สรุป OPPDAY

PROUD สรุปผลงานปี 2567 และทิศทางธุรกิจไตรมาส 1 ปี 2568: เน้น Real Demand พร้อมขยายสู่ภูเก็ต

สวัสดีท่านนักลงทุนและสื่อมวลชนทุกท่าน ในนามของบริษัท Proud Real Estate จำกัด มหาชน หรือ PROUD ขอต้อนรับทุกท่านเข้าร่วมรับฟังข้อมูลสรุปผลการดำเนินงานปี 2567 และทิศทางธุรกิจในไตรมาส 1 ปี 2568 ภายในงาน Opportunity Day จัดโดยตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในวันนี้

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ไฮไลท์หลักของปี 2567 คือการรับรู้รายได้จากโครงการ New Cross Khu Khot ซึ่งเป็นโครงการที่ acquired มาจากบริษัท Noble ในปีก่อนหน้า โครงการนี้ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าคูคต และสามารถส่งมอบได้ก่อนระยะเวลาที่กำหนดไว้

ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบเชิงบวกคือ Location ที่ดีของโครงการ New Cross Khu Khot ซึ่งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า ทำให้มีความต้องการ (demand) อย่างต่อเนื่อง แม้ว่าภาพรวมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจมี headwind บ้าง แต่ underlying project ของ PROUD เน้นในเรื่องของ real demand ทำให้ rejection rate ไม่สูงเท่าค่าเฉลี่ยในตลาด

ณ สิ้นปี 2567 บริษัทได้โอนโครงการ New Cross Khu Khot ไปแล้วประมาณ 95% ที่เหลือคาดว่าจะทำได้จบอย่างรวดเร็ว

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทมีโครงการที่ launch ไปที่หัวหิน และในกรุงเทพฯ โดยผสมผสานทั้งแนวสูงและ destination ในเรื่องของ holiday นอกจากนี้ยังมีโครงการที่จะ launch ที่ภูเก็ตด้วย

บริษัทมีแผนที่จะเน้นในเรื่องของ real demand และสร้างความแตกต่างด้วย location ที่ดี และ product ที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักคือ สภาวะเศรษฐกิจและการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

บริษัทมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ real demand และมี location ที่โดดเด่น เพื่อลดผลกระทบจากสภาวะเศรษฐกิจที่ไม่แน่นอน

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

บริษัทมีวิสัยทัศน์ที่จะเป็นผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เน้น real demand และสร้างความแตกต่างด้วย product ที่มีคุณภาพและ location ที่ดี

บริษัทมีแผนที่จะขยายธุรกิจไปยัง location ใหม่ๆ เช่น ภูเก็ต และพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าที่หลากหลาย

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [นาทีที่ 32:20]

1. ค่าใช้จ่ายราคาที่เพิ่มขึ้นของโครงการร่มคอนแวนต์

   • ค่าใช้จ่ายในการบริหารปีที่แล้วอยู่ที่ 211 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 39% คิดเป็น 59 ล้านบาทจากปีก่อนหน้า 152 ล้านบาท ส่วนหนึ่งมาจากการ amortize โครงการร่มคอนแวนต์

   • ปีที่แล้วมีการ amortize เพิ่มขึ้น 25 ล้านบาทจากปี 2566 ปีนี้เหลือ amortize อีก 10 ล้านบาทก็จะลดลง เพราะจะเริ่มโอนปีหน้า ปีนี้ amortize อีกไม่เยอะ ปีต่อไปปีหน้าก็ไม่มีแล้ว

2. อัปเดตโครงการ VRV

   • VRV เป็นโครงการที่ขายประมาณ 85 ล้านบาท โครงการไม่ใหญ่ประมาณ 400 กว่าล้าน มี 6 หลัง ขายไปแล้ว 2 หลังและโอนไปแล้ว 2 หลัง อีกหลังเพิ่งโอนไปเดือนนี้

   • กำลังมีลูกค้าที่เป็นหัวใจดูอยู่ ลูกค้ากำลังซื้อกลุ่มนี้จะมา walk เรื่อยๆ การตัดสินใจจะตัดสินใจค่อนข้างใช้เวลาระยะหนึ่งก็จะใช้เวลานานอยู่ โครงการเพิ่งเสร็จดีเมื่อปลายปีที่แล้วนี่เอง ตอนนี้ก็มีความเรียบร้อยของโครงการเกิดขึ้นแล้วก็มีลูกค้าที่สนใจเดินมาดูอยู่เรื่อยๆ คาดว่าจะปิดโครงการภายในปีนี้

3. กำหนดการโอนโครงการ เวหา

   • โอนประมาณพฤษภาคม ใครที่สนใจช่วงสงกรานต์นี้ก็แวะเข้าไปชมดูได้ ช่วงสงกรานต์อาจจะยังไม่เรียบร้อยดี แต่เราก็เริ่มเปิดให้ทั้งลูกค้าทั้งคนที่สนใจเริ่มเข้าไปดูได้ แล้วจะเริ่มโอนจริงๆ ตอนเดือนพฤษภาคมเป็นต้นเดือนเป็นต้นไป เพราะฉะนั้นโครงการเวหายอดหลักๆ น่าจะเข้ามา Q2 แล้วก็ Q3 เพราะฉะนั้นทั้ง Q2 และ Q3 เนี่ยประกอบกับโครงการ New District R9 เนี่ยก็จะเป็น Quarter ที่ค่อนข้างรับรู้รายได้ค่อนข้างสูงสำหรับบริษัท ถ้าในแง่ของแต่ละไตรมาสของปีนี้นะครับ เราคาดว่า Q2 Q3 จะเป็นไตรมาสที่ค่อนข้างรับรู้รายได้สูงมากของเรา

4. อัตรา Rejection ของโครงการ New cross คูคต

   • เราโอนไปแล้ว 95% ก็เป็นตัวเลขที่ทั้ง reject ทั้ง cancel เนี่ยตกอยู่ 26% เท่านั้นเอง เป็น segment ที่ถึงแม้เราจะลงไประดับบ้านราคา 3-4 ล้านบาท คอนโดราคา 3-4 ล้านเนี่ย แต่กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อจริง เราจะเห็นสองเรื่องก็คือ หนึ่งตัวเลขของการยกเลิก ซึ่งในนั้นเนี่ยประกอบยกเลิกบวกกับ rejection จากธนาคารเนี่ย ตกอยู่แค่ 26% 26% เอง สองคืออัตราการโอนเนี่ยค่อนข้างเร็ว เราจะเห็นว่าภายในสักไม่ถึงปีเนี่ย ก็โอนไปได้ 95% นะครับ ครบโครงการจบโปรเจ็กต์

   • เพราะฉะนั้นเนี่ยด้วยสองๆ สองตัวเลขเนี่ย Confirm ว่าลูกค้าของเรา โดยเฉพาะลูกค้าของ New cross คูคตอ่ะ เป็นลูกค้าที่คุณภาพค่อนข้างดี มีอัตราการ rejection ต่ำ แล้วก็มีความเร็วในการโอนที่เร็วมาก

5. มาตรการยกเลิก LTV จะเป็นผลดีด้านไหน

   • เราก็คงผลดีกับลูกค้าอะครับ ยกเลิก LTV โลนทูแวลู ก็สินเชื่อก็คาดว่าลูกค้าก็คงจะได้รับสินเชื่อมากขึ้น แต่ลูกค้ากลุ่มเราเนี่ยที่ผ่านมาก็ยกเว้น Intercon นะครับ Intercon residence เนี่ยลูกค้าโอนสด 70% นะครับ แต่เราคาดว่าลูกค้าเวหาก็น่าจะโอนสดประมาณสัก 40% 30% นะครับ ที่เหลือก็เป็นสินเชื่อ ก็จะเป็นผลบวกต่อลูกค้าเรา แล้วก็ทางภาคอสังหาริมทรัพย์โดยรวมนะครับ LTV ปัจจุบันถ้าๆ เอาเงินดาวน์ของเราก็ 15-20% นะครับ แล้วลูกค้าก็ต้องกู้ ถ้าลูกค้าเข้าสินเชื่อก็กู้ประมาณสัก 80 85% นะครับ ถ้า LTV เพิ่มขึ้น ก็ลูกค้าก็สามารถที่จะกู้ได้มากขึ้นนะครับ ก็น่าจะเป็นผลบวกต่อตลาด แล้วก็เป็นผลบวกกับลูกค้าเราครับ

6. ความคิดเห็นเพิ่มเติมเรื่อง LTV

   • มาตรการ LTV ถ้าสมมุติว่าเราดูในเรื่องของบ้านหลังที่ 2 และหลังที่ 3 ใช่ไหมครับ ก็จะแยกเป็นในเรื่องของที่ต่ำกว่า 10 ล้านแล้วก็ที่เกินกว่า 10 ล้านแต่ว่าเป็นโปรเจ็กต์ที่ต่ำกว่า 10 ล้านของเราในในเรื่องของต่อๆ ยูนิตก็ตอนนีคูคตก็จะหมดไปแล้ว ใช่ไหมครับ ก็ถ้าจะเป็นไฮไลท์ที่จะมาสำคัญเลยเนี่ย ในเรื่องของบ้านหลังที่สองเนี่ยก็อาจจะเป็นในเรื่องของตัวพระรามเก้า แล้วก็เวหา นิดหน่อย แต่ว่าผมคิดว่าถ้าสมมุติว่ามีช่วยปลดตรงนี้ก็อาจจะมีผลกระทบบ้างในเรื่องที่ดีขึ้นนิดนึงนะครับ แต่ว่าถ้าดูพระราม 9 ของเราเนี่ยตอนนี้พระราม 9 ประมาณครึ่งนึงก็เป็นนักลงทุนต่างชาติ ใช่ไหมครับ แต่ว่าซึ่งเค้าไม่ได้เข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินของประเทศไทยอยู่แล้วโดยปกตินะฮะ แต่ว่าอีกครึ่งนึงเนี่ย ที่เป็นตลาดไทยเนี่ย ผมเชื่อว่าก็จะมีบ้านหลังที่สอง หลังที่สามบ้าง ก็อาจจะช่วยขึ้นมานิดนึงนะครับ ว่าอาจจะสามารถกู้ได้เพิ่มขึ้นนะฮะ แต่ว่าเนื่องด้วยว่าดีมานด์ที่มันมีเนี่ย ถ้าสมมุติว่าเค้ากู้ไม่ผ่านนะครับ หรือว่าเค้าไม่สามารถที่จะกู้ได้เนี่ย ผมเชื่อว่าก็มีดีมานด์ที่เป็นลีดมาในโปรเจ็กต์เนี่ย ได้อีกค่อนข้างเยอะมากพอสมควรนะฮะ ในส่วนของเวหาเองเนี่ย เราก็ยังมี real demand จากต่างชาติอีกนะครับ ซึ่งผมคิดว่าตรงนี้เนี่ย มันช่วย hedge ความเสี่ยงนะครับ แล้วก็ทำให้เราไม่ได้ต้องไปไปโฟกัสกับในเรื่องของเครดิต quality มากขนาดนั้นนะครับ แต่ว่าแน่นอนว่าถ้าสมมุติลดตรงนี้นี่ก็อาจจะช่วยนะฮะ รวมถึงเรื่องของการค่าโอนนะครับ เรื่องที่อาจจะมีการต่อในเรื่องของการลดค่าโอนอะไรแบบนี้หรือเปล่า ซึ่งผมคิดว่าของๆ เราเองเนี่ย ก็ไม่ได้ไม่ได้เป็นปัจจัยใหญ่สำหรับลูกค้าเรามากขนาดนั้น

7. กำไรปีนี้(2568) จะดีไหม

   • กำไรปีนี้ 2025 น่าจะดีมีปันผล Pay out Ratio กี่เปอร์เซ็นต์ครับ อันนี้เดี๋ยวเราคงพิจารณาอีกทีหลังจากงบออก มาของสิ้นปีนะครับ แล้วก็ตัดสินใจต้นปีหน้านะครับ แต่แน่นอนเราก็กำลัง consider เรื่องของเนื่องจากมีกำไรที่ดีเนี่ย ก็ dividend ก็เป็นสิ่งหนึ่งที่คิดว่าเราเราน่าจะมีผลตรงนี้ออกมาให้ผู้ถือหุ้นนะครับ ทุกคนครับ

8. Margin ของโครงการ

   • มอง Margin ของตัวที่เราพัฒนาเองกับตัวที่เราซื้อมาเท่าไหร่นะครับ ปกติถ้า Gross Margin ที่เราพัฒนาเองก็ตกอยู่ประมาณสัก 30-35 โครงการที่เราซื้อมาอย่างยกตัวอย่าง New cross Google ถ้าไปดูงบการเงิน Gross Margin ก็ตกอยู่ 22.5% นะครับ ปีนี้ของโครงการ New District R9 ก็น่าจะประมาณสัก 23 บวก ลบเท่า นั้นของ Gross Margin นะครับ

9. เรื่องการแจก Warrant

   • บริษัทแจก Warrant อยากพูดถึงว่าเป็นเรื่องของสภาพคล่องหรือไม่นะครับ อย่างที่คุณสุ เรียนให้ทราบไปว่าเรื่อง Warrant เป็นเรื่องของให้กับผู้ถือหุ้น โดยที่โดยที่ให้ฟรีนะครับ อันหนึ่ง อันที่สองก็คือเป็นเรื่องของการถ้าเกิดมีการ convert เข้ามานะครับ ก็อีก 2 ปีนะครับ เพราะฉะนั้นปีแรกไม่ได้มีสิทธิ์ convert อยู่แล้วนะครับ แล้วก็จากภาพที่ตะกี้เราผมเรียนให้ทราบว่า gearing เนี่ยปลายปีเราก็จะลงต่ำกว่า 1 นะครับ ปีหน้าถ้าเราไม่ได้ซื้อที่เพิ่มเติมมันก็จะเป็น Net Cash เลย เพราะฉะนั้นความต้องการในการใช้เงินหรือสภาพคล่องไม่มีปัญหานะครับ สำหรับ warrant เป็นเรื่องของ เราอยากให้ผู้ถือหุ้นเดิมเนี่ย มีๆ incentive ในการที่จะอยู่กับเรามากขึ้นนะครับ แล้วก็เป็นผลตอบแทนมากขึ้นนะครับ แต่เรื่องของพอครบ 2 ปีจะ convert มันก็เป็น upside ที่บริษัทก็จะได้เงินเข้ามาประมาณสัก 400 กว่าล้าน ซึ่งก็ไม่ได้เยอะเทียบกับสิ่งที่เรามี แต่เรื่องหนึ่งที่เพิ่มเข้ามาก็คือว่า อาจจะช่วยเรื่องของสภาพคล่องหุ้นนะครับ มากขึ้นด้วย

10. แผนการลงทุนปี 2568

    • ปี 68 เราวางงบลงทุนเรื่องของการซื้อที่ ก็วางไว้ประมาณสัก 2,000 ล้านบวกลบนะครับ ประมาณนั้นนะครับ แต่เราก็คงต้องค่อยๆ ดูนะครับด้วยสถานการณ์ทางเศรษฐกิจเราก็ต้องระวังตัวนะครับ แต่ด้วยด้วยของที่เรามีเหลือขายน้อยเนี่ย เราก็ต้องเพิ่มสต็อกมากขึ้นนะครับ เราก็บาลานซ์ตรงนี้ ทั้งความเสี่ยง กับทั้งกรดนะครับ ไปด้วยกัน

11. เรื่อง Joint Venture(JV)

    • เรื่องของบริษัทมองเรื่อง JV ไว้หรือเปล่า อันนี้เราเรายังไม่มีนะครับ แต่เราก็เปิด opportunity ไว้ตลอดเวลานะครับ แต่ ณ ปัจจุบันก็ยังไม่มีอะไรที่ที่ทำให้เราต้องไป JV ครับ ผมคิดว่าถ้าในเรื่อง ในเรื่องของ JV เนี่ยครับ ถ้าเป็นโอกาสให้เราไปลงทุน แน่นอนว่าเราดูอยู่ตลอดเวลานะครับ หลังจากที่เรามี acquire project มาบ้าง แต่ว่าด้วย Philosophy ของบริษัทในเรื่องของการทำงาน และการออกแบบเนี่ย เราค่อนข้างเลือกพอสมควรนะฮะ ในเรื่องของตรงโปรเจ็กต์ที่เราจะไป involve ด้วย แต่เราก็ไม่ปิดโอกาส ก็จะมีคนเอามาให้เราดูอยู่เรื่อยๆ เพราะว่าเราสามารถที่จะมีความยืดหยุ่นในการระดมทุน เพื่อที่จะมาลงทุนโปรเจ็กต์ใหม่ๆ ได้ในระยะเวลาสั้นๆ อย่างที่เราได้แสดงให้เห็นมานะฮะ จากตัว สอง New โครงการที่เรา acquire มานะครับ กับ อีกประเด็นหนึ่งก็คือว่าโปรเจ็กต์ที่เรามีทําๆ อยู่เนี่ย มันเริ่ม สเตท จากตรงที่เป็น Greenfield เริ่มทำใหม่เนี่ย มาเป็น field มากขึ้น มี EIA approval มี แบบ มียอดขายมากขึ้น แน่นอนว่าก็มีคนสนใจนะครับ แต่ว่าเราก็ดูเป็น case by case ไปครับ

12. มุมมองอสังหาริมทรัพย์ปีนี้

    • คำถามสุดท้ายนะครับ ด้วยเวลาที่มีอยู่ มองอสังหาริมทรัพย์เป็นยังไงปีนี้นะครับ แล้วหนี้ ครัวเรือนในระดับสูง การปล่อยสินเชื่อแบงค์ ยังกดดันนะครับ ถ้าดูของ Performance ของเราเนี่ยดีกว่าตลาดเยอะนะครับ ด้วยยอดขายที่เรามีนะครับ แต่แน่นอนเราเราต้องระวังตัวครับ เพราะฉะนั้นเรายังคงต้องซื้อที่ เพราะมันเป็น Main ธุรกิจหลักของเรานะครับ แต่ด้วยความที่เราต้องระวังตัวเองมากขึ้นนะครับ ด้วยสภาวะอย่างงี้เราเชื่อว่าตลาดไม่ได้แย่นะครับ มันเป็นสิ่งที่ต้องระวังนะครับ เพราะว่ายอดขายของเราก็ยังดีอยู่ครับ ขอบคุณครับ

โดยสรุป PROUD ตั้งเป้าที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่องในปี 2568 โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ real demand และขยายธุรกิจไปยัง location ใหม่ๆ พร้อมทั้งบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างรอบคอบ เพื่อสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหุ้น