สรุป Oppday AIMCG: วิเคราะห์ผลประกอบการปี 2567, กลยุทธ์ฟื้นฟู และตอบคำถามนักลงทุน
สวัสดีค่ะ นักลงทุนทุกท่าน ยินดีต้อนรับเข้าสู่ Opportunity Day สำหรับผลการดำเนินงานประจำปี 2567 ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ AIM Commercial Growth หรือ AIMCG
1. ภาพรวมผลกระทบต่อธุรกิจ (Business Impact Overview):
- ผลการดำเนินงานปี 2567 มีการลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า (ปี 2566) ประมาณ 12%
- Total Income อยู่ที่ประมาณ 316 ล้านบาท
- ปัจจัยหลัก: การต่อสัญญาของโครงการ 72 คอร์ด ยาร์ด ที่มีการลดลงของค่าเช่า และการหมดลงของ Undertaking หรือ Obligation ที่ Seller มีในการ Fill in Unit ที่ว่าง
- occupancy rate เฉลี่ยอยู่ที่ 92.7%
2. โอกาสทางธุรกิจ (Business Opportunities):
บริษัทกำลังมองหาโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ แต่มีข้อจำกัดเนื่องจากราคาหน่วยทรัสต์ปรับตัวลดลง และสภาวะตลาดทุนที่ไม่เอื้ออำนวย อย่างไรก็ตาม หากมีทรัพย์สินที่มีคุณภาพดีและผ่านการคัดกรองตามเกณฑ์ บริษัทก็พร้อมที่จะพิจารณาลงทุนเพิ่ม
3. ความเสี่ยงที่กำลังเผชิญ (Risks and Challenges):
- ความเสี่ยงหลัก: การจัดเก็บค่าเช่าที่ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย โดยเฉพาะจาก Seller (UD Town และ Portochino)
- ปัญหาหนี้ค้างชำระจาก Seller ส่งผลกระทบต่อกระแสเงินสดและการจ่ายปันผล
- สภาพศูนย์ของโครงการ Portochino ที่ต้องปรับปรุงและพัฒนา
- ปัจจัยภายนอก: การก่อสร้างถนนพระราม 2 และความปลอดภัยในการเดินทางที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ
4. วิธีการแก้ไขปัญหาผลกระทบ (Problem-Solving and Mitigation):
- การติดตามทวงถามหนี้ค้างชำระอย่างเข้มข้น
- การคิดเบี้ยปรับและการยึดเงินมัดจำ
- การเจรจาต่อรองกับ Seller เพื่อหาทางออกร่วมกัน
- การพิจารณาดำเนินการทางกฎหมาย (แต่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบถึงค่าใช้จ่ายและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น)
- การปรับปรุงสภาพศูนย์ของโครงการ Portochino และเปลี่ยน Management เป็น ทองหล่อ Management
- การวางแผนการตลาดและการหาผู้เช่ารายใหม่
- การควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่าย
5. แนวโน้มและอนาคต (Outlook and Future Trends):
บริษัทมุ่งเน้นการแก้ไขปัญหาหนี้ค้างชำระและการเพิ่มรายได้จากพื้นที่ Back รวมถึงการหาโอกาสในการลงทุนในทรัพย์สินใหม่ที่มีคุณภาพดี บริษัทคาดหวังว่าการปรับปรุงและการบริหารจัดการที่ดีขึ้นจะช่วยให้ผลประกอบการกลับมาอยู่ในระดับที่น่าพอใจในอนาคต
6. ช่วงถาม-ตอบ (Q&A Session): [เริ่ม Q&A ที่นาที 41:53]
ระยะเวลาฟื้นตัวสู่ระดับปันผลก่อนโควิด
คำถาม: ระยะเวลาตั้งแต่เกิดโควิด-19 (ปี 2020) จนถึงปัจจุบัน (ปีที่ 5) บริษัทยังไม่สามารถกลับไปทำผลงานที่ดีเหมือนก่อนได้ กระแสเงินสดที่จ่ายออกมาให้นักลงทุนหายไปกว่า 50% ขอให้บริษัทเร่งแก้ปัญหา ซึ่งบริษัทที่สอง (ผู้จัดการกอง) จะเร่งแก้ปัญหาได้อย่างไร ถ้าไม่สามารถหารายได้ได้เข้ามา ขอให้เสนอควบคุมต้นทุนให้มากขึ้น เช่น ปลดพนักงานหรือลดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
คำตอบ: ปัญหาหลักของกองทุนในวันนี้ไม่ใช่ปัญหากับผู้เช่ารายย่อย แต่เป็นพื้นที่ back ที่ไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้ตามสัญญา บริษัทจึงมุ่งเน้นแก้ปัญหาหนี้ค้างชำระโดยการเจรจาต่อรองและพิจารณาดำเนินการทางกฎหมาย (แต่ต้องพิจารณาถึงค่าใช้จ่ายและผลกระทบ)
บริษัทได้ดำเนินการดังนี้
- ไม่ได้นิ่งนอนใจในสิ่งที่เกิดขึ้น ไม่ว่าจะเป็นตั้งแต่ช่วงต้นโควิดจนถึงในปัจจุบัน
- ติดตาม พยายามที่จะให้เสนอแผน พยายามที่จะทำทุกวิถีทางเพื่อให้จัดช่วยกันทำงานให้ดีขึ้น
- ไม่ได้มีค่าใช้จ่ายที่จ่ายออกไปเลย ไม่ว่าจะเป็นค่า PM fee หรือค่า Management fee ที่มีสัญญากับทั้ง อุดร plaza และทั้ง Dland property
- บริษัทใช้วิธีการควบคุมค่าใช้จ่ายที่เป็นค่าใช้จ่ายหลัก โดยที่ทาง Dland เองหรือว่าทาง อุดร plaza เองก็ไม่ได้รับรายได้ที่เป็นตัวเงินออกไปจากกอง ในช่วงเวลาที่ยังไม่สามารถที่จะจ่ายชำระเข้ามาได้
บริษัทตระหนักถึงความสำคัญของการควบคุมต้นทุนและค่าใช้จ่าย โดยรายได้ของผู้จัดการกองทุนและทรัสตีแปรผันตามมูลค่าทรัพย์สินรวมอยู่แล้ว หากมูลค่าทรัพย์สินรวมลดลง รายได้ของผู้จัดการกองทุนก็จะปรับตัวลดลงในทิศทางเดียวกัน
ความคืบหน้าในการหาผู้เช่ารายใหม่ของ Portochino โดยทองหล่อ Management
คำถาม: บริษัททองหล่อ Management ที่เข้ามาช่วงต่อ มีความคืบหน้าในการหาผู้เช่าใหม่ยังไงบ้าง
คำตอบ: บริษัทไม่ได้นิ่งนอนใจ ผู้บริหารโครงการมาตลอดระยะเวลามากกว่า 1 ปี
- ปรับสภาพให้กลับมาอยู่ในสภาพที่พร้อมที่จะสามารถหารายได้และแข่งขันได้ ด้วยเรื่องความสะอาด เรื่องความปลอดภัยเป็นหลัก
- การทำแผน marketing การหาผู้เช่ารายใหม่ต่อเนื่องตามมา