สรุป OPPDAY หุ้น PROSPECT

สรุป OPPDAY

เจาะลึกผลประกอบการ PROSPECT Q3/2568: โอกาสและความท้าทายในโลกอุตสาหกรรม

สวัสดีครับ ขอต้อนรับเข้าสู่งาน Oppday ประจำไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ของกองทรัสต์ PROSPECT วันนี้เราจะมาสรุปข้อมูลสำหรับไตรมาสที่ 3 ที่เพิ่งจบไปในเดือนกันยายน

โดยภาพรวม กองทรัสต์ PROSPECT ก่อตั้งมาตั้งแต่วันที่ 14 สิงหาคม 2563 ปัจจุบันก็ประมาณ 5 ปี อัปเดต ณ ไตรมาสที่ 3 Total Asset Value ของเราอยู่ที่ 8,940.79 ล้านบาท

ปัจจุบันมี Loan ต่อ Total Value อยู่ที่ 33.77% และกองเราก็มี Credit Rating จาก Fitch Rating อยู่ที่ BBB- ซึ่งเป็น Investment Grade

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

*

Total Asset Value อยู่ที่ 8,940.79 ล้านบาท

*

Loan ต่อ Total Value อยู่ที่ 33.77%

*

Credit Rating อยู่ที่ BBB- (Investment Grade)

*

ผู้ถือหน่วยรายย่อย 48.28% และผู้ถือหน่วยสถาบัน 51.72%

*

ทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็น BFTZ-1 (73.43%), BFTZ-3 (19.46%), BFTZ-2 (6.51%) และ BFX-4 (เล็กน้อย)

ในส่วนของผู้ถือหน่วย 48.28% ก็จะเป็นผู้ถือหน่วยรายย่อย และ 51.72% ก็จะเป็นผู้ถือหน่วยสถาบัน สำหรับทรัพย์สินที่เรามี ในส่วนของภาพใหญ่ก็จะเป็น BFTZ-1 ที่มีพื้นที่เยอะที่สุดในพอร์ต อยู่ที่ประมาณ 73.43% รองลงมาก็จะเป็น BFTZ-3 ที่ประมาณ 19.46% แล้วก็ BFTZ-2 ที่ประมาณ 6.51% และก็ BFX-4 ไล่เรียงกันลงไป

สำหรับไฮไลท์ของไตรมาสที่ 3 ไตรมาสนี้เราสามารถทำ Occupancy Rate ได้สูงถึง 98.37% และในส่วนของ 98.37% นี้ ผู้เช่าส่วนใหญ่ 71.38% ใช้พื้นที่เป็นโรงงานผลิตสินค้า

Renewal Rate ก็อยู่ที่ประมาณ 94.82% ในส่วนของ Financial Performance เอง เราก็มีการรับรู้รายได้เพิ่มขึ้นเต็มไตรมาส จากการที่เราเพิ่งลงทุนในวันที่ 4 มิถุนายน ในไตรมาสที่ 2 ไตรมาสที่ 3 ก็จะเป็นการรับรู้รายได้เต็มไตรมาสของทั้ง BFTZ-1, 2 และ 3

ซึ่งจะทำให้ Gross Revenue เพิ่มขึ้นมาเป็น 266 ล้านบาท Net Profit อยู่ที่ 155 ล้านบาท และเรามีการแจ้งว่าจะจ่ายปันผลที่ 0.215 บาท

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

*

Occupancy Rate สูงถึง 98.37%

*

ผู้เช่าส่วนใหญ่ (71.38%) ใช้พื้นที่เป็นโรงงานผลิตสินค้า

*

Renewal Rate อยู่ที่ประมาณ 94.82%

*

Gross Revenue เพิ่มขึ้นเป็น 266 ล้านบาท

*

Net Profit อยู่ที่ 155 ล้านบาท

*

จ่ายปันผล 0.215 บาท

สำหรับ Portfolio ปัจจุบันนี้ หลังจากการลงทุนครั้งที่ 3 Total Asset Value หรือ Total Leasable Area ของเราอยู่ที่ 514,000 ตารางเมตร ซึ่งจะมีพื้นที่หลักๆ ก็จะเป็น BFTZ-1 ที่ 377,000 ตารางเมตร BFTZ-2 33,000 ตารางเมตร BFTZ-3 อยู่ที่ประมาณ 100,000 ตารางเมตร และ BFX-4 3,000 ตารางเมตร

ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่ BFTZ-1, 2 และ 3 จะอยู่ในเส้นบางนาตราด อยู่ที่ซอยบางนา กม.23 กับบางนา กม.19 ซึ่งก็จะเป็น Strategic Location ของเรา โซนนั้นจะอยู่ไม่ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิ และสามารถวิ่งไปทางท่าเรือแหลมฉบัง หรือ EEC ได้ไม่ไกลมาก

ในส่วนของ Portfolio ของเรา ปัจจุบันนี้ก็จะมีพื้นที่ที่เป็น Leasehold Area อยู่ที่ประมาณ 68.1% ก็คือตัว BFTZ-1 และ BFTZ-2 ในส่วนของ Freehold ก็จะเป็น BFTZ-3 กับ BFX-4 อยู่ที่ประมาณ 31.9%

สำหรับพื้นที่ Free Zone และ General Zone เราก็จะมีพื้นที่ Free Zone สำหรับพื้นที่ Tax Free อยู่ที่ประมาณ 59.62% ของพื้นที่เช่าทั้งหมด แล้วก็จะมีส่วนที่เหลืออีก 40.38% จะเป็น General Zone

ในส่วนของ Factory Warehouse และ Built-to-Suit สัดส่วนที่ผู้เช่ามีการใช้งานในพื้นที่เช่าของเรา มีการใช้งานเป็นพื้นที่ Factory Suit 68.51% ซึ่งบวกกับ Built-to-Suit อีกประมาณ 2.87% ก็จะประมาณ 70% ซึ่งในแง่การที่ลูกค้าได้มีการใช้พื้นที่เป็น Factory เยอะ ก็จะทำให้มีการต่อสัญญาที่สูง เช่น อย่างที่เราได้เห็นในแจ้งไปประมาณ 98% ตัวนี้ก็จะเห็นได้ชัดว่าลูกค้าสามารถเอาพื้นที่เรามาเป็น Factory สร้าง Line ผลิต แล้วก็มีการต่อวิสัญญามีการได้นานขึ้นหลายๆ รอบมากขึ้น

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

*

การ Diversify กลุ่มลูกค้าและสัญชาติผู้เช่าเพื่อลดผลกระทบจาก Sector ใด Sector หนึ่ง

*

ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและผลกระทบต่อการส่งออก

*

การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ซึ่งในส่วนของกลุ่มลูกค้าเอง ในอัปเดตขึ้นมาจากไตรมาส 2 มาเป็นไตรมาส 3 ก็จะเห็นได้ว่าในอันดับที่ 1 ก็ยังเป็น Transportation Logistic อยู่ที่ประมาณ 15% รองลงมาก็จะเป็นธุรกิจที่เกี่ยวกับ Electrical Component แล้วก็จะเป็น Personal Product ซึ่งเปลี่ยนจากรอบไตรมาส 2 ที่จาก Food Beverage อันดับ 3 มาเป็น Personal Product Pharmaceutical สลับกัน ส่วนต่างๆ ก็จะไล่เรียงกันลงมาครับ ทาง Electrical Component แล้วก็กลุ่ม Steel Metal Product เองก็จะไล่กันลงไป

ในส่วนของสัญชาติผู้เช่า อันดับ 1 ยังเป็นสัญชาติไทยอยู่ที่ 36.07% อันดับที่ 2 ก็จะเป็นจีน 21% แล้วก็ญี่ปุ่น ซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้น ทางกองเองก็จะมีการ Diversify Port ไม่ว่าจะไม่ จะไม่ให้กลุ่มลูกค้ากลุ่มใดกลุ่มหนึ่งหรือเจ้าใดเจ้าหนึ่งมีพื้นที่เช่าในกองเกิน 10% ซึ่งก็จะเห็นได้ชัดจาก ตัวตารางด้านล่างที่อันดับ 1 เรามีผู้เช่าพื้นที่เช่าอยู่ที่ประมาณ 5.51% ซึ่งจะเป็นกลุ่ม Transportation Logistic ของสัญชาติไทย ไล่เรียงกันลงมาก็จะเป็นกลุ่ม Personal Product 4.8% จากญี่ปุ่น ก็ไล่ลงเรื่อยๆ เป็น 2% 1% ครับ ซึ่งการ Diversify Port ตรงนี้ก็จะทำให้มีลูกค้ากลุ่มใดกลุ่มหนึ่งหรือ Sector ใด Sector หนึ่งออกไปจาก Port ก็จะไม่ได้มีผลกระทบกับรายได้และการรับรู้รายได้ของทางกอง Prospect มากนักครับ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

*

รักษา Occupancy Rate ให้อยู่ในระดับสูง (ปัจจุบัน 98.37%)

*

บริหารจัดการค่าเช่าและ Renewal Rate ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

*

บริหารจัดการการชำระหนี้และเงินต้นอย่างมีประสิทธิภาพ

*

ให้ความสำคัญกับการตัดสินใจของนักลงทุนในการเพิ่มทุน

ถัดไปก็จะเป็นในกลุ่มของ Occupancy Rate ในเรื่องของ Occupancy Rate เอง เราสามารถทำได้ถึงจุดในไตรมาสนี้ที่ 98.37% ซึ่งเป็น High ของเรา กลุ่มผู้เช่าที่ Fill Up เข้ามา ก็จะเป็นทั้ง Warehouse ที่จาก 97 ขึ้นมาเป็น 98 ซึ่งจะเป็น Portion ใหญ่ของกอง แล้วก็กลุ่ม General Factory หรือ Built-to-Suit ยังเป็นผู้เช่าเท่าเดิมอยู่ แล้วก็ Mini Factory ที่เพิ่มเข้ามาจาก 95 เป็น 98.10%

นอกจากนี้ การต่อสัญญา การเช่า หรือว่าอายุสัญญาการเช่าคงเหลือเองก็ตาม ปัจจุบันนี้เรามีสัญญาการเช่าอยู่ที่ประมาณ 3 ปีต่อรอบ แล้วก็นั้นก็ Average พื้นที่ที่หมดสัญญาส่วนใหญ่ก็จะอยู่ประมาณ 1.38 ปี แล้วก็ในรอบนี้เรามี Renewal Rate ที่ 94.82% จากพื้นที่ที่หมดสัญญาประมาณ 27,000 ตารางเมตร

ในส่วนถัดไปก็จะเป็น Financial Performance รายรับที่เข้ามาตรงนี้ก็ อย่างที่ได้เรียนก็จะเป็นรายรับที่รับรู้รายได้เต็ม เต็มไตรมาส จากของการเพิ่มทุนเมื่อ ครั้งที่ เพิ่มทุนที่ผ่านมาลงทุนกันวันที่ 4 มิถุนายน จากที่เห็นว่าไตรมาส 2 เนี่ยอาจจะรับรู้ได้แค่ประมาณ 27 วัน ไตรมาสที่ 3 เนี่ยเราก็จะรับ รับรู้รายได้แต่ไตรมาสเนี่ยเต็มไตรมาส ดังนั้นรายได้ รายได้ Revenue ที่เพิ่มขึ้นมาก็จาก 179 ล้านบาท ก็จะเป็น 266 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมาประมาณ 48.1% Quarter Q ครับ และก็รายรับ เอ่อ Expense นะครับ รายจ่ายเนี่ยก็จะเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนรายได้นะครับ เพิ่มขึ้นมาจาก 81 ล้านเพิ่มขึ้นมา 110 ล้านนะครับ 36.58% เพิ่มขึ้นมา Q on Q แล้วก็ Net Profit on Investment เองเนี่ยครับก็จะขึ้นมาจาก 96 155 ล้านบาทนะครับ Q on Q ส่วน Total Asset Value และ Asset Value ก็จะเพิ่มขึ้นอีกจากสิ่งที่ เอ่อเราเพิ่งเพิ่มทุนกันมา

ในส่วนของ Cash Distribution การจ่ายปันผล ในรอบนี้เรามีการแจ้งการจ่ายปันผลอันว่าจากปันผลที่ 0.215 บาทต่อหน่วย ซึ่งเมื่อรวมกัน 3 ไตรมาสเนี่ยก็อยู่ที่ประมาณ 0.61 บาทต่อหน่วย คิดเป็น Analyze Yield เนี่ยที่ประมาณ 11.22% ครับ ซึ่งก็เราสามารถจ่ายปันผลได้สูงต่อเนื่องมาตั้งแต่เราตั้งกอง 2563-2564 จนถึงปัจจุบัน 2568

ในแง่ของ Timing การจ่ายเงินเองนะครับก็หลังจากที่มีการประกาศจ่ายปันผลนะครับวันที่ 3 พฤศจิกายนนะครับมันจะขึ้นเครื่องหมาย XD เนี่ยวันที่ 28 แล้วก็จะมี Record Date ในวันที่ 1 ธันวาคมนะครับหลังจากนั้นเนี่ยจะมีการจ่ายปันผลออกไปให้กับนักลงทุนนะครับวันที่ 15 ธันวาคมครับผม

ครับในส่วนถัดไปนะครับก็จะเป็นในส่วนของทรัพย์สินที่เราเพิ่งลงทุนมาในไตรมาสที่ 4 นะครับ 31 เอ่อ ตุลาคม นะครับ แล้วก็ตัวนี้มันมีการได้มีการ เอ่อเข้าประชุมผู้ถือหน่วยแล้วก็มีการอนุมัติโหวตผ่านการลงทุนมาเรียบร้อยแล้วนะครับซึ่งก็จะเป็นทรัพย์สินของ BFTZ-6 นะครับ ตัวนี้ BFTZ-6 เนี่ยก็ เอ่อจะมีพื้นที่อยู่ประมาณ 50,000 ตารางเมตรนะครับแล้วก็ เอ่อ มี พื้นที่อายุสัญญาเช่านี่อยู่ที่ประมาณ 29 ปีนะครับ

แล้วก็ เอ่อจากการลงทุนนี้ครับก็จะทำให้ เอ่อตัว TLV ของเรานะครับเพิ่ม เพิ่มขึ้นจาก 8,840 ล้านบาทนะครับเพิ่มขึ้นมาเป็น 9,900 ล้านบาทนะครับ หลังจากลงทุนเนี่ยก็จะมี Portion ของ BFTZ-6 เพิ่มขึ้นมา เอ่อในส่วนของพื้นที่เช่าทั้งหมดนะครับประมาณ 50,000 ตารางเมตรจาก 514,000 ตารางเมตรเป็น 564,000 ตารางเมตรครับ ซึ่งในแง่ของ Location เองนะครับตัว Location ของ BFTZ-6 เนี่ยก็จะทำให้ เอ่อเป็นพื้นที่จะอยู่ใกล้ๆ กับ BFTZ-3 นะครับแล้วก็จะไม่ได้ เอ่ออยู่ห่างไกลกันมากจะเป็น concentration นะครับ

ขออนุญาตส่งต่อให้ทางคุณอรัยรณครับ

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

*

การขยายการลงทุนในพื้นที่ Free Zone และพื้นที่สีม่วง

*

การเติบโตของ Data Center ในประเทศไทย

*

การบริหารจัดการความเสี่ยงจากปัจจัยภายนอก

*

เป้าหมาย Total Asset Under Management (AUM) ที่ 10,000 ล้านบาท

ค่ะ เอ่อสำหรับตัว เอ่อ Outlook อ่ะนะคะของใน ในส่วนของกองเองด้วยแล้วก็ในส่วนของ เอ่อตัวของ เอ่อ Macro ของประเทศด้วยนะคะ ตอนนี้ก็จริงๆ เราก็มีโอกาสที่จะเติบโตอยู่ อย่างที่เราเคย เอ่อ คุยกับนักลงทุนอยู่เสมอว่า เราเองก็มีสปอนเซอร์ที่ เอ่อมีตัวทรัพย์สินนะคะที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการอย่างของสปอนเซอร์เนี่ยอยู่พอสมควรแล้วก็ เราเองก็มองว่าตัวทรัพย์สินที่มีอยู่ ณ ปัจจุบันของสปอนเซอร์เนี่ย เขาเองก็มีการบริหารจัดการแล้วก็ดูแลผู้เช่าเนี่ย เอ่อก็ไม่ ไม่ได้ต่างจากตัวทรัพย์สินที่ส่งต่อมาให้กับ เอ่อกอง อีกอันนึงที่ที่เป็นข้อดีก็คือว่า เอ่อทรัพย์สินที่มีอยู่ ณ ปัจจุบันเนี่ยค่อนข้างจะเป็นทรัพย์สินที่ใหม่แล้วก็ เอ่อมีผู้เช่าเนี่ย กรณีที่เสร็จเรียบร้อยแล้วเนี่ย ผู้เช่าเนี่ยก็จะมียู่ประมาณเกือบ 9 operate เกือบๆ เหมือน 90% ซึ่งอันนี้เองอ่ะ ก็จะเป็นส่วนที่ เอ่อเราเนี่ยคอนเซิร์น เอ่ออยู่ตลอด ถ้าเกิดเราจะเอาทรัพย์สินเนี่ยเข้ามาในกองนะคะ เอ่อถ้า ถ้าจะดู outlook ของเราเองเนี่ย ก็จะเห็นว่า เอ่อเราก็ยังอยากจะ เอ่อแก้ปัญหาให้กับนักลงทุนในแง่ของสภาพคล่องแล้วก็ sizing ที่มันใหญ่ขึ้น เอ่อเพราะว่าในกรณีที่ถ้า sizing มันใหญ่ขึ้นเนี่ย มันจะมีผลในแง่ของการเจรจาต่อรอง เอ่อใน ในแง่ของต้นทุนการจัดการเงินต่างๆ ด้วยแล้วก็สภาพคล่องในตลาดการลงทุนด้วยนะคะ เราก็ยังมองที่หมื่นล้านแล้วก็ยังเป็นจุดหมายสำคัญที่ปีหน้าเนี่ยเราอยากจะเติมให้มันเต็ม ซึ่งปัจจุบันเนี่ยก็จะเห็นว่ามันอยู่ ที่ 9,000 กว่านะ เอ่อ ในแง่ของ เอ่อ ตัว Operate ที่สูงขึ้น ซึ่งเราก็ย้ำอยู่เสมอว่า เราไม่ได้อยากจะทำให้ Operate สูง แต่ว่ารายได้ของนักลงทุนเนี่ย เอ่อรายได้ที่เข้ามาในกองเนี่ยมันน้อยลง ซึ่งอันนี้เองเนี่ยเราก็จะบริหารจัดการในแง่ของ Operate ด้วย แล้วก็ค่าเช่าด้วย รวมถึง Renewal Rate ที่มีการต่อ สัญญาอย่างต่อเนื่องนะคะ อันนี้เราก็ยังจะคงแบบนี้อยู่ในปี 25 เอ่อ 26 นี้ค่ะ เอ่อโดยภาพรวมของ เอ่อโลกแล้วก็ประเทศตอนนี้นะคะก็จะเห็นว่ามันมีหลายๆ ปัจจัยที่มีผล เอ่อในแง่ของ เอ่อ Economic ที่เขา forecast กันอ่ะนะคะ จะเห็นว่าปีหน้าเนี่ย นะ ณ ปีปัจจุบันอ่ะค่ะ ที่ที่ มีการ forecast GDP อยู่ประมาณซัก 2.4% เนี่ย เอ่อปีหน้าเองเนี่ยเขาก็ มองว่ามันอาจจะต่ำลงมาหน่อยเหลือซัก 2% นะคะ หลักๆ ก็ น่าจะมาจากการส่งออกแล้วก็ เอ่อความ เอ่อ เรื่องสงครามทางการค้าหรือว่า เอ่อความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ค่ะ แต่ อย่างไรก็ตามเนี่ยถ้าดู 9 เดือนที่ผ่านมาเนี่ยก็จะเห็นว่า เอ่อในแง่ของ BOD นะเค้าก็พบว่ามีคนที่เข้ามา ขอส่งเสริม เอ่อทางด้านการลงทุนเนี่ย เอ่อมากถึงประมาณ 94% นะคะ ก็ทั้งนี้ทั้งนั้นเนี่ยมันก็เนื่องมาจากว่าประเทศไทยเองเนี่ยอย่างที่เราทราบเนี่ย เอ่อเราก็ค่อนข้างที่จะเป็นกลาง อย่างที่เราฟังหลายๆ สถาบันมาที่บอกว่า เอิ่ม ไทยเองเนี่ยไม่ได้เลือกข้างแต่ว่าเลือกที่จะเจรจาเป็น เคส by เคส เอ่อของกรณีต่างๆ ที่ เอ่อประเทศนั้นๆ หรือภูมิภาคนั้นๆ เนี่ยมีความเกี่ยวข้องโดยตรง มันก็ทำให้เราเองเนี่ยยืนอยู่ในจุดที่สมดุลอยู่ในแง่ของการค้านะคะ ก็เลยมีส่งผลให้นักลงทุนต่างชาติเนี่ยเข้ามาลงทุนยืนขึ้น เอ่อตัวโฟกัสมาที่ FDI เนี่ยก็จะเห็นว่า เอ่อเราเห็นภาพของ ต่างชาติเนี่ยเข้ามาเยอะขึ้น โดยเฉพาะสิงคโปร์ เอ่อเป็นในแง่ของตัว FDI ซึ่งอันนี้เรา เราอาจจะ เค้าอาจจะช่วงชิง เอ่อ เข้ามาเป็นอันดับต้นๆ แทนประเทศจีนอ่ะนะคะ เพราะ เพราะเนื่องจากว่าหลังๆ มา สิงคโปร์เนี่ยก็มาลงทุนใน Data Center ในประเทศไทยมากขึ้นค่ะ อันนี้ก็เป็นหมุดหมายที่ดี เพราะว่า เราเองเนี่ยมีการขยายการลงทุนเนี่ย ตอนนี้ก็ครอบคลุมอยู่พอสมควรแล้วก็เราก็ยังอยู่ในช่วงศึกษาความเป็นไปได้ของหลายๆ โปรเจคที่ให้มันขยายในแง่ของพื้นที่ Location ให้มันกว้างขึ้นอ่ะนะคะ เพื่อตอบโจทย์กับ เอ่อตัวของ เอ่อตัวของผู้เช่า ต่างชาติที่จะเข้ามาโดยเราเองเนี่ยก็ยังเน้นตัว Free Zone เน้นพื้นที่สีม่วงอยู่ค่ะ ก็ๆ ก็จะเห็นว่าตัว outlook ในอนาคตเนี่ยก็ส่งผลดีกับกองเช่นเดียวกันน่ะค่ะ

ครับ ในส่วนถัดไปจะขออนุญาตเข้าไปในช่วงของตอบคำถาม เอ่อ ก็จะมีคำถามเข้ามาเรื่อยๆ นะครับท่านนักลงทุนท่านไหนมีคำถามก็สามารถส่งเข้ามาได้นะครับ เอ่อคำถามแรกนะครับก็อาจจะถามว่าปี 2568 นะครับหรือปีนี้ปันผลมีแนวโน้มจะประมาณ 0.87 บาท หรือครับ ค่ะ ก็ก็ต้องเรียนนักลงทุนว่าเราพยายามจะ Balance ผลการดำเนินงานนะคะให้ ให้เอ่อสามารถปันผลให้กับนักลงทุนได้มากที่สุดเท่าที่เราจะทำได้ซึ่งจริงๆ มันก็มีเกณฑ์ของสำนักงานกลต.อยู่ว่า เอ่อถ้าหากตัว เอ่อตัวที่ Non Cash ไปแล้วเนี่ยก็ไม่ให้ต่ำกว่า 90% ซึ่ง เอ่ออาจจะ เอ่อบอกนักลงทุนไม่ได้ว่าสุดท้ายแล้วมันจะได้ 0.87 หรือได้เท่าไหร่แต่เรา เอ่อให้ ให้ เอ่อแจ้งนักลงทุนว่าเราเองก็พยายามบริหารจัดการให้มันได้ เอ่อตัวผลตอบแทนได้มากที่สุดที่จะแดนเอ่าให้ให้แต่นักลงทุนน่ะนะคะ

ครับ ครับ คำถามต่อไปก็ จะเป็น การที่ผู้ถือหุ้นอนุมัติ ให้ ให้กอง Prospect ลงทุนครั้งที่ 5 จะมีผลกระทบกับผลการดำเนินงานอย่างไร และมีเหตุผลที่ไม่ผ่านหน่วยไหมครับ ค่ะ ก็ก็ต้องเรียนว่าจริงๆ ตัวของ เอ่อที่เรา มีการประชุมผู้ถือหุ้นล่าสุดไปแล้วก็ไม่ผ่านเนี่ยก็ไม่ได้มีผลกระทบอะไรกับตัวในแง่ของกองอ่ะค่ะ เพราะว่าเรายังไม่ทันได้ ได้ลงทุนอะไรเนาะ ซึ่ง เอ่อถามว่าเหตุผลหลักๆ ก็อาจ อาจจะเป็นนักลงทุนเองเนี่ยยัง เอ่อ เอ่อ มี ศึกษาของกอง ของโครงการเนี่ยที่เข้ามาเนี่ยยังไม่มากนักแล้วประกอบกับมันเป็นช่วงระยะเวลาที่เราเพิ่มต้นทุนไปอ่ะค่ะ ทั้งนี้เราเองก็เอากลับมาพิจารณาถึงข้อโต้แย้งของทาง Investor อยู่พอสมควรแล้วก็เดี๋ยวอาจจะลอง ลองดูกลับไปดูกันอีกทีดูว่าช่วงเวลาที่เหมาะสมอาจจะเป็นในช่วงไหนนะคะ

แล้วก็ต่อเนื่องก็คือว่าก็มีคำถามบอกว่า เอ่อกรณีที่ปีหน้าเนี่ย Occupancy Rate เนี่ยจะประมาณเดิมไหม 98% หรือเปล่าค่ะ ก็อาจจะแจ้งว่าที่ผ่านมาเนี่ยเราก็เติบโตมาโดยตลอดอ่ะนะคะ ตั้งแต่ เอ่อ Occupancy Rate 93 95 จนปัจจุบัน 98 เราเองก็น่าจะ Maintain เอ่อตัวผู้เช่า Renewal Rate แล้วก็ตัวค่าเช่าให้อยู่ในระดับ ค่า เอ่ออยู่ในระดับสูงซึ่งทั้งนี้ทั้งนั้นเนี่ยอาจจะต้องดูเรื่องสภาพเศรษฐกิจอีกทีนึง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ตามสถิติที่เราทำมาเนี่ยเราก็ไม่เคยต่ำกว่า 90% อ่ะนะคะ เท่าที่กองลงทุนของโครงการต่างๆ ที่อยู่ภายใต้การบริหารจัดการที่ผ่านมาค่ะ

ครับ เดี๋ยวขออนุญาตไปชมถามต่อไป เอ่อ Occupancy Rate และแย่งรายโปรเจ็กต์นะครับ ก็ ตัว BFTZ-1 นะครับก็จะรวมอยู่ที่ประมาณ 97% นะครับ BFTZ-2 เนี่ยจะอยู่ที่ เอ่อ พูดครับ BFTZ-1 ที่ 98.68% นะครับ BFTZ-2 ที่ 98 เหมือนกันนะครับ แล้ว 3 นะครับอยู่ที่ประมาณ 97 แล้วก็ 4 ที่ 100% ตัวนี้ก็จะ ผู้เช่า Fill Up ขึ้นมาเรื่อยๆ นะครับ แล้วก็ จะ สูดฝา รอบ ปี เอ่อตอน Quter ที่ผ่านมานะครับ

คำถามต่อไป แทน ที่ไม่ต่อใน Q3 นะครับ อยู่ มีกี่ราย ใน Sector ไหน สัญชาติอะไรนะครับ ตัวกลุ่มผู้เช่าที่มีการยกเลิกสัญญาหรือไม่ต่อสัญญากันไปอ่ะนะครับ ก็จะเป็นหลายๆ กลุ่ม กระจายกันอยู่นะครับ แต่ว่าอย่างเช่นกลุ่มใหญ่ๆ เนี่ยก็จะมีกลุ่ม Transportation Logistic นะครับที่ไม่ได้ต่อสัญญาออกไป แล้วก็ เอ่อกลุ่มที่เป็น เอ่อตัว Electrical Component นะครับแล้วก็กลุ่มพวก เอ่อกลุ่มแฟชั่นก็มีเหมือนกันนะครับ ทั้งนี้ทั้งนั้นเนี่ย เอ่อในแง่ของสัญชาตินะครับหรือว่า Sector เอ่อสัญชาติไหนเนี่ยก็จะมีการกระจัดกระจายกันนะครับ อาจจะมีทั้งไทยทั้งฟิ นะครับแล้วก็กลุ่มของกลุ่มยุโรปก็มีเหมือนกัน

ค่ะ เอ่ออาจจะเพิ่มเติม ให้กับนักลงทุนว่า เอ่อส่วนที่ เอ่อไม่ได้ต่อสัญญาเนี่ยส่วนใหญ่ก็จะเป็นผู้เช่าที่ เอ่อใช้พื้นที่ไม่มากนักอ่ะค่ะประมาณ 500- 700 ตร.ม. 500-700 ตร.ม. ค่ะ ซึ่ง ซึ่ง ณ ปัจจุบันเองเนี่ยก็จะมี Waiting ที่เข้ามาดู ซึ่งบางอันก็ เอ่อมีผู้เช่าใหม่เข้าไปเรียบร้อยแล้วค่ะ

ครับ อ่าคำถามต่อไป ที่ เน้นผู้เช่าที่พึ่งมาเติมนะครับก็จะเป็นกลุ่มที่เป็นสัญชาติจีนนะครับก็จะมีทั้ง เอ่อมีไทยมีจีนนะครับแล้วก็ เอ่อมีกลุ่มของฝรั่ง เอ่อ ยุโรปนะครับ แล้วก็จะเป็นมีทั้ง Industrial Component Industrial Machinery นะครับแล้วก็กลุ่ม Electrical ครับ ค่ะ ก็จริง จริงๆ เราได้รับคำถามจากนักลงทุนอยู่พอสมควร เรื่องของผู้เช่าจีนอ่ะนะคะที่มันมากขึ้นค่ะ ทีนี้ก็ อ่าอยากจะแชร์ข้อมูลให้กับ อ่าทาง ฝั่ง Investor เอ่อได้ ได้เห็นภาพอ่ะนะคะ จากที่เราได้ทำงานจีนในพื้นที่เนี่ย เอ่อจีนที่เรามีอยู่ในพอร์ต ณ ปัจจุบันนะคะ เป็นจีนที่ทำตัว Factory ซะส่วนใหญ่มากกว่า 90% นะคะพอร์ต พอร์ตที่เรามีอยู่แล้วก็ อ่าส่วนของ อ่าตัวที่อยู่ใน Free Zone ค่ะก็อยู่ประมาณซัก 80% ด้วยซ้ำ ซึ่งอันเนี้ยมันแสดงให้เห็นว่า เอ่อจีนที่เข้ามาเนี่ยเขาเองก็ต้องดีแคล เพื่อให้ได้ อ่าตัว ใบ Certificate บางอย่าง เพื่อที่เขาจะต้องส่งออกไปโดยที่ เอ่อไม่ได้รับผลกระทบทางทางการค้านะคะ ซึ่งเขาเองก็ต้องลงหลักปักฐานมีเครื่องจักรเข้ามา แล้วก็มีการ เอ่อมาเช่าอยู่กับเราเนี่ย บางรายเนี่ย เอ่อมีการต่อสัญญา 2-3 รอบไปแล้วค่ะซึ่งก็ ก็จะเป็นจีนในลักษณะที่เป็นจีน Factory ก็แล้วก็อยู่กับเรามานานพอสมควรค่ะ

คำถาม ต่อไปนะครับก็จะเป็นของไตรมาส ข้างหน้านะครับว่า เตอร์ 4 ผู้เช่าที่หมดสัญญา เอ่อกี่เปอร์เซ็นต์ แล้วก็ต่อได้กี่เปอร์เซ็นต์นะครับ ซึ่ง เอ่อตอนนี้ก็คือต่อไปได้ประมาณซัก 50% ครับที่การ การต่อสัญญาเข้ามาแล้วก็ เอ่อส่วนที่เหลือเนี่ยก็จะมีการพูดคุยกันอยู่นะครับ แล้วก็มีผู้เช่าใหม่ที่ เอ่อเข้ามาแทนผู้เช่าเดิมที่ออกไปอย่างที่พี่อรได้แจ้งไปครับ อยากทราบการใช้หนี้ของบริษัทตั้งแต่ ปีนี้ ปีหน้า ต้องมีการชำระเงินต้นคือเราปันผลไหม ก็ ก็จริงๆ ในตัวของการชำระหนี้อ่ะค่ะ เราเองก็มีเปิดเผยไว้ในตัว เอ่อตัว ตัว รายงาน Annual Report ค่ะ ไปใน ใน มีการอัปเดตทุกปีอ่ะนะคะ ก็จริงๆ นักลงทุนก็อาจจะเข้าไปดูใน Annual Report ส่วนนั้นได้ค่ะ ก็จะมีตั้งแต่ 2% 3% ก็ค่อยๆ ทยอยการชำระ เอ่อหนี้ เงินต้นไปค่ะ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นอันนี้เองเราก็ เอ่อมีการ aware แล้วก็มีการบริหาร จัดการตัว ตัวนี้อยู่พอสมควรค่ะ เพราะฉะนั้นเนี่ย เอ่อตัวผลการดำเนินงานที่เราจ่ายออกให้กันนักลงทุนเนี่ย ตัวนี้เองเนี่ยเราก็มีการ เอ่อกันตัวเงินต้น ตัวนี้ไปเรียบร้อยแล้ว ซึ่งลักษณะการจ่ายเงินต้นของเราเนี่ยเราจ่ายทุก 3 เดือนด้วยซ้ำ เพราะฉะนั้นเนี่ย เอ่อตัวที่เราจ่ายให้นักลงทุนเนี่ยเรามีการหักตัวเงินต้นไปเรียบร้อยแล้วค่ะ

ค่ะ แล้วก็มีท็อป 10 ครับ เอ่อ นท็อป 10 ที่จะหมดอายุนะครับ ไตรมาส 4 ไม่มี นะครับ แต่ว่าจะมี ใน ไตรมาส 1 ที่จะหมดอายุสัญญา นะครับ ซึ่ง ก็จะเป็นเจ้า เอ่อ ประมาณเจ้าที่ ประมาณเจ้าที่ 10 นะครับ ก็ จะ ไม่ได้ ใหญ่มาก แต่ ก็ ยัง ยัง อยู่ ใน เอ่อ ช่วง ที่ กําลัง คุย เรื่อง สัญญา กัน อยู่ นะ ครับ ก็ ยัง ไม่ สามารถ ตอบ ได้ ปัจจุบัน คิด ว่า โดย Rate ก็ ไม่ น่า มี ปัญหา ค่ะ แล้ว ก็ จริง ๆ มี นัก ลง ทุน แสดง ความ กังวล เรื่อง ของ การ เพิ่ม ทุน แล้ว ก็ ให้ ราคา ที่ มัน อาจ จะ เอ่อ ต่ํา กว่า ราคา ตลาด นะ ครับ อัน เนี้ย เรา ก็ จะ เรียน ให้ นัก ลง ทุน ทราบ ว่า เรา เอง ก็ เอ่อ ให้ ให้ ความ ใส่ ใจ เรื่อง นี้ อยู่ พอ สม ควร เพราะ ว่า เอ่อ เรา เอง ก็ เอ่อ ร่วม กัน เวลา เพิ่ม ทุน แต่ ละ ครั้ง นะ ครับ ใช้ เวลา 8-9 เดือน เรา ก็ แวร์ ดู เรื่อง ไม่ ว่า จะ เป็น เรื่อง อ่า ดู ราคา ด้วย ดู ความ เหมาะ สม แล้ว ก็ ได้ ผ่าน การ พิจารณา ของ สนาน ต ต ทาง Legal แล้ว ก็ ค่ะ แล้ว ก็ มี ด้วย ซึ่ง ทั้ง หมด ทั้ง มวล เนี่ย ค่ะ เรา เรา อยาก จะ ให้ นัก ลง ทุน ทราบ ว่า เรา ตั้ง ใจ แล้ว ก็ ทํา ทุก อย่าง ด้วย professional นะ ครับ เรา ใส่ ใจ นัก ลง ทุน ใน ใน กรณี ของ การ เพิ่ม ทุน แต่ ละ ครั้ง เสมอ ถ้า นัก ลง ทุน มี ข้อ ติติง หรือ ว่า ไม่ สบาย ใจ เรื่อง ไหน เนี่ย เรา ก็ พร้อม ที่ จะ ให้ นัก ลง ทุน น่ะ แสดง ความ คิด เห็น แล้ว ก็ เชิญ ไป ประชุม พูด ถึง หุ้น แล้ว ก็ จะ ได้ มี การ อธิบาย เพิ่ม เติม ค่ะ แล้ว ก็ เรา เอง ก็ รับ ใน หลาย ๆ ประเด็น ที่ นัก ลง ทุน มี ความ กังวล มา พิจารณา แล้ว ก็ ปรับ ปรุง ใหม่ แล้ว ก็ เรา เรา คิด ว่า เรา ก็ ยัง จะ พยายาม หา ทรัพย์ ที่ มัน มี คุณภาพ เนี่ย ให้ กับ นัก ลง ทุน โดย ที่ เป็น การ ตัด สิน ใจ ของ นัก ลง ทุน นะ ครับ เรา ให้ ข้อ มูล ที่ ที่ ตรง ไป ตรง มา ชัด เจน แล้ว ก็ ที่ เหลือ ก็ คือ เรา ก็ อยาก ให้ ลง ทุน ถาม เพื่อ ให้ ได้ ข้อ มูล ที่ มัน ชัด เจน เพื่อ ประกอบ การ ตัด สิน ใจ ค่ะ

ครับ ถ้ามีคำถาม เพิ่มเติมก็สามารถสอบถามเข้ามาได้นะครับ หรือว่าถ้าปัจจุบันยังไม่มีคำถาม ก็สามารถโทรเข้ามาได้แล้วก็หรือว่าส่งอีเมลมาแล้วก็เข้าอ่าน LINE Official ก็ได้เหมือนกันนะครับ Facebook ทั้ง LINE Official แล้วก็ไปเลย

งั้นค่ะ โอเคค่ะ ก็ เอ่อจริงๆ วันนี้ทางเราเอง อ่ะนะคะ เราก็ขอบคุณนักลงทุนนะคะที่ให้ความสนใจแล้วก็หากมีคำถามต่างๆ ก็สามารถติดต่อมาทาง เอ่อแอปพลิเคชั่นที่แสดงอยู่หน้าจอ ณ ตอนนี้นะคะ เอ่อสำหรับวันนี้ เอ่อทางเราทั้ง 2 ท่านก็ขอบคุณมากและก็สวัสดีค่ะ