทยอยปิดพื้นที่เพื่อปรับปรุงในไตรมาสนี้ส่งผลให้รายได้รวมทรงตัว QoQ การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ โดยค่าใช้จ่ายในการบริหารทรัพย์สินลดลงอย่างมีนัยสำคัญ YoY และ QoQ
ประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณาคือการรับรู้ต้นทุนทางการเงินตามมาตรฐาน TFRS16 ซึ่งเป็นรายการทางบัญชีที่สะท้อนภาระผูกพันระยะยาวจากการเช่า แต่ไม่มีผลกระทบต่อกระแสเงินสดจริง การพิจารณากำไรจากการลงทุนสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว (ไม่รวมผลกระทบ TFRS16) ซึ่งอยู่ที่ 222.2 ล้านบาท จะช่วยให้เห็นภาพผลการดำเนินงานที่แท้จริงได้ชัดเจนขึ้น
ฐานะการเงินและกระแสเงินสด
ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2569 สินทรัพย์รวมของ FUTURERT อยู่ที่ 12,672.5 ล้านบาท โดยมีเงินลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมูลค่า 11,602.2 ล้านบาท (รวมหนี้สินตามสัญญาเช่า 6,904.2 ล้านบาท) และมีเงินลงทุนในหลักทรัพย์และเงินฝากสถาบันการเงิน 1,035.3 ล้านบาท หนี้สินรวมอยู่ที่ 7,360.8 ล้านบาท โดยมีหนี้สินตามสัญญาเช่าเป็นสัดส่วนหลักที่ 6,904.2 ล้านบาท
สินทรัพย์สุทธิ (NAV) เพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 5,311.7 ล้านบาท หรือ 10.0302 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้นจาก 9.9775 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นไตรมาสก่อนหน้า การเพิ่มขึ้นของ NAV สะท้อนถึงการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน
สรุปท้าย
หัวใจสำคัญของผลประกอบการ FUTURERT ในไตรมาส 2 ปี 2569 คือการกลับมาเปิดดำเนินการของพื้นที่เช่าที่เคยปิดปรับปรุง ซึ่งช่วยหนุนกำไรจากการลงทุนสุทธิให้เติบโต 10.4% YoY แม้ว่ารายได้รวมจะทรงตัว QoQ จากการทยอยปิดพื้นที่เพื่อปรับปรุง แต่แนวโน้มการปรับปรุงพื้นที่อย่างต่อเนื่องตลอดปี 2569 ประกอบกับการมองหาโอกาสลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติม ถือเป็นปัจจัยบวกต่อการเติบโตในอนาคต อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรจับตาความคืบหน้าของการปรับปรุงพื้นที่ การลงทุนใหม่ และผลกระทบจากการรับรู้ต้นทุนทางการเงินตามมาตรฐาน TFRS16 เพื่อประเมินศักยภาพการสร้างผลตอบแทนของกองทรัสต์ต่อไป