สรุป Opportunity Day

PIN โชว์ผลงาน Q3/65: เปิดแผนปี 69 เร่งเครื่อง 3 โครงการ พร้อมลุยโรงงานเช่า-โซลาร์เซลล์

สวัสดีค่ะ ท่านนักลงทุนทุกท่าน วันนี้กลับมาพบกันอีกครั้งสำหรับการนำเสนอผลประกอบการไตรมาสที่ 3 ของบริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) หรือ PIN นะคะ

เดี๋ยวเราจะเริ่มกันจากไฮไลท์ของไตรมาสที่ 3 ของปีนี้ โดยขอเรียนเชิญคุณพงษ์พิพงศ์คำ รองประธานเจ้าหน้าที่สายงานบัญชีและการเงิน เป็นผู้นำเสนอข้อมูลค่ะ

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

ในส่วนของ Industry Outlook ภาพรวมโดยข้อมูลของ BOI แสดงให้เห็นว่ามีการเติบโตขึ้นของการลงทุนจากต่างประเทศอย่างค่อนข้างเยอะ โดยเฉพาะใน...

มีการร่วมมือทางธุรกิจระหว่าง PIN กับ Jastel ในเรื่องของการบริหารจัดการเครือข่ายโทรคมนาคมในโครงการปิ่น 4, ปิ่น 5 และปิ่น 6 เพื่อเสริมความแข็งแกร่งในเรื่องของ Digital Infrastructure ของ PIN

PIN ได้เข้าร่วมงาน Thailand China Investment Seminar ที่เซี่ยงไฮ้ เพื่อโปรโมทความพร้อมของปิ่นทองและ Infrastructure ต่างๆ เพื่อรองรับนักลงทุนจากประเทศจีน

ผลประกอบการของ PIN ในไตรมาสที่ 3 มียอดรายได้รวมอยู่ที่ 187.6 ล้านบาท แบ่งเป็น

1. การโอนที่ดิน 45%


2. ธุรกิจให้เช่าโรงงานและคลังสินค้า 13%


3. บริการและ Utility ต่างๆ 35%


4. อื่นๆ 6.8%

ยอดโอนที่ดินอยู่ที่ 84.3 ล้านบาท ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสที่แล้ว เนื่องจากมีการโอนที่ดิน 24 ไร่ในไตรมาสที่ 3 และลดลงจากไตรมาสเดียวกันของปีที่แล้ว เนื่องจากการชะลอตัวของธุรกิจและความพร้อมของโครงการที่มีการเลื่อนไปปีหน้า

ปัจจุบัน PIN มีลูกค้า 357 ราย แบ่งเป็นธุรกิจ

1. Automotive 31%


2. Metal 19%


3. Electronics 16%

สัญชาติลูกค้าส่วนใหญ่เป็นญี่ปุ่น จีน และไทย

รายได้จากการให้เช่า Factory Forest อาจจะ Drop ลงเล็กน้อยเนื่องจาก Occupancy มีช่วงเปลี่ยนผ่านระหว่างผู้เช่ารายเก่าและรายใหม่ แต่โดยรวม Occupancy ยังอยู่ที่ 90% อัพ ส่วน Logistic Park ตัวเลขยังนิ่งอยู่ที่ 7.1% แต่มีข่าวดีว่ามีลูกค้าเข้ามาคุยและอาจมีการตกลงทำธุรกิจในปีนี้

รายได้หลักจาก Utility & Service มาจากน้ำประปา 41% ค่าส่วนกลาง 29% และบำบัดน้ำเสีย 18% รายได้ส่วนนี้ค่อยๆ เติบโตขึ้นตั้งแต่ Q3 ปีที่แล้ว ตามจำนวนที่ดินที่โอนเพิ่มและมีการใช้น้ำเพิ่มขึ้น มีการปรับราคาค่าน้ำและค่าส่วนกลางใน Q2 ที่ผ่านมา ทำให้รายได้ในส่วนนี้เติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ข้อมูล BOI ใน 9 เดือนแรกมีการขอ BOI เพิ่มขึ้นอยู่ที่ 1.4 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 94% Sector ที่เด่นชัดคือ Digital และ Electronics สะท้อนถึงความต้องการของ Technology Infrastructure ประเทศไทยมีความพร้อมในด้านนี้ Digital and Smart Manufacturing มีการเติบโตอย่างชัดเจน จาก 94.1 เป็น 612.8 Billion สะท้อนถึงความต้องการของธุรกิจ Data Center

Smart and Sustainable Industry ก็มีการเติบโตเช่นกัน ในเรื่องของ Automation, Robotic และพลังงานสะอาด รวมถึงการลดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ธุรกิจนี้เป็นธุรกิจหนึ่งที่ PIN จะขยายไปในอนาคต

อาเซียนยังเป็นจุดหมายปลายทางของนักลงทุนจีนที่เข้ามาลงทุน เนื่องจากมีความพร้อมในเรื่องของโครงสร้างพื้นฐานและตลาด คาดว่าถึงแม้ว่าปีนี้การลงทุนจากจีนอาจชะลอตัวลง แต่ในอนาคตการลงทุนจากจีนยังเป็นแรงลงทุนหลักในภูมิภาคนี้

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

โอกาสทางธุรกิจในอนาคตของ PIN จะมาจากการพัฒนาโครงการต่างๆ ที่ได้ซื้อที่ดินไว้เมื่อปีที่แล้ว โดยจะเริ่มพัฒนาให้แล้วเสร็จและพร้อมโอนให้ลูกค้าได้ในปี 2569

มีที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 3 โครงการ ได้แก่ ปิ่นทองโครงการ 7, ปิ่นทองโครงการ 8 และปิ่นทองโครงการ 3 ส่วนขยาย ซึ่งตั้งอยู่ที่จังหวัดชลบุรีทั้งหมด

ภาพรวมทั้ง 3 โครงการ ถ้าพัฒนาแล้วเสร็จ จะทำให้ PIN มีพื้นที่ขายเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 2,100 ไร่

โครงการที่พร้อมขายก่อนคือ ปิ่นทองโครงการ 8 พื้นที่ขายประมาณ 800 ไร่ คาดว่าจะเริ่มโอนให้ลูกค้าได้ช่วงมีนาคมปีหน้า

โครงการถัดไปคือ ปิ่นทอง 3 ส่วนขยาย พื้นที่ขายประมาณ 500 ไร่ คาดว่าจะสามารถโอนให้ลูกค้าได้ประมาณช่วงไตรมาสที่ 3 ของปีหน้า

สุดท้ายคือโครงการปิ่นทอง 7 พื้นที่ขายประมาณ 800 ไร่ อันนี้ก็จะพร้อมโอนให้ลูกค้าได้ช่วงปลายๆ ปีหน้า

ทั้ง 3 โครงการนี้ ทาง PIN ได้เปิดให้ลูกค้าจองแล้ว และมีลูกค้า Booking เข้ามาแล้วบางส่วน

Recurring Income มาจากการสร้างคลังสินค้าเพิ่มขึ้น 69,000 ตารางเมตร และการสร้างโรงงานเช่าที่ระยองเพิ่มขึ้น 10,000 ตารางเมตร ทำให้ตอนนี้พื้นที่เช่า PIN อยู่ที่ประมาณ 170,000 ตารางเมตร

ปีหน้า PIN มองในส่วนของโรงงานเช่าเนื่องจากเห็นว่า Occupancy Rate ค่อนข้างอยู่ในอัตราที่สูง และมองว่าปีหน้าจะมีการสร้างตัวโรงงานเช่าเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 50,000 ตารางเมตร โดยจะกระจายอยู่ที่พื้นที่ระยองและชลบุรี

PIN ยังมีส่วนของ Solar ส่วนของตัว Solar Cell ด้วย โดยเริ่มมีการเจรจากับลูกค้าและกำลังจะเซ็นสัญญากันประมาณ 1.3 MW เร็วๆ นี้ และยังมีลูกค้าที่อยู่ระหว่างเจรจาอีกประมาณ 10 MW ซึ่งจะมีทั้ง Solar Rooftop และ Solar Floating

PIN ได้รับรางวัลนิคมอุตสาหกรรมเชิงนิเวศ ในระดับ Eco Excellent ที่ปิ่นทองโครงการ 2, 3 และ 5 และปิ่นทองโครงการ 1 ได้รับรางวัลระดับ Eco World Class ซึ่งเป็นรางวัลลำดับสูงที่สุดของนิคมอุตสาหกรรมเชิงนิเวศ เป็นนิคมลำดับที่ 6 ของประเทศไทย

PIN ดำเนินการเรื่องการคำนวณบัญชีคาร์บอนมาตั้งแต่ปี 2564 และได้ดำเนินโครงการต่างๆ เพื่อมุ่งสู่ความเป็นกลางทางคาร์บอน ไม่ว่าจะเป็นการปลูกป่าเพิ่มพื้นที่สีเขียว และการใช้พลังงานสะอาดเพิ่มขึ้น

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความเสี่ยงหลักที่ PIN เผชิญอยู่คือการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ซึ่งส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจลงทุนของนักลงทุนรายใหม่

ปัจจัยลบในปี 2569 สำหรับกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม

ภาพรวมของเศรษฐกิจโลกมีการชะลอตัว

ผู้ลงทุน โดยเฉพาะรายใหม่ อาจต้องดู Demand ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต และอาจต้องชะลอการลงทุนไปก่อนเพื่อให้มั่นใจว่าเมื่อลงทุนแล้วจะประสบความสำเร็จ

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

PIN มีแผนรองรับในเรื่องของรายได้ที่ชะลอตัว โดยจะหาแหล่งรายได้จากอีกแหล่งหนึ่งเข้ามาช่วย

กรณีที่รายได้จากการโอนที่ดินชะลอตัวลง จะต้องเสริมด้วยรายได้ส่วนนี้เข้ามาในเดือนหน้า

แผนการสร้างโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นในปีหน้า เพื่อให้ Recurring Income เติบโตขึ้น

การเจรจาเรื่อง Solar Cell กับลูกค้า

ปัจจัยบวกในปี 2569 สำหรับกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม

ประเทศไทยยังคงเป็น Destination ที่มีความพร้อมในเรื่องของ Infrastructure

มีการเพิ่มเติมในบางส่วนที่มีการที่ลูกค้าบางกลุ่มมีความต้องการเฉพาะด้าน

หากปัจจัยตรงนี้มีการได้รับการปรับปรุง ก็จะทำให้ธุรกิจในเรื่องของทางด้านนิคมน่าจะมีปัจจัยที่เป็นบวกเพิ่มขึ้น

PIN เป็นเป้าหมายหนึ่งของนักลงทุนจาก เพราะว่ามีความพร้อมทางด้านโครงสร้างพื้นฐาน

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

PIN ตั้งเป้าหมายที่จะเพิ่มตัว Recurring Income โดยการสร้างโรงงานให้เช่าเพิ่ม และการเจรจาเรื่อง Solar Cell กับลูกค้า คาดว่าจะทำให้ Recurring Income เติบโตขึ้น

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [นาทีที่ 31:10]

บริษัทคาดยอดโอนที่ดินของปีนี้ไว้ที่กี่ไร่ และเป็นไปตามเป้าที่วางไว้หรือไม่?

ตอนนี้มีการโอนไปแล้ว 170 ไร่ อาจจะไม่เป็นไปตามเป้าที่วางไว้ตั้งแต่ต้นด้วยเหตุการณ์หลายๆ อย่าง เรื่องของตัว Tariff ก็มีผลด้วย และในเรื่องของ PIN เองก็มีการ Delay ของตัวโครงการ PIN 7 ณ ปัจจุบัน PIN ยังมีที่ดินที่พร้อมโอนอยู่ที่ประมาณเกือบๆ 300 ไร่ ราวๆ 300 ไร่ อยู่ในระหว่างเจรจาอยู่ 1 แปลง ตัวนี้ก็ดูว่าจะโอกาสที่สามารถโอนเข้ามาได้หรือไม่ PIN มีแผนรองรับในเรื่องของรายได้ที่ชะลอตัว โดยมีแผนที่จะหารายได้จากอีกแหล่งหนึ่งเข้ามาช่วย เดี๋ยวจะเข้าใน Q4 ถ้ามีข้อมูลรายละเอียดอาจจะเปิดเผยให้ทราบต่อไป PIN มีแผนสำรองว่ากรณีที่รายได้ในการจากการได้จากการโอนที่มันชะลอตัวลงจะต้องเสริมรายได้รายได้ส่วนนี้เข้ามาในเดือนหน้า

อะไรบ้างจากการโอนที่ดินที่ต่อเนื่อง?

ในแง่ของตัว รายได้ในส่วนนี้จะเพิ่มขึ้นอยู่แล้ว ในเรื่องของ ตัว Utility เรามีลูกบ้านเพิ่มขึ้น เราเรียกงี้เลยแล้วกันว่า เป็นลูกบ้าน เราเนี่ย ลูกบ้านเราเพิ่มขึ้น เราก็ต้อง 1 ก็คือ เราเก็บส่วนกลางได้เพิ่มแน่นอน และก็ 2 คือเรื่องของ ตัวค่าน้ำ ซึ่งค่าน้ำเนี่ยก็อยู่ที่ Industry ของลูกค้าครับว่า ลูกค้าจะใช้น้ำมากหรือน้อย ซึ่งตรงนี้เอง เท่าที่เรา สำรวจตัวเลขมาเนี่ย ก็จะเห็นว่า ลูกค้าที่อยู่ในนิคมของเราเนี่ยมีการใช้น้ำเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แสดงเห็นว่าการผลิตของเขาก็ยังมีการเติบโตอยู่ก็จะทำให้ตัวรายได้ในส่วนที่เราเติบโตขึ้นด้วย แต่จะเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป ตาม ตามโครงการค่อยๆ เพิ่มขึ้นของเรา

Gross Profit Margin ของปิ่นทองโครงการ 7 จะอยู่ที่ประมาณเท่าไหร่ ต้นทุนที่ดินใหม่เนี่ยจะทำให้อัตรากำไรลดลงจากโครงการเก่าหรือเปล่า?

ตัวนี้บอกว่า ตัว PIN 7 เองก็เป็นตัวที่ ตัวๆ ต้นทุน PIN PIN ในการซื้อที่เรียบร้อยแล้ว ก็เหลือต้นทุนการพัฒนา ที่จะเติมเข้าไป ถามว่าตัว ตัว Gross Profit Margin เนี่ยจะลดลงไหม ต้อง ต้องเรียนว่า เรา เราเราก็มีกลยุทธ์ในเรื่องของตัวราคาด้วยนะครับว่าเราก็จะทำราคาขายที่เหมาะสม กับตัวต้นทุนที่มีนะครับแล้วก็ แข่งขันได้ด้วยนะครับต้องเรียนว่าโครงการปิ่นเกล้าเองก็เป็นโครงการที่เป็น ลักษณะของที่ดิน ที่เป็นแปลงใหญ่นะครับซึ่ง ก็จะมีลูกค้าที่ต้องการที่ดินแบบเนี้ยอยู่จำนวนนึงซึ่งเราคิดว่า ปิ่นเกล้าเองก็มีศักยภาพ เพียงพอที่จะ อาจจะทำให้เราศักดิ์สิทธิ์ได้แล้วก็สามารถจะรักษาตัวอัตรากำไรขั้นต้นที่ ที่ ยังสูงอยู่อะนะครับยังอยู่ในเกณฑ์ที่เราคิดว่าเราเราเราพึงพอใจอยู่นะครับอาจจะไม่ได้ถึงขนาดลดลงนะครับแต่เราก็พยายามจะ Maintain ไว้ให้อยู่ในระดับมาตรฐานที่เราเคยทำได้

บริษัทมีแผนจะเพิ่มตัว Recurring Income อย่างไรบ้าง?

Recurring Income ก็อย่างที่โมเรียนไปแล้วนะครับว่าปีนี้เรามีแผนที่เราจะ สร้างตัว โรงงานให้เช่าเพิ่มนะครับต้องเรียนว่า ช่วงเวลาที่ ที่ที่ผ่านมาว่าในแง่ของการเช่าเนี่ย เรามีทราบว่ามี Demand จากทางลูกค้าเนี่ยเข้ามาเพิ่มขึ้น อาจจะด้วยเหตุผลที่ว่ามันยังมีความไม่แน่นอนอะไรหลายๆ อย่าง ลูกค้าก็เลยมองว่าการเช่าเนี่ยก็น่าจะเป็นการเช่าที่ สามารถจะ เริ่มต้นนะโดยที่ยังไม่ต้องลงทุนเยอะก็อาจจะเริ่มทำธุรกิจได้ก็ทำให้ความต้องการในเรื่องของโรงงานข้าวเนี่ยเพิ่มขึ้นนะครับเราก็เลยมีแผนว่าในปีหน้าเนี่ยเราจะมีการก่อสร้างตัวโรงงานให้เช่าเพิ่มขึ้นนะครับซึ่งน่าจะทำให้ Recurring Income ของเราเติบโตขึ้นและนอกจากนี้เราก็จะมีตัวส่วนของโซล่าส่วนของตัวโซล่าเซลล์ด้วยนะคะคือ ณ ตอนนี้ก็คือเริ่มมีการเจรจาลูกค้าเดี๋ยวกำลังจะเซ็นสัญญากันประมาณ 1.3 มิลลิวัตต์เร็วๆ นี้ นะคะแล้วก็นอกจากนี้ก็ยังมีลูกค้าที่อยู่ระหว่างเจรจาอีกประมาณสัก 10 เมกะวัตต์ซึ่งก็จะมีทั้งโซล่ารูปแล้วก็มีตัวธรรมตัวโซล่า Floating ด้วยค่ะ

ปิ่น 7 ปิ่น 8 ปิ่น 3 ส่วนขยายจะเริ่มขายได้เมื่อไหร่คะ?

ตามที่แจ้งไปนะคะว่า ถ้าเริ่มขายได้ก็จะเป็นตัวโครงการปิ่นทองโครงการ 8 ก่อนนะคะ คือที่ขายประมาณ 800 ไร่ นะคะ ก็ประมาณช่วงมีนาคมปีหน้า นะคะ อีกตามมาด้วยโครงการปิ่นทองสาว ส่วนขยายประมาณช่วงไตรมาสที่ 3 นะคะ พื้นที่ขายประมาณ 500 ไร่ แล้วก็ สุดท้ายก็จะเป็นปิ่นทองโครงการเสร็จ นะคะก็คือพื้น ที่ขายประมาณ 800 ไร่ คาดว่าจะเข้ามาได้ช่วงประมาณ ปลายๆ ปีหน้าค่ะ

สอบถามถึงปัจจัยบวกลบปี 2569 ในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมค่ะ?

ปัจจัยบวก ลบ เนี่ย ผมทางทางทางเรามองว่าอย่างนี้นะครับก็ อันที่ 1 ก็คือ คือภาพรวมของเศรษฐกิจก่อนของเศรษฐกิจโลกนะครับว่าตอนเนี้ยก็ต้อง อย่างที่เข้าใจกันว่าเศรษฐกิจโลกมีการชะลอตัวนะครับก็ทำให้ กลุ่มที่เป็น ผู้ลงทุนนะครับโดยเฉพาะรายใหม่ก็ก็อาจจะต้องดู Demand ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเนี่ยก็ อาจจะต้องชะลอการลงทุนไปก่อนเพื่อให้มั่นใจว่าลงทุนแล้วเนี่ยจะจุดส่วน หนึ่งอีกส่วนหนึ่งก็คืออันนั้นเป็น External ส่วน Internal ก็คือในเรื่องของความพร้อมเป็น Destination ที่ ถือว่ามีความพร้อมนะครับในเรื่องของ Infrastructure นะครับแต่ก็อาจจะต้องมีการเพิ่มเติมในบางส่วนที่มีมีมีการที่ ลูกค้าบางกลุ่มเนี่ยเขาอาจจะมีความต้องการเฉพาะด้านเนี่ยอาจจะต้องมีการไปเสริมตรงนั้น ซึ่ง ตรงนี้เองถ้า ปัจจัยตรงเนี้ยเรามีการได้รับการปรับปรุงตรงนี้ก็เข้าใจว่าธุรกิจในเรื่องของทางด้านนิคมเนี่ยก็น่าจะมี ปัจจัยที่เป็นบวกเพิ่มขึ้นนะครับหลังจากที่ สถานการณ์ทุกอย่างมันใกล้คาย เราเองเราก็เป็นเป้าหมายนึงของนักลงทุนจากเพราะว่ามีความพร้อมทางด้าน โครงสร้างพื้นฐานนะครับ

ปิ่น 7 ปิ่น 3 ปิ่น 8 มีลูกค้าให้ความสนใจที่จะจองบ้างหรือยังแล้วก็ปีหน้าไตรมาส 1 จะสามารถมีที่ดินให้ลูกค้าหรือยอดขายที่ดินแล้วใช่ไหมคะ?

ปิ่น 7 ปิ่น 3 ปิ่น 8 อะค่ะก็คือตอนนี้เริ่มมีลูกค้า Booking เข้ามาแล้วบางส่วนนะคะ นอกจากโครงการใหม่ที่เรากำลังพัฒนาค่ะเราก็ยังมีพื้นที่ โครงการ ณ ปัจจุบันที่พร้อมขายอยู่นะคะซึ่งตอนนี้ก็คือมีการคุยกับลูกค้าอยู่นะคะ รอประมาณซักเกือบๆ 100 ไร่ ได้นะคะอันนี้ก็คืออยู่ระหว่างเจรจากับลูกค้าอยู่ค่ะ

คำถามน่าจะครบถ้วนค่ะ วันนี้คำถามน่าจะตอบไปครบถ้วนนะคะ ยังไงก็วันนี้ขอบพระคุณทุกท่านมากนะคะแล้วเดี๋ยวพบกันใหม่ตอนงบ ประจำปีค่ะ ขอบคุณค่ะสวัสดีค่ะ

สรุป: PIN ยังคงมุ่งมั่นในการพัฒนาธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม โดยมีเป้าหมายที่จะเพิ่มรายได้ทั้งจากการขายที่ดินและการให้เช่าโรงงาน รวมถึงการลงทุนในพลังงานสะอาดอย่าง Solar Cell แม้ว่าเศรษฐกิจโลกจะชะลอตัว แต่ PIN ยังคงเชื่อมั่นในศักยภาพของประเทศไทยในการดึงดูดนักลงทุนต่างชาติ และพร้อมที่จะปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายต่างๆ ในอนาคต