สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวดทั้งปี (YE) พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทเอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่นจำกัดมหาชน (SC) มุ่งเน้นการเติบโตอย่างยั่งยืนผ่านการปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอธุรกิจให้หลากหลายขึ้น โดยยังคงเครื่องยนต์หลักจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย พร้อมขยายฐานรายได้เข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สร้างรายได้ประจำ เช่น โรงแรม คลังสินค้า และอพาร์ทเมนต์ในสหรัฐอเมริกา ปีนี้บริษัทเดินหน้าแผนธุรกิจอย่างต่อเนื่อง โดยมุ่งเน้นการเพิ่มสัดส่วนกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำให้สูงขึ้นเป็น 30% ก่อนปี พ.ศ. 2570 และตั้งเป้าหมายยอดขายรวมทั้งประเทศอยู่ที่ 27,000 ล้านบาท ในขณะที่โครงสร้างพอร์ตโฟลิโอได้ปรับเปลี่ยนไปสู่ความหลากหลายมากขึ้น โดยมีการเปิดโครงการใหม่จำนวน 6 โครงการในปีงบประมาณ พ.ศ. 2568 มูลค่ารวมประมาณ 28,100 ล้านบาท และยังคงเน้นกลุ่มบ้านในช่วงราคาสูงกว่า 100 ล้านบาทเป็นหลัก

จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point): การเปลี่ยนแปลงจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยเป็นเครื่องยนต์หลัก ไปสู่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำ โดยเฉพาะในภูมิภาคภูเก็ตและจังหวัดกรุงเทพฯ พร้อมเปิดตัวโครงการใหม่ในรูปแบบล้ำสมัยตอบโจทย์ความต้องการผู้บริโภคจริง และยังเน้นการพัฒนาโมเดลธุรกิจใหม่ภายใต้กลุ่มบริษัท SC Green Mark และ SCAble เพื่อเสริมสร้างคุณค่าหลังการขายให้กับลูกค้าอย่างยั่งยืน

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | ปี พ.ศ. ก่อนหน้า | ปี พ.ศ. ปัจจุบัน |
|-------------------------------------------|----------------|---------------|
| รายได้รวม | | 27,000 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | | 1,533 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | | 1,533 |
| (เพิ่ม KPI สำคัญเฉพาะของบริษัท) | | |
| - ยอดขายรวม (Total Sales Revenue) | - | 27,000 |
| - มูลค่าหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) | 1.39 | 1.29 |

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core

| ธุรกิจ | รายได้ (ล้านบาท) | กำไรขั้นต้น (%) | สัดส่วนรายได้ |
|-------------------------------|-------------------|------------------|----------------|
| อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย | 21,000 | 29.4% | 78% |
| อสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำ | 6,000 | 35.0% | 22% |

> หมายเหตุ: กำไรขั้นต้นของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำสูงกว่าจากอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย เนื่องจากการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายและอัตรากำไรขั้นต้นที่ดีกว่า โดยเฉพาะจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องในสหรัฐอเมริกาและประเทศไทย

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล: การขยายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในภูเก็ตและกรุงเทพฯ พร้อมเปิดตัวโครงการใหม่ในรูปแบบ luxury และ upper-class ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าระดับสูง
- การปรับโครงสร้างผลิตภัณฑ์: พัฒนา new series 8 ชุด เพื่อตอบโจทย์ความต้องการจริงของผู้บริโภค เช่น พื้นที่สำหรับครอบครัวใหญ่ สัดส่วนพื้นที่ส่วนตัว และการออกแบบแบบบ้านเพื่อให้เห็นลูกตลอดเวลา
- การบริหารจัดการหนี้สิน: ลด D/E Ratio จาก 1.39 ในปี พ.ศ. 2567 เป็น 1.29 ในปี พ.ศ. 2568 โดยเน้นการชำระหนี้ระยะยาวอย่างสม่ำเสมอและวางแผนออกหุ้นกู้ทุกปีประมาณ 6,000 ล้านบาท

#### ปัจจัยภายนอก
- ผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาค: สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยยังคงมีความต้องการชะลอตัว เนื่องจากราคาที่ยังไม่กลับตัวตามคาดหมาย ส่งผลให้ยอดขายรวมลดลง 19% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
- นโยบายรัฐบาล: การควบคุมราคาระบบการเงินและภาษีอสังหาริมทรัพย์ส่งผลต่อแรงจูงใจผู้บริโภคในการซื้อซึ่งยังคงอยู่ในระดับจำกัด
- คู่แข่ง: บริษัทรายใหญ่ในอุตสาหกรรมมีการเปิดตัวโครงการใหม่หลายรูปแบบ โดยเฉพาะในกลุ่ม luxury และ mixed-use ส่งผลให้ SC จำเป็นต้องเน้นความแตกต่างด้านคุณภาพและบริการหลังการขายเพื่อรักษาฐานลูกค้า

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: บริษัทสแกนว่าฮิลล์จำกัดดำเนินธุรกิจทางด้านอะไรคะ?
A: สแกนว่าฮิลล์จำกัดจะดำเนินธุรกิจด้านสุขภาพและเวลเนสต์ โดยเปิดตัวแบรนด์บริการภายใต้ชื่อ SCAble เพื่อเสริมสร้างคุณค่าหลังการขายให้กับลูกบ้าน โดยเน้นบริการดูแลสุขภาพและไลฟ์สไตล์ในระดับพรีเมียม

Q: แผนการลงทุนในธุรกิจสร้างรายได้ประจำในปี พ.ศ. 2569 เป็นอย่างไรบ้างคะ?
A: มีแผนลงทุนเพิ่มเติมในโรงแรมประมาณ 450 ห้อง โดยเน้นบริเวณภูเก็ตและพัทยา และขยายโครงการแวร์เฮ้าส์ในพื้นที่ EC Zone และบางนา โดยมีพื้นที่รวมประมาณ 17,000 ตารางเมตร มูลค่าลงทุนรวมประมาณ 8,000 ล้านบาท ในสัดส่วน 25% จากงบลงทุนรวมทั้งปี

Q: ธุรกิจแวร์เฮ้าส์ปัจจุบันมีพื้นที่กี่ตารางเมตรแล้ว และอัตราการเช่าเป็นอย่างไรบ้างคะ?
A: ณ สิ้นปี พ.ศ. 2568 มีพื้นที่แวร์เฮ้าส์รวมประมาณ 20,000 ตารางเมตร โดยสร้างเสร็จแล้ว 14,000 ตารางเมตร อัตราการเช่าอยู่ที่เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ และมีการพรีบุ๊กเต็มสำหรับโครงการวิวทูปสูตรที่จะเสร็จในปี พ.ศ. 2569

Q: มีผลกระทบจากสงครามอิหร่านต่อต้นทุนการก่อสร้างหรือไม่คะ และมีแผนรับมืออย่างไรบ้างคะ?
A: บริษัทประเมินว่าผลกระทบจากการขัดขวางการนำเข้าวัสดุก่อสร้างในปี พ.ศ. 2568 จะไม่มีผลต่อโครงการใหม่ เนื่องจากมีการล็อกราคาและประมูลสัญญาเสร็จสิ้นก่อนเหตุการณ์เกิดขึ้นอย่างชัดเจน

Q: มีแผนจอดหุ้นกู้อีกหรือไม่คะ?
A: มีแผนออกหุ้นกู้รายปีประมาณ 6,000 ล้านบาท โดยในปี พ.ศ. 2568 ออกแล้วจำนวน 3,750 ล้านบาท ในเดือนมกราคม และจะออกอีกจำนวน 2,250 ล้านบาทในเดือนกรกฎาคม

Q: มีแผนบริหารสภาพคล่องอย่างไรในปี พ.ศ. 2568 คะ?
A: มีวงเงินพร้อมเบิกประมาณ 10,000 ล้านบาท และโครงการระยะยาวส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านรูปแบบ Joint Venture กับพาร์ทเนอร์ โดยจัดสรรเงินลงทุนในรูปแบบระยะยาวเพื่อลดภาระสภาพคล่องจากโครงการรายบุคคล

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets)
- ระยะสั้น (1–3 ปี): เติบโตรายได้รวมอยู่ที่ประมาณ 27,000 ล้านบาท และเพิ่มสัดส่วนกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำให้สูงขึ้นเป็นเกือบ 15%
- ระยะยาว (5–7 ปี): เสร็จสิ้นเป้าหมายสัดส่วนกำไรจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รายได้ประจำให้ถึง 30% ก่อนปี พ.ศ. 2570

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การชะลอตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย ซึ่งอาจกดดันยอดขายรวมและผลประกอบการในระยะกลาง
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายรัฐบาลที่อาจส่งผลต่อโครงสร้างราคาระยะยาว
- การบริหารจัดการภาระหนี้สินและสภาพคล่องให้คงที่ โดยเฉพาะเมื่อมีโครงการลงทุนขนาดใหญ่ในภูมิภาคต่างๆ