ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ พรอสเพค โลจิสติกส์และอินดัสเทรียล
SET · กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์และกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
10.40
0.10 (0.95%)
1. สรุป OPPDAY
(Q&A)
PROSPECT อัปเดตผลประกอบการ Q2/2568 พร้อมลุยขยายพอร์ตลงทุน BFTZ6
สวัสดีครับ ขอต้อนรับเข้าสู่งาน Oppday ของกอง PROSPECT ประจำไตรมาสที่ 2/2568 วันนี้อยู่กับคุณอนันต์ ลิ้มชัยทอง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกอง และคุณพิภู ชูภาวร ผู้ช่วยหัวหน้าฝ่ายพัฒนาธุรกิจ
ในรอบนี้จะเป็นรายงานประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ซึ่งในรอบที่ผ่านมา กองได้มีการเพิ่มทุนมาเมื่อวันที่ 4 มิถุนายน ที่ผ่านมา ซึ่งตรงนี้ก็จะเป็นรายงานที่หลังจากได้มีการเพิ่มทุนมาแล้ว
1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):
- Total Asset Value เพิ่มขึ้น:
- เพิ่มขึ้นเป็น 8,841 ล้านบาท จากรอบก่อนลงทุนที่ 5,400 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมาประมาณ 3,000 กว่าล้านบาท
- Loan to Total Asset Value:
- ปัจจุบัน Loan to Total Asset Value อยู่ที่ประมาณ 34.28%
- ผู้ถือหน่วยลงทุน:
- ยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงจากหน่วยที่เพิ่มขึ้นมา
- สถาบันถืออยู่ 52.79% และรายย่อยถืออยู่ 47.21%
- พื้นที่ที่บริหารจัดการ:
- 514,000 ตารางเมตร แบ่งเป็น BFTZ1 73.44%, BFTZ3 ประมาณ 20%, และ BFTZ2 กับ Exit 4 ไล่เรียงลงมา
- Key Highlights ของไตรมาส 2:
- Occupancy Rate: 97.62%
- ผู้เช่าใช้ทรัพย์สินเอง (Factory): 72.6%
- ใช้เป็น Warehouse: 27.94%
- Renewal Rate: 75.1%
- Financial Performance:
- Revenue เพิ่มขึ้น Year-on-Year 179 ล้านบาท (+17.75%) ซึ่งเป็นผลพวงจากการเพิ่มทุนเข้ามาประมาณ 27 วัน
- Net Profit อยู่ที่ 98.69 ล้านบาท (+18% Year-on-Year)
- จ่ายเงินปันผลออกไป 0.09 บาทต่อหน่วย (Period แค่ 1.5 เดือน)
- Total ปันผลจาก 2 Quarters ที่ผ่านมาอยู่ที่ 0.395 บาทต่อหน่วย
2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):
- การเพิ่มทุน:
- มีการเพิ่มทุนเข้ามาในรอบเดือนที่ 4 มิถุนายน ที่ผ่านมา
- BFTZ2 และ BFTZ3:
- ทั้งหมดอยู่ในกองทุนแล้ว
3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):
ไม่มีข้อมูลความเสี่ยงที่ชัดเจนในส่วนนี้
4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):
ไม่มีข้อมูลวิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบที่ชัดเจนในส่วนนี้
5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):
- แผนการลงทุนใน BFTZ6:
- มีการประชุมผู้ถือหน่วยในวันที่ 18 กันยายน นี้ เพื่อนำ BFTZ6 เข้ามาในกองทุน
- BFTZ6 มีพื้นที่เช่า 50,700 ตารางเมตร (8.99% ของพอร์ต)
- Total Asset Value จะอยู่ที่ประมาณ 9,800 ล้านบาท หลังจากการลงทุนใน BFTZ6
- รายละเอียด BFTZ6:
- สัญญาเช่าช่วงที่ดิน: ประมาณ 28-29 ปี
- 2 อาคาร 10 Units
- พื้นที่เช่าทั้งหมด 50,700 ตารางเมตร
- อายุอาคารเฉลี่ย 1.1 ปี (ค่อนข้างใหม่)
- วงเงินกู้ระยะยาวและ Capital ภายในกองทุน
- ราคาประเมินต่ำสุด 963 ล้านบาท (ลงทุนไม่เกิน 970 ล้านบาท)
- การประชุมผู้ถือหน่วย:
- วันที่ 18 กันยายน เวลา 14:00 น. ที่โรงแรม Crown Plaza ลุมพินี พาร์ค
- ทรัพย์สินใน BFTZ6:
- สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้เช่า 100% เต็ม
- Location ของ BFTZ6:
- เลยจาก BFTZ3 ลงมาในคลองส่งน้ำ ประมาณ 1.5 กิโลเมตร (Strategic Zone บางนา-ตราด)
6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่มต้นที่นาที 31:58
แซนสิริ เป็นสปอนเซอร์ของกองทุน PROSPECT หรือไม่?
- ปัจจุบันยังไม่ได้เป็นสปอนเซอร์ แต่มีความสนใจในกองทุน โดยมีการเสนอขายเหมือนนักลงทุนสถาบันทั่วไป
- มีการพูดคุยเรื่องเพิ่มสปอนเซอร์เพิ่มเติมที่เป็นแสนสิริ เหตุผลหลักคือ PROSPECT Development (สปอนเซอร์หลัก) มีการ JV กับแสนสิริ ทำโครงการโรงงานและคลังสินค้าขนาดใหญ่ที่ชลบุรี (300 กว่าไร่)
- เป็น Pipeline ในอนาคตที่สามารถเอาเข้ากองได้ ตัวนั้นก็น่าสนใจ หากแสนสิริยังมีความสนใจในกองทุน และอาจจะกลับเข้ามาเป็นสปอนเซอร์ด้วย ก็เป็นสิ่งที่ดีที่จะมีบริษัทใหญ่ๆ เข้ามาถือหุ้น
ปี 2568 มีรายใหญ่ 5 รายแรกที่จะหมดสัญญาบ้างไหม? แนวโน้มการต่อสัญญาเป็นอย่างไร?
- Top 5 มี 1 เจ้าที่จะหมดสัญญาในไตรมาส 3 แต่เป็นสัญญาแค่ส่วนหนึ่งของผู้เช่าเอง ผู้เช่ายังมีทรัพย์สินอื่นที่อยู่ในกอง ดังนั้นไม่น่ามีประเด็นเรื่องการต่อสัญญา
- ทั้ง 10 อันดับแรกที่หมดปี 2568 มีการต่อสัญญาหมดเรียบร้อยแล้ว บางเจ้าระดับ 2 มีการขยายพื้นที่มากกว่าเท่าตัว
มีใครบอกเลิกสัญญาบ้างไหม?
- จาก Renewal Rate มีบางเจ้าบอกเลิกสัญญา พื้นที่หมดสัญญาจริง ๆ 8,000 กว่าตารางเมตร ห้องที่ออกไปมีการ Booking เข้ามาเรียบร้อยแล้ว Occupancy Rate ก็ยังคงสูงอยู่
มีแผนออกหุ้นกู้ไหม?
- ตอนนี้ยังไม่มี แต่ยังได้ Investment Grade อยู่
BFTZ6 Occupancy Rate เท่าไหร่?
- เต็ม 100% มีผู้เช่าทุกห้อง
ทำไม Occupancy Rate ของ Warehouse กับ Mini Factory ถึงปรับตัวลดลง?
- มีการเพิ่มทุนทรัพย์ใหม่ ทำให้พื้นที่ใหญ่ขึ้น ที่มันปรับตัวลดลงคือ Base พื้นที่ที่เยอะขึ้น และผู้เช่าบางห้องยังไม่ได้ Fill Up ซึ่งเป็นห้องเล็ก ๆ อาจจะมีการขยายและ Fill Up พื้นที่เช่าตรงนี้ขึ้นไป
Rental Rate ของ BFTZ6 เป็น Factory ใช่ไหม?
- โดยโครงสร้างของอาคาร สร้างเป็นโรงงานและคลังสินค้าได้ Spec อาคารเป็นได้ทั้งโรงงานและคลังสินค้า ในแง่ Operation ที่คุยกันจะเป็น Warehouse จะไม่ได้ใช้ Factory Rental Rate อยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 160 เพราะพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ อาคารแต่ละห้องค่อนข้างใหญ่ การใช้งานจริงของผู้เช่าจะเป็น Factory ซะส่วนใหญ่
New Asset หากโหวต EGM ผ่าน คาดว่าจะลงทุนได้ช่วงเดือนไหน?
- ถ้าไม่มีติดประเด็นเรื่องการโหวตผ่าน จะมีการลงทุนภายในไตรมาสทันที
สินทรัพย์ที่ซื้อเข้ากองทุนเมื่อปีที่แล้วมีผู้เช่าครบ 100% หรือยัง?
- ถ้าปีที่แล้วคือ Z2 Z3 ที่มีการเพิ่มทุนมาเมื่อช่วงต้นปี 2567 Z3 กับ Z2 ที่เพิ่มทุนมาเต็ม 100% แล้ว ห้องว่างที่เหลือส่วนใหญ่จะอยู่ในห้อง BFTZ1
ทำไมไม่ Acquire Asset ทีเดียวในรอบเดียวไปเลย ทำไมต้องแยกเป็น 2 รอบ?
- รอบแรก Z6 ยังไม่พร้อม Generate รายได้ ไม่อยากให้เอาตัวที่ยังไม่พร้อมเข้ามาแล้วมาเบรน ทำให้ผลตอบแทนให้กับนักลงทุนน้อยลง
BFTZ6 สัญญาเช่านานกี่ปี ที่ Occupancy Rate 100%?
- โดยส่วนใหญ่สัญญาเช่าของผู้เช่ารายย่อยจะอยู่ที่ประมาณ 3 ปี จะมีบางห้องที่สัญญาระยะยาว ถ้า Weight Average แล้วสัญญาเช่าอยู่ที่ประมาณ 3.15 ปี
สินทรัพย์ใหม่มีเงินสนับสนุนจากเจ้าของทรัพย์หรือไม่ หากมีผู้เช่าใน 3 ปีแรก?
- การันตีสำหรับทรัพย์สิน BFTZ6 จะไม่มีการันตีค่าเช่า
- มีผู้เช่าเต็มร้อยแล้ว และตัวอาคารส่วนข้างหน้า Operate มาเรียบร้อยแล้ว Operate แล้วทั้ง 2 อาคาร ก็เลยจะไม่ได้มีการการันตีค่าเช่า
ทำไมถึงรีบเอา Asset ใหม่ตัว BFTZ6 เข้า?
- ยิ่งได้ทรัพย์สินใหม่เข้ามาเร็วเท่าไหร่ จะประหยัดค่าซ่อมแซมหรือค่า Renovate มากขึ้นเท่านั้น 1-2 ปีแรกจะมีการันตีตัวรับประกันจากผู้รับเหมาอยู่ ถ้าปล่อยตัวนี้ออกไปแล้วไปรับตัวช่วงท้าย ๆ หรืออีก 2 ปีข้างหน้า เราเองจะต้อง Take ตัวนี้เข้าไปด้วย
- การประเมินมูลค่าทรัพย์สินหรือสภาพแวดล้อมต่าง ๆ จะเปลี่ยนไปแล้ว มันก็อาจจะไม่ได้ราคาที่เราได้ตอนนี้ก็ได้ จังหวะนี้เป็นจังหวะที่เหมาะสมที่สุด
BFTZ6 ลูกค้าจีน 100% หรอครับ Sector ไหนถือราย?
- ไม่ใช่ 100% จะเป็นผู้เช่าจีนค่อนข้างเยอะ จะไม่ได้เต็ม 100% จะมีผู้เช่าจีนอยู่ประมาณ 60-70% ของผู้เช่าทั้งหมด Sector ก็จะแบ่งเป็นมีทั้งกลุ่ม Electronic Electronic Component Automotive และก็พวก Transportation หรือว่ากลุ่ม Fashion เองก็ตาม
ปีหน้าน่าจะมี Asset เข้ามาอีกไหม แล้วใช้เงินที่ไหนครับ?
- ถ้าจะซื้อทรัพย์หรือลงทุนเพิ่มอีกรอบนึง Size มันอาจจะใหญ่ แล้วก็อาจจะมีทั้ง Equity แล้วก็มีทั้ง Loan ด้วย สัดส่วนก็อาจจะดูอีกทีนึงว่าสัดส่วนเท่าไหร่
หนังสือเชิญประชุมจะออกวันไหนครับ ยังไม่เห็น?
- หนังสือเชิญประชุมจะส่งออกไปวันที่ 3 กันยายน เดี๋ยวจะทยอยส่งออกไปจาก TSD ในวันที่ 3 กันยายน ก็ทางผู้ถือหน่วยน่าจะได้ทยอยได้รับไปเรื่อย ๆ แล้วก็เดี๋ยวในช่วงวันที่ 3 ก็จะมีขึ้นในจากหน้า Website ก็จะสามารถดูได้จากหน้า Website ของบริษัทเช่นกัน
ทำไม Size ที่มันใหญ่ขึ้น แล้วก็เงินปันผลที่ได้รับเนี่ยน้อยลง?
- ไตรมาสนี้ที่นักลงทุนเห็นมันยังไม่ได้รับรู้รายได้ของทรัพย์ใหม่ 100% ตอนนี้ถ้า Forecast ตัว Performance ที่เราบอก 1 ปีข้างหน้า ถ้าเพิ่มทรัพย์ใหม่เข้าไป จะได้ Dividend อยู่ประมาณ 0.86 บาทต่อหน่วยต่อปี
- ณ ไตรมาส 2 ที่เราปันผลไป รับรู้ตัวรายได้แค่ 27 วัน ถ้าลองดีดกลับดู 21 วันมีรายได้ประมาณ 35-36 ล้าน ซึ่งอันนี้ก็เป็นตัวที่การันตีว่ารายได้มันเข้ามาอย่างที่เราคาดการณ์จริงเพียงแต่ว่าระยะเวลาที่เข้ามันน้อยไปหน่อย ถ้าเมื่อไหร่ก็ตามในไตรมาสหน้า จะเข้าเต็ม ๆ ละ พอเข้าเต็ม ๆ ตามที่ Forecast มันก็ยังไม่ได้หลุดไปจากที่เรา Forecast
ปี 2569-2570 จะมีหมดสัญญามาก มีข้อกังวลในการต่อสัญญาไหม?
- เท่าที่มีการคุยแล้วก็มี Historical Data ทั้งหมด ไม่ได้มีการกังวลเรื่องการต่อสัญญา Renewal Rate ของเราส่วนใหญ่จะอยู่เฉลี่ยประมาณ 80-90% ถ้าหากหมดสัญญาจริง ก็จะมีการพูดคุยกันต่อสัญญา หรือหากมีผู้เช่าออก เราเชื่อว่าเท่าที่คุยกับเซลล์ Backlog เราค่อนข้างเยอะ การหาผู้เช่าใหม่ไม่น่าจะยาก
การเข้าลงทุนใน BFTZ6 ในรอบนี้ ราคาเข้าซื้อคิดเป็น Premium Discount จาก Average Value เท่าไหร่?
- เราได้ราคาต่ำสุด Average Value ต่ำสุดอยู่ที่ 963 ล้านบาท ซึ่งเราแจ้งผู้ถือหน่วยไปที่ขอซื้อมูลค่านี้ไม่เกิน 970 ล้านบาท ซึ่งก็จะสูงกว่ามูลค่า Average Value อยู่ที่ประมาณ 0.73%
โครงการของ PROSPECT มีจุดเด่นอย่างไรเมื่อเทียบกับคู่แข่ง?
- ทำเลที่ตั้งที่ตั้งของเราเป็น Prime Location ตัวของผู้เช่าเองได้ Benefit เต็ม ๆ ไม่ว่าจะเป็นตัวพื้นที่สีม่วง ไม่ว่าจะเป็นลักษณะอาคาร หรือ Location ที่ใกล้ทั้งท่าเรือ สนามบิน และก็พื้นที่ถนนหนทางต่าง ๆ ที่ไปสู่ทั้งในประเทศและต่างประเทศ
- ความ Flexible ของผู้เช่าเองที่สามารถปรับเปลี่ยนตัวอาคารให้เป็น Warehouse หรือ Factory ได้โดยใช้ระยะเวลาอันสั้นในการขออนุญาตโรงงาน
- ตัว Free Zone จะเป็นตัวนำสำหรับโครงการทุก ๆ โครงการเราอยู่แล้ว เพราะเนื่องจากว่าในพื้นที่ที่เป็นพื้นที่สีม่วงทำโรงงานได้ ยังไม่พอ ยังสามารถประกอบธุรกิจอยู่ใน Free Zone ได้ ประหยัดทั้งภาษีที่นำเข้า บรรจุ ประกอบ หรือแม้แต่เครื่องจักรที่เข้ามาในโครงการเนี่ย ก็ได้รับการยกเว้น
- ตอนนี้ต้นทุนหลัก ๆ ของผู้เช่าเองเนี่ยที่เขาสนใจก็คือเรื่องต้นทุน ถ้าเขาประหยัดต้นทุนมาก ถ้าเขาได้มาอยู่ในพื้นที่ Free Zone ซึ่งปัจจุบันเองใน ใน ใน ตัวทรัพย์สินที่เราลงทุนเนี่ย ก็มี Free Zone เนี่ยมากกว่า 50%
เงินปันผล 1 บาทต่อปีหรือไม่?
- ก็ต้องดูว่าจริง ๆ เรา Forecast ไว้อะนะคะ ก็ก็จะเห็นว่าเงินปันผลของเราเนี่ย การ Forecast เมื่อครั้งที่แล้วอ่ะนะคะ ที่เราบอกว่า First Yield เนี่ยอยู่ประมาณสัก 86 สตางค์ ก็ เงินปันผล 1 บาทต่อปีเนี่ยก็อาจจะต้องหาโอกาสลงทุนในทรัพย์สินที่มันดีขึ้นมาเรื่อย ๆ
โดยรวมแล้ว PROSPECT ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและมีศักยภาพในการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการลงทุนใน BFTZ6 และการบริหารจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรพิจารณาปัจจัยเสี่ยงต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตด้วย
ผู้เขียน: Admin
AiO
2. Financial & KPI
Analysis — Q2/2568