สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ:
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทชีวาทัยจำกัดมหาชน (CHEWA) ยังคงดำเนินกลยุทธ์การเติบโตแบบมีสติภายใต้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หดตัวอย่างรุนแรง โดยเน้นการระบายสินค้าคงเหลือจากโครงการแนวราบและแนวคอนโดฯ ผ่านโปรโมชั่นราคาพิเศษเพื่อรักษากระแสเงินสดและลดภาระหนี้สินในระยะสั้น
บริษัทชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2569 และยึดมั่นในการพัฒนาธุรกิจบ้านมือสองพร้อมวางรากฐานความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคผ่านคุณภาพมาตรฐานและบริการหลังการขายที่เหนือกว่า
จุดเปลี่ยนสำคัญ (Inflection Point) คือ การปรับโครงสร้างต้นทุนโดยการตั้งค่าเผื่อสินค้าคงเหลือสูงขึ้นอย่างมีระบบ เพื่อลดภาระกำไรขั้นต้น และเตรียมพร้อมกลับมามีกำไรในระยะสั้นภายในปี 2569 โดยคาดว่าจะปลดเครื่องหมาย CB ในช่วงไตรมาสแรกของปีถัดไป

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | พ.ศ. ก่อนหน้า (2567) | พ.ศ. ปัจจุบัน (2568) |
|--------|----------------------|----------------------|
| รายได้รวม | 1,400.0 | 808.48 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | - | - |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | 123.52 | (-481.70) |
| Backlog | - | 1,232.0 |
| Presale Revenue | - | 1,232.0 |

> *หมายเหตุ: Core Profit ไม่มีข้อมูลชัดเจนในคลิป ส่วน EBIT จึงแสดงเป็น "-"*

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน:
- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การปรับลดราคาขายโครงการแนวราบและคอนโดฯ เพื่อรักษายอดจองและระบายสต็อก
- การชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อลดภาระหนี้สินและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง
- การเน้นย้ำธุรกิจบ้านมือสองเพื่อสร้างรายได้ระยะยาวและลดความเสี่ยงจากตลาดคอนโดฯ
- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การขาดทุนสูงจากรายได้ลดลงอย่างมาก (ลดลง 55.46%) และค่าเผื่อสินค้าคงเหลือเพิ่มขึ้น
- การบริหารสภาพคล่องและการชำระหนี้หุ้นกู้ยังต้องอาศัยวินัยสูง

#### ปัจจัยภายนอก:
- ภาวะเศรษฐกิจโลกและภายใน: อัตราดอกเบี้ยสูง สภาพคล่องผู้ประกอบการตึงเครียด ผู้บริโภคชะลอการซื้อ
- นโยบายธนาคาร: มาตรการเข้มงวดด้านสินเชื่อบ้านทำให้กำลังซื้อลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์: เกิดภาวะไม่สมดุลอุปสงค์ ส่งผลให้ราคาปรับตัวลงอย่างต่อเนื่อง และผู้ประกอบการต้องแข่งขันด้านราคาอย่างรุนแรง

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: บริษัทมีแผนและระยะเวลาที่ชัดเจนอย่างไรในการแก้ไขปัญหาส่วนของผู้ถือหุ้นเพื่อให้ตลาดหลักทรัพย์ปลดเครื่องหมาย CB ภายในปีนี้คะ?
A: มีแผนกลับมามีกำไรภายใน 1 ปี โดยตั้งเป้ารายได้รวมบริษัทและบริษัทร่วมทุนรวมถึง 1,200 ล้านบาท หากบรรลุเป้าหมาย จะสามารถกลับมามีกำไรได้ และปลดเครื่องหมาย CB ในช่วงไตรมาสแรกของปีถัดไป

Q: สต๊อกสินค้าที่มีอยู่กว่าสองพันล้านบาทบริษัทตั้งเป้าจะระบายออกได้กี่เปอร์เซ็นต์ในไตรมาสแรกของปี 2569 นี้คะ?
A: มีเป้าหมายระบายออกประมาณ 10–15% ในไตรมาสที่หนึ่ง โดยปรับเปรียบเทียบจากปีก่อนเพื่อลดภาระหนี้สินและนำกระแสเงินสดเข้ามาชำระหนี้หุ้นกู้

Q: การร่วมทุนกับพันธมิตรญี่ปุ่น NSKRE ในโครงการชีวาไทยฮอร์มาร์กเอกมัยรามอินทรา คาดว่าจะต่งกำไรกลับมายังงบรวมได้ทันทีหรือไม่คะ?
A: โครงการนี้เริ่มโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่เดือนมกราคม 2569 เป็นต้นมา และเมื่อปิดคิวแล้วจะสามารถรับรู้รายได้และกำไรจากบริษัทร่วมทุนเป็นรายงวดได้ทันที

Q: นอกเหนือจากภาระดอกเบี้ยแล้วบริษัทมีแผนจะลดค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารลงอีกเท่าไหร่เพื่อให้ถึงจุดคุ้มทุนได้เร็วขึ้นครับ?
A: มีแผนลดค่าใช้จ่ายรวมลงอย่างน้อย 10% โดยปรับโครงสร้างองค์กรให้กระชับและเน้นพนักงานที่มี Multi-Skill เพื่อลดจำนวนพนักงานไม่จำเป็นและลดค่าใช้จ่ายประจำ

Q: พลังงานจากสถานการณ์ตะวันออกกลางส่งผลต่อต้นทุนค่าบริหารจัดการโรงงานให้เช่าของบริษัทในไตรมาสนี้หรือไม่คะ?
A: โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง และต้นทุนค่าใช้จ่ายอัตราพลังงานไม่มีผลกระทบเนื่องจากมีสัญญาจองไว้ล่วงหน้าพร้อมเผื่อความผันผวนแล้ว

Q: แนวโน้มผลประกอบการไตรมาสแรกเมื่อเทียบแบบ Year on Year และ Q on Q บริษัทคาดว่าจะเห็นรายได้ก้าวกระโดดจากยอดโอนโครงการร่วมทุนมาช่วยพลิกฟื้นกำไรได้เลยหรือไม่คะ?
A: ยอดรายได้จากโครงการร่วมทุนอาจยังไม่ก้าวกระโดดมาก แต่คาดว่าจะเติบโตจากปีก่อนอย่างน้อย 40% โดยตั้งเป้าหมายใหม่ไว้แล้ว และหากบรรลุจะกลับมามีกำไรได้แน่นอน

Q: แผนการเปิดโครงการจะมีการปรับเปลี่ยนหรือไม่คะถ้าหากสถานการณ์ในอนาคตดีขึ้นครับ?
A: จะชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่จนกว่าสภาพคล่องตลาดจะฟื้นตัว และจะเปิดโครงการใหม่เฉพาะที่มีการวางเงินมัดจำแล้วและได้รับอนุญาต EIA เสร็จสิ้นภายในปี 2569

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets):
- ระยะสั้น: ระบายสต็อกได้อย่างน้อย 10–15% ในไตรมาสแรก และกลับมามีกำไรภายในปี 2569 โดยปลดเครื่องหมาย CB ในไตรมาสแรกของปีถัดไป
- ระยะยาว: พัฒนาธุรกิจบ้านมือสองเป็นฐานรากหลัก เพื่อสร้างความยั่งยืนและลดความเสี่ยงจากตลาดคอนโดฯ

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out):
- การฟื้นตัวของยอดจองและรายได้จากการโอนกรรมสิทธิ์จริงในไตรมาสแรกของปี 2569
- สถานการณ์เศรษฐกิจภายในประเทศและอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค
- การดำเนินงานโครงการร่วมทุนและเป้าหมายรายได้จากโครงการใหม่ที่ยังไม่เปิดตัว