FTREIT REIT ระดับโลก โอกาสเติบโตสูงในยุคเศรษฐกิจผันผวน (OPPDAY Q3/2568)
สวัสดีครับท่านผู้ถือหน่วยลงทุนและนักลงทุนทุกท่าน ขอต้อนรับสู่งาน Opportunity Day ของกองทรัสต์ FTREIT เพื่อรายงานผลการดำเนินงานไตรมาสที่ 3 และรอบ 9 เดือน ประจำปีงบประมาณ 2568
1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):
ในไตรมาสที่ 3 กองทรัสต์มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 91.5% เพิ่มขึ้นจากรอบ 9 เดือนที่ผ่านมาซึ่งอยู่ที่ 89.9% เป็นผลจากการที่พื้นที่อุตสาหกรรมให้เช่ามีความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและโรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 (30 มิถุนายน 2568) กองทรัสต์มีอัตราการเช่า 92.3% และอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.1 ปี มีการต่อสัญญาเช่า 85%
ในส่วนของการบริหารจัดการเงินทุน ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 กองทรัสต์มีสัดส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวม 26% ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำเมื่อเทียบกับกอง REIT อื่นๆ ในประเทศไทย มีความสามารถในการชำระดอกเบี้ย 7.27 เท่า และต้นทุนการกู้ยืมเงินอยู่ที่ 3.32%
ในไตรมาสที่ 3 กองทรัสต์มีรายได้ 1,071 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.2% จากปีก่อนหน้า และมีกำไรจากเงินลงทุนสุทธิ 718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.3% จากปีก่อนหน้า
รอบ 9 เดือนที่ผ่านมา กองทรัสต์มีรายได้รวมสะสม 3,162 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.3% จากปีก่อนหน้า และมีกำไรจากการลงทุนสุทธิสะสม 2,106 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.7% จากปีก่อนหน้า
เงินปันผลในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 0.193 บาท เพิ่มขึ้น 3.2% จากปีก่อนหน้า และเงินปันผลสะสมตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 อยู่ที่ 0.569 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 1.4% จากปีก่อนหน้า
สินทรัพย์สุทธิของกองทรัสต์ ณ สิ้นไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 11.065 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 1.4% จากรอบปีงบประมาณของปีก่อนหน้า
ภาพรวมของกองทรัสต์ในไตรมาสที่ 3 มีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น อัตราการเช่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง รายได้และกำไรเพิ่มมากขึ้น สามารถจ่ายเงินปันผลให้แก่นักลงทุนเพิ่มมากขึ้น
2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):
กองทรัสต์มีการลงทุนในทรัพย์สินที่เป็นโรงงานและคลังสินค้าให้เช่าทั้งหมด 709 ยูนิต (ลดลง 1 ยูนิตจากไตรมาสก่อนหน้าเนื่องจากการขายทรัพย์สินที่เป็นโรงงานออกไป) มูลค่า Portfolio รวม 50,778 ล้านบาท พื้นที่ให้เช่ารวม 2.3 ล้านตารางเมตร
ทรัพย์สินของกองทรัสต์อยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ที่เป็นพื้นที่ของการให้เช่าโรงงานและคลังสินค้า แบ่งเป็น 3 Location หลัก:
- พื้นที่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ (อยุธยา, ปทุมธานี)
- พื้นที่ตอนกลาง (กรุงเทพฯ, สมุทรปราการ)
- พื้นที่โซนตะวันออกและ EEC (ปราจีนบุรี, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, ระยอง)
แบ่งตามประเภทของสินทรัพย์:
- Factory (โรงงาน): 368 ยูนิต มูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท พื้นที่ให้เช่าประมาณ 950,000 ล้านตารางเมตร
- Warehouse (คลังสินค้า): 341 ยูนิต มูลค่ารวม 26,000 ล้านบาท พื้นที่ให้เช่าประมาณ 1.34 ล้านตารางเมตร
อัตราการเช่าของโรงงานในรอบ 9 เดือนที่ผ่านมาอยู่ที่ 94.2% เพิ่มขึ้นเป็น 96.3% ในไตรมาสที่ 3 และเป็น 96.9% ณ สิ้นไตรมาสที่ 3
อัตราการเช่าของคลังสินค้ารอบ 9 เดือนที่ผ่านมาอยู่ที่ 87% เพิ่มขึ้นเป็น 89% ณ สิ้นไตรมาสที่ 3
แบ่งแยกตามประเภทการถือครองของทรัพย์สิน: Freehold 72% และสิทธิการเช่า 28% (อายุคงเหลือ 19.3 ปี)
แบ่งแยกตามประเภทของทรัพย์สิน: โรงงาน 42% และคลังสินค้า 58%
แบ่งแยกตามที่ตั้งของทรัพย์สิน: EEC และโซนตะวันออก 58%, พื้นที่ตอนเหนือ 23% และพื้นที่ภาคกลาง 19%
ผู้เช่า 10 อันดับแรกยังคงเป็นผู้ประกอบธุรกิจให้บริการทางด้าน Logistics เป็นหลัก ซึ่งเป็นที่รู้จักกันดีและเป็น Global Player
มูลค่าค่าเช่าของผู้เช่า 10 อันดับแรกเทียบกับ Portfolio ทั้งหมดอยู่ที่ 22.3% และอายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของผู้เช่า 10 อันดับแรกอยู่ที่ 2.5 ปี
หากจำแนกตามประเภทของอุตสาหกรรม ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็น Logistics 29%, Electronics 22%, Automotive 19%, Retail 6% และอื่นๆ (E-commerce, Packaging, Construction Material, Food and Beverage) 24%
แบ่งแยกตามสัญชาติของผู้เช่า: ญี่ปุ่น 33%, เอเชีย (ไม่รวมญี่ปุ่น) 28%, ยุโรป 19%, ไทย 14% และสหรัฐอเมริกา 6%
มีแผนการเข้าลงทุนเพิ่มเติมในสินทรัพย์ประจำปีนี้ โดยขออนุมัติจากผู้ถือหน่วยลงทุนในวันที่ 18 สิงหาคมที่จะถึงนี้ โดยจะเป็นอาคารโรงงานและคลังสินค้าทั้งหมด 9 หลัง (36 ยูนิต) พื้นที่เช่ารวม 78,075 ตารางเมตร ใน Location ที่เป็นทำเลยุทธศาสตร์
Location ของโรงงานที่จะเข้าลงทุนเพิ่ม:
- นิคมอุตสาหกรรมโรจนะ อยุธยา
- โรจนะ ปราจีนบุรี
- นิคมอุตสาหกรรมเอเชีย
Location ของคลังสินค้าที่จะเข้าลงทุนเพิ่ม:
- เฟรเซอร์ วังน้อย 1
- เฟรเซอร์ พานทอง
- เฟรเซอร์ Eastern Seaboard 1
ทรัพย์สินทั้งหมดจะเป็นการถือครองแบบ Freehold 100% มูลค่าประเมินทรัพย์สินต่ำที่สุดแต่ละรายการอยู่ที่ 1,921.6 ล้านบาท และมูลค่าที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนอยู่ที่ 1,921.6 ล้านบาท (ราคาประเมินต่ำที่สุด) โดยจะใช้เงินทุนจากการออกหุ้นกู้ 1,920 ล้านบาท และเงินสดจากกองทรัสต์ 1.6 ล้านบาท
ผลตอบแทนของนักลงทุนในการเข้าลงทุนในทรัพย์สินใหม่ครั้งนี้จะเพิ่มขึ้นจาก 9.23% เป็น 9.41% (อ้างอิงจากรายงานของที่ปรึกษาทางการเงินอิสระ)
ทรัพย์สินใหม่มีพื้นที่เช่า 78,075 ตารางเมตร ใน 6 Location ที่เป็น Strategic Area อายุของสินทรัพย์เฉลี่ย 11.1 ปี อัตราการเช่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายนอยู่ที่ 97% (รวมอาคารที่ทำสัญญาเช่าแล้วแต่ยังไม่ได้ส่งมอบ)
สปอนเซอร์ (ผู้ขาย) จะการันตีการเช่าสำหรับโรงว่าง ณ วันที่เข้าลงทุน หรือสำหรับโรงที่มีสัญญาเช่าแต่หมดอายุก่อน 1 ปี โดยจะการันตีรายได้ให้ครบ 1 ปีแรก
อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยของทรัพย์ใหม่ที่จะเข้าลงทุนอยู่ที่ 1.64 ปี และผู้เช่ามีการกระจายตัวค่อนข้างดี ทั้งในแง่ของอุตสาหกรรมและประเภทของผู้เช่า
ภายหลังการเข้าลงทุน ผลตอบแทนจะเพิ่มขึ้นเป็น 9.41% และจะมีกระแสเงินสดรับจากการเข้าลงทุน 2,336 ล้านบาท (Net Present Value เพิ่มขึ้น 414 ล้านบาท)
3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):
ไม่มีข้อมูลเกี่ยวกับความเสี่ยงโดยตรงในส่วนนี้ แต่มีการกล่าวถึงปัจจัยภายนอกที่อาจมีผลกระทบ เช่น ภาษีของรัฐบาลสหรัฐฯ
4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):
ผู้จัดการกองทรัสต์ใช้กลยุทธ์ Cost Effectiveness ในการบริหารจัดการต้นทุนให้เช่า ทำให้สามารถจัดการต้นทุนการให้เช่าให้ลดลงได้
5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):
กองทรัสต์มีเป้าหมายที่จะรักษาอัตราการเช่าเฉลี่ย 12 เดือนไม่ต่ำกว่า 90% มีการบริหารจัดการต้นทุนการกู้ยืมเงินให้เหมาะสมอย่างต่อเนื่อง และพิจารณาการออกบอนด์ใหม่ให้สอดคล้องกับตลาด
มีการเน้นการอัพเกรดอาคารให้เป็นอาคารเขียว (Green Building) และมี Green Feature ที่เกี่ยวข้องกับ Sustainability เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของอาคารโรงงานและคลังสินค้าให้แก่ผู้เช่า
เชื่อว่าประเทศไทยมีศักยภาพในการรองรับ Demand ของการผลิตยานยนต์ ทั้งรถยนต์สันดาปและ EV รวมถึงเครื่องยนต์ที่จะมาในอนาคตอย่างไฮโดรเจน และจะเป็นฐานหลักในการ Support Product ของยานยนต์ในภูมิภาค
6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [นาทีที่ 32:22 ]
- ผลกระทบจากภาษีนำเข้าสหรัฐฯ 19%
- ผู้บริหาร: ติดตามสถานการณ์ใกล้ชิด พบว่าอัตราการเช่ายังเติบโตต่อเนื่อง สอดคล้องกับภาพใหญ่ของประเทศที่มีการส่งเสริมการลงทุน (BOI) ประมาณ 1 ล้านล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ ซึ่งเป็นลูกค้าหลักของกองทรัสต์
- ผลกระทบยังไม่ชัดเจน Demand ยังเป็นปกติ
- การแข่งขันในตลาดสูงขึ้น กองทรัสต์มีจุดแข็งอย่างไร
- ผู้บริหาร:
- ทรัพย์สินอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ อุตสาหกรรมและ Logistics
- คุณภาพทรัพย์สินดี ออกแบบสอดคล้องการดำเนินธุรกิจ Global Player เป็นลูกค้าหลัก
- เน้นอัพเกรดอาคารให้เป็นอาคารเขียว (Green Building) เกี่ยวข้องกับ Sustainability
- อัตราการเช่าปัจจุบัน 91.5% ตั้งเป้าสูงกว่า 93% ภายในสิ้นปีได้หรือไม่
- ผู้บริหาร: แม้มี Challenge จากภาษีสหรัฐฯ แต่ตั้งเป้ารักษาอัตราเช่าเฉลี่ย 12 เดือนไม่ต่ำกว่า 90%
- หุ้นกู้ที่ออกไปขายหมดไหม ดอกเบี้ยเท่าไหร่
- ผู้บริหาร: ออก Bond ไป 1,700 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยประมาณ 3%
- ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น (Rental Reversion Rate) เป็นเท่าไหร่
- ผู้บริหาร:
- โรงงาน: ทำได้ดี Demand สูง Supply จำกัด ขึ้นค่าเช่าเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 1.5% (5-10 บาท)
- คลังสินค้า: Supply มากกว่าโรงงาน มี Player เข้ามาเยอะ แต่ยังรักษา Competitive Edge ได้ ขึ้นค่าเช่าเฉลี่ย 1-1.5%
- ผู้เช่าใหม่มาจากประเทศไหน อุตสาหกรรมไหนเป็นหลัก
- ผู้บริหาร:
- โรงงาน: จีน ไต้หวัน สิงคโปร์ ยุโรป กลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ (ชิ้นส่วนคอมพิวเตอร์, Hard Disk, เครื่องใช้ไฟฟ้า) ชิ้นส่วนยานยนต์ (Supply Chain ให้ EV)
- คลังสินค้า: Third Party Logistics (Service ให้กลุ่มอุตสาหกรรม)
- ผู้เช่าส่งออกไปอเมริกา (ผลกระทบภาษี Trump) กี่เปอร์เซ็นต์ของพื้นที่เช่าทั้งหมด
- ผู้บริหาร: ส่งออกไปอเมริกาประมาณ 10-15% บางส่วน 20-25% ไม่ได้เป็นส่วนใหญ่ ผู้เช่ามองว่าภาษี 19% เทียบเท่ากับ Peer ในอาเซียน (เทียบกับเวียดนามที่แข็งแกร่ง)
- หลักเกณฑ์การเลือกลงทุนทรัพย์สินจาก Frasers
- ผู้บริหาร: ผู้จัดการกองทรัสต์เป็นผู้คัดเลือกทรัพย์สิน พิจารณาคุณภาพ ทำเลยุทธศาสตร์ Return ราคาเหมาะสม เพื่อให้มั่นใจว่าได้ทรัพย์สินที่ดี Deliver เงินปันผลให้ผู้ลงทุนได้เหมาะสม
- เพิ่มทุนแล้ว จะคํานึงถึง Dilution Effect ไหม
- ผู้บริหาร: พิจารณาราคาที่เหมาะสมของตลาด จังหวะที่เหมาะสม ดูแลสถานการณ์อย่างถี่ถ้วน เพื่อ Deliver เงินปันผลไม่ต่ำกว่าเดิม Deliver DPU เติบโตและ Stable
- ลูกค้าจากกลุ่ม EV มีไหม ธุรกิจทำแบตเตอรี่หรือเปล่า มองเห็น Trend นี้ไหม
- ผู้บริหาร:
- ลูกค้าส่วนใหญ่ทำ Spare Part ยานยนต์ที่ใช้ได้ทั้ง EV และสันดาป (Generic Part)
- เชื่อว่าไทยมีศักยภาพรองรับ Demand การผลิตยานยนต์ (EV, สันดาป, ไฮโดรเจน) เป็นฐานหลัก Support Product ยานยนต์ในภูมิภาค
- Cost of Rental & Service หลักๆ ประกอบด้วยอะไร ส่วนไหนลดได้มากสุด
- ผู้บริหาร:
- Renovation (ปล่อยเช่าลูกค้าใหม่)
- Maintenance ทั่วไป (Cleaning, ยาม)
- Renovation อาจเพิ่มขึ้น เพราะปล่อยเช่าได้มากขึ้น แต่ Maintenance ลดลง (อัตราเช่าสูงขึ้น ค่าใช้จ่ายรักษาสภาพโรงว่างลดลง)
- ผู้จัดการกองทรัสต์มี Cost Effectiveness Strategy ลด Property Cost โดยรวมได้
โดยสรุปแล้ว กองทรัสต์ FTREIT ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งและมีโอกาสเติบโตต่อไปได้ แม้จะมีปัจจัยท้าทายจากภายนอก ผู้บริหารยังคงมุ่งมั่นที่จะบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างผลตอบแทนที่ดีแก่นักลงทุน