บทความ ข่าวสาร กิจกรรม

LHSC อัพเดทผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2566 พร้อมกลยุทธ์ขับเคลื่อนการเติบโตอย่างยั่งยืน

LHSC อัพเดทผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2566 พร้อมกลยุทธ์ขับเคลื่อนการเติบโตอย่างยั่งยืน

สวัสดีครับ ขอต้อนรับเข้าสู่งาน Oppday ของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ LH Shopping Center หรือ LHSC นะครับ ในวันนี้ทาง บลจ. Land and Houses ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ จะขอเสนอภาพรวมของกองทรัสต์ และนำเสนอผลการดำเนินงานไตรมาส 3 ปี 2566 ครับ

กองทรัสต์ LHSC เป็นกอง Retail Center ลงทุนในทรัพย์สินประเภท Shopping Mall หลักๆ แล้วมีทรัพย์สินอยู่ทั้งหมด 2 ทรัพย์สิน ได้แก่ Terminal 21 อโศก และ Terminal 21 พัทยา เป็นกองทรัสต์ประเภทสิทธิการเช่า 100% และมีอายุคงเหลืออยู่ที่ประมาณ 19 ปี

มี Property Manager คือ LH Retail Management Trustee คือ SCBAM และ Sponsor คือ LH Mall & Hotel กองทรัสต์ได้จัดตั้งขึ้นตั้งแต่ปี 2557 และมี First Trade ตั้งแต่วันที่ 26 ธันวาคม 2557 เมื่อปลายปีที่แล้วได้มีการเพิ่มทุนเข้ามาคือตัว Terminal 21 พัทยา ในปี 2566 กองทรัสต์กองนี้ได้รับรางวัล Best Retail Performance จาก SET Award และในปี 2567 สองปีซ้อน และปีนี้เองก็กำลังเข้าชิงอยู่ จะรู้ผลวันที่ 27 พฤศจิกายนนี้ว่าจะได้รับรางวัลเป็นปีที่ 3 ติดต่อกันหรือไม่

ณ สิ้นไตรมาส 3 ปีนี้ กองทรัสต์มี Market Cap อยู่ที่ 9,492 ล้านบาท และมี Total Asset อยู่ที่ 13,832 ล้านบาท มี NAV อยู่ที่ 9,889 ล้านบาท และ NAV ต่อ Unit อยู่ที่ 12.7 บาท

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

Terminal 21 อโศก มี NLA (Net Leasable Area) พื้นที่ปล่อยเช่าทั้งหมดอยู่ที่ 37,191 ตารางเมตร มีผู้เช่ารวมทั้งหมด 543 ราย มี ARR อยู่ที่ 2,424 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นมาจากไตรมาสก่อนหน้า 0.8% และปรับเพิ่มขึ้นมาจากปีก่อนหน้า 4.3% โดยมี Occupancy Rate อยู่ที่ 98% มีการปรับลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 1% และจากปีก่อนหน้า 1.4%

Terminal 21 พัทยา มี NLA อยู่ที่ 44,818 ตารางเมตร มีผู้เช่ารวมอยู่ที่ 401 ราย มี ARR อยู่ที่ 1,771 บาทต่อตารางเมตร ปรับเพิ่มขึ้นมาจากไตรมาสก่อนหน้า 2% และถ้าเทียบกับปีก่อนหน้าอยู่ที่ 7.5% Occupancy Rate อยู่ที่ 95% มีปรับลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.4% และปรับลดลงจากปีก่อนหน้าที่ประมาณ 2% คาดว่าในไตรมาสหน้า Occupancy Rate จะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเนื่องจากจะมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทฯ มีการจัด Event เพื่อกระตุ้นยอดขาย และสร้าง Awareness ให้กับนักท่องเที่ยวที่เข้ามาใช้บริการในศูนย์ฯ และเพิ่มยอดขายให้กับทางผู้เช่าด้วย

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

Traffic ของ Terminal 21 อโศก ในปี 2566 เทียบกับปีก่อนหน้า (2565) มีการปรับตัวลดลง 5-6% แต่ Traffic ของพัทยาปรับเพิ่มขึ้นมาจากปีก่อนหน้าประมาณ 1%

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

ไม่มีข้อมูลในส่วนนี้

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

ชื่อก็บอกแล้ว Terminal Concept ของ Theme ของทางห้างเองก็จะมองเป็น Destination สำหรับเมืองต่างๆ ที่อยู่รอบโลก และจะเป็น Iconic Landmark ของทั่วโลกอยู่ในห้าง เช่น หอไอเฟล เป็นต้น และจะมีการกระจาย Brand ผู้เช่า และมีการแบ่งสัดส่วนพื้นที่เช่า โดยมีทั้งผู้เช่าที่เป็น Branding เช่น Pomma, H&M และผู้เช่าที่ขายในส่วน Fashion หรือว่าผู้เช่าที่ขายในส่วนที่เป็น Souvenir ของฝากสำหรับนักท่องเที่ยว รวมถึงมีร้านอาหารต่างๆ โดยเฉพาะ Food Court ที่มีชื่อเสียง

ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นมา (ช่วงคลี่คลายของ Covid) Occupancy Rate มีการปรับตัวค่อยๆ เพิ่มขึ้น ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นมา Occupancy Rate อยู่ที่ประมาณ 97%-99% ในส่วนของอโศก ในส่วนของพัทยาเอง Occupancy Rate ตั้งแต่ปี 2565 ก็อยู่ที่ 95% และปรับอยู่ระหว่าง 95-97% ARR ของอโศกมีการปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ซึ่งล่าสุดอยู่ที่ 2,424 บาทต่อตารางเมตร ในส่วนของพัทยาก็ปรับเพิ่มขึ้นทุกปีเหมือนกัน ล่าสุดในปี 2566 อยู่ที่ 1,771 บาทต่อตารางเมตร

สัดส่วนสัญญาเช่าของอโศก แบ่งเป็น Fix Rent อยู่ที่ 85% และ Consignment อยู่ที่ 15% ในส่วนของพัทยา Fix Rent อยู่ที่ 73% และ Consignment อยู่ที่ 27% สัญญาเช่าของอโศกจะหมดอายุมากสุดในช่วงปี 2569 (55%) ส่วนของพัทยาจะหมดตอนปี 2570 (53%) ทาง Property Manager จะมีการเจรจากับทางผู้เช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือนก่อนที่สัญญาจะหมด ทำให้พอรู้แล้วว่าจะมีการต่อสัญญาเช่าไปกี่เปอร์เซ็นต์แล้ว ซึ่งในอดีตที่ผ่านมามีการต่อสัญญาเช่าอยู่ที่ประมาณ 80% ขึ้นไป โดยส่วนของอโศกเองต่อที่ 91% ในปีก่อนหน้า

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่มต้น นาทีที่ 16:16

1. ความเป็นไปได้ในการจัด Oppday ทุกไตรมาส
   • คำถาม: มีความเป็นไปได้ขนาดไหนที่บริษัทจะมาออก Oppday ทุกไตรมาส เพราะรายงานการชี้แจงผลประกอบการแต่ละไตรมาสไม่มีรายละเอียดอะไรเลย?
   • คำตอบ: ทาง บลจ. จะนำกลับไปพิจารณาให้ว่าจะสามารถออก Oppday ทุกไตรมาสได้หรือไม่
2. แนวโน้มการเติบโตของปันผล
   • คำถาม: ปันผลปีหน้ามีแนวโน้มจะเติบโตสัก 1-2% ไหม?
   • คำตอบ: ถ้าดูจาก Occupancy Rate และ ARR ที่มีการเติบโตทุกปี ทางเราไม่สามารถ Confirm ได้ แต่เราอยากจะจ่ายปันผลที่ไม่น้อยกว่าเดิม และอยากให้มีการเติบโตในส่วนของธุรกิจ
3. แผนการนำทรัพย์สินเข้ามาเพิ่มในกอง REIT
   • คำถาม: ปีหน้ามีแผนจะนำทรัพย์สินเข้ามาเพิ่มในกอง REIT ไหม?
   • คำตอบ: ต้องดูสถานการณ์สภาวะเศรษฐกิจด้วยว่าช่วงนั้นสามารถเพิ่มทุนได้หรือไม่ แต่ทางเราก็หวังว่าจะมีการเพิ่มทุนในอนาคตอันใกล้ มีการพูดคุยกันอยู่ว่าจะสามารถเพิ่มทุนได้หรือไม่ในปีหน้า
4. Daily Foot Traffic ในช่วง Q4
   • คำถาม: Daily Foot Traffic ในช่วง Q4 ปีนี้ของ Terminal 21 อโศกจะลดลง YOY เหมือนช่วงที่ผ่านมาของปีนี้ไหม (ตั้งแต่มีนาคมถึงกันยายน) ส่วนของ Terminal 21 พัทยา ถ้าดูช่วง Q4 จะค่อนข้างสูงโดยเฉพาะในเดือนธันวาคม ดังนั้นจะนำเป็นฐานที่สูงและส่งผลให้ Q4 ลดลงไหม?
   • คำตอบ: เนื่องจากนักท่องเที่ยว ในไตรมาส 4 เป็นช่วง High Season เราคาดหวังว่านักท่องเที่ยวจะเข้ามาในไทยมากขึ้น และเลยคาดการณ์ว่าในไตรมาส 4 Traffic ไม่ว่าจะเป็นของอโศกเอง หรือของพัทยาเอง ไม่น่าจะน้อยกว่าไตรมาส 3
5. ผลการดำเนินงานของทรัพย์สินเดิม (Terminal 21 อโศก)
   • คำถาม: ผลการดำเนินงานถ้านับเฉพาะทรัพย์สินเดิมอย่าง Terminal 21 อโศกในช่วงไตรมาส 3 รายได้เติบโตไหม?
   • คำตอบ: เติบโตขึ้น เนื่องจาก Occupancy Rate อาจจะลดลง 1% แต่ว่าตัว ARR เองก็มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น
6. Gap การเพิ่ม ARR ของศูนย์พัทยา
   • คำถาม: ทางศูนย์พัทยายังมี Gap สามารถเพิ่ม AR ได้อยู่ไหม?
   • คำตอบ: ยังมี Gap ครับ ภาพรวมเติบโตขึ้น
7. ปัจจัยที่น่ากังวลในไตรมาสนี้และปีหน้า
   • คำถาม: มีอะไรน่ากังวลในไตรมาสนี้และปีหน้าไหม?
   • คำตอบ: ในไตรมาส 4 คิดว่ายังไม่ได้มีปัจจัยภายนอกใหม่ๆ เข้ามา ก็เลยยังไม่ได้มีเพิ่มเติมจากต้นปีที่ผ่านมาที่มีหลายปัจจัยเข้ามาเยอะ ก็ยังคิดว่าไตรมาส 4 น่าจะเป็นไตรมาสที่ผลประกอบการไม่ด้อยกว่าไตรมาส 3
8. Q4 Oppday
   • คำถาม: Q4 Oppday จะมาไหม?
   • คำตอบ: จะนำไปพิจารณาให้ครับ
9. การอัพเดทข้อมูล
   • คำถาม: เนื่องจากกองนี้ Transaction ค่อนข้างจะไม่หวือหวาเหมือนกองบ้านใกล้เรือนเคียงเราเป็นกองโรงแรมที่อยู่ในเครือเดียวกัน?
   • คำตอบ: เราก็จะพยายามอัพเดทในทางหน้าเว็บไซต์ของกอง LHSC เป็นประจำทุกไตรมาสอยู่แล้ว ในกรณีที่เราไม่ได้ออก Oppday กอง LHSC อาจจะแตกต่างจาก LH Hotel หน่อย เพราะ Hotel นี่ก็ขึ้นอยู่กับ Seasonal แต่ LHSC ส่วนใหญ่จะเป็นสัญญาเช่า Fix ก็เลยจะหวือหวาน้อยกว่า
10. แผนการจ่ายปันผลเพิ่ม
    • คำถาม: ทางกองมีแผนจะจ่ายปันผลเพิ่มหรือไม่ หรือว่าเน้นจ่ายคืนเงินกู้มากกว่า?
    • คำตอบ: อันนี้ต้องดูจริงๆ เราก็พิจารณาทั้งสอง Way ดูทั้งโครงสร้างเงินทุนด้วยว่า ณ วันที่เราเอาทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ โครงสร้างเงินทุนของเงินกู้ยืมกับคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อเราก็ไม่อยากจะให้โครงสร้างอันนี้ที่เราเหมือนขายหุ้นกู้หน่วยไป ณ วันแรก จะเปลี่ยนแปลงหรือทำให้ผู้ถือหน่วยกระทบ เราก็จะพิจารณาจุดนี้จุดนึง และก็จะดูถึงสภาพผลประกอบการ แล้วก็สภาพสภาวะเศรษฐกิจด้วยว่าปันผลนี้ถ้าเกิดยังมี Room จ่ายได้ก็อาจจะจ่ายเพิ่ม หรือว่าถ้าเกิดอนาคตต้องมีการคืนเงินกู้ หรือว่ามีแผนการเพิ่มทุนอะไรหลายๆ อย่าง จะเอาเข้ามาเป็นปัจจัยในการพิจารณาด้วย แต่ยังไงก็ตามเราก็ไม่อยากจะจ่ายปันผล เราก็ตั้งใจว่าจะจ่ายปันผลให้สม่ำเสมอ
11. แผน Renovate Terminal ทั้งสองโครงการ
    • คำถาม: Terminal ทั้งสองโครงการจะมีแผน Renovate ไหม?
    • คำตอบ:
      • อโศก: ปีนี้ Renovate ห้องน้ำไปแล้ว โซนด้านหลังเฟส 1 แล้วก็ตอนนี้กำลังไปตัวเฟส 2 กำลังดำเนินการไป ปีหน้าของอโศกจะ Renovate ในส่วนส่วนกลาง พื้นที่ส่วนกลางอีกครั้ง
      • พัทยา: ตอนนี้ยังไม่มี Renovate ใหญ่
      ในส่วนของแผน Renovate เราจะเปิดอยู่ใน Annual Report และจะมีการชี้แจงว่า Capex ใช้ไปเท่าไหร่ สำหรับปีนี้ก็ใช้ไม่เกิน 100 ล้านบาท
12. Q4 เป็นช่วงที่จ่ายปันผลเยอะ
    • คำถาม: ปกติไตรมาส 4 จะเป็นปีที่จ่ายปันผลเยอะ?
    • คำตอบ: ตามกฎของ กลต. เราต้องจ่ายปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว เพราะงั้นไตรมาส 4 จะเป็นไตรมาสที่จริงๆ ก็หนึ่งเหตุผลก็คืออาจจะเป็นไตรมาสที่ต้องมีการ Adjust การจ่ายปันผลเพื่อให้เป็นไปตามกฎ กลต. ด้วย เพราะฉะนั้นเนี่ยถ้าเกิดบางครั้งเราอาจจะจ่ายปันผลได้ไม่ครบตามกฎ กลต. นั้นไตรมาส 4 ก็อาจจะเป็นไตรมาสที่มีการจ่ายปันผลมากขึ้น อย่างไรก็ตามอันนี้ก็ขึ้นอยู่กับการประมาณการในหลายๆ ตัวในงบการเงิน ก็อยากจะจ่ายปันผลให้สม่ำเสมอมากกว่า
13. การดูการจ่าย 90%
    • คำถาม: การจ่าย 90% ดูเป็นไตรมาสหรือเป็นรายปี?
    • คำตอบ: ดูเป็นรายปีครับ ดูภาพรวมทั้งปี ตามกฎ กลต. หลังจากการ Adjust ค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว
14. ค่าใช้จ่ายในการ Renovate
    • คำถาม: ปกติห้าง Renovate กองเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายหรือทาง Sponsor?
    • คำตอบ: อันนี้ไม่ใช่กองแบบโรงแรม ที่มีแบ่งสัดส่วนค่าใช้จ่ายกัน ค่าใช้จ่ายทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายต้นทุนการขายเอง ค่าใช้จ่ายในการบริหาร หรือว่าค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม Renovate จะเป็นค่าใช้จ่ายกองทรัสต์
15. การคืนเงินกู้ให้ครบก่อนหมดอายุ
    • คำถาม: เรื่องของเงินกู้ยืม ทางกองมีนโยบายจ่ายให้ครบก่อนหมดอายุอย่างน้อยกี่ปีไหม?
    • คำตอบ: เราจะดูโครงสร้างเงินทุนของกองทรัสต์ว่าสมควรจะมีเงินกู้ยืมอยู่กี่เปอร์เซ็นต์ และถ้าเกิดสมมุติว่ามีความเป็นไปได้ไหม ก็ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจด้วยว่าจะจ่ายเงินกู้ครบหมดหรือเปล่า แต่ว่าถ้าเกิดมองว่าการมีโครงสร้างเงินทุนเงินกู้ยืมอยู่ก็อาจจะทำให้ผลประโยชน์ของ Yield ปรับตัวได้ดีกว่า ก็ต้องดูในส่วนของการเพิ่มทุนอนาคตอีกด้วย อันนี้เราก็จะพิจารณาตามปัจจัยต่างๆ ที่กล่าวมาว่าจะต้องคืนเงินกู้ทั้งหมดหรือเปล่า
16. อายุของกองทุนที่เหลือ 19 ปี
    • คำถาม: อายุของกองทุนที่เหลือ 19 ปี ต้องครบก่อนล่วงหน้าสัก 5 ปีไหม?
    • คำตอบ: คือตามปกติครับ ก็ต้องครบ จ่ายคืนเงินกู้ครบภายใน 19 ปีอยู่แล้ว ยกเว้นจะมีการเพิ่มทุน Asset ใหม่ๆ เข้ามาเพิ่ม

โดยสรุป LHSC ยังคงมุ่งมั่นที่จะสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืน โดยให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพ การสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้เช่าและลูกค้า และการสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน