สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY Q1 FY26
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

FTREIT รักษาอัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ระดับสูงถึง 93.7% และอัตราต่ออายุสัญญาเช่าที่ 86% สะท้อนความมั่นคงของพอร์ตโฟลิโอ โดยเฉพาะในอาคารคลังสินค้าและโรงงานที่มีอายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ยประมาณ 2 ปี ทำให้รายได้จากการให้เช่าเติบโตขึ้น 8.5% มาอยู่ที่ 1,121.0 ล้านบาท ในไตรมาสแรกของปีงบประมาณ พ.ศ. 2569
บริษัทมุ่งเน้นย้ำกลยุทธ์การรักษาอัตราการเช่าไม่ต่ำกว่า 90% และยังคงจัดการพอร์ตโฟลิโออย่างเข้มงวด โดยมีแผนขยายการลงทุนในทรัพย์สินประเภทโรงงานและคลังสินค้าในโซน Easy (ปราจีนบุรี, ฉะเชิงเทรา, ชลบุรี, ระยอง) และโซน Nothing Account เพื่อรองรับเทรนด์การรีโลเคชันของภาคการผลิตสู่ไทย
ในแง่การบริหารเงินทุน บริษัทคงมี Leverage Ratio สูงถึง 27.9% และสามารถจ่ายเงินปันผลเติบโตขึ้นมาอยู่ที่ 0.1945 บาทต่อหน่วย เพิ่มขึ้น 3.5% จากปีก่อนหน้า โดยยังคงรักษาระดับ Net Asset Value (NAV) เสถียรหลังจากมีการประเมินทรัพย์สินลิสโฮบางส่วนที่ทำให้เกิด Revaluation Loss

จุดเปลี่ยนสำคัญ: การย้ายฐานผลิตภัณฑ์ของภาคอุตสาหกรรมสู่ไทย (Relocation Trend) และการเติบโตของความต้องการคลังสินค้าสำหรับการส่งออก ส่งผลให้ FTREIT มีโอกาสขยายพอร์ตโฟลิโอและรักษาอัตราการเช่าได้อย่างมั่นคงในระยะยาว โดยยังคงเน้นการบริหารทรัพย์สินแบบมีโครงสร้าง (Freehold 73%) และเปิดช่องทางการขายทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เพื่อจัดสรรเงินทุนกลับมาลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพ

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | พ.ศ. ก่อนหน้า (FY25) | พ.ศ. ปัจจุบัน (FY26 Q1) |
|-------------------------------------------|----------------------|--------------------------|
| รายได้รวม | 1,038.0 | 1,121.0 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (Core Profit) | - | 614.0 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | - | 537.0 |
| DPU | - | 0.1945 |
| Occupancy Rate (เฉลี่ยรวม) | - | 92.8% |
| Rental Yield | - | 6.7% |
| NPI | - | 7.3% |
| NAV | - | 21.206 บาทต่อหน่วย |
| WALE | - | 27.9% |

> *หมายเหตุ: Core Profit = EBIT หลังหักค่าใช้จ่ายเฉพาะเจาะจง เช่น ค่าบริหารและค่าใช้จ่ายด้านการรักษาพื้นที่ โดยไม่รวมรายได้จากทรัพย์สินใหม่ที่เพิ่มเติมในไตรมาส*

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

ปัจจัยภายใน:
- ✅ กลยุทธ์รักษาอัตราการเช่า: การบริหารพอร์ตโฟลิโออย่างเข้มงวด โดยมีเป้าหมายรักษาอัตราการเช่าไม่ต่ำกว่า 90% และอัตราต่ออายุสัญญาเช่าที่ 86%
- ✅ กลยุทธ์การลงทุนแบบค่อยเป็นค่อยไป: มีแผนลงทุนในปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 อยู่ในช่วง 1,000–1,500 ล้านบาท โดยเน้นอาคารโรงงานและคลังสินค้าในโซน Easy และ Nothing Account
- ✅ กลยุทธ์การจัดการทรัพย์สินไม่ก่อให้เกิดรายได้: มีแผนขายทรัพย์สินบางส่วนเพื่อ “Recycle Capital” และนำเงินทุนกลับมาลงทุนในทรัพย์สินคุณภาพ

ปัจจัยภายนอก:
- 🔼 นโยบายด้านอุตสาหกรรม: การสนับสนุนการผลิตภาคอุตสาหกรรมย้ายฐานเข้าประเทศไทย ส่งผลให้ความต้องการคลังสินค้าและโรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
- 🔼 นโยบายอัตราดอกเบี้ย: มีแนวโน้มลดลง กระตุ้นภาคการลงทุนในไทย ส่งผลดีต่อ FTREIT โดยเฉพาะในเรื่องการรีโลเคชันของผู้ผลิตและผู้ส่งออก
- 🔻 ความเสี่ยงภูมิรัฐศาสตร์: การเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าโลกและการปรับโครงสร้างห่วงโซ่อุปทาน (Supply Chain) อาจกระทบต่อพฤติกรรมการลงทุนในทรัพย์สินอุตสาหกรรม

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: มีแผนลงทุนเพิ่มเติมในปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 หรือไม่ และเป้าหมายคืออะไร?
A: มีแผนลงทุนอย่างต่อเนื่องทุกปีอยู่ในช่วง 1,000–1,500 ล้านบาท โดยเน้นทรัพย์สินประเภทโรงงานและคลังสินค้าในโซน Easy และ Nothing Account เพื่อขยายพอร์ตโฟลิโอและรองรับการรีโลเคชันของภาคอุตสาหกรรม

Q: อัตราการเช่าและเป้าหมายการขึ้นค่าเช่าในปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 เป็นเท่าใด?
A: มีเป้าหมายรักษาอัตราการเช่าไม่ต่ำกว่า 90% โดยสูงกว่าเป้าหมายปีก่อนหน้า (87%) และจะขึ้นค่าเช่าอย่างต่อเนื่องในแต่ละสัญญาหมดอายุ โดยโรงงานขึ้นได้ประมาณ 5–10 บาทต่อตารางเมตร (หรือเทียบเท่า 2–3%) และคลังสินค้าขึ้นได้ประมาณ 0.5–1.5%

Q: มีลูกค้าจีนในพอร์ตโฟลิโอเป็นกี่เปอร์เซ็นต์?
A: ลูกค้าจีนอยู่ที่ประมาณ 13% ของรายได้รวม

Q: อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าในปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 จะเป็นเท่าใด?
A: เฉลี่ยไว้ว่าจะต่ออายุไม่ต่ำกว่า 85% จากสัญญาที่หมดอายุในปีนี้ โดยมีการเวิร์คช็อปกับผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง

Q: โรงงานที่เหลืออยู่ในโซนใดยังไม่เต็ม?
A: ในโซน Easy อายุเช่าใกล้เต็มแล้วเกือบเต็ม 100% โดยยังเหลือประมาณ 7–8 หลังคา ในโซน Nothing Account

Q: เหตุใดค่าใช้จ่ายด้านบริการ (Cost of Rental & Service) ลดลงอย่างมาก?
A: เกิดจากการปล่อยเช่าทรัพย์สินให้ผู้เช่าจัดการเอง โดยผู้เช่ามีภาระค่าใช้จ่ายดูแลรักษาทั้งโรงงานและคลังสินค้า ส่งผลให้ FTREIT ลดภาระค่าใช้จ่ายด้านบริการลงอย่างมีนัยสำคัญ

Q: Revaluation Loss ในไตรมาสที่ผ่านมาเกิดจากสาเหตุใด?
A: เกิดจากทรัพย์สินลิสโฮบางส่วนที่อายุสัญญาเหลือประมาณ 15 ปี มีแนวโน้มลดค่าประเมินลงอย่างต่อเนื่องตามอายุสัญญา

Q: ปัจจัยบวกหลักในปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 เป็นอะไร?
A: การรีโลเคชันของภาคอุตสาหกรรมเข้ามาประเทศไทย โดยเฉพาะโรงงานและคลังสินค้าสำหรับการส่งออก ส่งผลให้ความต้องการทรัพย์สินอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

เป้าหมาย:
- ระยะสั้น: เพิ่มรายได้จากการให้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยรักษาระดับ Occupancy Rate ไม่ต่ำกว่า 90% และขึ้นค่าเช่าอย่างสม่ำเสมอในแต่ละสัญญาหมดอายุ
- ระยะยาว: มุ่งขยายพอร์ตโฟลิโอในโซน Easy และ Nothing Account โดยเน้นอาคารโรงงานและคลังสินค้าที่มีศักยภาพรองรับการผลิตและการส่งออก

สิ่งที่ต้องจับตามอง:
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายด้านอุตสาหกรรมและภูมิรัฐศาสตร์โลกที่อาจกระทบต่อพฤติกรรมการลงทุนในทรัพย์สินอุตสาหกรรม
- อัตราการต่ออายุสัญญาเช่าในปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 เพื่อประเมินความมั่นคงของรายได้ระยะยาว
- การเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยและนโยบายการลงทุนภาครัฐที่อาจส่งผลต่อความสามารถในการเข้าถึงเงินทุนในอนาคต

> FTREIT แสดงศักยภาพในการบริหารพอร์ตโฟลิโออย่างมีโครงสร้าง และยังคงเป็นหนึ่งในผู้นำด้านทรัพย์สินอุตสาหกรรมในประเทศไทย โดยเฉพาะในช่วงที่มีการรีโลเคชันของภาคอุตสาหกรรมเข้ามาอย่างต่อเนื่อง