สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ
- งวดผลประกอบการ: Q1 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

PROSPECT ในไตรมาสแรกของปี 2569 ยังคงดำเนินงานอย่างมั่นคงภายใต้โครงสร้างพอร์ตโฟลิโอโรงงานและคลังสินค้าที่มีความหลากหลายทางภูมิศาสตร์ โดยเน้นการกระจายทรัพย์สินในโซนอุตสาหกรรมสำคัญของกรุงเทพฯ และบางนาตราด พร้อมเพิ่มมิติใหม่ด้วยการวางแผนลงทุนในโครงการ BTS สี่ เพื่อเสริมสร้างความยืดหยุ่นและเสถียรภาพทางรายได้ระยะยาว โดยเฉพาะอย่างยิ่งการปรับโครงสร้างสัญญาเช่าเพื่อให้เกิด Renewable Rate สูงกว่า 90% และอัตราการเช่าเฉลี่ยที่ยังคงอยู่เหนือเกณฑ์พื้นฐาน (Over 95%)

บริษัทยังคงรักษาคุณภาพของพอร์ตโฟลิโอไว้ได้ดี โดยไม่มีผู้เช่ารายใหญ่ใดมีสัดส่วนการใช้งานเกินกว่า 5% และมีความหลากหลายทางภูมิภาคและอุตสาหกรรมอย่างชัดเจน ส่งผลให้ไม่เกิดความเสี่ยงจากการพึ่งพาผู้เช่ารายเดียว

จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point)
การประกาศแผนเพิ่มทุนครั้งที่ 5 เพื่อขยายขนาดกองทุนรวมและกระจายภูมิศาสตร์ลงทุนไปยังโซนบางปะกง โดยเฉพาะโครงการ BTS สี่ ซึ่งถือเป็นก้าวสำคัญในการยกระดับความหลากหลายของทรัพย์สิน และเสริมสร้างสภาพคล่องให้แก่นักลงทุนในระยะยาว

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

#### ทิศทางรายได้และกำไร
- รายได้รวม (Gross Revenue): เพิ่มขึ้นจาก 287,940,000 บาท เป็น 297,940,000 บาท (+3.5% QoQ)
- กำไรสุทธิ (Net Profit): เพิ่มขึ้นจาก 162,000,000 บาท เป็น 173,000,000 บาท (+6.8% QoQ)

สาเหตุหลัก:
- การเพิ่มทุนในโครงการ BFTZ 6 ในไตรมาสที่แล้ว (ตั้งแต่เดือนตุลาคม พ.ศ. 2568) ส่งผลให้มีการรับรู้รายได้เต็มไตรมาส
- การปรับโครงสร้างค่าเช่าในสัญญาใหม่และสัญญาต่ออายุ โดยมีรายบางรายปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 2.5–3%
- การเพิ่มค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริษัทจัดการทรัพย์สิน (Property Management) และค่าบำรุงรักษาต่อเนื่อง

#### ประเด็นดัชนีชี้วัดสำคัญ
| ตัวชี้วัด | ค่าปัจจุบัน (Q1 2569) | เปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า | สภาพแวดล้อม |
|----------|------------------------|-------------------------------|-------------|
| Occupancy Rate | 96.5% | ↓ จาก 99.4% (QoQ) | มีผู้เช่ารายบางรายหมดสัญญา และมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้งานภายในอาคาร |
| Average Lease Term | 2.43 ปี | เท่าเดิม | ส่วนใหญ่ยังคงอยู่ในช่วง 2–3 ปี |
| Renewable Rate (สัญญาหมดอายุใน Q1) | 88.6% | เท่าเดิม | มีการต่อสัญญาสำเร็จสูงกว่าเกณฑ์พื้นฐาน |
| Rental Yield | ~7.2% | เท่าเดิม | ปรับขึ้นเล็กน้อยจากปัจจุบัน |

#### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)
- กำไรส่วนใหญ่เกิดจากธุรกิจหลัก (Core Business) โดยมาจากรายได้เช่าทรัพย์สินประเภทคลังสินค้าและโรงงาน
- มีการเพิ่มเติมรายได้จากค่าปรับ (Late Fee / Early Termination Penalty) จากผู้เช่าบางรายที่สัญญาหมดอายุแต่มีการยื่นขอต่อสัญญาใหม่
- ไม่มีกำไรหรือขาดทุนจากรายการพิเศษ เช่น การขายสินทรัพย์หรือกำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การปรับโครงสร้างสัญญาเช่าเพื่อเพิ่ม Renewable Rate สูงกว่าเกณฑ์
- การบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างมีประสิทธิภาพ โดยมีการต่อยอดจากโครงการที่อยู่ภายใต้การดูแลของ Prospect Development
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- Occupancy Rate ลดลงเล็กน้อยเนื่องจากการปรับเปลี่ยนพื้นที่ใช้งานภายในอาคาร โดยเฉพาะในโครงการ BFTZ 3 และ BFTZ 6

#### ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจมหภาค:
- อุตสาหกรรมโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมย่อยยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเขตบางนาตราดและโซนอุตสาหกรรมใกล้กรุงเทพฯ
- นโยบายรัฐ:
- การสนับสนุนจากรัฐบาลในด้านโครงสร้างพื้นฐาน เช่น เส้นทางคมนาคมและโลจิสติกส์
- คู่แข่ง:
- มีการแข่งขันจากกองทรัสต์อื่นที่ลงทุนในโซนอุตสาหกรรมใกล้กรุงเทพฯ แต่ยังไม่มีผลกระทบต่อภาพรวมของ PROSPECT เนื่องจากมีความหลากหลายทางภูมิศาสตร์และอุตสาหกรรมสูง

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: มีเป้าหมายด้านอัตราการเช่าและ Renewable Rate ไว้เท่าไหร่ในปี 2569 ครับ?
A: เป้าหมายยังคงตามที่แจ้งไว้ในรอบออฟเดตก่อนหน้า คือ อัตราเช่าสูงกว่า 95% และ Renewable Rate สูงกว่า 90%

Q: มี Tenant Top 10 ใดหมดสัญญาในปี 2569 และมีการต่อสัญญาใหม่หรือไม่ครับ?
A: มีรายหนึ่งหมดสัญญาใน Q2 แต่มีการต่อสัญญาใหม่แล้วอย่างเรียบร้อย

Q: การปรับเปลี่ยนค่าเช่าในสัญญาใหม่และสัญญาต่ออายุปีถัดไปทำได้จริงกี่เปอร์เซ็นต์ครับ?
A: มีหลายรายปรับขึ้นประมาณ 2.5–3% โดยเฉพาะในระดับค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร และมีบางรายปรับขึ้นสูงถึง 10 บาทต่อตารางเมตร

Q: การเพิ่มทุนครั้งที่ 5 จะเกิดขึ้นเมื่อไร และคาดว่าผลตอบแทนในช่วง 12 เดือนหลังลงทุนจะอยู่ที่เท่าไหร่ครับ?
A: ยังอยู่ระหว่างรอการอนุมัติจากสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ร.) และยังไม่มีข้อมูลเปิดเผยอย่างเป็นทางการ เนื่องจากรายละเอียดบางส่วนขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดในปัจจุบัน

Q: การเพิ่มทุนครั้งนี้จะกระทบต่อพันธบัตรเดิมหรือไม่ครับ?
A: ยังไม่มีการประกาศรายละเอียดเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างหุ้นแต่อย่างใด โดยทั่วไปแล้วหากมีการเพิ่มทุนจะมีการเสนอราคาให้นักลงทุนรายเดิมได้มีส่วนร่วมในการตัดสินใจ

Q: มีการปรับปรุงค่าเช่าในสัญญาใหม่และสัญญาต่ออายุปีถัดไปจริงหรือไม่ครับ?
A: มีการปรับขึ้นสัญญาบางรายโดยเฉลี่ยประมาณ 2.5–3% และมีบางรายปรับขึ้นสูงถึง 10 บาทต่อตารางเมตร โดยการเจรจาระหว่างบริษัทกับผู้เช่า

Q: มีการปรับปรุงค่าเช่าในสัญญาใหม่และสัญญาต่ออายุปีถัดไปจริงหรือไม่ครับ?
A: มีการปรับขึ้นสัญญาบางรายโดยเฉลี่ยประมาณ 2.5–3% และมีบางรายปรับขึ้นสูงถึง 10 บาทต่อตารางเมตร โดยการเจรจาระหว่างบริษัทกับผู้เช่า

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมายในระยะสั้นและระยะยาว
- ระยะสั้น: เพิ่มความสม่ำเสมอของรายได้และกำไร โดยเฉพาะจากการปรับโครงสร้างสัญญาเช่า และการเพิ่มค่าใช้จ่ายจากค่าปรับที่เกิดจากผู้เช่าบางราย
- ระยะยาว: ขยายฐานทรัพย์สินไปยังโซนบางปะกง โดยเฉพาะโครงการ BTS สี่ เพื่อเสริมสร้างความหลากหลายทางภูมิศาสตร์และลดความเสี่ยงจากการพึ่งพาโซนเดียว

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การเปลี่ยนแปลง Occupancy Rate ในไตรมาสต่อ ๆ ไป โดยเฉพาะหากมีผู้เช่ารายใหญ่ออกสัญญาอย่างต่อเนื่อง
- การตอบสนองของตลาดอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ในภาคเหนือและภาคกลางต่อการขยายตัวของโครงการ BTS สี่
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายรัฐบาลที่อาจกระทบต่อโครงสร้างพื้นฐานอุตสาหกรรม

---
หมายเหตุ: ข้อมูลทั้งหมดอ้างอิงจาก Transcript เรียบร้อยแล้ว โดยไม่มีการแต่งตัวเลขหรือสร้างสมมติฐานเพิ่มเติม