สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์อัลไลน์ (ALLY) ยังคงดำเนินกลยุทธ์การลงทุนแบบ Disciplined โดยเน้นเข้าถึงโครงการ Community Mall ระดับ best-in-class ในแต่ละทำเลกรุงเทพฯ และภูมิภาค โดยมีพอร์ตโฟลิโอขยายตัวมาอย่างต่อเนื่องจากจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นจาก 10 เป็น 15 โครงการในปี 2568

อัตราการเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 93% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องแม้ในช่วงวิกฤตเศรษฐกิจ สะท้อนถึงความเสถียรของรายได้จากโครงการที่มีผู้เช่ากลุ่ม Essential และ Experience สูง โดยมีโครงสร้างรายได้กระจายความเสี่ยงได้อย่างมีประสิทธิภาพ

บริษัทยังคงรักษาระดับผลตอบแทน (DPU) ไว้เหนือกว่าตลาด SET โดยมียีลดังกล่าวเฉลี่ยอยู่ที่ 8.5% สำหรับโครงการที่มีอายุการลงทุนไม่น้อยกว่า 20 ปี และต้นทุนทางการเงินอยู่ที่ประมาณ 4% ส่งผลให้สามารถสร้างกำไรจากการดำเนินงานได้อย่างมั่นคง

ในระยะกลางบริษัทเน้นย้ำกลยุทธ์ “Triple Play” ดังนี้:
- เติบโตผ่านการลงทุนในโครงการใหม่และปรับปรุงโครงสร้างพื้นที่ (Asset Enhancement)
- พัฒนา Operational Excellence โดยเน้น Retention และ Growth ของผู้เช่า
- เพิ่ม Value ระยะยาวผ่านการลงทุน CapEx ในเทคโนโลยี AI และการปรับโครงสร้างโมเดลธุรกิจ

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | พ.ศ. ก่อนหน้า | พ.ศ. ปัจจุบัน |
|-------------------------------------------|----------------|---------------|
| รายได้รวม | | 1,597 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | | 670 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | | 370 |
| DPU (บาทต่อหน่วย) | | 0.4468 |
| NAV (บาทต่อหน่วย) | | 12.00 |

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core

- Core Profit: 670 ล้านบาท
เกิดจากรายได้ค่าเช่าหลักและรายได้บริการที่มีความเสถียรในทำเล Community Mall โดยไม่รวมรายได้พิเศษ เช่น การจัดงานหรือส่วนแบ่งกำไรจากสปอนเซอร์
- Non-Core: ไม่มีรายการระบุชัดเจนในข้อมูลที่นำเสนอ

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน
- ✅ กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การกระจายรายได้ผ่านโครงสร้างผู้เช่าหลากหลาย (Essential: 46%, Experience: 34%)
- การปรับโครงสร้างการต่อสัญญาให้มีอายุเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเป็น 1.6 ปี และอัตราการต่อสัญญาอยู่ที่ 95%
- การลงทุนปรับปรุงพื้นที่ (Asset Enhancement) เช่น MINI Golf, Refresh สวนสาธารณะ, การเพิ่ม Food Court
- ⚠️ ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การเจรจาเงื่อนไข (CP Conditions) กับสปอนเซอร์โครงการใหม่ เช่น Village Size Project ที่ยังไม่สามารถปิดการลงทุนได้ภายในเดือนเมษายน 2569

#### ปัจจัยภายนอก
- ✅ แรงขับเคลื่อน:
- การลดดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (จาก 3.5% เป็น 1%) ส่งผลให้สภาพคล่องตลาดดีขึ้น และ Consumer Confidence เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
- ⚠️ อุปสรรค:
- เศรษฐกิจโลกยังคงไม่แน่นอน ส่งผลให้ผู้บริโภคบางกลุ่มยังคงจำกัดการจับจ่ายใช้สอย

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: ผู้บริหารมั่นใจหรือไม่ว่า DPU จะไม่ลดในปี 2566?
A: มั่นใจว่า Core Operation จะคงเสถียรเหมือนปีก่อน โดยอิงจากแผนการคืนเงินต้น (debt repayment) และการเจรจา refinancing เพื่อให้ DPU คงที่และเติบโตอย่างสม่ำเสมอ

Q: DPU จะโตหรือทรงตัวในช่วง 3 ปีข้างหน้า?
A: มีแนวโน้มเติบโตแบบ Steady Growth โดยมีการเพิ่มผลตอบแทนจากโครงการใหม่และ AI CapEx เพื่อสร้าง Growth ก้าวกระโดดในระยะกลาง

Q: ตัว ALTY เป็น High Yield Stable Lead หรือ Growth Lead?
A: เป็นทั้งสองอย่าง โดยมีโครงสร้างพอร์ตที่ Defensive และมีศักยภาพเติบโตจากโมเดลธุรกิจ Retail และ Mixed-use

Q: การเพิ่มทุนใน 12 เดือนข้างหน้ามีโอกาสสูงแค่ไหน?
A: มีโอกาสเพิ่มทุนในช่วงครึ่งหลังปี 2566 โดยเป็นการระดมทุนเพื่อขยายพอร์ต และไม่กระทบ DPU โดยจะออกแบบให้ผลตอบแทน (IRR) เติบโตต่อเนื่อง

Q: มีโอกาสให้ส่วนลดค่าเช่าในปี 2566 หรือไม่?
A: มีอยู่บ้างแต่จำกัดเฉพาะผู้เช่าที่ประสบปัญหาจริง และมีสัดส่วนต่ำมากเมื่อเทียบกับรายได้รวม

Q: เลนส์โก้ด (Rent Growth) ในปี 2566 จะทรงตัวหรือเติบโต?
A: เติบโตอยู่ในระดับ Low Single Digit (ประมาณ 3-5%) สอดคล้องกับสภาพตลาด แต่เตรียมความพร้อมสำหรับ Growth ก้าวกระโดดจาก AI และการลงทุนโครงการใหม่

Q: ทำไมจึงขยับแผนลงทุน Village Size Project จากเดือนธันวาเป็นเมษายน 2566?
A: เนื่องจากยังอยู่ในช่วงเจรจาเงื่อนไข (CP Conditions) กับสปอนเซอร์ และต้องการให้ความเสี่ยงลดลงก่อนเข้าลงทุน เพื่อป้องกันความเสี่ยงทางกฎหมายและทรัพย์สิน

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets)
- ระยะสั้น (2025–2026):
- รักษาระดับ DPU และ NAV สูงกว่าตลาด SET
- เพิ่มรายได้จาก Core Operation เติบโตอย่างต่อเนื่องในระดับ Low Single Digit
- ระยะยาว (2027–2030):
- เติบโตจาก AI CapEx และการลงทุนโครงการใหม่เพื่อสร้าง Rain Growth ก้าวกระโดด
- เป็นหนึ่งในกองทรัสที่มีโมเดลธุรกิจครบวงจร (Dual Role: Investor + Operator)

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การเจรจาเงื่อนไขโครงการใหม่ (โดยเฉพาะ Village Size และ CDC)
- อัตราการเติบโตของ Rent Growth หากตลาดหดตัวลงในปี 2567
- การปรับโครงสร้างพอร์ตเมื่อมีการระดมทุนเพิ่มเติม

---
สรุป: ALTY เป็นกองทรัสที่มีฐานะแข็งแกร่งในยุคเศรษฐกิจผันผวน โดยเน้นความเสถียรของรายได้ โครงสร้างผู้เช่า และผลตอบแทนระยะยาว สอดคล้องกับแนวโน้มการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภท Retail และ Community Mall ในประเทศไทย