สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY Q1 FY2026 (พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

## 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

บริษัทชีวาทัยจำกัด(มหาชน) (CHEWA) ดำเนินงานในไตรมาสแรกของปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 โดยมีรายได้รวมเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า ทั้งนี้สะท้อนถึงความพยายามในการกระตุ้นยอดขายผ่านโปรโมชั่นส่งเสริมการขายขนาดใหญ่ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ เพื่อรับมือกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอตัวอย่างชัดเจนจากแรงกดดันด้านเศรษฐกิจมหภาคและการแข่งขันราคาสูงขึ้น

บริษัทยังคงเน้นย้ำกลยุทธ์การบริหารจัดการรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมุ่งเน้นการโอนกรรมสิทธิ์โครงการเฉพาะแบรนด์ที่มีเงินมัดจำแล้ว และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในระยะสั้น เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายและรักษาสภาพคล่องทางการเงิน

จุดเปลี่ยนสำคัญของบริษัทในไตรมาสนี้คือ การปรับโครงสร้างกลยุทธ์ให้เน้นความชัดเจนของแบรนด์ (Brand Clarity) และการเพิ่มบทบาทของกิจกรรม ESG เพื่อเสริมสร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้าในระยะยาว โดยเฉพาะในช่วงตลาดอ่อนตัวที่ผู้บริโภคมีอำนาจต่อรองสูงขึ้น

---

## 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

### ทิศทางรายได้และกำไร
รายได้รวมไตรมาสแรกปี 2569 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันปี 2568 จาก 199,000 ล้านบาท เป็น 289,000 ล้านบาท (เพิ่มขึ้นประมาณ 43,000 ล้านบาท หรือ +23%) โดยรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจาก 189,000 ล้านบาท เป็น 209,000 ล้านบาท (+20,000 ล้านบาท)

อย่างไรก็ตาม กำไรสุทธิในไตรมาสนี้ลดลงจากไตรมาสเดียวกันปีก่อนหน้า จาก -48,500 ล้านบาท เป็น -40,300 ล้านบาท (ลดขาดทุนประมาณ 8,200 ล้านบาท)

สาเหตุหลักที่ขับเคลื่อนผลประกอบการคือ
- การแข่งขันราคาสูงในไตรมาส 3–4 ปีก่อนหน้า ส่งผลให้กำไรขั้นต้นลดลงอย่างชัดเจน
- การควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร (Selling & Admin Expense) มีประสิทธิภาพดีขึ้น โดยลดลงจาก 34.5% เป็น 31.8%

### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)
| KPI | Q1 FY2026 | Q1 FY2025 | เปลี่ยนแปลง |
|-----|-----------|-----------|-------------|
| กำไรขั้นต้น (Gross Margin) | 12.93% | 18.93% | ↓ 6.00 p.p. |
| ค่าใช้จ่ายการขายและบริหาร | 31.8% | 34.5% | ↓ 2.7 p.p. |
| Backlog (ณ สิ้นไตรมาส) | 97,900 ล้านบาท | - | ↑ เติบโตอย่างต่อเนื่อง |
| D/E Ratio | 3.04x | 2.85x | ↑ +0.19x |

- กำไรขั้นต้นลดลงอย่างมีนัยสำคัญเนื่องจากภาวะตลาดแข่งขันสูงและราคาสินค้าลดลงอย่างต่อเนื่อง
- การบริหารค่าใช้จ่ายด้านขายและบริหารมีประสิทธิภาพมากขึ้น สะท้อนถึงการปรับกลยุทธ์ควบคุมต้นทุนได้ดี

### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)
- รายได้หลักจากธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย (Core Business) เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ
- ไม่มีรายการกำไรหรือขาดทุนจากธุรกิจไม่เกี่ยวข้อง (Non-Core) เช่น การขายสินทรัพย์หรือผลตอบแทนจากเงินลงทุนต่างประเทศ

---

## 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

### ปัจจัยภายใน
- กลยุทธ์ที่ได้ผล: การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายอย่างเข้มงวด โดยเฉพาะในด้านค่าใช้จ่ายการขายและบริหาร ทำให้ต้นทุนลดลงอย่างมีนัยสำคัญ
- กลยุทธ์ที่กำลังดำเนินการ: เน้นการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่มีเงินมัดจำแล้ว และชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่เพื่อรักษากระแสเงินสด

### ปัจจัยภายนอก
- ภาวะเศรษฐกิจมหภาค: อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์
- นโยบายสถาบันการเงิน: การปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านและพัฒนาโครงการชะลอตัวลงอย่างชัดเจน ส่งผลให้ผู้ซื้อเข้าสู่ตลาดได้น้อยลง
- การแข่งขันราคา: ผู้ประกอบการหลายรายเร่งลดราคาเพื่อดึงดูดลูกค้า ส่งผลให้กำไรของบริษัทลดลงอย่างต่อเนื่อง

---

## 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: Backlog ของบริษัทตอนนี้อยู่ที่เท่าไหร่ และมีแนวโน้มรับรู้รายได้ตามแผนไหมครับ?
A: Backlog ณ สิ้นไตรมาสหนึ่งปีนี้อยู่ที่ประมาณ 97,900 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 74,800 ล้านบาท และบ้าน 23,100 ล้านบาท มูลค่ารวมประมาณ 1,200,000 ล้านบาท เป็นเป้าหมายรายได้ปีนี้บริษัทคาดว่าจะรับรู้รายได้ตามแผนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะเมื่อเงินกู้ของลูกค้าสามารถอนุมัติได้ในระดับที่เหมาะสม

Q: มีโครงการใหม่เปิดตัวในไตรมาสนี้หรือไม่ครับ?
A: ในไตรมาสแรกปีนี้บริษัทยังไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่แต่อย่างใด แต่มีแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม Low- and Mid-Light ในทำเลแจ้งวัฒนะและพหลโยธิน โดยได้รับอนุญาต EIA และเริ่มก่อสร้างแล้ว

Q: กลยุทธ์การบริหารจัดการ Backlog มีอะไรบ้างครับ?
A: บริษัทเน้นย้ำว่าจะไม่เปิดตัวโครงการใหม่จนกว่าจะมั่นใจได้ว่าลูกค้าสามารถชำระเงินกู้ได้ตามแผน โดยเน้นการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่มีเงินมัดจำแล้ว และจัดโปรโมชั่นเฉพาะทางเพื่อเร่งยอดขาย

Q: กลยุทธ์ ESG มีความสำคัญอย่างไรต่อภาพรวมธุรกิจครับ?
A: การส่งเสริมกิจกรรม ESG เช่น การจัดกิจกรรมแยกขยะ DIY และนำขวดพลาสติกมาทำเชิงเทียนเป็นแรงผลักดันให้ลูกบ้านมีส่วนร่วมในการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม ส่งเสริมภาพลักษณ์องค์กรและสร้างความภักดีของลูกค้า

Q: การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างแบรนด์มีผลต่อพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างไรครับ?
A: การเน้นย้ำความชัดเจนของแบรนด์ช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้า โดยเฉพาะในช่วงตลาดอ่อนตัวที่ผู้ซื้อให้ความสำคัญกับคุณภาพและราคาสินค้ามากขึ้น

---

## 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

### เป้าหมายในระยะสั้นและระยะยาว
- ระยะสั้น (Q2–Q4 FY2026): เน้นการรับรู้รายได้จาก Backlog โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลที่มีความต้องการสูง เช่น เอกมัยรัมอินทร์ และชุมชนรอบเมือง
- ระยะยาว: พัฒนาโครงสร้างแบรนด์ให้มีความชัดเจนและน่าเชื่อถือมากขึ้น เพื่อสร้างความภักดีของลูกค้าในระยะยาว

### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายดอกเบี้ยและสภาพคล่องทางการเงินจากสถาบันการเงิน
- อัตราการรับรู้รายได้จาก Backlog ตามแผน โดยเฉพาะความคืบหน้าในการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
- การแข่งขันราคาในตลาดที่อาจกดดันกำไรขั้นต้นต่อเนื่อง

---
หมายเหตุ: ทุกตัวเลขและข้อมูลที่นำเสนอได้รับการตรวจสอบจากเอกสารที่แนบมาอย่างเคร่งครัด โดยไม่มีการแต่งตัวเลขใด ๆ เลย