สรุป Opportunity Day

ALLY: ผลการดำเนินงาน Q2/2569 และแผนลงทุนขยายพอร์ตเพิ่มสินทรัพย์ศักยภาพสูงเพื่อสร้างผลตอบแทนสม่ำเสมอ

### 1. Highlights
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ อัลไล (ALLY) จัดตั้งขึ้นในปี 2019 โดยมีนโยบายลงทุนในคอมมูนิตี้มอลล์และรีเทลผสมผสาน ปัจจุบันได้รับอันดับเครดิตเรตติ้งที่ BBB+ แนวโน้มคงที่ [พูด]
- พอร์ตโฟลิโอปัจจุบันประกอบด้วย 15 โครงการ พื้นที่ให้เช่ารวมประมาณ 165,000 ตารางเมตร กระจายอยู่ในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยเน้นสินทรัพย์ประเภทคอมมูนิตี้มอลล์และรีเทลผสมผสานที่เชื่อมโยงกับชีวิตประจำวันของผู้บริโภค [พูด]
- ในไตรมาส 2/2026 มีการจ่ายประโยชน์ตอบแทนอยู่ที่ 0.11 บาทต่อหน่วย และครึ่งปีแรกจ่ายรวม 0.22 บาทต่อหน่วย โดยอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีอยู่ที่ประมาณ 9.5% ต่อปี [พูด]
- อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ของไตรมาส 2/2026 อยู่ที่ 89.7% ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 91.6% เนื่องจากอยู่ระหว่างการจัดโซนพื้นที่เพื่อเตรียมรีโนเวทในอนาคต [พูด]
- กลยุทธ์การลงทุนของกองทรัสต์เน้นการเติบโตของมูลค่าสินทรัพย์ (TAV) ที่ขยายตัวเกือบ 3 เท่าตั้งแต่ IPO พร้อมทั้งเลือกสินทรัพย์ที่มีอัตราผลตอบแทนต่อโครงการเฉลี่ยประมาณ 8.5% และอยู่เหนือต้นทุนทางการเงิน [พูด]
- การบริหารจัดการเชิงรุก (Active Asset Management) เป็นจุดแข็งสำคัญของกองทรัสต์ โดยมีการดูแลตั้งแต่การคัดเลือกผู้เช่า การรีแบรนด์ การทำ AEI และการจัดกิจกรรมเพื่อดึงดูดทราฟฟิกเข้าศูนย์การค้า [พูด]
- กองทรัสต์ให้ความสำคัญกับนโยบาย ESG โดยมีเป้าหมาย Net Zero ภายในปี 2050 และปัจจุบันมีการใช้พลังงานไฟฟ้าจากโซลาร์รูฟท็อปคิดเป็น 17% ของความต้องการใช้พลังงานทั้งหมด [พูด]
- อัตราส่วนหนี้สินต่อทุน (Gearing Ratio) ณ สิ้นไตรมาส 2/2026 ลดลงเหลือ 25% เนื่องจากการทยอยคืนเงินต้นให้กับธนาคารอย่างต่อเนื่อง [พูด]
- แผนการเข้าลงทุนเพิ่มเติมครั้งที่ 9 ใน 3 โครงการ ได้แก่ The Zone Town-in-Town, Saimai Avenue และ Charn at The Avenue โดยมีมูลค่าเงินลงทุนรวมประมาณ 1,515 ล้านบาท [พูด]
- ภาพรวมการดำเนินงานของผู้บริหารมีความมั่นใจในการขับเคลื่อนกลยุทธ์ 4 เสาหลัก ทั้งการขยายพอร์ต การบริหารสินทรัพย์ การดำเนินงานที่เป็นเลิศ และ ESG พร้อมทั้งควบคุมต้นทุนทางการเงินอย่างรัดกุม [พูด]

### 2. Hero Story
ข้อมูลไม่เพียงพอจากเนื้อหา

### 3. Outlook
- เป้าหมายอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ทั้งปี 2026 อยู่ที่ 90–92% โดยคาดว่าช่วงครึ่งปีหลังจะมีการฟื้นตัวจากการเติมผู้เช่าใหม่เข้ามาทดแทน [พูด]
- อัตราการเติบโตของค่าเช่า (Rent Growth) และ Net Margin คาดว่าจะรักษาความสม่ำเสมอ โดย Net Margin อยู่ในช่วง 37–39% [พูด]
- แผนการลงทุน (CAPEX) ปี 2026 ตั้งเป้าไว้ที่ 23.8 ล้านบาท และแผนลงทุนรวม 3 ปีข้างหน้าอยู่ที่ 450–500 ล้านบาท [พูด]
- แผนการเข้าลงทุนเพิ่มเติมใน 3 โครงการใหม่ (The Zone Town-in-Town, Saimai Avenue, Charn at The Avenue) คาดว่าจะมีการเพิ่มทุนไม่เกิน 185 ล้านหน่วย และใช้เงินลงทุนประมาณ 1,515 ล้านบาท โดยมีกำหนดการยื่น Filing ช่วงต้นเดือนกันยายน 2026 และเสนอขายหน่วยลงทุนช่วงปลายเดือนกันยายนถึงต้นเดือนตุลาคม 2026 [พูด]
- เป้าหมายการชำระคืนเงินต้น (Net Debt Repayment) ปี 2026 อยู่ที่ 150–192 ล้านบาท และวางแผนรีไฟแนนซ์เพื่อยืดอายุหนี้ให้นานขึ้น [พูด]

### 4. ความเสี่ยง
- อัตราการเช่า (Occupancy Rate) ในไตรมาส 2/2026 ลดลงมาอยู่ที่ 89.7% จากผลกระทบของการจัดโซนพื้นที่เพื่อเตรียมรีโนเวทโครงการ [พูด]
- ความไม่แน่นอนของสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจมหภาค และการแข่งขันในตลาดรีเทลที่มีซัพพลายใหม่เพิ่มขึ้นประมาณ 300,000 ตารางเมตรในปี 2026 [พูด]

### 5. Q&A Highlights
- คำถาม (31:06): "ตัว Admin Expense ในไตรมาสต่อ ๆ จะใกล้เคียงกับไตรมาส 2 หรืออาจจะลดลงหรือไม่อย่างไร และจากปัจจัยอะไร?" [พูด]
- คำตอบ: "ถ้าไม่มีรายการที่เป็นบันทึกพิเศษหรือค่าเผื่อหนี้สงสัยจะสูญ ตัว Admin Expense จะอยู่ที่ราว ๆ 10–15 ล้านบาทต่อไตรมาส" [พูด]
- คำถาม (31:42): "ภาพรวมของ Occupancy Rate ที่ลดลงมาอยู่ที่ 89.7% ซึ่งต่ำกว่าระดับเป้าหมาย โดยเฉพาะโครงการเดอะคริสตัล เอสบี ราชพฤกษ์ ลดลงจาก 90.3 เหลือ 82.5 สาเหตุหลักเกิดจากอะไร?" [พูด]
- คำตอบ: "โครงการ SB ราชพฤกษ์ อยู่ในช่วงกำลังปรับเปลี่ยนผู้เช่า รวมถึงแอนเคอร์ที่เป็นซุปเปอร์มาร์เก็ต และกำลังทยอยเซ็นสัญญาซุปเปอร์มาร์เก็ตรายใหม่เข้ามาเสริมเพื่อเพิ่มความน่าสนใจ" [พูด]
- คำถาม (34:07): "อัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทน ในช่วงครึ่งปีแรกจ่ายรวม 0.22 บาทต่อหน่วย ในช่วงครึ่งปีหลังเนื่องจาก CDC มีโปรแกรมรีโนเวทและ Occupancy ลดลง จะมีนัยสำคัญหรือไม่?" [พูด]
- คำตอบ: "ตั้งเป้าหมายจะรักษาระดับอัตราการจ่ายประโยชน์ตอบแทน (DPU) ให้มีความมั่นคงคงที่ใกล้เคียงกับจำนวนเดิม แม้ CDC จะรีโนเวทแต่มีกระแสเงินสดและแผนบริหารจัดการรองรับแล้ว" [พูด]
- คำถาม (38:11): "แผนการลงทุนในสินทรัพย์ใหม่ 3 โครงการ กองทรัสต์มีการวาง Debt Equity Mix อย่างไรเพื่อหลีกเลี่ยง DPU ที่ไดลูทของ Fitholder เดิม?" [พูด]
- คำตอบ: "ใช้ Debt Equity Mix ที่ LTV ประมาณ 50% เพื่อเพิ่ม Yield และไม่ให้ Gearing สูงเกินไป โดยใช้เงินกู้และเงินประกันของผู้เช่าในการลงทุน" [พูด]
- คำถาม (36:50): "อัปเดตโครงการที่อยู่ในแผน Minor หรือ Major Renovate และไทม์ไลน์คร่าว ๆ เบื้องต้น" [พูด]
- คำตอบ: "โครงการหลักคือ CDC จะเริ่มรีโนเวทต้นปี 2027 และแล้วเสร็จปลายปี 2027 และโครงการ The Scene ราชพฤกษ์ จะรีแบรนด์และรีโนเวทพร้อมกันในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน" [พูด]