AIMCG สรุปผลประกอบการไตรมาส 3 ปี 2568: โอกาสและความท้าทายในตลาดอสังหาริมทรัพย์
1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):
ผลกระทบต่อธุรกิจในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 มีทั้งด้านบวกและด้านลบ ปัจจัยหลักที่ส่งผลกระทบมาจากปัญหาการชำระค่าเช่าล่าช้าของโครงการ 72 Courtyard และการดำเนินงานที่ยังไม่ราบรื่นของโครงการ Porto Chino นอกจากนี้ ยังมีเรื่องของการลงทุนใน Freehold เพื่อจัดการภาระหนี้ค้าง
แม้จะมีปัญหาดังกล่าว Operating Profit ยังคงเป็นบวก และบริษัทฯ ยังสามารถชำระหนี้ (ดอกเบี้ยและเงินต้น) กับธนาคารได้ตามปกติ สถานะเงินสดของกองทุนยังคงอยู่ในระดับที่ดี
อัตราการเช่าโดยเฉลี่ยในไตรมาสที่ 3 อยู่ที่ 89.7% และอัตราการต่อสัญญาเช่ายังคงสูงที่ 95% อัตราหนี้สินต่อทรัพย์สินรวมอยู่ที่ 55.7% ต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยอยู่ที่ 5.4% ซึ่งเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวทั้งหมด
2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):
บริษัทฯ กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนใน Village Hub ราชพฤกษ์ ซึ่งเป็น Community Mall มีแผนที่จะใช้เงินกู้ยืมทั้งหมดในการลงทุนนี้ คาดว่าจะสร้างรายได้เพิ่มขึ้นปีละ 12 ล้านบาท และมี IRR ประมาณ 8% การลงทุนนี้จะช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มค่าเฉลี่ยของ Leasehold ของกองทุน
3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):
ความเสี่ยงหลักคือปัญหาการชำระค่าเช่าล่าช้าของโครงการ 72 Courtyard และความไม่แน่นอนในการดำเนินงานของโครงการ Porto Chino นอกจากนี้ สภาพการจราจรและสภาพถนนของพระราม 2 ยังส่งผลกระทบต่อโครงการ Porto Chino ทำให้อัตราการเช่าของผู้เช่ารายย่อยยังต่ำ
4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):
บริษัทฯ กำลังเจรจากับผู้เช่าของโครงการ 72 Courtyard เพื่อแก้ไขปัญหาการชำระค่าเช่าล่าช้า และกำลังดำเนินการลงทุนใน Freehold ของ Porto Chino เพื่อจัดการภาระหนี้ค้าง นอกจากนี้ ยังมีแผนที่จะปรับปรุงโครงการ Porto Chino เพื่อดึงดูดผู้เช่ารายใหม่และเพิ่มรายได้
สำหรับโครงการ 72 Courtyard มีการเจรจาให้ผู้เช่าเดิมออกจากพื้นที่เพื่อจำกัดภาระหนี้ค้าง และกำลังสรรหาผู้บริหารโครงการรายใหม่ พร้อมทั้งทำการตลาดเพื่อหาผู้เช่ารายใหม่ ทั้งในรูปแบบเช่าเหมาและรายย่อย
5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):
บริษัทฯ มีวิสัยทัศน์ที่จะปรับปรุงโครงการ Porto Chino ให้เป็นโครงการที่สามารถสร้างรายได้ตลอดทั้งวัน โดยไม่จำกัดเฉพาะธุรกิจกลางคืน มีแผนที่จะทำ Repositioning และ Rebranding โครงการ เพื่อให้ตอบโจทย์ Lifestyle ของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ในอนาคตอันใกล้ บริษัทฯ คาดว่าจะเน้นการจ่ายเงินลดทุน (Return of Capital) มากกว่าการจ่ายเงินปันผล โดยจะพิจารณาจากสภาพและผลประกอบการของแต่ละไตรมาส รวมถึงแผนการลงทุนในโครงการอื่นๆ
6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [นาทีที่ 29:14]
- ผลขาดทุนด้านเครดิต (Credit Loss):
- คำถาม: รายการผลขาดทุนด้านเครดิตที่เกิดขึ้นเป็นประจำเกิดจากอะไร และมีแนวโน้มจะเป็นอย่างไร?
- คำตอบ: ผลขาดทุนด้านเครดิตส่วนใหญ่เกิดจากลูกหนี้ค่าเช่าของ Seller ในโครงการ U-D Town และ Porto Chino แนวโน้มจะลดลงหรือไม่ ขึ้นอยู่กับการเก็บหนี้จากผู้เช่าส่วนของ Seller ในแต่ละไตรมาส
- แผนการลงทุน Village Hub ราชพฤกษ์:
- คำถาม: แผนการลงทุนในโครงการ Village Hub ราชพฤกษ์ มีรายละเอียดอย่างไร เป็นการลงทุนในลักษณะไหน คาดว่าจะเข้าลงทุนช่วงไหน และมีผลดีกับการสร้างรายได้ให้กองมากเท่าไหร่?
- คำตอบ:
- การลงทุนจะเกิดใน Q4 ปี 2568 มูลค่าไม่เกิน 157 ล้านบาท
- เป็น Community Mall ที่ราชพฤกษ์
- เป็นการลงทุนในลักษณะ Leasehold 27 ปี
- ใช้แหล่งเงินทุนเป็นเงินกู้ยืมทั้งหมด
- คาดว่าจะสร้างรายได้เพิ่มขึ้นปีละ 12 ล้านบาท มี IRR ประมาณ 8%
- ช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มค่าเฉลี่ย Leasehold ของกองทุน
- ผลตอบแทนที่ได้สูงกว่าเงินกู้ ทำให้มี Incremental Benefit
- ความคืบหน้าการจัดการหนี้ Porto Chino:
- คำถาม: อัปเดตความคืบหน้าในการจัดการภาระหนี้ของโครงการ Porto Chino ว่าถึงไหนแล้ว และคาดว่าจะเกิดขึ้นประมาณไตรมาสไหน?
- คำตอบ:
- เรื่องเอกสารที่เกี่ยวข้องกับใบอนุญาตต่างๆ เรียบร้อยครบถ้วน
- อยู่ในระหว่างเรื่องของนิติกรรม สัญญา และระเบียบที่ต้องจัดการกับกรมที่ดิน
- Timeline คาดว่าจะสำเร็จลุล่วงภายในปี 2568
- ผลกระทบจาก Motorway M82 ต่อ Porto Chino:
- คำถาม: การใช้ Motorway M82 ช่วงถนนพระราม 2 จะส่งผลกระทบต่อ Traffic ของโครงการ Porto Chino มากหรือน้อยเพียงใด?
- คำตอบ:
- การเปลี่ยนเส้นทางมีผลกระทบแน่นอน แต่ไม่ใช่ทั้งหมด
- Porto Chino ไม่ได้เป็นแค่จุดแวะพักรถสำหรับนักเดินทาง แต่มีกลุ่มลูกค้าหลักคือผู้ที่อยู่ในบริเวณแสมุทรสาครและมหาชัย
- ผลกระทบจากการเดินทางเป็นส่วนหนึ่ง แต่ไม่ได้กระทบทั้งหมดต่อการจับจ่ายใช้สอย
- ความคืบหน้าการจัดการหนี้ของ U-D Town:
- คำถาม: ความคืบหน้าในการจัดการหนี้คงค้างของทางโครงการ U-D Town เป็นอย่างไร?
- คำตอบ:
- หนี้ที่มีประเด็นกับเจ้าของทรัพย์เดิม (บริษัท อุดรพลาซ่า) กำลังหาทางจัดการ
- มีการนำเสนอแผนและ Comment กลับไปกลับมาหลายครั้ง ยังไม่ได้ข้อสรุป แต่มีการพูดคุยและเจรจากันอยู่ตลอด
- การดำเนินการตามกฎหมายไม่ละทิ้ง แต่ ณ เวลานี้มองว่าอาจไม่ใช่แนวทางที่ดีที่สุด
- แนวโน้มการจ่ายเงินลดทุน/ปันผล:
- คำถาม: อยากให้ Recap ถึงแนวโน้มการจ่ายลดทุนหรือเงินปันผลของกองทุนว่าจะเป็นอย่างไรในอนาคต?
- คำตอบ:
- ในอนาคตช่วงเวลาสักพักใหญ่ๆ จะเป็นการจ่ายลดทุน
- จำนวนและอัตราการจ่าย ขึ้นอยู่กับสภาพและผลประกอบการในแต่ละไตรมาส
- ในช่วงเวลาสักพักใหญ่ๆ จะเป็นเรื่องของการจ่ายลดทุน
โดยสรุปแล้ว AIMCG ยังคงเผชิญกับความท้าทายในการจัดการหนี้คงค้างและปรับปรุงการดำเนินงานของบางโครงการ แต่ก็มีโอกาสในการเติบโตจากการลงทุนใหม่และการปรับปรุงโครงการที่มีอยู่ บริษัทฯ มุ่งมั่นที่จะแก้ไขปัญหาและสร้างผลตอบแทนที่ดีให้กับผู้ถือหน่วย