สรุป Opportunity Day

FTREIT ปิดงบสวยงาม ไตรมาส 2 ปี 2568 อัตราการเช่าพุ่ง 90% ทะยานสู่จุดสูงสุดตั้งแต่รวมกองทรัสต์

1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):

อัตราการเช่าพื้นที่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 90% ซึ่งเป็นระดับสูงสุดตั้งแต่การรวมกองทรัสต์เสร็จสิ้นในปี 2560

ในช่วงครึ่งปีแรก อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 89% เนื่องจากในไตรมาสที่ 1 มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 88.2%

อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 2.2 ปี

สามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้ 83% ของสัญญาที่หมดอายุในไตรมาสที่ 2

อัตราการต่อสัญญาเช่าในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 84%

อัตราส่วนหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยต่อสินทรัพย์รวมของกองทรัสต์อยู่ที่ 26.2% ซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำ

อัตราส่วนความสามารถในการชำระดอกเบี้ย (Interest Coverage Ratio) อยู่ที่ 7.2 เท่า

ต้นทุนดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 3.35%

อันดับเครดิตเรตติ้งยังคงอยู่ที่ A stable outlook

รายได้ในไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 1,057 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.4% เมื่อเทียบเป็นปีต่อปี

Net profit on investment อยู่ที่ 702 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10%

รายได้ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 2,100 ล้านบาท เติบโต 6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

Net profit on investment ในช่วงครึ่งปีแรกอยู่ที่ 1,388 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ประกาศจ่ายเงินปันผลในไตรมาสที่ 2 ที่ 0.1880 บาทต่อหน่วยทรัสต์ เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ของปีงบประมาณก่อน

จ่ายเงินปันผลสะสมในช่วงไตรมาสที่ 1 และ 2 รวม 0.3760 บาทต่อหน่วยทรัสต์ เพิ่มขึ้น 10.5% เมื่อเทียบเป็น year-on-year

NAV ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 อยู่ที่ 11.0023 บาทต่อหน่วยทรัสต์ เพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับสิ้นงวดวันที่ 30 กันยายน 2567

2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):

บริษัทมองเห็นโอกาสในการเติบโตในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ของประเทศไทย

มีการขยายกำลังการผลิตและย้ายฐานการผลิตเข้ามาในประเทศของนักลงทุนต่างชาติ

3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):

ความผันผวนของเศรษฐกิจโลกและการเปลี่ยนแปลงนโยบายการค้าอาจส่งผลกระทบต่อธุรกิจ

การแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมที่สูงขึ้น

4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):

การบริหารจัดการต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพและการใช้กลยุทธ์ Cost Effectiveness

การรักษาอัตราการเช่าพื้นที่ในระดับสูงและการสร้างรายได้ที่สม่ำเสมอ

การกระจายความเสี่ยงโดยมีผู้เช่าหลากหลายกลุ่มและหลากหลายสัญชาติ

5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):

แนวโน้มการเติบโตของอุตสาหกรรมโลจิสติกส์และอีคอมเมิร์ซจะสนับสนุนการเติบโตของธุรกิจ

การลงทุนในเทคโนโลยีและนวัตกรรมเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารจัดการทรัพย์สิน

การขยายฐานลูกค้าและสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับผู้เช่า

6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): เริ่ม นาทีที่ 25:53

• อัตราการเช่าที่สูงขึ้นมาจากลูกค้ากลุ่มใด:
  

  มาจากฝั่งของโรงงาน (Factory) เป็นหลัก เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติเข้ามาขยายกำลังการผลิตและย้ายฐานการผลิตมาที่ไทย ทำให้อัตราการเช่าของโรงงานสูงขึ้น (94%) ส่วนคลังสินค้า (Warehouse) ก็เติบโตขึ้นในทิศทางเดียวกัน



• อัตราค่าเช่าเมื่อผู้เช่าต่อสัญญาใหม่มีการเพิ่มขึ้นกี่ % และมีหลักการปรับราคาค่าเช่าอย่างไร:
  

  Factory: อุปทานมีจำกัด แต่ความต้องการสูงขึ้น ทำให้มีการเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่าอย่างต่ำ 1.5% ต่อปี

  
  

  Warehouse: อัตราการปรับขึ้นค่าเช่าอาจน้อยกว่า Factory เล็กน้อย เนื่องจากอุปทานมีเพิ่มขึ้นในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่อาจได้ระยะเวลาสัญญาเช่าที่ยาวนานขึ้น โดยเฉลี่ยอาจขึ้นได้ประมาณ 1-1.5% ต่อปี



• กองทุนมีผู้เช่าจากประเทศจีนคิดเป็นเท่าไหร่:
  

  ณ สิ้นเดือนของไตรมาส 2 มีลูกค้ากลุ่มลูกค้าจีนประมาณ 9.5% ของทั้งพอร์ต



• สังเกตว่ากลุ่ม Warehouse มี Occupancy Rate ต่ำกว่า Factory เป็นสภาวะปกติหรือไม่:
  

  Factory: เมื่อผู้เช่าเข้ามาเช่า จะมีการลงทุน CapEx ค่อนข้างเยอะ ทำให้สัญญาเช่าค่อนข้างยาว (อย่างต่ำ 3-5 ปี) และมีการ renew สัญญาเป็นตามปกติ

  
  

  Warehouse: จะมีตามโปรเจ็กต์ของ End User ทำให้มี Turnover ที่สูงกว่า แต่ขนาด (Sizing) จะใหญ่กว่าโรงงาน

  
  

  โดยทั่วไป Warehouse ในตลาดจะมี Occupancy Rate ประมาณ 80% ซึ่ง FTREIT บริหารจัดการได้ถึง 85-86%



• มีแผนการลงทุนในทรัพย์สินเพิ่มเติมอย่างไรบ้างในปีนี้:
  

  มีแผนที่จะเข้าลงทุนจากทรัพย์สินจาก Sponsor โดยมีการทำ Due Diligence อยู่ และตั้ง Sizing ปีนี้ไว้ไม่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท



• มีกลยุทธ์การขยายไปต่างประเทศอย่างไรบ้างในตอนนี้:
  

  ยัง focus ที่จะลงทุนในทรัพย์สินในประเทศไทยก่อน แต่การที่จะขยายไปต่างประเทศ ต้องดูในเรื่องของ Trend, Return, และความเสี่ยง



• จากเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ผ่านมา มีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมเพิ่มเติมหรือไม่:
  

  เหตุการณ์แผ่นดินไหวเกิดขึ้นเมื่อวันที่ 28 มีนาคม โดยมีศูนย์กลางอยู่ที่รอยแยกสะแกงในพม่า ส่งแรงคลื่นมาที่ประเทศไทย

  
  

  ทรัพย์สินที่อยู่ในจังหวัดอยุธยา, ปทุมธานี, กรุงเทพฯ, และสมุทรปราการ ได้รับผลกระทบ แต่ความเสียหายที่เกิดขึ้นเป็นระดับเล็กน้อย (Minor) คือเป็นแค่รอยร้าวเล็กน้อยที่ไม่กระทบต่อการดำเนินงานของผู้เช่า

  
  

  ทีมงานได้เริ่มเข้าซ่อมแล้ว และคาดว่าจะซ่อมเสร็จภายใน 1-2 เดือน



• หลังจากการขึ้น Tariff จากทางสหรัฐอเมริกา มีผลกระทบอย่างไรต่อกองทรัสต์บ้าง:
  

  ผู้เช่าของเรายังไม่ได้เข้ามาคุยในเรื่องผลกระทบที่เกิดขึ้น และยังจ่ายค่าเช่าและค่าบริการเป็นปกติ

  
  

  ต้องดูอีกทีว่าตัว Tariff Rate ที่จะออกมา Settled เป็นอย่างไร แต่คิดว่าน่าจะเป็นเชิง Positive เมื่อเทียบกับตัว Tariff Rate ที่มีการประกาศมาในช่วงของวันที่ 2 เมษายนที่ผ่านมา

  
  

  การลงทุนแบบ Mega Size อาจมีการ Wait and See แต่การลงทุนที่เป็นเงินทุนที่ไม่เยอะมาก และเงินลงทุนแบบ Size กลางๆ อาจเป็นผล Positive กับทางกองทรัสต์



• ใน Q1 Q2 มีสัดส่วนผู้เช่าไม่ต่อสัญญาเพิ่มขึ้นไหม มีสัดส่วนการชำระค่าเช่าช้าเพิ่มขึ้นหรือไม่:
  

  การเช่าและการชำระค่าเช่ายังเป็นปกติ และลูกค้าก็ยังไม่ได้มีเข้ามาคุยว่ามีประเด็นหรือปัญหาจากเรื่องของ Tariff แต่อย่างใด



• ในไตรมาสที่ 2 และในรอบระยะเวลา 6 เดือนที่ผ่านมา มีการคุมค่าใช้จ่ายได้ดี ลดลงประมาณ 5% ส่วนใหญ่มาจากอะไร:
  

  เวลาที่เรามีอัตราการเช่าที่สูงขึ้น พวก Vacancy Cost หรือ Holding Cost สำหรับทรัพย์สินที่ว่างก็จะมีการตัดออกไป

  
  

  ทีมงานมีกลยุทธ์ในการที่จะใช้ Cost Effectiveness โดยจะใช้อุปกรณ์ในการซ่อม หรือ Item ต่างๆ ในการซ่อมที่มีคุณภาพเท่าเดิม แต่เราอาจจะมีการใช้เป็น Bulk Procurement หรือว่าดูมาตรฐานต่างๆ ที่คงเดิม แต่ว่าเราดูเรื่อง Pricing เข้ามาเกี่ยวข้อง

โดยสรุป FTREIT มีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่งในไตรมาส 2 ปี 2568 ด้วยอัตราการเช่าที่สูงและการบริหารจัดการต้นทุนที่มีประสิทธิภาพ บริษัทยังคงมุ่งมั่นที่จะสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์