สรุป Opportunity Day

📅 ข้อมูลสำคัญ
- งวดรายงานผลประกอบการ: Q1 พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026)
- ปีงบประมาณปัจจุบัน: พ.ศ. 2569 / ค.ศ. 2026
- ปีก่อนหน้า: พ.ศ. 2568 / ค.ศ. 2025

---

### 1. สรุปภาพรวมเชิงกลยุทธ์ (Executive Summary)

AIMCG ดำเนินงานในไตรมาสที่หนึ่งของปีงบประมาณ พ.ศ. 2569 โดยมีโครงสร้างทรัพย์สินหลักจากโครงการยูดีทาวน์ เอ็นจิเนียร์ชิโน่ และโครงการโรห้าสิบห้า (Role 55) ซึ่งสะท้อนถึงการปรับโครงสร้างกลยุทธ์การใช้ประโยชน์พื้นที่เช่าอย่างมีประสิทธิภาพ โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงโฉมโครงการโรห้าสิบห้านำมาซึ่งการเพิ่มผู้เช่ารายใหม่เข้ามาในพื้นที่ภายในไตรมาสนี้อย่างชัดเจน และยังเห็นการปรับโครงสร้างการเช่าในโครงการยูดีทาวน์ให้มีความยืดหยุ่นมากขึ้น

จุดเปลี่ยนสำคัญของไตรมาสคือการเริ่มต้น “Repositioning” โครงการโรห้าสิบห้าอย่างเต็มรูปแบบ โดยเปลี่ยนแปลงเวลาและขอบเขตการประกอบธุรกิจจากเดิมที่จำกัดเฉพาะกลางคืน เป็นการใช้งานได้ทั้งวัน ส่งผลให้เกิดการเติบโตของผู้เช่ารายใหม่เข้ามาในพื้นที่อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในโครงการโรห้าสิบห้านำมาซึ่งโอกาสในการสร้างรายได้ระยะยาวและลดภาระค่าใช้จ่ายด้านการรีโนเวทจากกองเอง

---

### 2. ผลการดำเนินงานและตัวชี้วัดสำคัญเชิงประเด็น (Performance & KPI Trends)

#### ทิศทางรายได้และกำไร: การเติบโตในระดับต่ำกว่าคาด

- รายได้รวม (Total Income): เพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 1% เมื่อเทียบไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แต่ลดลงประมาณ 2% เมื่อเทียบปีต่อปี (YoY)
- สาเหตุหลัก:
- การเติบโต QoQ เกิดจาก “รับรู้รายได้เต็มไตรมาส” จากโครงการ Village Hub และการรับรู้รายได้ค่าสาธารณูปโภคของโครงการ Porto Chino โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์เป็น Freehold สิ้นปีที่ผ่านมา
- การเติบโต YoY ลดลงเนื่องจากโครงการ Role 55 ยังอยู่ในช่วง “transition” และ “rent-free period” ทำให้รายได้ไม่สามารถกลับเข้าสู่ระดับเดิมได้เหมือนไตรมาสเดียวกันปีก่อน

#### ประเด็นดัชนีชี้วัด (Key KPIs Indicator)

| KPI | ค่าในไตรมาสนี้ | เปรียบเทียบกับปีก่อน | การวิเคราะห์ |
|-----|------------------|------------------------|-------------|
| Occupancy Rate | ~78% | เทียบเดิม (QoQ) | คงที่ในระดับสูง โดยเฉพาะในโครงการ Porto Chino และ Novo Solo |
| อายุเฉลี่ยสัญญาเช่า | 5.9 ปี | เทียบปีก่อน | สัดส่วนสัญญาเช่าเกิน 5 ปีลดลงเหลือ ~28% จากเดิม ~30% |
| อัตราฟรีโฮล (Freehold) | 37.4% | เพิ่มขึ้นจากปีก่อน | เนื่องจากโครงการ Porto Chino มีการโอนกรรมสิทธิ์เป็น Freehold |
| Net Investment Income | THB 15 ล้านบาท | เทียบปีก่อน | คงที่ เนื่องจากไม่มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประจำปี |

#### การวิเคราะห์คุณภาพกำไร (Core vs Non-Core)

- รายได้และกำไรหลักมาจากธุรกิจหลัก (Core Business):
- การเติบโตของรายได้จากโครงการ UD Town และ Porto Chino มีส่วนประกอบอย่างชัดเจนจาก “การเช่ารายย่อย” และ “ค่าสาธารณูปโภค”
- การขาดทุนจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินประจำปีไม่มีในไตรมาสนี้ ทำให้กำไรทางการเงิน (Net Investment Income) มีคุณภาพสูงและสะท้อนผลประกอบการจริง
- ไม่มีรายการกำไร/ขาดทุนจากรายการพิเศษ: เช่น การขายสินทรัพย์หรือกำไรจากการแลกเปลี่ยนเงินตรา

---

### 3. ปัจจัยขับเคลื่อนและอุปสรรค (Drivers & Constraints)

#### ปัจจัยภายใน

- กลยุทธ์ที่ได้ผล:
- การ “Reposition” โครงการ Role 55 เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้มีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาใช้พื้นที่อย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสนี้
- การปรับโครงสร้างการเช่าในโครงการ UD Town เพื่อให้ใช้งานได้หลากหลายขึ้น ส่งผลให้มีการต่อสัญญาเช่าเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

- ปัญหาที่กำลังแก้ไข:
- การขาดดุลของรายได้จากโครงการ UD Plaza เนื่องจากการเช่ากลับโดยผู้ขายโครงการเอง ส่งผลให้มีการตั้งสำรองหนี้สุขเสร็จ (ECL) เพิ่มขึ้นถึง THB 35 ล้านบาท

#### ปัจจัยภายนอก

- เศรษฐกิจมหภาค:
- เศรษฐกิจโลกยังคงมีความไม่มั่นคง ส่งผลให้มีแรงกดดันต่อการใช้จ่ายของผู้บริโภค โดยเฉพาะกลุ่มธุรกิจอาหารและเครื่องดื่มที่เป็นกลุ่มอุตสาหกรรมหลัก
- นโยบายรัฐ:
- การพัฒนาถนนพระรามสองยังคงอยู่ในขั้นตอนที่ไม่สมบูรณ์ ส่งผลให้มีผลกระทบต่อแผนการรีโนเวทโครงการ Porto Chino และ Role 55
- คู่แข่ง:
- การแข่งขันจากโครงการอสังหาริมทรัพย์ชุมชนใหม่ ๆ ในพื้นที่ใกล้เคียงอาจกดดันต่ออัตราการเช่าในระยะยาว

---

### 4. เจาะลึกช่วงถาม-ตอบ (Q&A Deep Dive)

Q: ความคืบหน้าของโครงการ UD Town เป็นอย่างไร และคาดว่าจะได้ข้อสรุปภายในปี 2569 หรือไม่?
A: มีความคืบหน้าอย่างต่อเนื่องในการเจรจาทางออกของหนี้ค้าง โดยมีแผนขออนุมัติจากผู้ถือหน่วยในปีนี้

Q: ผลตอบแทนที่ประกาศจ่ายออกมาในไตรมาสนี้ (THB 0.02/หน่วย) จะรักษาระดับนี้ได้ต่อเนื่องหรือไม่?
A: หากโครงการ Role 55 เปิดบริการเต็มรูปแบบและมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ การจ่ายผลตอบแทนจะสามารถรักษาระดับนี้ได้อย่างต่อเนื่อง

Q: มีความคืบหน้าในการปรับปรุงโครงการ Porto Chino หรือไม่ และต้องใช้เวลานานแค่ไหน?
A: มีการเจรจาผู้รับเหมาและออกแบบคอนเซ็ปต์แล้ว โดยยังอยู่ในขั้นตอนสรรหาซัพพลายเออร์และการวางแผนรายละเอียด คาดว่าจะใช้เวลาดำเนินการไม่น้อยกว่า 12 เดือน

Q: AIMCG มีแผนจะนำ Porto Chino เป็นหลักประการกู้ยืมเพิ่มเติมหรือไม่?
A: มีการพิจารณาอยู่แล้ว แต่ต้องพึ่งพิงเงื่อนไขของสถาบันการเงินในการพิจารณาปล่อยเงินกู้

Q: อัตราการเช่าในโครงการ Role 55 จะกลับมาเต็ม 100% ในไตรมาสที่สามหรือไม่?
A: มีสัญญาณบวกชัดเจน โดยเฉพาะการเจรจาต่อรองค่าเช่าสุดท้ายสำหรับบางยูนิตแล้ว และคาดว่าจะปิดสัญญาได้ภายในไตรมาสที่สามของปีนี้

Q: ทำไมรายได้รวมในไตรมาสนี้จึงลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน?
A: เนื่องจากโครงการ Role 55 ยังอยู่ในช่วง “rent-free period” และมีการปรับโครงสร้างการเช่าใหม่ ทำให้รายได้ไม่สามารถกลับเข้าสู่ระดับเดิมได้

Q: การตั้ง ECL ในไตรมาสนี้สำหรับโครงการ UD Town มาจากส่วนใด?
A: มาจากผู้เช่ารายย่อยที่เช่ากลับโดย UD Plaza โดยเป็นส่วนใหญ่เกือบทั้งหมด

Q: การจ่ายผลตอบแทนในไตรมาสนี้จะถูกเลื่อนหรือว่างดหรือไม่?
A: หากสถานการณ์ยังคงเสถียรและกองมีกระแสเงินสดเพียงพอ ก็ยังสามารถจ่ายผลตอบแทนได้อย่างสม่ำเสมอ

Q: ตัวเลข THB 51.8 ล้านที่ใช้สำรองโครงการ Porto Chino มีเพียงพอหรือไม่?
A: พิจารณาแล้วว่าเพียงพอในการปรับปรุงโครงการ และไม่มีแผนสำรองเพิ่มเติม

Q: การตั้ง ECL เพิ่มขึ้นถึง THB 35 ล้านบาทมาจากส่วนใด?
A: มาจากส่วนของ UD Plaza โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสที่แล้วที่มีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการเช่า

---

### 5. สรุปวิเคราะห์ท้ายบทความ (Conclusion)

#### เป้าหมาย (Targets)
- ระยะสั้น: เติบโตของรายได้จากโครงการ Role 55 และ Porto Chino โดยเฉพาะในไตรมาสที่สามของปีนี้
- ระยะยาว: พัฒนาโครงสร้างการเช่าให้มีความยืดหยุ่นและหลากหลายขึ้น เพื่อรองรับแนวโน้มเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภค

#### สิ่งที่ต้องจับตามอง (Key Watch-out)
- การพัฒนาถนนพระรามสองที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ ส่งผลต่อแผนการรีโนเวทและก่อสร้างโครงการ
- การเปลี่ยนแปลงนโยบายภาครัฐที่อาจกระทบต่อโครงสร้างการเช่าในพื้นที่ชุมชน
- สถานการณ์เศรษฐกิจโลกที่ยังคงมีความไม่มั่นคง ส่งผลต่อพฤติกรรมผู้บริโภคและอัตราการเช่าในภาคธุรกิจอาหารและเครื่องดื่ม