สรุป Opportunity Day

# การวิเคราะห์ผลประกอบการ FTREIT – OPPDAY Q2 FY2026

## 📅 ข้อมูลสำคัญ
- งวดรายงาน: Q2 ปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

## 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

FTREIT ยังคงรักษาระดับความต้องการพื้นที่เช่าอุตสาหกรรมในระดับสูงต่อเนื่องจากปีก่อน โดยเฉพาะในกลุ่มโรงงานและคลังสินค้า ซึ่งสะท้อนถึงแรงขับเคลื่อนจาก FDI และการขยายตัวของอุตสาหกรรมโลจิสติกส์ในประเทศไทย โดยเฉพาะในโซน EEC และโซนกลางประเทศ

ในไตรมาสที่สอง มียอดรายได้รวมเพิ่มขึ้น 7% จากปีก่อน และกำไรขั้นต้น (Net Profit on Investment) เพิ่มขึ้นถึง 10% เนื่องจากอัตราการเช่าดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในโรงงานที่ยังเหลือพื้นที่ให้เช่าสูงมากกว่าครึ่งหนึ่งของพอร์ต

จุดเปลี่ยนสำคัญของบริษัทนี้คือการปรับโครงสร้างพอร์ตเพื่อรองรับเทรนด์การขยายตัวของอุตสาหกรรมขั้นสูง เช่น EV, Data Center และ PCB โดยมีการเข้าลงทุนในโครงการใหม่ ๆ ทั้งในโซนบางพลี บางนา และหวังน้อย เพื่อเสริมสร้างฐานลูกค้ากลุ่มยักษ์ใหญ่ที่มีความต้องการด้านโลจิสติกส์และโรงงานขนาดเบาอย่างต่อเนื่อง

---

## 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

### 🔹 ทิศทางรายได้และกำไร
- รายได้รวม: เพิ่มขึ้นประมาณ 7% จากปีก่อนหน้า โดยเหตุผลหลักคือ อัตราการเช่าในโรงงานเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีรายได้ใหม่จากทรัพย์สินที่เข้ามาลงทุนเพิ่มเติมในไตรมาสแรกของปี
- กำไรขั้นต้น (Net Profit on Investment): เพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อนหน้า แม้รายได้เติบโตช้ากว่า โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการใช้งานทรัพย์สิน (Occupancy Rate) สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

สาเหตุหลักที่ขับเคลื่อนผลประกอบการ:
- อัตรากำไรขั้นต้นดีขึ้นเนื่องจากอัตราการว่างลดลง และค่าใช้จ่ายในการรีโนเวชั่นลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
- การควบคุมต้นทุนบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะในส่วนของ Cost of Rental and Service ลดลงประมาณ 13–14%

### 🔹 ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)
| KPI | Q2 FY26 | เปรียบเทียบปีก่อน | การวิเคราะห์เชิงคุณภาพ |
|-----|--------|------------------|------------------------|
| อัตราการเช่าเฉลี่ย (Factory) | 97% | เพิ่มขึ้นจากปีก่อน | สอดคล้องกับเทรนด์ FDI และการขยายตัวของอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์และ EV |
| อัตราการเช่าเฉลี่ย (Warehouse) | 89.1% | ลดลงเล็กน้อยจากครึ่งปีแรก | เนื่องจากผู้เช่ารายใหญ่จบสัญญาในเดือนธันวาคม แต่มีแผนหาผู้เช่าใหม่เรียบร้อยแล้ว |
| อัตราการต่ออายุสัญญา | 85% | มั่นคงตามปกติ | สะท้อนความมั่นคงของฐานลูกค้าและภาพรวมพอร์ต |
| อายุสัญญาเช่าคงเหลือเฉลี่ย | 2 ปี | เสถียร | เพิ่มขึ้นจากปีก่อนเนื่องจากมีการปล่อยเช่าสัญญาระยะยาวเพิ่มขึ้น |
| อัตราการเช่าเฉลี่ย (Freehold) | 73% | เพิ่มขึ้น | สอดคล้องกับความต้องการพื้นที่ในโซน EEC และโซนกลางประเทศ |

### 🔹 การวิเคราะห์คุณภาพกำไร
- กำไรหลักมาจากธุรกิจหลัก (Core Business): บริษัทรายงานว่ารายได้และกำไรส่วนใหญ่เกิดจากธุรกิจหลัก เช่น โลจิสติกส์ อิเล็กทรอนิกส์ และอโตโมทีฟ
- ไม่มีรายการพิเศษ เช่น กำไร/ขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนหรือการขายสินทรัพย์ที่ส่งผลต่อผลประกอบการอย่างชัดเจน

---

## 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

### 🔹 ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การขยายตัวของพอร์ตในโซน EEC และโซนกลางประเทศ โดยเฉพาะในบางพลี-บางนา-หวังน้อย
- การพัฒนาโครงการใหม่ ๆ เพื่อรองรับลูกค้ากลุ่มยักษ์ใหญ่ เช่น EV, Data Center และ PCB
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การบริหารจัดการหนี้ระยะสั้นที่ครบกำหนดภายในปีนี้ โดยมีแผนออกหุ้นกู้และใช้เงินสดจากต้นทุนลงทุนเพื่อคืนหนี้

### 🔹 ปัจจัยภายนอก
- เศรษฐกิจมหภาค: ภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้นจากสงครามระหว่างสหรัฐฯ กับอิหร่าน ส่งผลให้ต้นทุนเชื้อเพลิงและค่าไฟเพิ่มขึ้น
- ผลกระทบต่อผู้เช่า: แม้ต้นทุนจะสูงขึ้นแต่บริษัทยังไม่พบปัญหาจากผู้เช่ารายใหญ่ เพราะยังไม่มีการปรับราคาค่าเช่าหรือขัดขวางการใช้งาน
- นโยบายรัฐ: สนับสนุนการลงทุนในอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และโรงงานขนาดเบา โดยเฉพาะในพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ

---

## 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

### Q: อัตราการเช่าของโรงงานในพอร์ตอยู่ที่เท่าไหร่ และมีแผนเพิ่มขึ้นไหม?
A: ในไตรมาสที่สอง อัตราการเช่าเฉลี่ยของโรงงานอยู่ที่ 97% โดยในครึ่งปีแรกของปีนี้อยู่ที่ 91.9% และมีแผนจะเพิ่มขึ้นสูงกว่า 97% ในปีนี้ เนื่องจากกำลังเจรจากับผู้เช่ารายใหญ่ที่ยังมีโรงงานว่างเหลืออยู่

### Q: อัตราการเช่าคลังสินค้าในโซนบางพลี-บางนา-หวังน้อยมีแนวโน้มดีไหม?
A: อัตราการเช่าในโซนเหล่านี้ยังคงดี โดยเฉพาะในหวังน้อยที่อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่เกือบ 90% และมีโครงการใหม่ ๆ จากผู้เช่ารายใหญ่ที่ต้องการใช้พื้นที่สำหรับโลจิสติกส์

### Q: มีแผนปรับราคาค่าเช่าหรือไม่?
A: มีแผนปรับราคาในแต่ละโซนตามดีมานด์และซัพพลาย โดยเฉพาะในโรงงานที่มีความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และคลังสินค้าที่ยังมีอัตราการเช่าต่ำกว่าระดับเป้าหมาย

### Q: มีโครงการ Green Development หรือ AI Project อยู่ไหม?
A: มีแผนศึกษาโครงการ Greenfield และ Brownfield โดยเฉพาะในคลังสินค้าและโรงงานขนาดเบา เพื่อรองรับความต้องการด้านโลจิสติกส์ที่เติบโตขึ้น และใช้เทคโนโลยี AI เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพบริหารจัดการ

### Q: มีแผนลงทุนเพิ่มเติมในปีนี้ไหม?
A: มีเป้าหมายลงทุนไม่น้อยกว่า 1,500 ล้านบาท โดยศึกษาโครงการทั้ง Warehouse และ Factory ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่มีผู้เช่ารายใหญ่และมีศักยภาพในการเติบโต

### Q: มีแผนปรับโครงสร้างหนี้ระยะสั้นหรือไม่?
A: มีแผนออกหุ้นกู้ในช่วงต้นปีเพื่อจัดการหนี้ระยะสั้นที่ครบกำหนด โดยมุ่งเน้นให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าตลาดเฉลี่ย เพื่อลดต้นทุนการเงิน

### Q: มีผลกระทบจากสงครามระหว่างสหรัฐฯ กับอิหร่านต่อผู้เช่าหรือไม่?
A: ยังไม่มีผลกระทบชัดเจนต่อผู้เช่ารายใหญ่ เพราะยังไม่มีการปรับราคาค่าเช่าหรือขัดขวางการใช้งาน และค่าไฟยังคงอยู่ในระดับปกติ

---

## 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

### ✅ เป้าหมายระยะสั้นและระยะยาว
- ระยะสั้น (Q3–Q4 FY26):
- เพิ่มอัตราการเช่าโรงงานให้เกิน 97% และคลังสินค้าให้ใกล้เคียงหรือเกิน 90%
- เปิดตัวโครงการใหม่ ๆ ในโซนหวังน้อยและบางพลี โดยเฉพาะในด้านโลจิสติกส์และโรงงานขนาดเบา
- ระยะยาว (FY27–FY28):
- พัฒนาพอร์ตให้รองรับอุตสาหกรรมขั้นสูง เช่น EV, Data Center และ AI โดยมีเป้าหมายเพิ่มพื้นที่เช่ารวมไม่น้อยกว่า 250,000 ตารางเมตร

### 🔍 สิ่งที่ต้องจับตามอง
- การปรับตัวของผู้เช่ารายใหญ่จากภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ โดยเฉพาะญี่ปุ่นและจีน
- อัตราการเช่าคลังสินค้าในโซนบางพลี-บางนาที่อาจได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของตลาดโลจิสติกส์ระดับโลก
- การเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยและสภาพคล่องตลาดเงินส่วนภายนอกที่อาจส่งผลต่อความสามารถในการออกหุ้นกู้และบริหารหนี้ระยะสั้น