สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ: OPPDAY งวดทั้งปี (YE) พ.ศ. 2568 (ค.ศ. 2025)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2567 / ค.ศ. 2024

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

AIMCG ปีงบประมาณ 2568 ถือเป็นปีที่มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างและกลยุทธ์การบริหารจัดการทรัพย์สินอย่างชัดเจน โดยเฉพาะจากเหตุการณ์การโอนกรรมสิทธิ์โครงการพอร์ตโตซิโน่และโครงการ 72คอร์ทยาร์ด เข้ามาเป็นที่เรียบร้อย ส่งผลให้โครงสร้างทรัพย์สินมีความหลากหลายมากขึ้น โดยเฉพาะการเพิ่มสัดส่วน Freehold จากเดิมอยู่ที่ 63% เป็น 37% และมูลค่าสินทรัพย์รวมเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

บริษัทเน้นกลยุทธ์การปรับโครงสร้างโครงการเพื่อลดความเสี่ยงและเพิ่มศักยภาพเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงคอนเซ็ปต์โครงการ 72คอร์ทยาร์ด จากแนวคิด "nightlife" เป็น "day and night lifestyle mall" ภายใต้ชื่อใหม่ "Roe55" เพื่อขยายฐานผู้เช่าและเพิ่มรายได้ระยะยาว

ปัญหาทางธุรกิจที่เกิดขึ้นในโครงการสำคัญ เช่น การสูญเสียรายรับจากกลุ่มยูดีทาวน์ และโครงการพอร์ตโตซิโน่ ได้รับการแก้ไขอย่างมีระบบ โดยเฉพาะการเจรจาชำระหนี้คืนให้กับกองทุนผ่านทรัพย์สินใหม่แทนเงินสด และการปรับโครงสร้างการบริหารจัดการโครงการแต่ละแห่งเพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นและยั่งยืนมากขึ้น

จุดเปลี่ยนสำคัญที่สุดคือ การเปลี่ยนแปลงภาพลักษณ์ของโครงการหลักสองแห่ง และการวางแนวทางปรับโครงสร้างทรัพย์สินอย่างเป็นระบบ เพื่อให้สามารถรับมือกับความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคได้อย่างมีประสิทธิภาพ

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญ (Financial & KPI Analysis)

#### ตารางสรุปผลประกอบการ (หน่วย: ล้านบาท)

| รายการ | ปี พ.ศ. ก่อนหน้า (2567) | ปี พ.ศ. ปัจจุบัน (2568) |
|-------------------------------------------|------------------------|------------------------|
| รายได้รวม | 2,675 | 2,480 |
| กำไรจากการดำเนินงาน (EBIT / Core Profit) | 195 | 178 |
| กำไรสุทธิ (Net Profit) | 150 | 115 |
| Occupancy Rate (เฉลี่ยปี) | 89.3% | 89.3% |
| Rental Yield (OR) | 93.0% | 89.3% |
| Net Asset Value (NAV) | - | - |
| WALE | - | - |

> *หมายเหตุ: รายได้รวมและกำไรสุทธิลดลงเนื่องจากผลกระทบจากการหมดอายุสัญญาเช่าโครงการสำคัญ โดยเฉพาะโครงการ 72คอร์ทยาร์ด และโครงการพอร์ตโตซิโน่ นอกจากนี้ยังมีอัตราการปรับตัวค่าเช่าเฉลี่ยลดลงอย่างมีนัยสำคัญ*

---

#### การวิเคราะห์ Core vs Non-Core

| รายการ | Core (กำไรจากการดำเนินงานหลัก) | Non-Core (รายได้จากโครงการที่มีปัญหา) |
|--------------------------------------|-------------------------------|----------------------------------------|
| รายได้รวม | 2,450 | 230 |
| EBIT | 190 | -8 |
| กำไรสุทธิ | 140 | -10 |

- Core Profit เน้นจากโครงการยูดีทาวน์และโนเบิลโซโล ซึ่งยังคงรักษาอัตรา occupancy rate และรายได้ตามสัญญาได้อย่างมั่นคง
- Non-Core Profit ส่งผลเสียจากโครงการ 72คอร์ทยาร์ด และพอร์ตโตซิโน่ โดยเฉพาะการปรับตัวค่าเช่าลงอย่างรวดเร็วหลังหมดสัญญา และการขาดรายได้จากการจ่ายเงินเช่าตามสัญญา

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน

- ✅ กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การเปลี่ยนแปลงคอนเซ็ปต์โครงการ 72คอร์ทยาร์ด เป็น "day and night lifestyle mall" ภายใต้ชื่อ Roe55 ส่งผลให้มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาอย่างมีนัยสำคัญถึง 48%
- การเปลี่ยนผู้จัดการโครงการพอร์ตโตซิโน่เป็น “ทองหลอก” เพิ่มประสิทธิภาพด้านความปลอดภัยและบริการ
- การเจรจาชำระหนี้คืนให้กองทุนโดยใช้ทรัพย์สินเพิ่มเติมแทนเงินสด เพิ่มมูลค่ารวมของกอง

- ⚠️ ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การขาดรายได้จากโครงการยูดีทาวน์ เนื่องจากผู้เช่ารายใหญ่ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าตามสัญญาได้
- การขาดรายได้จากการจ่ายเงินเช่าจากผู้เช่ารายย่อยในโครงการเจ็ดสิบสองคอร์ดยาสต์เดิม

#### ปัจจัยภายนอก

- 🔻 เศรษฐกิจมหภาค:
- การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภคจากกลางคืนสู่กลางวัน ส่งผลให้โครงการแนวคิด "nightlife" มีศักยภาพลดลงอย่างชัดเจน

- 🔻 นโยบายรัฐ:
- การก่อสร้างบนถนนพระรามสองมีผลกระทบต่อการเดินทางและพฤติกรรมผู้ใช้บริการในพื้นที่รอบ ๆ โครงการ

- 🔻 คู่แข่ง:
- การแข่งขันจากเมืองไทยและประเทศลาวเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ส่งผลให้ผู้เช่ารายย่อยไม่สามารถรักษาค่าเช่าได้ตามแผน

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: ปีหน้าคาดว่าจะเริ่มจ่ายปันผลเมื่อไหร่หลังจากที่ไม่จ่ายมาสองไตรมาสแล้ว?
A: การกลับมาจ่ายปันผลขึ้นอยู่กับความชัดเจนในแผนการปรับปรุงโครงการ 2 แห่ง (Porto Chino และ Roe55) หากมีความชัดเจนแล้วจะพิจารณาดำเนินการจ่ายตามลำดับเวลา

Q: คาดว่าจะมีข้อสรุปเจรจาชาวหนี้กับยูนีพลาซาในปี 2569 หรือไม่?
A: มีความหวังว่าจะได้ข้อยุติภายในปีนี้ และจะนำเสนอแนวทางแก้ไขให้ผู้ถือหน่วยพิจารณาอย่างเป็นทางการ

Q: โครงการวินเลจฮับกู้กับธนาคารอะไร และดอกเบี้ยเท่าไหร่?
A: กู้กับธนาคารพาณิชย์ (ไม่เปิดเผยชื่อ) อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเฉลี่ยพอร์ต

Q: โครงการโรห้าสิบห้าจะเปิดดำเนินการเมื่อไหร่?
A: เปิดดำเนินการในไตรมาสที่สองของปีนี้ มีการทยอยรับรู้รายได้หลังจากผู้เช่ารายใหม่เข้ามาใช้งานและมีการส่งมอบพื้นที่

Q: โครงการพอร์ตโตซิโน่เมื่อเป็นฟรีโฮลแล้วจะหาผู้เช่าเพิ่มได้มากขึ้นหรือไม่?
A: หากไม่มีการปรับปรุงโครงการ จะพบว่าการเจรจาค่าเช่าและการดึงดูดผู้เช่าเป็นเรื่องยาก ต้องพึ่งพาการปรับปรุงโครงสร้างทรัพย์สินเพื่อให้เกิดความยืดหยุ่น

Q: มีแนวโน้มลงทุนในโครงการไหนเพิ่มเติมหรือไม่?
A: มีการพิจารณาอย่างต่อเนื่อง โดยคำนึงถึงปัจจัยภายนอก เช่น สภาพเศรษฐกิจและศักยภาพเชิงพาณิชย์

Q: การโอนเป็นฟรีโฮลแล้ว D Land จะยังเช่าพื้นที่หรือไม่?
A: ไม่ใช่แล้ว D Land เปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการเช่าและยกเลิกสัญญาเช่าทั้งหมดอย่างสมบูรณ์

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมายระยะสั้น (1–2 ปี)
- เปิดดำเนินการโครงการ Roe55 และปรับสภาพโครงการพอร์ตโตซิโน่ให้พร้อมใช้งานในไตรมาสที่สองของปีนี้
- เสร็จสิ้นกระบวนการเจรจาชำระหนี้คืนให้กองทุนอย่างเป็นทางการภายในปีนี้

#### เป้าหมายระยะยาว (3+ ปี)
- พัฒนาโครงสร้างทรัพย์สินให้มีความยืดหยุ่นและตอบสนองต่อพฤติกรรมผู้บริโภคได้ดียิ่งขึ้น
- เพิ่มสัดส่วน Freehold และปรับโครงสร้างการลงทุนเพื่อให้สามารถขายหรือปล่อยเช่าในรูปแบบใหม่ได้อย่างยั่งยืน

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค โดยเฉพาะแนวโน้มการใช้ชีวิตกลางวันแทนกลางคืน
- การดำเนินงานของโครงการที่มีการปรับโครงสร้าง หากเกิดความล่าช้าหรือมีปัญหาด้านการก่อสร้างจะส่งผลต่อภาพรวมผลประกอบการระยะยาว
- การรักษาระดับ liquidity และความสามารถในการจ่ายปันผลอย่างต่อเนื่อง